房屋重置價格

二OO六年安康市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)

房屋重置價格測算的總體思路

房屋重置價格測算的總體思路是：從安康市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出發(fā)，直接調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃和其他經(jīng)營活動實際價格，在前幾年制定房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合2006年房地產(chǎn)市場行情，注重市場數(shù)據(jù)的分析，反復(fù)比較，綜合運用多種測算方法，形成了以房屋基準(zhǔn)重置單價為基礎(chǔ)的房產(chǎn)價格調(diào)控體系。

房屋重置價格測算的主要依據(jù)

1、國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)；

2、1996年出臺的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；

3、《陜西省建筑工程概預(yù)算定額》（1999版）、《全國安裝定額陜西省價目表》（2001版）及配套文件;

4、陜西省建筑業(yè)稅費征收有關(guān)規(guī)定；

5、安康市房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)資料；

6、典型事例調(diào)查分析。

房屋重置價格測算方法

房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時，所必要的建筑費、其他費用和正常的利稅。重置價格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的建筑材料、現(xiàn)行的建筑技術(shù)和現(xiàn)時費用標(biāo)準(zhǔn)的平均水平建造某種結(jié)構(gòu)等級的同等效用的新建筑物的完全價值來計算。為便于測算，我們將其分成建筑安裝工程造價和其他配套稅費兩大部分。其中建安工程造價是我市建造同類建筑物的正常造價水平,是用陜西省九九定額和最新配套文件,選擇典型工程,編制概預(yù)算確定的；其他配套稅費是依據(jù)國家和本省有關(guān)規(guī)定確定的。按結(jié)構(gòu)分成四類七等(國家標(biāo)準(zhǔn))，基準(zhǔn)重置單價分別是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)960元/m2,磚混一等630元/m2,磚混二等610元/m2，磚木一等630元/m2,磚木二等520元/m2 ，磚木三等440元/m2 ，簡易結(jié)構(gòu)不突破370元/m2 。

基準(zhǔn)重置單價只能代表一段時期平均的房產(chǎn)價格水平，而房地產(chǎn)的價值，由于其影響因素十分復(fù)雜，實際上是一宗一價，甚至一棟一價，房產(chǎn)實際價格要按基準(zhǔn)重置單價及各種因素進行修正。為便于各宗房地產(chǎn)價格的評估，我們根據(jù)調(diào)查測算，設(shè)置了一套房屋基準(zhǔn)重置單價、主要因素的調(diào)整系數(shù)和調(diào)整幅度方案（見附表）。房屋裝修設(shè)備由于變化較大，無法確定價格的調(diào)整范圍，可以參照《陜西省室內(nèi)裝飾工程預(yù)算定額》（2002版）結(jié)合具體案例綜合測算。

房屋重置價格測算成果

1、各類房屋基準(zhǔn)重置單價及基本修正系數(shù)表；

2、墻體情況折減率表；

3、房屋窗向因素修正系數(shù)表；

4、房產(chǎn)地段因素修正系數(shù)表；

5、住宅樓層修正系數(shù)表；

6、房屋使用環(huán)境因素修正范圍表；

7、各類房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)對照表。

房屋重置價格成果運用

本重置價格標(biāo)準(zhǔn)是安康市現(xiàn)狀房產(chǎn)價的反映，是進行房地產(chǎn)評估時可以參考運用的一套房價資料，它可以在實際工作中不斷完善并加以利用。

1、指導(dǎo)房地產(chǎn)交易市場。

房地產(chǎn)市場處于起步階段，透明度較差，信息量不足，房地產(chǎn)的評估也較為困難，建立房屋重置價格體系，可以為評估機構(gòu)和交易入市者提供一套明了的房價參考資料和簡易快捷的評估方法，對建立健全規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場起到推動作用。

2、制訂土地出讓價的依據(jù)。

政府出讓國有土地使用權(quán)時應(yīng)該核定合理的地價，既能吸引投資，又要保證政府的應(yīng)得收益。土地出讓價格的評估，也可以房屋重置價格為依據(jù)，運用假設(shè)開發(fā)從房地產(chǎn)總價中分離出地價。

3、制訂有關(guān)房地產(chǎn)稅費的依據(jù)。

根據(jù)國家規(guī)定出讓土地使用權(quán)要收取土地出讓金，房地產(chǎn)交易要收取稅費，房地產(chǎn)開發(fā)要收取配套建設(shè)稅費，這些稅費的收繳依據(jù)應(yīng)該是地價、房價的合理比例，所以在制定稅費標(biāo)準(zhǔn)時，可以參考房屋重置單價。

4、核定房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的依據(jù)。

國有資產(chǎn)中房地產(chǎn)的估價，股份制企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)所占股份的評估，也可以房屋重置價格為依據(jù)。

房屋重置價格適用范圍

本標(biāo)準(zhǔn)只限于在本市國有土地上進行房屋評估，各縣可按本標(biāo)準(zhǔn)測定一個調(diào)整系數(shù)參考執(zhí)行或自行制定重置價格標(biāo)準(zhǔn)報市房產(chǎn)局備案。該標(biāo)準(zhǔn)只適用于居住房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)，對工業(yè)房地產(chǎn)和其它特殊用途的房地產(chǎn)只能參照概預(yù)定額等資料具體計算房屋的建安工程造價來確定房屋重置價格。

本標(biāo)準(zhǔn)由安康市房地產(chǎn)業(yè)管理局負(fù)責(zé)解釋。2100433B

是假設(shè)房屋在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時，所必要的建筑費、其他費用和正常的利稅。

拆遷補償中的“重置價”是指按上一年重新建造與應(yīng)計算重置價的房屋相同結(jié)構(gòu)、相同建筑標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋所需要的價格。也有的將重置價稱為房屋的單方工程造價。重置價的計算方法就其本質(zhì)來說，屬于房地產(chǎn)評估方法中的成本法，但重置價實際上還不是成本價，只是成本價的主要組成部分。不考慮成新和地式類別的原結(jié)構(gòu)、原材料、原設(shè)備、原功能、按成新，以上一年年底的價格為準(zhǔn)。

具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。

房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)資產(chǎn)價格和物業(yè)價值兩個標(biāo)準(zhǔn)確定，在我國現(xiàn)行體制下主要由房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格確定；而房地產(chǎn)資產(chǎn)價格主要由土地資產(chǎn)的重置成本和房產(chǎn)的重置成本確定，因此房地產(chǎn)價格的波動主要受土地重置價格波動的影響。為抑制房地產(chǎn)價格上漲，有必要剔除房地產(chǎn)重置價格中的土地成本，限制房地產(chǎn)的交易使其不再具有投資品屬性，從而抑制對土地資產(chǎn)的投資性需求。

replacememt cost of building

采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

與此相近的術(shù)語是“房地產(chǎn)重建價格”。重置與重建的區(qū)別是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建則要求是完全相同的復(fù)制品。（見房地產(chǎn)估價規(guī)范.條文說明2.0.21-2.0.22)