房屋轉(zhuǎn)租注意事項(xiàng)

一 要注意二房東是否有正式的租賃合同。

如有，在簽定租賃合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同；

2、簽訂租房合同時(shí)，應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)；

3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費(fèi)用；

4、明確租賃期限、房租支付時(shí)間和付款方式 ，并要求出租方提供租金收據(jù)；

5、應(yīng)對能否轉(zhuǎn)租做出約定；

6、要明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；

7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任；

8、應(yīng)對提前終止合約情況做出約定。

這些事項(xiàng)都是簽定房屋租賃合同時(shí)應(yīng)注意的。

二

1、簽定租賃合同時(shí)一定要得到出租人（大房東）的書面同意；

2、合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同（主合同）約定的期限；

3、合同中約定事項(xiàng)不能超過主合同。

否則，大房東終止合同，給你帶來的經(jīng)濟(jì)損失只能找二房東要。

三

為規(guī)范和加強(qiáng)個(gè)人所得稅管理，根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的規(guī)定，現(xiàn)對個(gè)人取得轉(zhuǎn)租房屋收入有關(guān)個(gè)人所得稅問題通知如下：

1、個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

2、取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函〔2002〕146號)有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：

(1)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

(2)向出租方支付的租金；

(3)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

(4)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)解讀如下：

當(dāng)前，一些納稅人出于謀利或者其他目的，將所承租房屋轉(zhuǎn)租給第三方賺取租金差價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生，針對這類現(xiàn)象，國家稅務(wù)總局按照現(xiàn)行個(gè)人所得稅有關(guān)政策規(guī)定，對個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入如何征收個(gè)人所得稅，作了明確規(guī)定?？紤]到個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋所支付的租金是財(cái)產(chǎn)租賃所得的成本，《通知》明確規(guī)定，轉(zhuǎn)租房屋所支付的租金允許在個(gè)人所得稅前扣除。同時(shí)，為便于管理和堵塞漏洞，要求納稅人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據(jù)，否則，不允許扣除租金。

此外，為便于政策銜接，對財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序問題也重新進(jìn)行了明確，即：在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)首先扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；其次扣除個(gè)人向出租方支付租金；第三扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；最后減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。

國家稅務(wù)總局的這項(xiàng)規(guī)定不僅規(guī)范了稅收政策，減輕了個(gè)人承租房屋再行轉(zhuǎn)租的稅負(fù)，同時(shí)規(guī)范了稅收管理，有利于減少稅收流失。

1.租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

2.租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式，當(dāng)事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。

3.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

4.出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。

5.房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，辦理備案需要提交的資料：

（1）房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

（2）出租人、承租人的個(gè)人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明；

（3）房屋租賃合同。

有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

1、承租人拖欠租金的；

2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

3、預(yù)租的商品房。

另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。

承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

4.不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論。

通過房屋轉(zhuǎn)租合同，次承租人向承租人支付租金，獲得房屋的臨時(shí)使用、收益權(quán)。可見，房屋轉(zhuǎn)租合同在性質(zhì)上仍屬于房屋租賃合同，但是，相對于房屋租賃合同而言，房屋轉(zhuǎn)租合同具有以下法律特征：

(一)房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ)

轉(zhuǎn)租是承租人將承租房屋再出租的行為，因此，房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的，沒有房屋租賃合同，就不可能存在房屋轉(zhuǎn)租合同，房屋轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同存在密切聯(lián)系。首先，房屋租賃合同的效力決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的效力。只有房屋租賃合同合法有效，房屋轉(zhuǎn)租合同才可能合法有效；房屋租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同亦隨之終止，其次，房屋租賃合同的標(biāo)的物決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物。承租人通過轉(zhuǎn)租合同再出租的房屋，只可能是其承租的房屋的一部分或者全部，不可能超出其通過房屋租賃合同承租的房屋的范圍、再次，房屋租賃合同的租期決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的租期。非經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過房屋租賃合同的終止日期，即轉(zhuǎn)租合同的租期應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同租期屆滿前屆滿或者與房屋租賃合同的租期同時(shí)屆滿。最后，房屋租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)變更、解除或者終止，如房屋租賃合同的租期縮短或者租金提高時(shí)，房屋轉(zhuǎn)租合同的租期和租金往往會(huì)相應(yīng)發(fā)生變更。

(二)房屋轉(zhuǎn)租合同涉及三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

一般的合同只涉及兩方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房屋租賃合同只涉及出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但房屋轉(zhuǎn)租合同涉及三方當(dāng)事人，即出租人、承租人、次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。首先，房屋轉(zhuǎn)租合同的成立，必須以出租人同意為條件，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將承租的房屋轉(zhuǎn)租。其次，次承租人對租賃房屋的不當(dāng)使用和損壞行為，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人負(fù)責(zé)，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。再次，盡管出租人并不是房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，但有權(quán)解除房屋租賃合同和轉(zhuǎn)租合同。

(三)房屋轉(zhuǎn)租合同具有相對的獨(dú)立性

盡管房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ)，二者存在密切的聯(lián)系，但是，房屋轉(zhuǎn)租合同仍是一種獨(dú)立的合同，它不是房屋租賃合同的變更或者轉(zhuǎn)讓。房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立的雙方當(dāng)事人——承租人和次承租人，次承租人通過轉(zhuǎn)租合同獲得獨(dú)立的租賃權(quán)，而不是受讓承租人的租賃權(quán)，承租人和次承租人分別通過房屋租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同享有租賃權(quán)，履行各自獨(dú)立的義務(wù)。

正因?yàn)榉课蒉D(zhuǎn)租合同具有以上法律特征，所以有必要對房屋轉(zhuǎn)租合同進(jìn)行特別分析。

《商品房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。 承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

房屋租賃合同概念

房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人經(jīng)出租人同意，將承租的房屋部分或者全部租賃給第三人，由第三人向承租人支付租金的行為。在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，原房屋租賃合同可稱為原租合同，其出租人和承租人在轉(zhuǎn)租關(guān)系中仍稱為出租人和承租人，與承租人建立租賃關(guān)系的第三人稱為次承租人，承租人與次承租人之間的租賃合同稱為轉(zhuǎn)租合同。

房屋租賃合同特點(diǎn)

房屋轉(zhuǎn)租合同具有如下特點(diǎn)：

1、房屋轉(zhuǎn)租合同涉及三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房屋轉(zhuǎn)租合同的主體是承租人和次承租人，但其權(quán)利義務(wù)涉及三方當(dāng)事人，即出租人、承租人和次承租人。

2、房屋轉(zhuǎn)租合同與原租賃合同之間存在著密切的聯(lián)系。

首先，房屋轉(zhuǎn)租合同與原合同的標(biāo)的物具有同一性，即轉(zhuǎn)租的房屋是原出租房屋的部分或全部。其次，原租賃合同的效力決定轉(zhuǎn)租合同的效力，即原合同無效，轉(zhuǎn)租合同也無效。再次，原租賃合同的租期決定轉(zhuǎn)租合同的租期，不經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同的租期不得超過原租賃合同的租期。最后，原租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。

3、房屋轉(zhuǎn)租合同是一個(gè)獨(dú)立的合同，并非原租賃合同的變更或轉(zhuǎn)讓。

在房屋轉(zhuǎn)租合同的三方當(dāng)事人中，出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)除房屋租賃合同有特別約定的外，適用法律、法規(guī)和規(guī)章中有關(guān)規(guī)定；承租人與次承租人的權(quán)利義務(wù)除房屋轉(zhuǎn)租合同有特別約定的外，適用法律、法規(guī)和規(guī)章中關(guān)于出租人和承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。同時(shí)，房屋轉(zhuǎn)租合同的特殊性決定了，出租人、承租人、次承租人在房屋轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利義務(wù)除了當(dāng)事人另有約定的外，還有其特殊內(nèi)容。

(一)出租人的權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，出租人除了依房屋租賃合同約定以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)外，還享有下列權(quán)利，承擔(dān)下列義務(wù)：

1．請求承租人履行房屋租賃合同的權(quán)利

房屋轉(zhuǎn)租合同成立并不影響原房屋租賃合同的效力，承租人仍應(yīng)當(dāng)依照原房屋租賃合同的約定向出租人履行各項(xiàng)義務(wù)，且不得以次承租人違約或者不履行義務(wù)為由拒絕向出租人履行義務(wù)。承租人不履行原房屋租賃合同的義務(wù)或者次承租人對承租房屋造成損失的，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約和損害賠償責(zé)任，但出租人與承租人、次承租人另有約定的除外?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第30條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外?！?

2．從轉(zhuǎn)租中獲得收益的權(quán)利

出租人是轉(zhuǎn)租房屋的所有權(quán)人或者管理權(quán)人，承租人轉(zhuǎn)租該房屋獲得收益的，出租人當(dāng)然有權(quán)從中獲取一定的比例?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第27條第2款規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益、”這種收益的獲取方式，既可以由出租人與承租人協(xié)商提高原房屋租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可以約定從承租人收取的轉(zhuǎn)租租金中按一定比例支付給出租人。

3．監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋的權(quán)利

在房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，原則上是承租人享有監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋的權(quán)利。但是，出租人畢竟是轉(zhuǎn)租房屋的所有權(quán)人或者管理權(quán)人，次承租人對租賃房屋的使用情況對其影響最大，因此，應(yīng)當(dāng)賦予出租人監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋情況的權(quán)利。這樣，出租人不僅有權(quán)監(jiān)督承租人使用、收益租賃房屋，還有權(quán)監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋。當(dāng)次承租人不正當(dāng)或者非法地使用、收益租賃房屋，且承租人怠于行使監(jiān)督權(quán)時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約或者損害賠償責(zé)任，直至要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同。

4．請求次承租人返還租賃房屋的權(quán)利

當(dāng)房屋轉(zhuǎn)租合同終止時(shí)，承租人有權(quán)向次承租人請求返還租賃房屋；當(dāng)房屋租賃合同終止時(shí)，出租人有權(quán)請求承租人返還租賃房屋。因此，當(dāng)房屋租賃合同與房屋轉(zhuǎn)租合同都終止時(shí)，出租人有權(quán)選擇向承租人或者次承租人請求返還租賃房屋，尤其是承租人怠于行使返還請求權(quán)時(shí)，由出租人直接向次承租人行使租賃房屋返還請求權(quán)，有利于維護(hù)出租人的合法權(quán)益。但是，非在轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同都終止的情況下，出租人不得向次承租人主張返還租賃房屋。如，轉(zhuǎn)租合同終止而房屋租賃合同未終止的，只有承租人有權(quán)請求次承租人返還房屋，出租人無權(quán)請求返還。

5．通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)

除非當(dāng)事人另有約定，房屋租賃合同終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。但是，次承租人對于房屋租賃合同是否終止難于清楚，故當(dāng)房屋租賃合同終止時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)通知次承租人，為次承租人返還租賃房屋作好準(zhǔn)備。

(二)承租人的權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同中，承租人的地位非常特殊：既是轉(zhuǎn)租合同中的出租人，又是房屋租賃合同中的承租人。承租人在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中的主要權(quán)利和義務(wù)有：

1．要求出租人履行房屋租賃合同的權(quán)利

承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租后，并不喪失承租人的地位，轉(zhuǎn)租只是其使用、收益承租房屋的一種方式。為了保證轉(zhuǎn)租合同的履行，承租人有權(quán)要求出租人按照房屋租賃合同的約定履行義務(wù)，如交付房屋、修繕房屋等等。因出租人的過錯(cuò)影響次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人損害的，承租人在向次承租人、第三人承擔(dān)違約責(zé)任或者損害賠償責(zé)任之后，有權(quán)依據(jù)房屋租賃合同向出租人追償。

2．從轉(zhuǎn)租中獲取收益的權(quán)利

承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的是為了實(shí)現(xiàn)自己對承租房屋的收益權(quán)，故法律原則上允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益。但是，在我國，承租人轉(zhuǎn)租公有住宅用房的，必須受房屋所在地人民政府房屋租賃政策的制約，承租人從轉(zhuǎn)租中獲取收益也就受到了制約。

3．修繕租賃房屋的義務(wù)

租賃房屋發(fā)生損壞或者具有其他不適于次承租人使用的情形，承租人有權(quán)依房屋租賃合同的約定請求出租人修繕，但是出租人和承租人約定房屋轉(zhuǎn)租后由承租人承擔(dān)修繕責(zé)任的，或者雖無該約定但出租人拒絕履行修繕義務(wù)或者無能力履行修繕義務(wù)的，或者轉(zhuǎn)租合同約定的房屋狀態(tài)優(yōu)于房屋租賃合同約定狀態(tài)的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修繕義務(wù)。

4．通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)

房屋租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同也就喪失了基礎(chǔ)，為了保證出租人能及時(shí)收回房屋，承租人有義務(wù)將房屋租賃合同終止的情況及時(shí)通知次承租人，并要求解除轉(zhuǎn)租合同，返還房屋，以便于次承租人做好搬遷和返還房屋的準(zhǔn)備。

(三)次承租人的權(quán)利義務(wù)

次承租人是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋轉(zhuǎn)租合同的約定享有承租人的權(quán)利，履行承租人的義務(wù)，轉(zhuǎn)租合同沒有約定或者約定不明確的，次承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律關(guān)于承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。與承租人在房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)不同的是，次承租人除對承租人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)外，還與出租人享有的權(quán)利相對應(yīng)，對出租人承擔(dān)以下義務(wù)：

1．接受監(jiān)督的義務(wù)

次承租人應(yīng)當(dāng)依約定或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，應(yīng)當(dāng)妥善保管房屋，這是次承租人在房屋轉(zhuǎn)租合同中必須承擔(dān)的義務(wù)。次承租人在履行該義務(wù)時(shí)，除應(yīng)當(dāng)接受承租人的監(jiān)督外，還應(yīng)當(dāng)接受出租人的監(jiān)督。出租人發(fā)現(xiàn)次承租人非法使用或者不正當(dāng)使用租賃房屋的，有權(quán)制止直至要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同，承租人不行使合同解除權(quán)的，出租人有權(quán)解除與承租人的房屋租賃合同，進(jìn)而引起轉(zhuǎn)租合同的終止。

2．返還租賃房屋的義務(wù)

轉(zhuǎn)租合同終止時(shí)，次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人履行返還租賃房屋的義務(wù)。但是，轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同都終止時(shí)，出租人有權(quán)直接向次承租人請求返還房屋，在這種情況下，次承租人應(yīng)當(dāng)將房屋直接返還給出租人。次承租人的這一義務(wù)是與前面所述的出租人的房屋返還請求的權(quán)利相對應(yīng)的。