房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租條件

1.租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

2.租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式，當(dāng)事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。

3.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

4.出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。

5.房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，辦理備案需要提交的資料：

（1）房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

（2）出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明；

（3）房屋租賃合同。

一 要注意二房東是否有正式的租賃合同。

如有，在簽定租賃合同時，應(yīng)注意以下事項：

1、查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同；

2、簽訂租房合同時，應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容，水、電、暖、煤氣（天然氣）和物業(yè)管理費(fèi)由誰承擔(dān)；

3、要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣（天然氣）和其它費(fèi)用；

4、明確租賃期限、房租支付時間和付款方式 ，并要求出租方提供租金收據(jù)；

5、應(yīng)對能否轉(zhuǎn)租做出約定；

6、要明確違約責(zé)任和違約的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；

7、入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況，并約定維修責(zé)任；

8、應(yīng)對提前終止合約情況做出約定。

這些事項都是簽定房屋租賃合同時應(yīng)注意的。

二

1、簽定租賃合同時一定要得到出租人（大房東）的書面同意；

2、合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同（主合同）約定的期限；

3、合同中約定事項不能超過主合同。

否則，大房東終止合同，給你帶來的經(jīng)濟(jì)損失只能找二房東要。

三

為規(guī)范和加強(qiáng)個人所得稅管理，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，現(xiàn)對個人取得轉(zhuǎn)租房屋收入有關(guān)個人所得稅問題通知如下：

1、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

2、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計算個人所得稅時，從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。

3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函〔2002〕146號)有關(guān)財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為：

(1)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

(2)向出租方支付的租金；

(3)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費(fèi)用；

(4)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)解讀如下：

當(dāng)前，一些納稅人出于謀利或者其他目的，將所承租房屋轉(zhuǎn)租給第三方賺取租金差價的情況時有發(fā)生，針對這類現(xiàn)象，國家稅務(wù)總局按照現(xiàn)行個人所得稅有關(guān)政策規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入如何征收個人所得稅，作了明確規(guī)定。考慮到個人轉(zhuǎn)租房屋所支付的租金是財產(chǎn)租賃所得的成本，《通知》明確規(guī)定，轉(zhuǎn)租房屋所支付的租金允許在個人所得稅前扣除。同時，為便于管理和堵塞漏洞，要求納稅人必須提交房屋租賃合同和支付租金的合法憑據(jù)，否則，不允許扣除租金。

此外，為便于政策銜接，對財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序問題也重新進(jìn)行了明確，即：在計算財產(chǎn)租賃所得個人所得稅時，應(yīng)首先扣除財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；其次扣除個人向出租方支付租金；第三扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費(fèi)用；最后減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)上述減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。

國家稅務(wù)總局的這項規(guī)定不僅規(guī)范了稅收政策，減輕了個人承租房屋再行轉(zhuǎn)租的稅負(fù)，同時規(guī)范了稅收管理，有利于減少稅收流失。

有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

1、承租人拖欠租金的；

2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

3、預(yù)租的商品房。

另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。

承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

4.不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論。

通過房屋轉(zhuǎn)租合同，次承租人向承租人支付租金，獲得房屋的臨時使用、收益權(quán)?？梢?，房屋轉(zhuǎn)租合同在性質(zhì)上仍屬于房屋租賃合同，但是，相對于房屋租賃合同而言，房屋轉(zhuǎn)租合同具有以下法律特征：

(一)房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ)

轉(zhuǎn)租是承租人將承租房屋再出租的行為，因此，房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的，沒有房屋租賃合同，就不可能存在房屋轉(zhuǎn)租合同，房屋轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同存在密切聯(lián)系。首先，房屋租賃合同的效力決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的效力。只有房屋租賃合同合法有效，房屋轉(zhuǎn)租合同才可能合法有效；房屋租賃合同終止時，轉(zhuǎn)租合同亦隨之終止，其次，房屋租賃合同的標(biāo)的物決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物。承租人通過轉(zhuǎn)租合同再出租的房屋，只可能是其承租的房屋的一部分或者全部，不可能超出其通過房屋租賃合同承租的房屋的范圍、再次，房屋租賃合同的租期決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的租期。非經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過房屋租賃合同的終止日期，即轉(zhuǎn)租合同的租期應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同租期屆滿前屆滿或者與房屋租賃合同的租期同時屆滿。最后，房屋租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)變更、解除或者終止，如房屋租賃合同的租期縮短或者租金提高時，房屋轉(zhuǎn)租合同的租期和租金往往會相應(yīng)發(fā)生變更。

(二)房屋轉(zhuǎn)租合同涉及三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系

一般的合同只涉及兩方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如房屋租賃合同只涉及出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但房屋轉(zhuǎn)租合同涉及三方當(dāng)事人，即出租人、承租人、次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。首先，房屋轉(zhuǎn)租合同的成立，必須以出租人同意為條件，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將承租的房屋轉(zhuǎn)租。其次，次承租人對租賃房屋的不當(dāng)使用和損壞行為，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人負(fù)責(zé)，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。再次，盡管出租人并不是房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，但有權(quán)解除房屋租賃合同和轉(zhuǎn)租合同。

(三)房屋轉(zhuǎn)租合同具有相對的獨(dú)立性

盡管房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ)，二者存在密切的聯(lián)系，但是，房屋轉(zhuǎn)租合同仍是一種獨(dú)立的合同，它不是房屋租賃合同的變更或者轉(zhuǎn)讓。房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立的雙方當(dāng)事人——承租人和次承租人，次承租人通過轉(zhuǎn)租合同獲得獨(dú)立的租賃權(quán)，而不是受讓承租人的租賃權(quán)，承租人和次承租人分別通過房屋租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同享有租賃權(quán)，履行各自獨(dú)立的義務(wù)。

正因為房屋轉(zhuǎn)租合同具有以上法律特征，所以有必要對房屋轉(zhuǎn)租合同進(jìn)行特別分析。

《商品房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意。 承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。

房屋租賃合同概念

房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人經(jīng)出租人同意，將承租的房屋部分或者全部租賃給第三人，由第三人向承租人支付租金的行為。在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，原房屋租賃合同可稱為原租合同，其出租人和承租人在轉(zhuǎn)租關(guān)系中仍稱為出租人和承租人，與承租人建立租賃關(guān)系的第三人稱為次承租人，承租人與次承租人之間的租賃合同稱為轉(zhuǎn)租合同。

房屋租賃合同特點(diǎn)

房屋轉(zhuǎn)租合同具有如下特點(diǎn)：

1、房屋轉(zhuǎn)租合同涉及三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房屋轉(zhuǎn)租合同的主體是承租人和次承租人，但其權(quán)利義務(wù)涉及三方當(dāng)事人，即出租人、承租人和次承租人。

2、房屋轉(zhuǎn)租合同與原租賃合同之間存在著密切的聯(lián)系。

首先，房屋轉(zhuǎn)租合同與原合同的標(biāo)的物具有同一性，即轉(zhuǎn)租的房屋是原出租房屋的部分或全部。其次，原租賃合同的效力決定轉(zhuǎn)租合同的效力，即原合同無效，轉(zhuǎn)租合同也無效。再次，原租賃合同的租期決定轉(zhuǎn)租合同的租期，不經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同的租期不得超過原租賃合同的租期。最后，原租賃合同終止時，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。

3、房屋轉(zhuǎn)租合同是一個獨(dú)立的合同，并非原租賃合同的變更或轉(zhuǎn)讓。

在房屋轉(zhuǎn)租合同的三方當(dāng)事人中，出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)除房屋租賃合同有特別約定的外，適用法律、法規(guī)和規(guī)章中有關(guān)規(guī)定；承租人與次承租人的權(quán)利義務(wù)除房屋轉(zhuǎn)租合同有特別約定的外，適用法律、法規(guī)和規(guī)章中關(guān)于出租人和承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。同時，房屋轉(zhuǎn)租合同的特殊性決定了，出租人、承租人、次承租人在房屋轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利義務(wù)除了當(dāng)事人另有約定的外，還有其特殊內(nèi)容。

(一)出租人的權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，出租人除了依房屋租賃合同約定以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)外，還享有下列權(quán)利，承擔(dān)下列義務(wù)：

1．請求承租人履行房屋租賃合同的權(quán)利

房屋轉(zhuǎn)租合同成立并不影響原房屋租賃合同的效力，承租人仍應(yīng)當(dāng)依照原房屋租賃合同的約定向出租人履行各項義務(wù)，且不得以次承租人違約或者不履行義務(wù)為由拒絕向出租人履行義務(wù)。承租人不履行原房屋租賃合同的義務(wù)或者次承租人對承租房屋造成損失的，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約和損害賠償責(zé)任，但出租人與承租人、次承租人另有約定的除外?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第30條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外?！?

2．從轉(zhuǎn)租中獲得收益的權(quán)利

出租人是轉(zhuǎn)租房屋的所有權(quán)人或者管理權(quán)人，承租人轉(zhuǎn)租該房屋獲得收益的，出租人當(dāng)然有權(quán)從中獲取一定的比例?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第27條第2款規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益、”這種收益的獲取方式，既可以由出租人與承租人協(xié)商提高原房屋租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)，也可以約定從承租人收取的轉(zhuǎn)租租金中按一定比例支付給出租人。

3．監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋的權(quán)利

在房屋轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中，原則上是承租人享有監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋的權(quán)利。但是，出租人畢竟是轉(zhuǎn)租房屋的所有權(quán)人或者管理權(quán)人，次承租人對租賃房屋的使用情況對其影響最大，因此，應(yīng)當(dāng)賦予出租人監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋情況的權(quán)利。這樣，出租人不僅有權(quán)監(jiān)督承租人使用、收益租賃房屋，還有權(quán)監(jiān)督次承租人使用、收益租賃房屋。當(dāng)次承租人不正當(dāng)或者非法地使用、收益租賃房屋，且承租人怠于行使監(jiān)督權(quán)時，出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)違約或者損害賠償責(zé)任，直至要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同。

4．請求次承租人返還租賃房屋的權(quán)利

當(dāng)房屋轉(zhuǎn)租合同終止時，承租人有權(quán)向次承租人請求返還租賃房屋；當(dāng)房屋租賃合同終止時，出租人有權(quán)請求承租人返還租賃房屋。因此，當(dāng)房屋租賃合同與房屋轉(zhuǎn)租合同都終止時，出租人有權(quán)選擇向承租人或者次承租人請求返還租賃房屋，尤其是承租人怠于行使返還請求權(quán)時，由出租人直接向次承租人行使租賃房屋返還請求權(quán)，有利于維護(hù)出租人的合法權(quán)益。但是，非在轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同都終止的情況下，出租人不得向次承租人主張返還租賃房屋。如，轉(zhuǎn)租合同終止而房屋租賃合同未終止的，只有承租人有權(quán)請求次承租人返還房屋，出租人無權(quán)請求返還。

5．通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)

除非當(dāng)事人另有約定，房屋租賃合同終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。但是，次承租人對于房屋租賃合同是否終止難于清楚，故當(dāng)房屋租賃合同終止時，出租人應(yīng)當(dāng)通知次承租人，為次承租人返還租賃房屋作好準(zhǔn)備。

(二)承租人的權(quán)利義務(wù)

在房屋轉(zhuǎn)租合同中，承租人的地位非常特殊：既是轉(zhuǎn)租合同中的出租人，又是房屋租賃合同中的承租人。承租人在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中的主要權(quán)利和義務(wù)有：

1．要求出租人履行房屋租賃合同的權(quán)利

承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租后，并不喪失承租人的地位，轉(zhuǎn)租只是其使用、收益承租房屋的一種方式。為了保證轉(zhuǎn)租合同的履行，承租人有權(quán)要求出租人按照房屋租賃合同的約定履行義務(wù)，如交付房屋、修繕房屋等等。因出租人的過錯影響次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人損害的，承租人在向次承租人、第三人承擔(dān)違約責(zé)任或者損害賠償責(zé)任之后，有權(quán)依據(jù)房屋租賃合同向出租人追償。

2．從轉(zhuǎn)租中獲取收益的權(quán)利

承租人轉(zhuǎn)租房屋的目的是為了實現(xiàn)自己對承租房屋的收益權(quán)，故法律原則上允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益。但是，在我國，承租人轉(zhuǎn)租公有住宅用房的，必須受房屋所在地人民政府房屋租賃政策的制約，承租人從轉(zhuǎn)租中獲取收益也就受到了制約。

3．修繕租賃房屋的義務(wù)

租賃房屋發(fā)生損壞或者具有其他不適于次承租人使用的情形，承租人有權(quán)依房屋租賃合同的約定請求出租人修繕，但是出租人和承租人約定房屋轉(zhuǎn)租后由承租人承擔(dān)修繕責(zé)任的，或者雖無該約定但出租人拒絕履行修繕義務(wù)或者無能力履行修繕義務(wù)的，或者轉(zhuǎn)租合同約定的房屋狀態(tài)優(yōu)于房屋租賃合同約定狀態(tài)的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修繕義務(wù)。

4．通知次承租人房屋租賃合同終止的義務(wù)

房屋租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同也就喪失了基礎(chǔ)，為了保證出租人能及時收回房屋，承租人有義務(wù)將房屋租賃合同終止的情況及時通知次承租人，并要求解除轉(zhuǎn)租合同，返還房屋，以便于次承租人做好搬遷和返還房屋的準(zhǔn)備。

(三)次承租人的權(quán)利義務(wù)

次承租人是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋轉(zhuǎn)租合同的約定享有承租人的權(quán)利，履行承租人的義務(wù)，轉(zhuǎn)租合同沒有約定或者約定不明確的，次承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律關(guān)于承租人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。與承租人在房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)不同的是，次承租人除對承租人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)外，還與出租人享有的權(quán)利相對應(yīng)，對出租人承擔(dān)以下義務(wù)：

1．接受監(jiān)督的義務(wù)

次承租人應(yīng)當(dāng)依約定或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，應(yīng)當(dāng)妥善保管房屋，這是次承租人在房屋轉(zhuǎn)租合同中必須承擔(dān)的義務(wù)。次承租人在履行該義務(wù)時，除應(yīng)當(dāng)接受承租人的監(jiān)督外，還應(yīng)當(dāng)接受出租人的監(jiān)督。出租人發(fā)現(xiàn)次承租人非法使用或者不正當(dāng)使用租賃房屋的，有權(quán)制止直至要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同，承租人不行使合同解除權(quán)的，出租人有權(quán)解除與承租人的房屋租賃合同，進(jìn)而引起轉(zhuǎn)租合同的終止。

2．返還租賃房屋的義務(wù)

轉(zhuǎn)租合同終止時，次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人履行返還租賃房屋的義務(wù)。但是，轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同都終止時，出租人有權(quán)直接向次承租人請求返還房屋，在這種情況下，次承租人應(yīng)當(dāng)將房屋直接返還給出租人。次承租人的這一義務(wù)是與前面所述的出租人的房屋返還請求的權(quán)利相對應(yīng)的。