非住宅辦公房

辦公用房是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，條件一般的為普通辦公用房。

非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)等。

商業(yè)服務(wù)用房：是指各類(lèi)商店、門(mén)市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。

工業(yè)廠(chǎng)房指直接用于生產(chǎn)或?yàn)樯a(chǎn)配套的各種房屋，包括主要車(chē)間、輔助用房及附屬設(shè)施用房。凡工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學(xué)校等單位中的廠(chǎng)房都應(yīng)包括在內(nèi)。

倉(cāng)庫(kù)指工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、供銷(xiāo)、外貿(mào)、物資及其他企事業(yè)單位建造的成品庫(kù)、半成品庫(kù)、原材料庫(kù)、貨物倉(cāng)庫(kù)、物資儲(chǔ)備庫(kù)以及冷藏庫(kù)、糧油庫(kù)等。2100433B

(一)生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)勞動(dòng)的房產(chǎn)。包括工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等部門(mén)在生產(chǎn)活動(dòng)中使用的廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、作業(yè)房、實(shí)驗(yàn)室和一些附屬房屋等。

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)是工交等物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)的基本物質(zhì)要素，缺了它生產(chǎn)活動(dòng)就不能正常進(jìn)行。尤其是現(xiàn)代工交生產(chǎn)，對(duì)房產(chǎn)的依賴(lài)性更強(qiáng)，沒(méi)有必要的生產(chǎn)用房，許多生產(chǎn)活動(dòng)就無(wú)法進(jìn)行。生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的功能是為各種物質(zhì)生產(chǎn)服務(wù)，因此，其選址、結(jié)構(gòu)、用料和外形等，都是以方便生產(chǎn)和服務(wù)生產(chǎn)為基本前提的。正因?yàn)槿绱?，城市中的生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)往往集中于生產(chǎn)功能區(qū)或郊區(qū)，結(jié)構(gòu)通常是以堅(jiān)固為基本特征，所用建材是以鋼材、鋼筋混凝土為主，外形則多表現(xiàn)為占地面積大、低層化和連片化。

作為生產(chǎn)活動(dòng)的必要物質(zhì)要素，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)無(wú)疑屬于生產(chǎn)資料范疇。因?yàn)槭菆?zhí)行生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(本)的職能，所以生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償方式，就與生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式相同。即生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價(jià)值，按其在生產(chǎn)中的磨損程度，逐漸轉(zhuǎn)移到這些房產(chǎn)參與的生產(chǎn)活動(dòng)所生產(chǎn)的產(chǎn)品中去，然后通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品使價(jià)值得以回收在產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入中，再以折舊的形式分期從產(chǎn)品銷(xiāo)售收入中提取并積累起來(lái)，直到提取的折舊金額所代表的價(jià)值量等于房產(chǎn)正常使用期內(nèi)磨損的價(jià)值量為止。由于生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的生產(chǎn)資料性質(zhì)明確，價(jià)值周轉(zhuǎn)路徑清楚，為購(gòu)置或建造其而墊付的資本回收有公認(rèn)可行的規(guī)則可循，所以，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的商品屬性也表現(xiàn)得較明顯，且容易被人們所接受。

(二)非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指非生產(chǎn)部門(mén)和行業(yè)使用的住宅以外的那些房產(chǎn)。它包括營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)和非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)兩部分。

1.營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)

是指城市經(jīng)營(yíng)性單位和企業(yè)進(jìn)行貿(mào)易和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)所使用的房產(chǎn)，如商店、餐館、銀行、郵電局(所)、旅館、飯店、交易所等直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房產(chǎn)，以及它們的輔助用房等。

營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)是城市流通部門(mén)和其他第三產(chǎn)業(yè)部門(mén)從事商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的必要物質(zhì)條件，它對(duì)商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益的制約性，因商業(yè)和服務(wù)活動(dòng)的特殊性而表現(xiàn)得很強(qiáng)。例如，房產(chǎn)所處的位置、房產(chǎn)的質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，對(duì)商業(yè)等服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)效益有決定性的影響。而且，一個(gè)城市的繁華程度如何，很大程度上取決于這類(lèi)房產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量。

由于營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)在參與商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)中，是發(fā)揮固定資本的職能，所以它在價(jià)值周轉(zhuǎn)方式上與生產(chǎn)性房產(chǎn)相似。不過(guò)它的價(jià)值不是轉(zhuǎn)移到新的物質(zhì)產(chǎn)品中去(商業(yè)和服務(wù)活動(dòng)不直接創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品)，而是轉(zhuǎn)移到商業(yè)及服務(wù)業(yè)所提供的非物質(zhì)化服務(wù)產(chǎn)品中去，并直接從營(yíng)業(yè)收入中扣回。同時(shí)，因這類(lèi)房產(chǎn)是服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)，所以其產(chǎn)權(quán)形式客觀上比生產(chǎn)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)形式更為靈活。

2.非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)

又稱(chēng)行政事業(yè)性房產(chǎn)。是指黨、政、軍、衛(wèi)、文、教、科技、體育(一部分是營(yíng)業(yè)性的)、宗教和其他部門(mén)使用的，不具有經(jīng)營(yíng)性，又不屬住宅的非生產(chǎn)性房產(chǎn)及其輔助房產(chǎn)。

這部分房產(chǎn)是國(guó)家行使政府職能，保證必要的社會(huì)公益事業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件，也是非政府性的社會(huì)福利和慈善事業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件。其最大的特點(diǎn)，是它與人們的政治和文化等精神生活的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，而與人們的物質(zhì)生活之關(guān)聯(lián)性則較弱。因此，這部分房產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)在建筑風(fēng)格和位置坐落等方面，都有自己的一些特點(diǎn)，它除了滿(mǎn)足各種使用需要外，很注重反映人文歷史和民族風(fēng)貌。

這部分房產(chǎn)因大多是政府出資建造，且通常只供行政事業(yè)單位使用，所以其商品屬性表現(xiàn)得較弱。其實(shí)，無(wú)論它由誰(shuí)出資建造和供誰(shuí)使用，它的建造過(guò)程都是一個(gè)典型的商品生產(chǎn)過(guò)程，充滿(mǎn)了各種商品交換關(guān)系。它建成交付使用后，進(jìn)入了公共消費(fèi)過(guò)程，不能據(jù)此來(lái)否定其商品屬性。況且，當(dāng)這些房產(chǎn)因各種原因不再適宜作為非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)時(shí)，政府或其他所有者常將其出租或出售給其他主體改作另外的用途。這種重新進(jìn)入流通的現(xiàn)象，正好說(shuō)明這些房產(chǎn)是商品。

因?yàn)椴灰杂麨槟康?，又是公共消費(fèi)，所以非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式與生產(chǎn)性和營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)都不一樣。它主要通過(guò)國(guó)民收入再分配的形式，從政府財(cái)政收入中得到補(bǔ)償，即通過(guò)財(cái)政投資和補(bǔ)貼得到補(bǔ)償。非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般都是政府所有，只有少數(shù)是民間社會(huì)團(tuán)體所有。

(三)公用基礎(chǔ)設(shè)施

公用基礎(chǔ)設(shè)施是指既不能與生產(chǎn)性房產(chǎn)劃等號(hào)，又不能與非生產(chǎn)性房產(chǎn)等同的構(gòu)筑物和特殊建筑物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、橋梁(含立交橋、人行天橋)、水塔、蓄水池、地上和地下給排水設(shè)施、供電、供氣、供暖設(shè)施、公共廣場(chǎng)、公園、綠化設(shè)施、垃圾污水處理設(shè)施、公共廁所、消防和防洪設(shè)施等。

雖然大多數(shù)公用基礎(chǔ)設(shè)施在物質(zhì)形態(tài)上與我們習(xí)慣上講的房屋大相徑庭，但由于現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活已使這些公用基礎(chǔ)設(shè)施與原本意義上的房屋融合在一起，且融合程度越來(lái)越高，大多數(shù)原本意義上的房屋離開(kāi)了公用基礎(chǔ)設(shè)施，已不能發(fā)揮正常功能，所以，從現(xiàn)代和發(fā)展的觀點(diǎn)看，毫無(wú)疑問(wèn)地必須將公用基礎(chǔ)設(shè)施作為房產(chǎn)來(lái)看待，即它是廣義上的房產(chǎn)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施在城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中起著重要的作用。它既是人們生活正常進(jìn)行所必須的物質(zhì)條件，又是生產(chǎn)活動(dòng)順利運(yùn)轉(zhuǎn)不可缺少的物質(zhì)要素，正是這些公用基礎(chǔ)設(shè)施，將生活、生產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、娛樂(lè)等活動(dòng)場(chǎng)所連成一個(gè)整體，可以說(shuō)，住宅、工廠(chǎng)、商店、辦公樓等等房屋，都是公用基礎(chǔ)設(shè)施的終端場(chǎng)所。

公用基礎(chǔ)設(shè)施作為廣義上的房產(chǎn)，與前述的各類(lèi)房產(chǎn)相比，有很鮮明的特點(diǎn)。一是它的物質(zhì)形狀大都很特別，或無(wú)頂、或密封、或地下、或無(wú)頂又無(wú)墻等等；二是它的功能的公共性和兩重性，它通常是為多數(shù)人和多群體服務(wù)，而且它既為生產(chǎn)服務(wù)，又為生活服務(wù)；三是它在運(yùn)轉(zhuǎn)上有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性要求，因?yàn)楦鞣N公用基礎(chǔ)設(shè)施之間不僅在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上互相關(guān)聯(lián)，而且在數(shù)量比例、質(zhì)量匹配、時(shí)間制約和空間呼應(yīng)上都有特定的直接或間接因果關(guān)系，必須協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)才能充分發(fā)揮其功能；四是效益的間接性和綜合性，它的效益一般表現(xiàn)為它所服務(wù)的對(duì)象的效益，而且這種間接效益既有生產(chǎn)和生活的，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的，綜合性很強(qiáng)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)形式，因其公共性和綜合性等特點(diǎn)而通常是國(guó)家(政府)所有制為主導(dǎo)。但是市場(chǎng)的發(fā)展也使一些公用基礎(chǔ)設(shè)施逐漸成為政府和企業(yè)共同擁有，或政府擁有所有權(quán)，企業(yè)行使經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式有三種基本情況。一是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)行經(jīng)營(yíng)制，則通過(guò)收費(fèi)制等形式回收價(jià)值，也就是采取自我循環(huán)的公式周轉(zhuǎn)；二是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施不實(shí)行經(jīng)營(yíng)制，則通過(guò)單一的國(guó)民收入再分配，再由政府實(shí)行財(cái)政投資和補(bǔ)貼進(jìn)行周轉(zhuǎn)；三是公用基礎(chǔ)設(shè)施只進(jìn)行部分經(jīng)營(yíng)制，則通過(guò)收費(fèi)等形式收回部分價(jià)值，政府再補(bǔ)貼一部分，即通過(guò)上述兩種方式的結(jié)合實(shí)現(xiàn)價(jià)值周轉(zhuǎn)。2100433B

《非住宅》向我們展示了從著名建筑類(lèi)雜志《MARK》中精選的當(dāng)代先鋒建筑設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的21世紀(jì)創(chuàng)新居住空間案例。丹"sup--normal" data-sup="1" data-ctrmap=":1,"> [1]

狹義的房產(chǎn)由住宅和非住宅房產(chǎn)兩部分組成，城鎮(zhèn)中這兩類(lèi)房產(chǎn)的比重一般均是各占50%左右。

住宅與非住宅房產(chǎn)具有非常密切的聯(lián)系，首先，它們都是房產(chǎn)，有許多共同特征。其次，它們互相依存，互為補(bǔ)充，通過(guò)公用基礎(chǔ)設(shè)施的紐帶作用形成一個(gè)有機(jī)整體，共同完成經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等職能。再次，住宅與許多非住宅房產(chǎn)在物質(zhì)實(shí)體上的絕對(duì)分離已不是唯一的存在形式，許多同時(shí)具有住宅、辦公室、商場(chǎng)等功能的綜合性房產(chǎn)已大量出現(xiàn)。另外，從它們的起源上考察，最早二者是合為一體的。在遠(yuǎn)古時(shí)代，人們的生產(chǎn)主要在野外，那時(shí)的房屋主要是作為棲身安家的生活場(chǎng)所。其實(shí)，在人類(lèi)三次(尤其；是第二、三次)社會(huì)大分工之前，房屋與住宅大體上都是一回事。從第二、三次社會(huì)大分工之后，手工業(yè)、商業(yè)逐漸分離出來(lái)，形成了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)部門(mén)。于是，房屋的功能隨之有了擴(kuò)展，開(kāi)始出現(xiàn)與住宅分離的手工業(yè)作坊、商店和倉(cāng)庫(kù)等非住宅房產(chǎn)。以后，隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，各種非住宅房產(chǎn)相繼出現(xiàn)并不斷發(fā)展，最終形成了今天這種與住宅平分秋色的態(tài)勢(shì)。

住宅和非住宅房產(chǎn)又存在著許多反映各自特點(diǎn)的差異。分析這些差異性，有助于我們更全面地認(rèn)識(shí)住宅和非住宅房產(chǎn)。

(一)內(nèi)容的繁簡(jiǎn)程度不同

住宅的內(nèi)容很單一，干變?nèi)f變都是臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等基本內(nèi)容；非住宅房產(chǎn)的內(nèi)容則較為復(fù)雜。

(二)性質(zhì)差異較大

住宅是十分明確而單一的個(gè)人生活性消費(fèi)資料，而非住宅房產(chǎn)的性質(zhì)就很復(fù)雜了，既有生產(chǎn)資料性質(zhì)的廠(chǎng)房、車(chē)間等房產(chǎn)，也有公共生活性消費(fèi)資料的學(xué)校、醫(yī)院等房產(chǎn)。

(三)產(chǎn)權(quán)歸屬上有差異

住宅由于是個(gè)人必要消費(fèi)品，因而個(gè)人所有是一種不可缺少的產(chǎn)權(quán)形式。非住宅房產(chǎn)由于不是個(gè)人必要消費(fèi)品，因而個(gè)人所有不是一種必須的產(chǎn)權(quán)形式，相反，國(guó)家所有(如政府辦公用房、國(guó)防用房等)則是它不可缺少的一種產(chǎn)權(quán)形式。

(四)價(jià)值補(bǔ)償上的差異性

住宅的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償及其實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償?shù)捻樌潭?，與個(gè)人的生活水平和支付能力關(guān)系極大，因此組織其價(jià)值補(bǔ)償和周轉(zhuǎn)時(shí)，個(gè)人的收入狀況和消費(fèi)結(jié)構(gòu)是一個(gè)非常重要的制約因素。非住宅房產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償和周轉(zhuǎn)，則大多數(shù)與個(gè)人的收入水平和支付能力沒(méi)有直接的關(guān)系，而更多地是與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、各級(jí)政府財(cái)政狀況等因素直接相關(guān)。

(五)流通的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容有差異

住宅流通無(wú)論是采用出售、出租或其他形式，買(mǎi)賣(mài)雙方一般都是將住宅作為一種耐用消費(fèi)商品，而不是作為一種資本來(lái)看待的，而a參與流通的內(nèi)容，一般也只是住宅本身。非住宅房產(chǎn)，特別是其中的生產(chǎn)性和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的流通，往往是房產(chǎn)本身與企業(yè)的許多財(cái)產(chǎn)，如機(jī)器設(shè)備、庫(kù)存產(chǎn)品等一起流通，像企業(yè)兼并、拍賣(mài)等，就是這種情況，所以它常常是一種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件的流通，是資本的產(chǎn)權(quán)流通。

另外，它們?cè)谛枨蠛凸┙o方面也有差異。從需求類(lèi)型上講，住宅需求是屬直接性的最終需求，它直接為人們提供生活居家的空間；非住宅房產(chǎn)，特別是其中的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的需求，則主要是一種間接性的派生需求，因?yàn)樗鼈儾荒軉为?dú)生產(chǎn)出產(chǎn)品或提供服務(wù)，只有在與其他生產(chǎn)要素和條件的配合中，才能看出其作用大小，即對(duì)它的需求主要是由生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)提出。這種需求上的派生性，要求在組織非住宅房產(chǎn)供求平衡時(shí)，特別應(yīng)注意它們與生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)狀況的關(guān)聯(lián)性。

從供給上講，住宅因結(jié)構(gòu)、用料等相對(duì)簡(jiǎn)單，相互間的共同點(diǎn)相對(duì)較多，使其建造周期相對(duì)較短，故在——-定時(shí)期內(nèi)供給彈性稍大一些；而非住宅房產(chǎn)中廠(chǎng)房、商廈、賓館等，因結(jié)構(gòu)、用料相對(duì)復(fù)雜一些，相互間的異質(zhì)性更強(qiáng)，使其建造周期，相對(duì)較長(zhǎng)，故其在一定時(shí)期內(nèi)的供給彈性就顯得比住宅要弱。非住宅房產(chǎn)的這個(gè)特點(diǎn)，再加上生產(chǎn)和流通對(duì)市場(chǎng)的變化反映靈敏之因素，客觀上要求在組織非住宅房產(chǎn)供求平衡時(shí)，應(yīng)；特別注意其供給要有必要的超前性。