購房定金

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)被確定為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)及社會(huì)購房需求的迅速擴(kuò)張，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。與此同時(shí)，商品房買賣糾紛也日益增多。其中，因購房定金而引發(fā)的糾紛是一個(gè)重點(diǎn)。本文試對(duì)商品房定金的性質(zhì)及定金罰則適用進(jìn)行分析。

一.定金是債的擔(dān)保形式之一?！笆侵府?dāng)事人一方在合同未履行之前，在應(yīng)行給付數(shù)額內(nèi)預(yù)先支付另一方一定數(shù)額金錢的擔(dān)保形式。”①按民法理論，定金依其目的和作用的不同，可分為：(1)立約定金。即在締約前交付的定金，以確保契約得以正式成立。(2)成約定金。即以定金的交付作為合同成立的要件。(3)證約定金。即以定金的交付作為合同成立的證明。(4)違約定金。即以定金作為債不履行的賠償。(5)解約定金。即以定金作為自由解除合同的條件。

《民法通則》第89條規(guī)定：“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄?

此后制定的《擔(dān)保法》的第89條及《合同法》的第115條均作了與《民法通則》第89條相似的規(guī)定。以上法律所規(guī)定的定金均屬于違約定金，適用于合同成立后的違約行為。

2000年9月29日出臺(tái)的最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國擔(dān)保法)若干問題的解釋》第115條對(duì)立約定金做了規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！钡?16條對(duì)成約定金作了規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效的要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效?！钡?17條對(duì)解約定金作了規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法}的規(guī)定?！敝链?，我國法律目前規(guī)定的定金種類已不限于違約定金，還包括立約定金、成約定金、解約定金。

二.當(dāng)前在商品房買賣活動(dòng)中，當(dāng)購房人經(jīng)過了解選擇，與房產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成房屋買賣的初步意向時(shí)，開發(fā)商會(huì)要求購房人繳納定金、訂金、押金、保證金或擔(dān)保金。那么訂金、押金、保證金或擔(dān)保金是否屬于定金"_blank" href="/item/出賣人">出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”筆者認(rèn)為，依據(jù)以上司法解釋本意，對(duì)其性質(zhì)應(yīng)看其實(shí)質(zhì)內(nèi)容而不限于名稱，如果買賣雙方約定了如因購房人的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未簽訂，則購房人不能要求返還；如因房產(chǎn)開發(fā)商的原因?qū)е律唐贩劫I賣合同未簽訂，則應(yīng)雙倍返還之條款，則該留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，應(yīng)屬于定金性質(zhì)。否則，不應(yīng)屬于定金。

目前，商品房買賣中購房定金主要存在兩種形式：一種是買賣雙方在達(dá)成購房初步意向后，簽訂《商品房認(rèn)購書》，在認(rèn)購書中對(duì)定金作出約定；另一種是雙方未簽訂《商品房認(rèn)購書》，由購房人繳納定金，由房產(chǎn)開發(fā)商向購房人開具定金收據(jù)。以下本文分別對(duì)其進(jìn)行分析。

《商品房認(rèn)購書》一般會(huì)規(guī)定以下內(nèi)容：房屋位置、面積、價(jià)款、定金及簽約期限等。其定金條款通常約定：買方向賣方繳納定金，預(yù)定商品房，賣方在一定的期限內(nèi)保留該房，不售與他人。如因買方的原因未能簽訂商品房買賣合同，則無權(quán)要求返還定金；如因賣方的原因未簽訂合同，則賣方應(yīng)雙倍返還定金。一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同構(gòu)成預(yù)約合同和本約合同的關(guān)系。即商品房認(rèn)購書簽訂和履行的目的是為了簽訂商品房買賣合同。筆者認(rèn)為商品房認(rèn)購書即為預(yù)約合同，其本身亦為一獨(dú)立之合同。雙方關(guān)于房屋位置、面積、價(jià)款等約定為其明示內(nèi)容，經(jīng)雙方認(rèn)可，對(duì)雙方有約束力，雙方應(yīng)在此基礎(chǔ)上簽訂商品房買賣合同，單方不能隨意變更。而其默示內(nèi)容則為在簽約期限內(nèi)雙方誠實(shí)積極地去簽訂商品房買賣合同。如一方違反以上內(nèi)容則構(gòu)成對(duì)商品房認(rèn)購書的違約行為，同時(shí)也構(gòu)成對(duì)商品房買賣合同的締約過失行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而此種情況下的定金，其性質(zhì)對(duì)商品房認(rèn)購書是違約定金，對(duì)商品房買賣合同是立約定金。因?yàn)樯唐贩抠I賣合同簽約本身即為商品房認(rèn)購書的目的和履行內(nèi)容之一，因此，該定金兼具違約定金和立約定金性質(zhì)。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解嘞第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！鄙唐贩空J(rèn)購協(xié)議中約定的定金其目的在于擔(dān)保雙方在認(rèn)購書已約定內(nèi)容之基礎(chǔ)上積極誠實(shí)地協(xié)商簽訂商品房買賣合同。如一方不在約定期限內(nèi)為協(xié)商簽約行為或單方改變認(rèn)購書中已確認(rèn)的內(nèi)容，如面積、位置、價(jià)款等，造成無法簽約的，則系“因一方原因”未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)適用定金罰則。由于商品房認(rèn)購書一般僅對(duì)商品房買賣的幾個(gè)主要事項(xiàng)作出約定，其并不具備足以使商品房買賣合同成立的所有必備條款，其他事項(xiàng)在協(xié)商中不能達(dá)成一致而一方拒絕簽約的，不屬于“因一方原因而不能簽約”，對(duì)拒簽方不能適用定金罰則。此種情況下雙方均無過錯(cuò)，屬于司法解釋規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，出賣人應(yīng)將定金返還買受人。因?yàn)榧葹閰f(xié)商簽約，則任何一方均有對(duì)對(duì)方條件同意或拒絕之權(quán)利。在現(xiàn)實(shí)中，部分房產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要購房人在簽訂認(rèn)購書后不與自己簽訂合同，就違反了認(rèn)購書之約定，應(yīng)沒收定金，這實(shí)際上是一種錯(cuò)誤的理解。如是，則買賣雙方均可隨意提出于對(duì)方苛刻之條款，只要對(duì)方不接受，即適用定金罰則，實(shí)有違公平誠信之原則。

三.商品房買賣中定金的另一種形式為雙方不簽訂商品房認(rèn)購書，由買方向賣方繳納定金，由賣方向買方出具定金收據(jù)。繳納定金的目的在于在簽約期限內(nèi)買方預(yù)定房屋，賣方保留房屋不售與他人，督促和保證雙方在簽約期限內(nèi)積極簽訂商品房買賣合同。此種購房定金屬于立約定金。對(duì)于立約定金，有人解釋為：“即在締約前交付的定金，以確保契約得以正式成立?！惫P者認(rèn)為，這一解釋并不恰當(dāng)?！昂贤请p方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，合同的訂立要經(jīng)過‘要約一承諾—再要約一再承諾’的過程，在當(dāng)事人協(xié)商階段，為了最終訂立合同，當(dāng)事人可采用立約定金的辦法來實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的互相信任。”故此，立約定金，僅能保證雙方當(dāng)事人以積極之行為、誠實(shí)善良之心態(tài)去訂立合同。由于訂立合同是一個(gè)雙方意志不斷沖突和調(diào)和的過程，雙方協(xié)商的內(nèi)容包括合同的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、方式、違約責(zé)任等等，任何一個(gè)分歧均可能導(dǎo)致合同不能簽訂。立約定金的當(dāng)事人追求的目標(biāo)是訂立契約，但并不能確保契約成立。因此，筆者認(rèn)為對(duì)于立約定金應(yīng)定義為：即在締約前交付的定金，以確保雙方當(dāng)事人誠實(shí)積極地訂立契約。這是立約定金的積極作用，其消極作用在于防止一方當(dāng)事人在締約過程中實(shí)施欺詐等有違誠實(shí)信用之行為而使對(duì)方信賴?yán)媸軗p。

我國法律目前對(duì)于立約定金的規(guī)定僅見于最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國擔(dān)保法)若干問題的解釋》第115條：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”筆者認(rèn)為對(duì)這一規(guī)定應(yīng)作限制性理解，即一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同存在過錯(cuò)或有違誠實(shí)信用原則時(shí)，方可按本條規(guī)定適用定金罰則。如一方當(dāng)事人不在約定的期限內(nèi)或合理的期限內(nèi)為協(xié)商簽約行為，售房人將房產(chǎn)又售與他人而拒絕簽約，等等。如在雙方對(duì)合同條款協(xié)商中，一方對(duì)于對(duì)方的條件不能接受而拒絕簽約，則不能適用詫金罰則。“立約定金罰則的要件是：第一，當(dāng)事人約定該定金系為擔(dān)保主合同的訂立而設(shè)；第二，定金已實(shí)際交付；第三，一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同。對(duì)第三個(gè)要件，應(yīng)當(dāng)考察當(dāng)事人拒絕訂立主合同是否有正當(dāng)理由，如有正當(dāng)理由，則不能適用定金罰則。如果忽略了此條件，則在房產(chǎn)商事先擬定的房屋買賣合同條款過于苛刻與其宣傳不符，或者房產(chǎn)商的行為使購房人有理由相信房屋買賣合同的履行會(huì)出現(xiàn)瑕疵的情況下，仍要求購房人訂立房屋買賣合同，對(duì)購房人來講是不公平的?！雹芤?yàn)榇颂幎ń鹆P則實(shí)為締約過錯(cuò)責(zé)任之表現(xiàn)，是締約過錯(cuò)一方對(duì)于無過錯(cuò)方之補(bǔ)償。如當(dāng)事人一方無過錯(cuò)，即使拒絕簽約，亦不應(yīng)適用定金罰則，否則有違民法之公平原則，無端加大當(dāng)事人之責(zé)任。此種情況屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條所稱的“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。

我國目前因定金而生之糾紛多因一方濫用定金罰則而產(chǎn)生，筆者在此提醒商品房買賣雙方，在交付定金時(shí)最好對(duì)定金的擔(dān)保目的及罰則適用范圍作出詳細(xì)明確的約定，而不要籠統(tǒng)地約定“預(yù)定房屋”或“擔(dān)保簽約”等內(nèi)容，以避免爭(zhēng)議的出現(xiàn)。

購房定金是購房者向售房單位或個(gè)人交納的表示愿意并確定購買指定住房的一定數(shù)額的貨幣。購房定金不是購買住房的買賣合同，而是在訂立住房買賣合同的同時(shí)，為了保證合同的履行由當(dāng)事人一方先行支付給對(duì)方的一定數(shù)額的貨幣。合同履行以后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作購房款。支付定金的一方如果不履行合同，則無權(quán)再要回定金；接受定金方如果不履行合同，應(yīng)雙倍返還定金。這樣，當(dāng)事人為避免定金的制裁，從經(jīng)濟(jì)利益上考慮，也能促使雙方認(rèn)真履行合同，體現(xiàn)了定金的擔(dān)保作用。

購買住房的預(yù)付款是購買住房的當(dāng)事人在沒有人住所要購買的住房前預(yù)先支付給售房單位或個(gè)人的占房?jī)r(jià)一定比例的資金。預(yù)付款也是根據(jù)住房的買賣合同的約定交納的。預(yù)付款與定金的根本區(qū)別是定金有擔(dān)保作用，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用。住房買賣的雙方在不履行買賣合同時(shí)，交納預(yù)付款的一方有權(quán)要求退還預(yù)付款，接受預(yù)付款的一方可以如數(shù)退還給另一方。 2100433B

“定金”與“訂金”雖一字之差，但其反映的法律性質(zhì)和法律后果卻不一樣。所謂“定金”，既是一種重要擔(dān)保方式，又是一種違約責(zé)任的形式。

①從定金罰則來說，定金為解約定金，即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收取定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。②從定金證約來看，具有證約定金的性質(zhì)，即具有證明合同成立和存在的作用。③從定金給付來看，具有預(yù)先給付的性質(zhì)，即定金于債務(wù)履行后可以抵作價(jià)款。

而“訂金”一詞在法律上則沒有明確的規(guī)定，所以在購房交易等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中容易同“定金”相混同。其中很重要的一點(diǎn)是： “訂金”與“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同。 “訂金”雖然也具有預(yù)付款性質(zhì)，這是同“定金”的相同之處；但“訂金”不起任何擔(dān)保作用，若賣房方違約，買房方無權(quán)要求其雙倍返還款項(xiàng)，而只能得原額；若購房方超過規(guī)定期限以后才決定不購買， “訂金”就只能作為對(duì)賣方保留本戶型期間損失的賠償，不退還買方。所以“訂金”有時(shí)也被稱為房屋認(rèn)購金、房屋誠意金。

由于“訂金”與“定金”的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)尚未簽訂正式購房合同的后果、簽訂正式購房合同的最后期限、房?jī)r(jià)的約定、房屋預(yù)留的期限、開發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問題加以明確的詳細(xì)規(guī)定。特別是購買期房時(shí)，一定要注意房屋認(rèn)購書所約定的內(nèi)容和商品房銷售合同的簽訂。分清“定金”同“訂金”各自承擔(dān)的含義和后果，以避免日后一些不必要的麻煩和糾紛。

預(yù)收購房定金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位或個(gè)人的購房定金。為了核算預(yù)收購房定金，企業(yè)應(yīng)在“預(yù)收帳款”總帳科目下設(shè)置“預(yù)收購房定金”明細(xì)科目。企業(yè)收到購房單位和八人的購房定金，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收帳款一一預(yù)收購房定金”科目；品房移交購房單位或個(gè)人使用時(shí)，應(yīng)按商品房售價(jià)進(jìn)行結(jié)算，借記“應(yīng)收帳款”等項(xiàng)|1，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目，同時(shí)，將預(yù)收的購房定金自“預(yù)收帳款一一預(yù)收購房定金”斜目轉(zhuǎn)入“應(yīng)收帳款”科目，借記“預(yù)收帳款——預(yù)收購房定金”科目，貸記“應(yīng)收帳款”科目。 2100433B

注意事項(xiàng)

定金的作用是保證合同的順利進(jìn)行。交納定金的一方如違約，無權(quán)要求返還定金;開發(fā)商在接受定金后違約，應(yīng)雙倍返還定金。有些購房者在交付定金時(shí)未與開發(fā)商簽訂購房合同，最好與開發(fā)商簽訂書面定金保證協(xié)議，至少也應(yīng)在定金收據(jù)上注明口頭協(xié)議的主要內(nèi)容。

注意：書寫時(shí)勿將"定金"寫成"訂金"。"定金"是法律術(shù)語，通常視為購房預(yù)付款，購房戶如交納了"定金"又不打算購房，應(yīng)有權(quán)要求開發(fā)商退還"定金"。

買房時(shí)，開發(fā)商發(fā)了一份蓋了章的"承諾書"，保證過期不辦分戶產(chǎn)權(quán)金額退款，這份"承諾書"是否有效"承諾書"應(yīng)視為購房合同(主合同)的附件，與主合同一樣具有法律效力。如果開發(fā)商未在約定期限內(nèi)辦理分戶產(chǎn)權(quán)，購房戶可依據(jù)"承諾書"要求開發(fā)商履行承諾，如開發(fā)商不履行承諾，購房戶可運(yùn)用法律手段，通過仲裁或訴訟的方式解決。2100433B