公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法

隨著住房制度改革的積極推進(jìn)，公有住房向個人出售比例逐年加大，售后維修養(yǎng)護(hù)關(guān)于加強(qiáng)公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作的通知

一、各地要高度重視公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作，將其作為房改和房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容來抓，總結(jié)近幾年來公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理工作經(jīng)驗教訓(xùn)，特別是由于“重售輕管”產(chǎn)生的一系列問題，研究制定相應(yīng)的管理配套政策，及時制定公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法。

二、各級房地產(chǎn)管理部門是公房售后維修養(yǎng)管理的主管部門，要以住房制度改革的為契機(jī)，轉(zhuǎn)變政府職能，改變過去直管公房的政府直接管理方式，面向社會、面向行業(yè)，切實做好公房售后維修養(yǎng)護(hù)管理的調(diào)查研究、組織領(lǐng)導(dǎo)、政策制定及實施工作。

三、公房出售后，應(yīng)推行社會化、專業(yè)化的管理模式，實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合，按照建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定實施管理。

四、售房單位在出售公有住房時，應(yīng)制定對所有購房人具有約束力的有關(guān)房屋使用、修繕、管理等方面共同行為守則的業(yè)主公約或房屋使用公約。購房人在簽訂房屋買賣合同時，同時簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約。

五、一個住宅組團(tuán)或住宅小區(qū)公有住房出售達(dá)到一定比例后，房地產(chǎn)行政主管部門要適時組織指導(dǎo)成立業(yè)主管理委員會（以下簡稱業(yè)主委員會）。業(yè)主委員會由相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人選舉的代表組成，代表和維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

六、公有住房出售后，業(yè)主委員會成立前，住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔(dān)；業(yè)主委員會成立后，住宅的管理，由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照雙方簽訂的物業(yè)管理合同進(jìn)行管理。

七、公有住房出售時，要嚴(yán)格界定住宅的自用部位和自用設(shè)備及共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。

八、住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦法。要建立公房售后住宅共用部位和共同設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)專項基金。該項基金的來源：1．由售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上，多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%；2．由業(yè)主一次性或分次籌集。維修養(yǎng)護(hù)基金應(yīng)當(dāng)專戶存入銀行，專項用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。維修養(yǎng)護(hù)專項基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，向業(yè)主籌集。

九、公房出售后的裝飾裝修管理，要嚴(yán)格按照建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。

十、公房出售后，原承擔(dān)公房管理的單位或部門要盡快適應(yīng)形勢，提高認(rèn)識，轉(zhuǎn)變觀念，加快經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)制后的物業(yè)管理企業(yè)要不斷加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，改善服務(wù)態(tài)度，增強(qiáng)服務(wù)意識，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費，樹立良好的企業(yè)形象。

【發(fā)布單位】82305

【發(fā)布文號】昆政復(fù)[1993]63號

【發(fā)布日期】1993-09-21

【生效日期】1993-10-01

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

昆明市公有住房售后維修管理暫行辦法

（1993年9月21日昆政復(fù)（1993）63號）

第一條本辦法適用于昆明市房改實施方案范圍內(nèi)出售給個人的公有住宅。

第二條出售后的公有住宅，由昆明市房地產(chǎn)管理局依照國務(wù)院和省市發(fā)布的有關(guān)法規(guī)實施行業(yè)管理，并對具體管理部門進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三條各級房產(chǎn)管理部門和售房單位，應(yīng)加強(qiáng)公有住宅的售后管理和維修工作，并成立房管組織，做好售后房屋維修管理的有關(guān)協(xié)調(diào)服務(wù)工作。維修管理責(zé)任的劃分：自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由購房者負(fù)責(zé)，共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修，由售房單位負(fù)責(zé)。

第四條本辦法所稱的住宅自用部位和自用設(shè)備是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表和自用陽臺。

住宅的共用部位是指承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體及基礎(chǔ)等和樓梯間，走廊通道、門廳等。

住宅共用設(shè)施設(shè)備是指共用上下水道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、室外電訊線路、供電照明、電視機(jī)共用天線、煤氣干線、消防設(shè)施及電梯等。

第五條房屋自用部分維修費用由購房者自行負(fù)責(zé)；住宅共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，由購房者和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)。凡屬人為損壞的，由損壞人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

第六條住宅小區(qū)內(nèi)建筑物以外的公共設(shè)施的管理和維修，由原單位負(fù)責(zé)。

第七條購房者不得擅自改變住宅使用性質(zhì)，由于特殊情況需要改作生產(chǎn)、營業(yè)及其它用途的，須持街道辦事處、群眾房管組織的證明及有關(guān)文件，經(jīng)原出售單位審核，報昆明市房改辦批準(zhǔn)。

第八條凡改變原房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)的大修、改造工程應(yīng)報原出售單位審批。竣工驗收合格后，方可辦理房屋現(xiàn)狀變更登記。

第九條售出的房屋，購房者和售房單位可自行維修或者委托房地產(chǎn)經(jīng)營管理單位和其它維修隊伍維修。

第十條根據(jù)情況，售房單位與房管部門、居民委員會可協(xié)商選舉產(chǎn)生群眾性的房管組織。同棟住房可選出房管小組，住宅小區(qū)可選出房管委員會或并入小區(qū)管委會，負(fù)責(zé)本小區(qū)房屋設(shè)施的維修管理工作。群眾性房管組織的主要職責(zé)是：對居民進(jìn)行保護(hù)房屋的教育，檢查、監(jiān)督房屋維修和管理費用的開支，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解居民間的房屋糾紛，參與對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新工作等。

第十一條群眾性房管組織可收取一定比例的住房管理費作為房管組織人員經(jīng)費、辦公費等。收費標(biāo)準(zhǔn)按物價部門批準(zhǔn)的規(guī)定執(zhí)行。

第十二條房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修費用來源；購房者在購房時應(yīng)按房價款10%的比例，繳納共用部分和共用設(shè)備的維修儲備金。

售房單位應(yīng)從售房款中提取10%的比例作為共用部分和共作設(shè)備的維修儲備金，但不得因此提高房價。以上費用專戶存入銀行，專項用于房屋維修。如不夠，則按產(chǎn)權(quán)比例分?jǐn)偂?

第十三條房屋管理單位要定期進(jìn)行房屋安全查勘和質(zhì)量檢查。各級政府房管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、開展房屋管理方面的修繕咨詢業(yè)務(wù)，并積極發(fā)展國有、集體和個體的維修、裝飾及各種服務(wù)性經(jīng)營組織。

第十四條本辦法自1993年10月1日起實行，并由昆明市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。