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為落實好海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的國家戰(zhàn)略，海南省決定設(shè)立海口江東新區(qū)，并將其作為建設(shè)中國（海南）自由貿(mào)易試驗區(qū)的集中展示區(qū)。

?？诮瓥|新區(qū)位于海口市東海岸區(qū)域，總面積約298平方公里，分為東部生態(tài)功能區(qū)和西部產(chǎn)城融合區(qū)。

文/新華社 圖/視覺中國

作者：房產(chǎn)教授

6月3日，?？谑行即蛟旖瓥|新區(qū)，要將?？诮瓥|新區(qū)打造成海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)的重點先行區(qū)。緊接著，江東片區(qū)宣布暫停和凍結(jié)新區(qū)內(nèi)建設(shè)項目 暫停戶口遷入，顯示了江東片區(qū)的重要性。

一、江東新區(qū)的設(shè)立預(yù)示自貿(mào)港的規(guī)劃

根據(jù)相關(guān)的規(guī)劃，江東新區(qū)要按“兩年出形象 三年出功能 七年基本成型”的節(jié)奏建設(shè)，將江東新區(qū)建設(shè)成創(chuàng)新區(qū)、展示區(qū)、體驗區(qū)和示范區(qū)。

一是建設(shè)全面深化改革開放試驗區(qū)的創(chuàng)新區(qū)，主要體現(xiàn)在內(nèi)外貿(mào)、投融資、財政稅務(wù)、金融創(chuàng)新、出入境等方面，打造國際能源、航運(yùn)、大宗商品、產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、碳排放權(quán)等交易場所聚集區(qū)，建設(shè)海南國際金融交易中心、國際離岸創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范區(qū)和國際教育基地。如果這一愿景實現(xiàn)，那么海南設(shè)立更加開放的商品交易、證券交易、股權(quán)交易、期貨交易等相關(guān)的交易所就成為了可能，并且這個交易所或許直接對標(biāo)香港，吸引國內(nèi)外企業(yè)參與進(jìn)來。

二是建設(shè)國家生態(tài)文明試驗區(qū)的展示區(qū)。這點就不評論了，環(huán)境制約了海南30年的發(fā)展，相信今后不會再有同樣的事情發(fā)生。

三是建設(shè)國際旅游消費(fèi)中心的體驗區(qū)。這里最有吸引力的是實現(xiàn)離島免稅地域全覆蓋、旅客全覆蓋、全品種（除管制品）供給。也就是說，江東新區(qū)甚至是整個海南島都有望實現(xiàn)更大范圍、更大力度的離島免稅政策。如果海南島成為全域、全品種、全民的免稅購物中心，可以想象海南島會分流多少去香港購物的游客，又會創(chuàng)造多少商業(yè)機(jī)會？

從以上三個規(guī)劃來看，商品貿(mào)易、金融開放會是海南自貿(mào)港的主基調(diào)，設(shè)立各類交易所、搞商品的進(jìn)出口貿(mào)易將會在未來變?yōu)楝F(xiàn)實。

二、新區(qū)為什么設(shè)立在江東片區(qū)

根據(jù)官方的報道，在江東設(shè)立新區(qū)的主要原因有三，一是江東片區(qū)交通優(yōu)勢明顯，二是生態(tài)環(huán)境未遭破壞，三是后開發(fā)優(yōu)勢。

在我看來，將這么重要的新區(qū)設(shè)立在江東片區(qū)，最主要就兩點，一是江東有著大量的土地儲備，二是交通條件明顯優(yōu)于其它區(qū)域。

首先是土地儲備。我們之前就討論過，江東片區(qū)（東海岸）會是?？诘南乱粋€政策重點傾斜的片區(qū)，其最重要的原因就是那邊還有大片土地沒有被開發(fā)。一方面，有著大片荒地的東海岸會很容易規(guī)劃，這片干啥那片干啥直接蓋就好。另一方面，大量的土地就意味著大量的財政收入，把大政策放到那些成熟區(qū)域，又沒有土地可賣，搞的再好也無利可圖啊。

其次就是交通優(yōu)勢。?？诖嬗写笃恋氐牡胤竭€是很多的，一是海口南部，繞城高速以南也是有著大片土地，不過更多的是林地和耕地；二是椰海大道兩側(cè)也擁有大量的可供建設(shè)用地。不過這些地方的交通條件根本無法跟江東片區(qū)相比，江東片區(qū)畢竟是靠海的，新埠島碼頭近在咫尺，離秀英港、?？谛潞８垡捕疾凰氵h(yuǎn)。

去年我最疑惑的就是如意島，為什么要在新埠島外面勞師動眾去填海造個如意島，再花大價錢去建個那么長的跨海大橋過去？當(dāng)時官方的解釋是：打造高端旅游度假區(qū)。但是花這么多錢去搞這么一個人工島，打造度假區(qū)，既無必要，也無需求，即使真的要填個島，也沒必要搞那么遠(yuǎn)，并且新埠島所在的位置也并非適合搞什么高端旅游度假區(qū)吧。所以當(dāng)時我們也猜測，假如海南搞自貿(mào)區(qū)，那么如意島就是一個中轉(zhuǎn)站?，F(xiàn)在看來，如意島肯定不是什么高端旅游度假區(qū)，而是某項配套。

現(xiàn)在如意島停工，江東片區(qū)的在建項目也暫停或暫時凍結(jié)，遷入戶口都暫停了。其實這些事情想要達(dá)到的目的都一樣，都是為了腳下的籌碼而已。我們做個假設(shè)，假如雄安新區(qū)今天宣布可以買房，不限購，大家猜猜，3天后雄安新區(qū)的房價會到多少錢？假如雄安已經(jīng)建起來了呢？雄安以后會不會開放房地產(chǎn)？

海南的東西越來越難寫了，很難把握好這個度，就寫這些吧。

房產(chǎn)教授（mmff115116），海南最專業(yè)房產(chǎn)政策解讀，關(guān)注海南房產(chǎn)，請先關(guān)注房產(chǎn)教授公眾號（fcjs99）