合同、貸款、稅費(fèi)、登記（實(shí)用版）內(nèi)容簡(jiǎn)介

《房屋買賣·法律全書 合同、貸款、稅費(fèi)、登記（實(shí)用版）》以法律法規(guī)、司法解釋等各類法律文件為主線，突出“實(shí)用”的特色，穿插重點(diǎn)法律導(dǎo)讀、重點(diǎn)條文解讀、實(shí)用文書、實(shí)用圖表、地方政策文件等內(nèi)容，以期為本領(lǐng)域相關(guān)讀者提供最為全面、實(shí)用的法律信息。

一、房屋買賣合同與市場(chǎng)管理

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》導(dǎo)讀

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（1994．7．5）（2009．8．27修正）

《中華人民共和國(guó)合同法》導(dǎo)讀

中華人民共和國(guó)合同法（節(jié)錄）（1999．3．15）

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003．4．28）

商品房銷售管理辦法（2001．4．4）

城市商品房預(yù)售管理辦法（1994．11．15）（2004．7．20修正）

城市房產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法（1994．11．11）

商品住宅價(jià)格管理暫行辦法（1992．7．20）

商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定（2011．3．16）

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（2008．12．20）

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（2010．1．7）

國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（2010．4．17）

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（201 1．1．26）

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（2010．4．13）

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知（2010．11．4）

最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答（節(jié)錄）（1995．12．27）

最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見（節(jié)錄）（2009.7.9）

最高人民法院關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案請(qǐng)示的答復(fù)（2003.11.30）

已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法（1999.4.22）

關(guān)于已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售若干問題的說(shuō)明（1999.7.27）

城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（1995.8.7）（2001.8.15修正）

房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定（1996.12.30）（1998.12.3修訂）

國(guó)家工商行政管理局、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知（2002.3.25）

【地方法規(guī)、政策】

廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（2003.10.24）

廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于房屋買賣合同中承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有關(guān)問題的批復(fù)（2007.11.23）

北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）（2010.12.21）

上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答（2005.12.16）

山東省商品房銷售條例（2005.3.31）

天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例（2007.7.19）

【實(shí)用文書】

商品房買賣合同（GF-2000-0171）

存量房（二手房）買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）

存量房（二手房）買賣合同（自行成交版）

二手房交易資金監(jiān)管服務(wù)協(xié)議

【實(shí)用圖表】

商品房銷售法律操作流程圖

二、住房貸款

★中華人民共和國(guó)合同法（節(jié)錄）（1999.3.15）

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》導(dǎo)讀

★中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)錄）（2007.3.16）

中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（節(jié)錄）（1995.6.30）

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋（節(jié)錄）（2000.12.8）

住房公積金管理?xiàng)l例（節(jié)錄）（1999.4.3）（2002.3.24修訂）

……

三、房屋買賣稅收政策

四、房屋權(quán)屬登記

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)

附錄2100433B

土地登記代理合同的內(nèi)容主要由當(dāng)事人約定，具體的內(nèi)容根據(jù)當(dāng)事人的不同需要會(huì)有所變化，但合同的主要內(nèi)容是具有共性的。一般情況下，土地登記代理的合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容。

一、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所

當(dāng)事人是合同的主體，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系就無(wú)法明確。土地登記代理合同的主體包括土地登記代理機(jī)構(gòu)和委托人，土地登記代理人必須以土地登記代理機(jī)構(gòu)的名義與委托人簽訂合同，不能以土地登記代理人個(gè)人的名義與委托人簽訂合同。通過(guò)明確主體關(guān)系，使土地登記代理合同具備法律效力。

二、代理事項(xiàng)

代理事項(xiàng)是土地登記代理合同的客體?？腕w是指合同主體在履行權(quán)利與義務(wù)時(shí)的共同指向。沒有客體，合同的權(quán)利義務(wù)就失去目的。在土地登記代理合同中，代理事項(xiàng)主要是指土地登記代理的具體內(nèi)容。代理事項(xiàng)必須明確、清楚，如不清楚將難以保證合同得到正常履行，代理事項(xiàng)應(yīng)是在合同中加以明確的重要內(nèi)容。

三、代理成果與質(zhì)量要求

土地登記代理成果一般以文件資料、書面報(bào)告等形式體現(xiàn)。為了滿足委托人的要求，保障合同的履行，對(duì)代理成果的形式和質(zhì)量的要求需要在合同條款中予以明確。

四、代理權(quán)限范圍

代理權(quán)限范圍即土地登記代理合同中規(guī)定的授權(quán)范圍，是對(duì)土地登記代理人行為的約束。土地登記代理人必須在規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)從事代理活動(dòng)，不得進(jìn)行無(wú)權(quán)代理或越權(quán)代理。同時(shí)，委托人的授權(quán)范圍不得超越國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定。

五、代理費(fèi)用的支付標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和時(shí)間要求

代理費(fèi)用是指委托人在接受土地登記代理人的代理成果的同時(shí)付給代理人的勞務(wù)報(bào)酬。此外，還應(yīng)規(guī)定代理勞務(wù)報(bào)酬的結(jié)算和支付方式及時(shí)間要求。支付方式可以為現(xiàn)金結(jié)算，也可以轉(zhuǎn)賬支付。

六、合同的履行期限和方式

履行期限直接關(guān)系到合同中權(quán)利與義務(wù)完成的時(shí)間，也是土地登記代理合同依法存在的效力期限，同時(shí)也是確定違約與否的因素之一。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在土地登記代理合同中予以明確約定履行期限，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)在合同中明確履行合同的方式。

七、違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人違反合同約定應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任條款有利于督促當(dāng)事人履行合同義務(wù)，保護(hù)守約方的利益。

違約責(zé)任條款應(yīng)列明當(dāng)事人雙方違背合同規(guī)定時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。合同中沒有約定違約責(zé)任的，并不意味違約方不承擔(dān)違約責(zé)任。違約方未被依法免除責(zé)任的，守約方仍然可以依法追究其違約責(zé)任。

八、糾紛解決方式

糾紛解決方式是當(dāng)事人解決合同糾紛的手段和途徑。當(dāng)事人發(fā)生糾紛時(shí)使用的處理方式通常有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和申訴四種方式。當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確選擇解決合同爭(zhēng)議或糾紛的具體途徑，如通過(guò)仲裁或申訴。

除上述內(nèi)容外，委托人和土地登記代理機(jī)構(gòu)還可根據(jù)不同的土地登記代理的內(nèi)容，結(jié)合土地登記代理的有關(guān)專業(yè)要求和政策要求等，在合同中增加有關(guān)內(nèi)容。需要說(shuō)明的是，土地登記代理合同應(yīng)得到委托人和土地登記代理機(jī)構(gòu)雙方的認(rèn)同，并簽字蓋章后方可生效。

在實(shí)際操作時(shí)，土地登記代理合同簽訂的目的在于明確雙方當(dāng)事人各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。一方面，它通過(guò)規(guī)定土地登記代理人的代理權(quán)限和違約責(zé)任，約束代理人的行為，從而從法律上保護(hù)了委托人的利益；另一方面，它規(guī)定土地登記代理人在合同規(guī)定的代理權(quán)限內(nèi)從事的代理活動(dòng)，委托人必須承認(rèn)、承擔(dān)責(zé)任，并且按照合同規(guī)定給付代理費(fèi)用，從而保護(hù)土地登記代理人的利益。土地登記代理合同的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

(一)有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益

合同訂立后，對(duì)合同當(dāng)事人具有法律約束，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。合同當(dāng)事人在履約過(guò)程中不承擔(dān)義務(wù)或者違反約定就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施及賠償損失等違約責(zé)任。

土地登記代理人與委托人之間通過(guò)合同形式相對(duì)固定雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，是合同當(dāng)事人取得相互信任、溝通并各自履行義務(wù)，確實(shí)保障雙方權(quán)利的根本途徑。

(二)維護(hù)土地登記代理市場(chǎng)的秩序

土地登記代理活動(dòng)是市場(chǎng)行為，土地登記代理人與委托人之間雖然是勞務(wù)關(guān)系但也體現(xiàn)了商品(服務(wù))交易關(guān)系。土地登記代理人與委托人之間通過(guò)合同形式約束雙方惡意的、無(wú)序的行為，可以避免損害對(duì)方利益行為的發(fā)生，使雙方最大限度地實(shí)現(xiàn)其利益，從而有效維護(hù)了土地登記代理的正常市場(chǎng)秩序。