河源市人民政府關(guān)于規(guī)范市區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)

河源市人民政府關(guān)于規(guī)范市區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)

河府〔2015〕42號(hào)

各縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)），市府直屬各單位：

為進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)（源城區(qū)、江東新區(qū)轄區(qū)范圍）物業(yè)管理工作，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下意見(jiàn)：

一、理順市區(qū)物業(yè)管理工作關(guān)系，明確管理主體

市區(qū)的物業(yè)管理工作按屬地管理原則，相應(yīng)由源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)（市高新區(qū)的物業(yè)管理工作由源城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)）。市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門(mén)是市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及有關(guān)政策；市直相關(guān)部門(mén)根據(jù)職能配合源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會(huì)做好物業(yè)管理有關(guān)工作。源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會(huì)應(yīng)將物業(yè)管理工作納入政府目標(biāo)責(zé)任管理體系，擬訂物業(yè)管理相關(guān)操作規(guī)范，督促本轄區(qū)各部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）落實(shí)物業(yè)管理工作責(zé)任，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

二、加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為

（一）嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入退出關(guān)。凡在河源市區(qū)從事物業(yè)管理的企業(yè)，須將已簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。外來(lái)企業(yè)在河源市區(qū)承接業(yè)務(wù)的，必須分別到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項(xiàng)目，須提前3個(gè)月以書(shū)面形式向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主委員會(huì)告知退出原因、退出時(shí)間，并公告全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如擅自退出，造成業(yè)主大量投訴或發(fā)生影響惡劣事件的，市物業(yè)管理行政主管部門(mén)可根據(jù)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處理意見(jiàn)，暫停其資質(zhì)定（升）級(jí)和換證。

（二）規(guī)劃建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。規(guī)劃部門(mén)在審查建設(shè)工程規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房面積按照物業(yè)總建筑面積2‰標(biāo)準(zhǔn)配置（總建筑面積5萬(wàn)平方米以下的不低于100平方米），其中業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不少于20平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能，主要用于物業(yè)服務(wù)、工作人員值班以及存放工具、材料等。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。建設(shè)單位應(yīng)在房屋預(yù)售時(shí)公布物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

（三）把好物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收關(guān)。新建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位須向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料，并簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議書(shū)》：

1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

2.設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；

3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

4.物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

5.物業(yè)服務(wù)用房清單；

6.物業(yè)管理所必須的其他材料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料無(wú)條件移交給業(yè)主委員會(huì)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按上述要求辦理交接手續(xù)的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)責(zé)令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有關(guān)法規(guī)進(jìn)行處罰。

（四）強(qiáng)化前期物業(yè)監(jiān)管。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。建設(shè)單位要以招標(biāo)的方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。《前期物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)統(tǒng)一使用廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的規(guī)范文本。投標(biāo)人少于3個(gè)的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（五）依法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。已建成入住的住宅小區(qū)，20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。已交付使用的物業(yè)建筑總面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的30日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，按有關(guān)規(guī)定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，嚴(yán)格按照《河源市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（河發(fā)改價(jià)格〔2014〕279號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，雙方協(xié)商支付手續(xù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

（七）加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，規(guī)范使用。物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集使用的監(jiān)管工作。

三、建立配套管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展

（一）建立聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集，物業(yè)所在地的規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安、環(huán)保、物價(jià)、工商、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)和社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人參加，主要協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會(huì)換屆、物業(yè)服務(wù)合同糾紛以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接等重大問(wèn)題。

（二）建立首次業(yè)主大會(huì)籌備金制度。首次業(yè)主大會(huì)籌備金由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售證時(shí)，按每戶(hù)20元標(biāo)準(zhǔn)繳存至物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)指定的代管銀行專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)（最低不少于1萬(wàn)元）。在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)條件成熟時(shí)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)撥付。首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后籌備金尚有剩余的，由業(yè)主大會(huì)決定用途。

（三）建立物業(yè)管理履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》之日起30日內(nèi)，將履約保證金（按合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用年度總額的5%）交存到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)開(kāi)設(shè)的監(jiān)管賬戶(hù)，合同履約期滿(mǎn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取回保證金。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約或出現(xiàn)重大責(zé)任事故，保證金用于代付違約金或賠償金。

（四）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估制度。誠(chéng)信評(píng)估分為誠(chéng)信內(nèi)容和誠(chéng)信等級(jí)，其中誠(chéng)信內(nèi)容包括基本信息、業(yè)績(jī)信息和警示信息三部分內(nèi)容，誠(chéng)信等級(jí)由高到低分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個(gè)等級(jí)。物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估檔案，客觀記載物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息和誠(chéng)信等級(jí)，每年進(jìn)行一次通報(bào)，并向社會(huì)公布。誠(chéng)信等級(jí)作為招投標(biāo)、創(chuàng)先評(píng)優(yōu)、資質(zhì)核定的參考依據(jù)。對(duì)不合格企業(yè)，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)要責(zé)令其限期整改，對(duì)拒不整改或者整改不合格的，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》有關(guān)規(guī)定，對(duì)其資質(zhì)核定不予批準(zhǔn)。整改期間，該企業(yè)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，不得參評(píng)區(qū)級(jí)以上優(yōu)秀項(xiàng)目。

（五）加強(qiáng)老舊小區(qū)管理。具備物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要引導(dǎo)其成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行物業(yè)管理。尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要引導(dǎo)業(yè)主自治管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修等基本服務(wù)。屬于單位宿舍類(lèi)的老舊住宅小區(qū)，由所屬單位組織做好物業(yè)管理工作。

（六）加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)。實(shí)行物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗制度。物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)由市行業(yè)協(xié)會(huì)組織實(shí)施，重點(diǎn)加強(qiáng)依法從業(yè)、熱心服務(wù)、處置突發(fā)事件技能等教育和培訓(xùn)，提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。

四、明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)，形成齊抓共管合力

（一）物業(yè)管理行政主管部門(mén)：負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)、政策；制訂物業(yè)管理有關(guān)制度；按規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行管理；做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集和使用管理、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估等工作；會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛。

（二）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）：把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，并做好備案工作；協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集使用的監(jiān)管、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估等工作；指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位實(shí)施物業(yè)管理進(jìn)場(chǎng)或退出交接、矛盾糾紛調(diào)處等物業(yè)管理日常工作；引導(dǎo)無(wú)物業(yè)管理的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

（三）社區(qū)居委會(huì)：協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)選舉和業(yè)主委員會(huì)備案、物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處等工作。

（四）規(guī)劃部門(mén)：負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房、停車(chē)位等配套設(shè)施的規(guī)劃和驗(yàn)收，查處住宅小區(qū)內(nèi)亂搭建和擅自改變房屋使用性質(zhì)等行為。

（五）建設(shè)部門(mén)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，處理建設(shè)中及竣工后建筑質(zhì)量等方面的投訴。

（六）房管部門(mén)：負(fù)責(zé)房屋安全鑒定工作，協(xié)調(diào)處理房屋質(zhì)量投訴；配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集管理工作。

（七）價(jià)格部門(mén)：負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理收費(fèi)矛盾糾紛；查處亂收費(fèi)行為。

（八）工商部門(mén)：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入，查處住宅小區(qū)內(nèi)外無(wú)證照經(jīng)營(yíng)行為。

（九）城管部門(mén)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)二次供水系統(tǒng)的監(jiān)督管理，制定居民水表之外供水管網(wǎng)的改造和維護(hù)方案；查處亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)墻體（戶(hù)外）廣告、養(yǎng)禽種菜等違反市政、市容、綠化、環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；監(jiān)督住宅小區(qū)垃圾及時(shí)清運(yùn)。

（十）環(huán)保部門(mén)：負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲（使用高音喇叭招攬顧客等公安部門(mén)管理的噪聲污染除外）、廢物（城市生活垃圾除外）、污水、輻射、煙塵、惡臭氣體等污染環(huán)境行為。

（十一）公安（消防）部門(mén)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)；對(duì)消防設(shè)施設(shè)備定期檢查；查處治安案件和破壞消防設(shè)施設(shè)備、堵塞交通、擅自養(yǎng)犬等行為。

（十二）人防部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)人防工程使用、維護(hù)的監(jiān)督管理，對(duì)人防設(shè)施進(jìn)行定期檢查，查處擅自占用、轉(zhuǎn)讓及改變?nèi)朔拦こ痰冗`法違規(guī)行為。

（十三）質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)電梯進(jìn)行安全監(jiān)察，監(jiān)督電梯使用單位落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)、維護(hù)保養(yǎng)；協(xié)調(diào)處理電梯質(zhì)量和使用等方面的矛盾和投訴；查處電梯行業(yè)中的違規(guī)行為。

（十四）人社部門(mén)：負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)用工和社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞資矛盾糾紛。

（十五）供電、供水、供氣、通信、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位：新建住宅小區(qū)的供電、供水、供氣、通信、有線電視等公用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)方案必須經(jīng)上述相應(yīng)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位批準(zhǔn)同意，工程項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工后，涉及到各行業(yè)相關(guān)的部分，由各行業(yè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)監(jiān)督管理和竣工驗(yàn)收；工程竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)將供電、供水等公用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，供電、供水等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位擔(dān)負(fù)終端用戶(hù)水電等表（箱）以外所有連接管線及設(shè)備設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任。對(duì)于已建成入住小區(qū)的供電、供水等設(shè)施設(shè)備及終端用戶(hù)水電等表（箱）以外連接管線，產(chǎn)權(quán)所有方將產(chǎn)權(quán)移交給相應(yīng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位后，由該專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。

本意見(jiàn)自2015年7月1日起施行，有效期為5年，各縣可參照?qǐng)?zhí)行。

河源市人民政府

2015年6月23日

河源市人民政府關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)

市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)

河府〔2015〕35號(hào)

源城區(qū)人民政府，江東新區(qū)、市高新區(qū)管委會(huì)，市府直屬各單位：

近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，我市城市建設(shè)步伐明顯加快，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。為促進(jìn)房地產(chǎn)交易，滿(mǎn)足剛性需求，推動(dòng)市區(qū)（包括源城轄區(qū)和江東新區(qū)所轄的和平村、勝利村、河紫路居委會(huì)）房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)提出以下意見(jiàn)：

一、完善住房供應(yīng)和保障體系

（一）改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的原則，逐步建立健全多層次的住房供應(yīng)和保障體系。以本地市場(chǎng)剛性需求為導(dǎo)向，調(diào)整和優(yōu)化商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃中小戶(hù)型和大戶(hù)型商品住房建設(shè)比例，針對(duì)不同消費(fèi)群體提供多層次產(chǎn)品供給選擇，滿(mǎn)足不同收入家庭住房需求。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型適當(dāng)調(diào)整，滿(mǎn)足合理的自住和改善性住房需求。綜合衡量商品房銷(xiāo)售速度和人口增長(zhǎng)規(guī)模，實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃目標(biāo)控制，合理調(diào)控商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模和增量，避免商品房供應(yīng)出現(xiàn)階段性嚴(yán)重過(guò)剩。引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品房銷(xiāo)售。

（二）調(diào)整政府投資性住房建設(shè)方式。對(duì)政府投資的各類(lèi)安置房和各類(lèi)保障性安居工程住房，鼓勵(lì)實(shí)行社會(huì)房源政府公開(kāi)采購(gòu)。也可以由政府出資長(zhǎng)期租賃商品空置房或存量房，以彌補(bǔ)廉租住房房源的不足。各區(qū)和有關(guān)部門(mén)要根據(jù)需要，在滿(mǎn)足政策、技術(shù)規(guī)定前提下，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整或改造原有戶(hù)型，以適應(yīng)商品房與保障性住房、安置房轉(zhuǎn)換需求。

（三）以引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)商品房形式解決房屋征收安置問(wèn)題。推進(jìn)房屋征收貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)存量商品房。各區(qū)政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)建立貨幣化安置被征收人選購(gòu)存量商品房服務(wù)平臺(tái)，為被征收人購(gòu)房提供便利。在對(duì)被征收人實(shí)行貨幣化安置后，各區(qū)可以統(tǒng)一組織被征收人購(gòu)買(mǎi)商品房用于安置，并由商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予被征收人“團(tuán)購(gòu)”優(yōu)惠。各區(qū)爭(zhēng)取使用國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目政策性貸款，采用政府采購(gòu)方式收儲(chǔ)商品房，供實(shí)行貨幣化安置的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目房屋被征收人選購(gòu)。被征收人以貨幣化安置補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房后，憑購(gòu)房合同和房屋征收部門(mén)出具的貨幣化安置證明辦理戶(hù)口遷入手續(xù)，并可按當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T(mén)相關(guān)規(guī)定辦理子女入學(xué)和轉(zhuǎn)學(xué)等手續(xù)；自貨幣化安置協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)，被征收人子女仍可在被征收住宅劃片區(qū)內(nèi)公辦義務(wù)教育階段學(xué)校入學(xué)，學(xué)校應(yīng)視同片區(qū)內(nèi)生源辦理。

二、促進(jìn)商品住房交易

（一）減免個(gè)人住房交易稅收。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

（二）建立個(gè)人購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼機(jī)制。從2015年6月10日起至2016年12月31日止，對(duì)在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房（一手房）的，根據(jù)其本人申請(qǐng)，財(cái)政給予每套補(bǔ)貼5000元（每戶(hù)僅限補(bǔ)貼1套）。購(gòu)買(mǎi)商品住房（一手房）的時(shí)間，以房管部門(mén)系統(tǒng)中的網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。補(bǔ)貼資金市、區(qū)間結(jié)算和具體發(fā)放辦法由市財(cái)政局牽頭，會(huì)同源城區(qū)政府、江東新區(qū)管委會(huì)和市房管局等有關(guān)部門(mén)按照高效便民原則制定。

（三）積極發(fā)揮住房公積金作用。住房公積金管理部門(mén)要加強(qiáng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的按揭合作，讓更多職工享受住房公積金貸款的政策實(shí)惠。調(diào)整住房公積金貸款條件，連續(xù)足額繳存6個(gè)月以上住房公積金的職工購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通住房的，可申請(qǐng)住房公積金貸款。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。在本市范圍內(nèi)繳存住房公積金，符合公積金貸款條件的職工，可向房產(chǎn)所在地的住房公積金管理部門(mén)申請(qǐng)公積金貸款。

（四）放寬購(gòu)房入戶(hù)政策。從即日起至2016年12月31日止，凡在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，允許房主本人及其父母、配偶、子女的戶(hù)口遷入市區(qū)。具體操作辦法由市公安局負(fù)責(zé)制定。

（五）營(yíng)造良好的居住環(huán)境。在城市和住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，必須留足教育用地，將中小學(xué)、幼兒園納入整體規(guī)劃，同步建設(shè)、同步使用。對(duì)在市區(qū)購(gòu)房的業(yè)主（戶(hù)口未遷入市區(qū)），市區(qū)各中小學(xué)校在按規(guī)定保證轄區(qū)適齡戶(hù)籍人口學(xué)位需求的情況下，優(yōu)先考慮其子女入學(xué)問(wèn)題。合理規(guī)劃建設(shè)公交專(zhuān)用道和公交站場(chǎng)樞紐，優(yōu)化線路布局，提高公交線路覆蓋度，增加公交出行分擔(dān)率。科學(xué)設(shè)置商業(yè)服務(wù)設(shè)施，做到設(shè)施合理布局和業(yè)態(tài)合理配置。把推進(jìn)公共服務(wù)均等化作為政府的主要責(zé)任，著重解決好就學(xué)、就醫(yī)、出行、養(yǎng)老、休閑、安全等居民關(guān)注的問(wèn)題，完善住宅區(qū)配套條件，營(yíng)造宜人的居住生活環(huán)境。

三、加大金融支持力度

（一）努力滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)信貸需求。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要合理配置信貸資源，積極向上級(jí)爭(zhēng)取貸款規(guī)模，增加住房開(kāi)發(fā)貸款供應(yīng)，優(yōu)先保障普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合理資金需求，進(jìn)一步提高貸款授信審批效率；對(duì)達(dá)到授信條件的貸款，要及時(shí)發(fā)放。大力支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。要努力配足個(gè)人住房貸款額度，加快受理、審批、發(fā)放個(gè)人住房貸款，不壓?jiǎn)?、不壓貸。

（二）大力支持居民家庭合理的住房貸款需求。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購(gòu)買(mǎi)普通自住房。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要合理確定貸款利率，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

（三）降低貸款成本。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得向借款方收取貸款服務(wù)費(fèi)（或貸款手續(xù)費(fèi)）。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，不得直接或間接設(shè)置增加貸款成本的條件；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)要予以嚴(yán)肅處理。

（四）允許房地產(chǎn)多次抵押。在符合國(guó)家法律法規(guī)的前提下，允許房地產(chǎn)多次貸款抵押登記，為企業(yè)房地產(chǎn)抵押物“剩余價(jià)值”抵押融資提供方便。

（五）規(guī)范貸款抵押估價(jià)收費(fèi)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)委托，估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與借款人另有約定的，從其約定。金融機(jī)構(gòu)及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類(lèi)似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。

四、規(guī)范中介行業(yè)管理

（一）推進(jìn)中介服務(wù)市場(chǎng)化。凡可以由企業(yè)承擔(dān)的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)、雷電災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、人防技術(shù)服務(wù)、消防技術(shù)服務(wù)、水土保持咨詢(xún)服務(wù)、白蟻防治等中介服務(wù)一律推向市場(chǎng)，市內(nèi)外具備相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)都可以承擔(dān)，任何部門(mén)不得違法設(shè)置門(mén)檻，不得非法干預(yù)中介活動(dòng)。積極推動(dòng)事業(yè)單位中介服務(wù)職能分離，對(duì)條件成熟的，要與行政主管部門(mén)徹底脫鉤；對(duì)條件暫時(shí)不成熟的，主管部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范其運(yùn)作，中介服務(wù)的所有收入全部納入統(tǒng)一管理。

（二）加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)除國(guó)家法律法規(guī)明確授權(quán)外，一律不得行使政府部門(mén)的行政職能，禁止以原掛靠單位或主管單位的名義執(zhí)業(yè)或招攬業(yè)務(wù)。行政主管部門(mén)要定期對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，對(duì)存在違法違規(guī)行為的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會(huì)公示。政府部門(mén)及其工作人員不得為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)指定客戶(hù)、承攬業(yè)務(wù)，不得以任何名義從中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用、領(lǐng)取報(bào)酬、報(bào)銷(xiāo)票據(jù)。規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)行為，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)收費(fèi)由價(jià)格主管部門(mén)依照《價(jià)格法》進(jìn)行分類(lèi)管理。對(duì)以上有關(guān)違法違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)，堅(jiān)決依法依規(guī)進(jìn)行處理。

五、強(qiáng)化行政管理和服務(wù)

（一）提高行政審批效率。加快對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查審議，進(jìn)一步縮短辦理時(shí)間。完善合同實(shí)時(shí)備案登記，提高備案登記服務(wù)效率。簡(jiǎn)化交易審批流程，相關(guān)審批表格實(shí)行電子蓋章，縮短交易登記時(shí)間。涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的行政審核、審批、備案等，其辦理時(shí)限比法定時(shí)限要縮短三分之一以上。

（二）縮短項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)間。有關(guān)職能部門(mén)要優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收流程，進(jìn)一步提高工作效率，在受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)驗(yàn)收申請(qǐng)的15個(gè)工作日內(nèi)，必須出具驗(yàn)收意見(jiàn)。

（三）取消房產(chǎn)抵押評(píng)估確認(rèn)。房產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定或由抵押當(dāng)事人自行委托評(píng)估公司評(píng)估確定，無(wú)須房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)。房地產(chǎn)管理部門(mén)不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（四）取消商品房預(yù)測(cè)算收費(fèi)。市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)下屬的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)免費(fèi)提供房產(chǎn)預(yù)測(cè)算服務(wù)，并且在受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)測(cè)算申請(qǐng)之后的10個(gè)工作日內(nèi)必須出具預(yù)測(cè)算技術(shù)報(bào)告。

六、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

（一）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要以鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳國(guó)家和省市出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心。對(duì)不實(shí)報(bào)道和不當(dāng)言論，要及時(shí)糾正和澄清；對(duì)于造謠、傳播、炒作不實(shí)信息的，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。同時(shí)，要加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教育工作，切實(shí)增強(qiáng)個(gè)人和企業(yè)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和能力。

（二）嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為。完善市場(chǎng)監(jiān)管方式，堅(jiān)持依法行政，堅(jiān)持打擊違法犯罪與保護(hù)合法權(quán)益并重，依法依規(guī)查處無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)、未批先建、違規(guī)銷(xiāo)售等違法違規(guī)行為，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。規(guī)劃建設(shè)部門(mén)要會(huì)同工商等部門(mén)，以貫徹落實(shí)新《廣告法》為契機(jī)，將房地產(chǎn)虛假違法廣告作為整治重點(diǎn)，嚴(yán)厲打擊發(fā)布包含虛假、欺騙、誤導(dǎo)性質(zhì)內(nèi)容廣告的企業(yè)和媒體，切實(shí)解決房地產(chǎn)虛假違法廣告問(wèn)題，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

市規(guī)劃建設(shè)、房管、國(guó)土資源、財(cái)政、金融、教育、公安、住房公積金管理等部門(mén)要結(jié)合實(shí)際，適時(shí)制定相應(yīng)的政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

河源市人民政府

2015年5月28日

2013年8月29日，六安市人民政府印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)六安城區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》。

為進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)綜合用地明確用途工作，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，市政府修訂了《河源市明確市區(qū)綜合用地性質(zhì)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為辦法），為便于理解，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題解讀如下：

一、《辦法》修訂背景

2013年，市人民政府印發(fā)《河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定》（河府〔2013〕47號(hào)），明確了綜合用地明確用途規(guī)則等，有效規(guī)范了市區(qū)綜合用地明確用途工作。但該文件也存在部分綜合用地用途確定不夠準(zhǔn)確等問(wèn)題，同時(shí)該文件在2018年7月使用權(quán)屆滿(mǎn)。為適應(yīng)土地管理新形勢(shì)，亟需對(duì)文件進(jìn)行修訂。

二、《辦法》主要依據(jù)

（一）《中華人民共和國(guó)土地管理法》

（二）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》

(三)《土地利用分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 21010-2017）

三、《辦法》修改主要內(nèi)容

（一）調(diào)整了需明確綜合用地的范圍。根據(jù)行政管轄區(qū)域調(diào)整，明確市區(qū)包括源城區(qū)、江東新區(qū)、市高新區(qū)范圍。同時(shí)，根據(jù)近5年辦理綜合用地情況，除原范圍外其他區(qū)域均有核發(fā)用途為綜合用地的土地，該部分土地也需按現(xiàn)行國(guó)家分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)明確用途。因此，明確市區(qū)范圍內(nèi)原已出讓或劃撥土地，其國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載土地用途為綜合用地也需按國(guó)家土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)重新明確其用地性質(zhì)。

（二）調(diào)整綜合用地認(rèn)定規(guī)則。按照土地用途決定土地價(jià)值，而土地價(jià)值在土地市場(chǎng)表現(xiàn)為土地價(jià)格（即土地取得成本），將原《規(guī)定》第六條第三項(xiàng)“經(jīng)核查，取得土地的來(lái)源資料記載不清晰，且土地劃撥、出讓時(shí)未審批或備案實(shí)施控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的，按現(xiàn)已審批的控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃重新明確其用地性質(zhì)”修改為“土地來(lái)源及土地取得時(shí)城市規(guī)劃情況均記載不清的，根據(jù)用地發(fā)生時(shí)土地取得成本（包括土地出讓價(jià)款、土地出讓金等）及用地發(fā)生時(shí)地塊周邊土地價(jià)格及土地用途情況，重新確定其用地性質(zhì)”。

（三）明確綜合用地與現(xiàn)行規(guī)劃的關(guān)系。明確綜合用地重新明確用地性質(zhì)后，應(yīng)按照現(xiàn)行城市規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，如不符合現(xiàn)行規(guī)劃的可以依法申請(qǐng)改變用途或者補(bǔ)償。

同時(shí)，為支持民營(yíng)企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提出明確用途后不符合城市規(guī)劃但近期不影響城市規(guī)劃的，在城市規(guī)劃實(shí)施前可實(shí)行繼續(xù)按原用途和年限使用土地的過(guò)渡期政策。

（四）規(guī)范部分表述。原規(guī)定只明確住宅、商服兩個(gè)類(lèi)別為高價(jià)值土地，而實(shí)際工作中存在明確為商住用地、文體旅游等價(jià)值較高的經(jīng)營(yíng)性用地，為完善相關(guān)表述。將原《規(guī)定》第七條中部門(mén)意見(jiàn)均明確為商服、住宅修改為“商服用地（含商服兼容住宅用地）、住宅用地（含住宅兼容商服用地）等經(jīng)營(yíng)性用地。

（五）調(diào)整土地年限表述。為保障國(guó)有資產(chǎn)不流失，將原辦法第七條中“該用地使用起始年限從原取得土地使用權(quán)之日起計(jì)算。”修改為土地使用權(quán)終止年期保持不變，且土地使用年限最高不超過(guò)相應(yīng)用途法定最高年限。

四、適用范圍及實(shí)施日期

適用范圍：市區(qū)、各縣可參照該辦法執(zhí)行。本文件自印發(fā)之日起施行。 2100433B