晉城市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則法規(guī)全文

　晉城市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務(wù)事業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，特制定本實施細則。

第二條本細則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊、住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門（以下簡稱“住建部門”）資質(zhì)認定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，接受房屋開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會（業(yè)主）委托，對住宅小區(qū)和商廈、寫字樓、營業(yè)用房等非住宅提供物業(yè)服務(wù)及收取物業(yè)服務(wù)費的行為。

第三條本細則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對提供物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。

第四條根據(jù)國家規(guī)定，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條市物價部門會同住建部門依據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定制定全市的物業(yè)服務(wù)收費政策，指導、協(xié)調(diào)全市的物業(yè)服務(wù)收費工作。市區(qū)范圍內(nèi)（含開發(fā)區(qū)）物業(yè)服務(wù)收費標準由市物價部門會同住建部門制定，監(jiān)督和管理按照隸屬關(guān)系進行；縣（市）物價部門會同同級住建部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費標準的制定、監(jiān)督和管理。

第六條物業(yè)服務(wù)收費遵循合理、公開以及費用和服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第七條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

1、住宅類（住宅小區(qū)）物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。由物價部門會同住建部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的等級基準價和浮動幅度。

2、商廈、寫字樓、營業(yè)用房等非住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家、省物業(yè)服務(wù)有關(guān)規(guī)定以合同形式約定。

第八條住宅類物業(yè)服務(wù)收費等級基準價，按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則，由物價部門會同住建部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級和服務(wù)內(nèi)容等，結(jié)合我市經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入增長情況及物價水平的變化進行確定和適時做出調(diào)整。

1、未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)時，需由住建部門進行行業(yè)指導，中標單位需在住建部門進行登記備案。前期物業(yè)服務(wù)收費標準由物價部門根據(jù)具體情況制定。

2、已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物價和住建部門制定的物業(yè)服務(wù)等級與收費標準協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準經(jīng)業(yè)主大會同意后報物價、住建部門備案。

3、住宅小區(qū)內(nèi)同時有營業(yè)用房的，區(qū)分不同性質(zhì)和特點執(zhí)行相應(yīng)的收費方式和標準。

第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物價部門申請制定物業(yè)服務(wù)費標準或備案收費標準時，應(yīng)提供以下資料：

1、物業(yè)服務(wù)費標準書面申請，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)小區(qū)概況、擬執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級及服務(wù)內(nèi)容、成本核算資料和擬執(zhí)行收費標準等。

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書及管理人員資格證書、工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，物業(yè)服務(wù)委托合同原件及復(fù)印件，業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)等級相關(guān)資料及意見匯總表。

3、外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我市承接物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)提供在我市住建部門登記記錄。

4、已成立業(yè)主委員會的，需提供業(yè)主委員會成立的文件和證明材料，以及業(yè)主委員會（業(yè)主）對物業(yè)服務(wù)等級和收費標準的意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級標準和收費標準時應(yīng)提供：征詢受影響業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級和收費標準的意見資料、業(yè)主委員會同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級的決議、調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)等級及收費標準、計費起始時間等。

第十條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十一條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，且預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同以外的支出。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、物業(yè)管理人員的工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（包括電梯、二次供水、二次供暖、監(jiān)控設(shè)施、景觀等）的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條物業(yè)服務(wù)費的收取

1、物業(yè)服務(wù)費按業(yè)主法定產(chǎn)權(quán)面積計收，未辦理產(chǎn)權(quán)認證的，以物業(yè)買售合同中載明的建筑面積計算。

2、物業(yè)服務(wù)費原則上按月收取，經(jīng)業(yè)主同意預(yù)收的，可按季度或年度計收。物業(yè)服務(wù)費以外的特約服務(wù)和收費由雙方在合同中約定，沒有合同約定的不得收費。

3、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費后應(yīng)提供與物業(yè)服務(wù)等級相一致的物業(yè)服務(wù)。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。最終用戶是指接受上述服務(wù)的最終分戶使用人。

任何單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，必須嚴格執(zhí)行物價部門規(guī)定的價格，不得加價、加量收費。代收手續(xù)費由委托單位支付，手續(xù)費標準由物價部門按照定價權(quán)限制定。

第十五條業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主受連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用的，其它部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金。具體補貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會合同約定。

第十八條按照《山西省機動車停放服務(wù)收費管理實施細則》，住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)有專用停車場（位）的，可向車主收取車輛停放服務(wù)費，責任和義務(wù)由雙方約定。車輛停放服務(wù)費標準由物價部門按照定價權(quán)限制定。

未列入住宅小區(qū)規(guī)劃的停車場或在小區(qū)內(nèi)道路、空地上設(shè)置停車位并收費的，必須征得業(yè)主大會同意，收費收入要單獨列帳，開支范圍除支付必要的管理成本和稅費外，用于補充小區(qū)公共設(shè)施的日常維護，收支情況向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支盈余情況。

第二十條物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物價部門規(guī)定，在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置、收費場所設(shè)置明碼標價牌（欄），公示物業(yè)服務(wù)等級標準、服務(wù)內(nèi)容以及收費項目、收費標準、12358價格舉報電話等有關(guān)情況。

第二十一條物價、住建部門應(yīng)依據(jù)職責加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準等的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由物價部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等予以處罰。

第二十二條本實施細則自發(fā)布之日起30日后施行，有效期五年，期滿自行失效。

各縣（市、區(qū)）物價局、住建局：

附件：晉城市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則

晉城市物價局

晉城市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局

2012年12月31日

第二條本實施細則適用于本州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費管理。

第三條 本州新建住宅（不含別墅、商業(yè)用房）前期物

業(yè)服務(wù)收費（業(yè)主委員會成立前）實行政府指導價，各縣市可結(jié)合本地實際情況，由各縣市發(fā)展和改革局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)各縣市實際情況制定補充標準，并向社會公布，同時報州發(fā)改委、州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。

別墅（包括獨立別墅、連體別墅）、商業(yè)用房及已成立業(yè)主委員會住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商制定收費標準時可參照《紅河州住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價標準》（以下簡稱《指導價標準》）。

第四條住宅物業(yè)服務(wù)收費項目分為綜合管理、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護管理等六項；每項物業(yè)服務(wù)收費分為三個等級，物業(yè)服務(wù)收費標準根據(jù)不同的服務(wù)要求、內(nèi)容及設(shè)施設(shè)備配置情況，按相應(yīng)服務(wù)項目和等級進行確定。

第五條物業(yè)服務(wù)項目總建筑面積在15萬平方米以上（含15萬平方米）的，物業(yè)服務(wù)收費標準在州發(fā)改委備案，同時報州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。建筑面積在15萬平方米以下的，在縣市發(fā)改局及住建局備案。

第六條住宅物業(yè)（不含別墅、商業(yè)用房）的前期物業(yè)服務(wù)收費標準由房地產(chǎn)開發(fā)單位與其所選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《指導價標準》協(xié)商確定，并到價格主管部門及住建部門備案，備案回執(zhí)中列明的收費標準作為購房合同中約定的物業(yè)收費標準。備案時需提供如下資料：

（一）工商營業(yè)執(zhí)照副本和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件；

（二）經(jīng)規(guī)劃部門批準的住宅小區(qū)總平面圖及車輛（機動車、非機動車）停放平面圖（室內(nèi)、室外或地上、地下）；

（三）物業(yè)公司與開發(fā)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)委托合同或協(xié)議復(fù)印件一份；

（四）物業(yè)服務(wù)收費備案表一式三份。

物業(yè)服務(wù)收費標準備案審核通過后，給予備案回執(zhí)。前期物業(yè)服務(wù)若提供《指導價標準》最高服務(wù)等級中未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度時，由業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商確定。

第七條前期物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)在收費地點進行公示，公示內(nèi)容須載明所定等級對應(yīng)的《指導價標準》中列示的收費標準、基本要求、分級服務(wù)要求的具體內(nèi)容，收費標準不得超過同等級所確定的物業(yè)服務(wù)收費指導價。

第八條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同的同時，并與買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當明確約定根據(jù)《指導價標準》確定等級對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、收費標準、計費方式及計費起始時間等相關(guān)內(nèi)容。

第九條小區(qū)成立業(yè)主委員會后，提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)收費標準若發(fā)生變動時可在《指導價標準》范圍內(nèi)擬定，并報當?shù)貎r格主管部門及住建部門備案，備案時提供以下資料

（一）工商營業(yè)執(zhí)照副本和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件；

（二）物業(yè)服務(wù)收費備案表一式三份；

（三）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同復(fù)印件；

（四）成立業(yè)主大會的相關(guān)材料；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會協(xié)商的會議紀要。

第十條住宅物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)按質(zhì)價相符的原則，分別選擇各服務(wù)項目的相應(yīng)等級組合確定。物業(yè)服務(wù)收費標準為各服務(wù)項目所選等級收費標準的總和。

《指導價標準》中各項目的收費標準，由各項目物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和利潤構(gòu)成。計價單位為每月每平方米建筑面積。

第十一條房屋滿足交付使用條件或符合法律規(guī)定的交付使用日期生效后，無論業(yè)主是否接收房屋，其房屋的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規(guī)定交付使用的房屋，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當由開發(fā)建設(shè)單位按合同規(guī)定支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十二條配有電梯和二次供水等設(shè)施設(shè)備的住宅小區(qū)，其設(shè)備的維修保養(yǎng)及運行費用不含在物業(yè)服務(wù)收費標準中，應(yīng)由業(yè)主或物業(yè)使用人另外支付，其費用按成本收取，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行代收代管。實行代收代管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨列賬，?？顚Ｓ?，滾存使用，并定期公布收支賬目，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的公共照明、公共用水、綠化養(yǎng)護及物業(yè)項目配建的蓄水池、化糞池、室外雨污管網(wǎng)的清洗清掏費用（不含維修）已含在物業(yè)服務(wù)收費標準中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對蓄水池（罐）每年至少清洗二次，清洗后的水質(zhì)必須達到自來水合格標準。

第十四條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車庫（位）（含地上、地下）的物業(yè)服務(wù)費，按同區(qū)域住宅物業(yè)服務(wù)收費標準收取。機動車、非機動車保管服務(wù)收費由業(yè)主與服務(wù)企業(yè)另行約定，已收取機動車停放保管服務(wù)收費的，不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費。

第十五條對住宅小區(qū)占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，含開發(fā)商移交業(yè)主的規(guī)劃內(nèi)車位。對業(yè)主共有車位的管理使用辦法及收費標準應(yīng)征得業(yè)主大會或業(yè)主代表大會同意，并由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司或委托管理單位在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。各地價格主管部門可根據(jù)當?shù)厍闆r制定政府指導價作為業(yè)主物業(yè)服務(wù)收費的指導標準。小區(qū)業(yè)主委員會未建立之前，業(yè)主共有車位實行有償停放的收費標準可暫按價格主管部門制定的指導價的基準水平執(zhí)行。業(yè)主共有車位有償停放的所得收益扣除正常的管理服務(wù)費用，其余應(yīng)用于小區(qū)公共設(shè)施維修或公共服務(wù)等方面的支出，并按物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定及合同約定的要求，定期向業(yè)主公布收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十六條業(yè)主、使用人對房屋進行裝飾裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主、使用人或裝修企業(yè)約定裝修保證金的金額和用途，由業(yè)主、使用人或裝修企業(yè)支付，住宅物業(yè)的裝修保證金每戶不得超過2000元。裝修保證金在業(yè)主裝修房屋時收取，不得提前收取。

裝修完成后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主檢查驗收，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金應(yīng)自驗收合格之日起60日內(nèi)全額無息退還業(yè)主。

裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修業(yè)主應(yīng)當及時修復(fù)。若裝修業(yè)主不能及時修復(fù)的，可按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設(shè)施進行修復(fù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)后裝修保證金有剩余的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在修復(fù)后60個工作日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主；若保證金不足以支付修復(fù)費的，業(yè)主應(yīng)在修復(fù)后10個工作日內(nèi)補齊修復(fù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復(fù)費用時，應(yīng)當出示修復(fù)工（料）價單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復(fù)費用有爭議的，可協(xié)商解決或通過法律途徑解決。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者房屋裝修單位收取裝修管理服務(wù)費、裝修期間的電梯使用費（電梯增容費）或變相收取其他相關(guān)費用。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，按每人每證收取10元出入證工本費。

除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證工本費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向進入住宅小區(qū)為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員和其他來訪人員收取任何費用。

第十八條裝修產(chǎn)生的垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一組織清運，清運費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按清運成本收取。

第十九條房屋竣工交付使用后實行出入證（含IC卡等）管理服務(wù)的，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按每戶三張卡的數(shù)量無償提供給業(yè)主；出入證（IC卡）需要增加或者遺失、損壞需補辦的，可按證（含IC卡）工本費收取。

第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)自立名目、自立標準擅自收費或只收費不服務(wù)，按《中華人民共和國價格法》等相關(guān)規(guī)定進行處罰。

第一條 為促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建立公平、合理、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第四條 實行政府指導價物業(yè)服務(wù)按等級收費。我市物業(yè)服務(wù)共分五個等級，分等收費標準包括物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費標準。物業(yè)服務(wù)等級標準由市房產(chǎn)主管部門按照國家和省有關(guān)物業(yè)等級分類標準制定，最高為五級，最低為一級（指住宅非小區(qū)）。

第五條 實行政府指導價物業(yè)服務(wù)收費標準按物業(yè)服務(wù)等級標準核定。

五級基準價為：月/平方米建筑面積0.80元；

四級基準價為：月/平方米建筑面積0.60元；

三級基準價為：月/平方米建筑面積0.40元；

二級基準價為：月/平方米建筑面積0.30元；

一級基準價為：月/平方米建筑面積0.15元；

浮動幅度為10%（詳細內(nèi)容見附表）。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六條 實行政府指導價的住宅小區(qū)和住宅非小區(qū)服務(wù)項目內(nèi)容按《黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（黑價聯(lián)字〔2004〕104號）執(zhí)行。

第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、項目對應(yīng)，并按等級實行“菜單式”收費。物業(yè)公司應(yīng)當在與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中具體約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費標準等。禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴大收費范圍和提高收費標準。

第八條 新建物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)收費，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)項目、服務(wù)登記并依據(jù)本辦法第五條、第六條規(guī)定擬定，在發(fā)布招標公告或協(xié)議價格15個工作日前將擬定的收費標準報市價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同提交市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十條 物業(yè)服務(wù)收費按房屋所有權(quán)證標明的建筑面積計算，未辦理房屋所有權(quán)證的以售房合同中標明的建筑面積計費，房改售房以實際建筑面積計費。

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按月/平方米、季/平方米、半年/平方米、一年/平方米 計收物業(yè)服務(wù)費，具體收費期限由雙方在合同中約定，但不得一次性預(yù)收一年以上（不含一年）的物業(yè)服務(wù)費。

第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實行明碼標價，做到價目齊全、內(nèi)容真實、標示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示。

物業(yè)服務(wù)收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監(jiān)督舉報電話等。

實行明碼標價的物業(yè)服務(wù)收費的標準等發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整，并標示新標準開始實行的日期。

第十三條 垃圾處理費按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 二次加壓供水收費。由城市供水企業(yè)負責加壓供水的，其費用應(yīng)核定到供水成本當中；由物業(yè)公司負責二次加壓供水，但已享受城市供水企業(yè)躉售價格的，用水繳納的是終端水價，其費用不得核定到物業(yè)服務(wù)費用中，用水不再負擔二次加壓供水費用。目前（2008年），二次加壓供水仍由物業(yè)公司（含房管所房屋產(chǎn)權(quán)單位）管理，但未享受城市供水企業(yè)躉售價格的，供水費用可核定到物業(yè)服務(wù)費中，由用水戶承擔。具體收費標準由市價格主管部門核定。今后，隨著城市供水價格調(diào)整，二次加壓供水所發(fā)生的費用應(yīng)逐步理順到城市供水成本中。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當直接向用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用，可以向委托單位收取手續(xù)費。具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守國家的法律、法規(guī)以及有關(guān)文件規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)、安全受到損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

第十七條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定申請經(jīng)濟仲裁或民事訴訟。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)根據(jù)合同約定申請經(jīng)濟仲裁或民事訴訟。

第十八條 物業(yè)服務(wù)雙方應(yīng)接受相關(guān)居民委員會的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛時可接受居民委員會協(xié)調(diào)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家、省、市物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定予以處罰。構(gòu)成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標價的規(guī)定》等法律規(guī)定予以處罰。

第二十條 本辦法所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費標準的測算是采用包干制結(jié)算形式。

第二十一條 對享受政府低保家庭的物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)企業(yè)可根據(jù)企業(yè)實際情況，在收費標準上酌情優(yōu)惠。

第二十二條 縣（市）價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門做好本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，可參照本辦法制定本縣（市）物業(yè)服務(wù)收費政府指導價和服務(wù)標準，并報市物價局、房產(chǎn)局備案。

第二十三條 本辦法由市物價局、房產(chǎn)局負責解釋。

第二十四條 本辦法自2008年4月1日起執(zhí)行。

第八條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。

非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費和各類非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。為業(yè)主提供的代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)項目收費，實行市場調(diào)節(jié)價，國家、省另有規(guī)定的除外。

第九條普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設(shè)項目或物業(yè)管理區(qū)域：

（一）經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；

（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；

（三）普通（限價）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；

（四）配建保障性住房（經(jīng)濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設(shè)項目；

（五）其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設(shè)條件的建設(shè)項目。

第十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。

業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)減免20%，差額部分由建設(shè)單位補償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十一條普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)費用根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。物業(yè)服務(wù)等級標準按照《物業(yè)服務(wù)規(guī)范第1部分：住宅物業(yè)》（DB37/T1997.1-2011）執(zhí)行。市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責制定并定期向社會公布市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準。各縣級市的價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門制定并定期向社會公布本行政轄區(qū)內(nèi)實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準。每個服務(wù)等級對應(yīng)的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內(nèi)確定,下浮不限。

第十二條實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費具體標準按照下列規(guī)定制定。建設(shè)單位采用招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)等級并按本辦法規(guī)定擬定收費標準作為招標標底，具體收費標準在不超過標底范圍內(nèi)通過競標產(chǎn)生；建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)等級并按本辦法的規(guī)定擬定收費標準。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)收費標準在《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，應(yīng)按照《山東省服務(wù)價格管理辦法》（山東省人民政府令第241號）的有關(guān)規(guī)定，到項目所在地價格主管部門辦理登記手續(xù)。

第十三條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費具體標準按照下列規(guī)定制定。　業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位通過招投標形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，其物業(yè)服務(wù)費用標準通過競標產(chǎn)生，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；建設(shè)單位通過協(xié)議的形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費用標準由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務(wù)費用標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在合同中約定。

第十四條物業(yè)服務(wù)收費按《房地產(chǎn)權(quán)證》載明的房屋建筑面積計算。未辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的，可暫按購房合同所載的建筑面積計算，《房地產(chǎn)權(quán)證》與購房合同所載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當多退少補。改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室等按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費用標準收取。不能辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》的物業(yè)（包括閣樓、儲藏室等），業(yè)主大會成立前，其物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當按合同約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費用。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。業(yè)主或物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費用從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費用可以預(yù)收，預(yù)收時間不超過三個月。

第十六條業(yè)主大會成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費用按實際運行費用適當減免，減免的具體費用由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。合同另有約定的，從其約定。

業(yè)主大會成立后，房屋空置期間的物業(yè)服務(wù)費用的減免由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。