價格管理管理方法

價格管理價格計劃

指國家根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展狀況和價值規(guī)律作用的要求，在對各類商品的社會必要勞動量和供求狀況進行調(diào)查和預測的基礎(chǔ)上，制訂或調(diào)整各種商品價格的計劃。它是國民經(jīng)濟計劃的一個重要組成部分。價格計劃的任務(wù)，是使價格對國民經(jīng)濟各個方面的調(diào)節(jié)作用得到充分發(fā)揮。價格計劃的內(nèi)容主要包括：綜合各類商品價格總水平的指數(shù)計劃和各類具體商品價格的調(diào)整計劃。它反映計劃期內(nèi)各類商品價格的變動趨勢和程度，及其對整個國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活狀況的影響，對于社會商品價格總水平的穩(wěn)定和各類商品價格之間的合理比例關(guān)系有著十分重要的作用。

價格管理價格監(jiān)督

國家對不同經(jīng)濟部門、企業(yè)事業(yè)單位在商品生產(chǎn)、交換和各種經(jīng)濟活動中發(fā)生的價格關(guān)系實行的監(jiān)督。它是價格管理的一項重要內(nèi)容。價格檢查是實行價格監(jiān)督的一種有效手段。價格監(jiān)督的目的在于，使社會經(jīng)濟活動中的價格關(guān)系符合國家價格政策和價格管理法規(guī)的要求，保障各方面的合法經(jīng)濟利益，維護正常的經(jīng)濟秩序，制裁違反價格政策和價格紀律的行為，以利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和人民生活的安定。

價格管理價格監(jiān)督的對象

是從事商品生產(chǎn)、經(jīng)營和勞務(wù)活動的企業(yè)事業(yè)單位,以及個體經(jīng)營者,也包括違反價格政策和價格紀律的業(yè)務(wù)主管部門。價格監(jiān)督的方式有：①國家監(jiān)督。包括各級人民政府機構(gòu)、物價部門，以及工商行政管理等各種綜合經(jīng)濟管理部門對價格的監(jiān)督。其中，各級物價部門的物價檢查所，是國家授權(quán)的法定的價格監(jiān)督檢查機構(gòu)。②社會監(jiān)督。包括職工、干部、街道居民等群眾物價監(jiān)督組織，工會、婦聯(lián)、消費者協(xié)會，以及社會輿論等等。③企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督。指企業(yè)事業(yè)單位內(nèi)部的物價監(jiān)督組織，對本單位經(jīng)濟活動中執(zhí)行價格政策的情況進行監(jiān)督檢查。2100433B

中國實行“統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理”的原則。凡屬全國性的價格方針和政策、重要的價格法規(guī)、全國價格總體規(guī)劃、價格調(diào)整計劃，由國務(wù)院制定或批準；重要的農(nóng)副產(chǎn)品、生產(chǎn)資料和消費資料的價格，以及運輸價格，由國家物價局和國務(wù)院有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門管理；其他指令性計劃和指導性計劃產(chǎn)品的價格，由地方各級人民政府物價部門和有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門管理。國家還賦予工商企業(yè)在允許的范圍內(nèi)有一定的定價權(quán)。價格分級管理權(quán)限劃分的依據(jù)，是各級物價部門會同有關(guān)部門根據(jù)上述原則制定的工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格、交通運輸價格和非商品收費（見服務(wù)價格）的分工管理目錄。

主要是：①保持價格總水平的相對穩(wěn)定，使重要工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格的變動在宏觀上不致失去控制，以利于國民經(jīng)濟的主要比例關(guān)系大體協(xié)調(diào)；②有利于保護地方和企業(yè)的積極性，使微觀經(jīng)濟主體具有活力；③在維護國家整體利益的前提下，兼顧生產(chǎn)者、經(jīng)營者、消費者的經(jīng)濟利益；④正確處理中央與地方之間、部門之間、地區(qū)之間的關(guān)系。

在中國，根據(jù)不同商品的具體情況，國家采取不同的價格管理辦法。對實行指令性計劃的工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和關(guān)系國計民生的重要購銷活動，由國家統(tǒng)一規(guī)定和調(diào)整價格；對實行指導性計劃的產(chǎn)品，實行比較靈活的指導性價格；對種類繁多而產(chǎn)值比重不大的非計劃產(chǎn)品，則主要依靠市場調(diào)節(jié)，使價值規(guī)律和供求規(guī)律自發(fā)起調(diào)節(jié)作用。在價格管理形式上，可以分為：國家統(tǒng)一定價、幅度浮動價格（見計劃價格）、議購議銷價格和集市貿(mào)易價格（見自由價格）等。

價格管理體制的類型取決于某一個國家經(jīng)濟體制的類型，概括起來有以下三種類型：

(一)集中統(tǒng)一型的價格管理體制

這種價格管理體制實行于高度集中統(tǒng)一的集權(quán)型經(jīng)濟管理體制的國家。我國1978年以前就屬于這種類型。其特點是價格管理以行政管理方法為主，價格管理權(quán)集中于中央，國家直接規(guī)定和調(diào)整各種商品價格和服務(wù)價格。它的優(yōu)點是有利于保持價格的基本穩(wěn)定和人民生活的安定。其缺點是生產(chǎn)經(jīng)營者沒有定價權(quán)，不利于發(fā)揮價格的宏觀調(diào)控作用，整體經(jīng)濟機制的運行缺乏生氣和活力，是一種比較僵化的價格管理體制。

(二)分散型的價格管理體制

這種類型的價格管理體制實行于比較發(fā)達的市場經(jīng)濟國家。其特點是商品價格和服務(wù)價格由市場主體協(xié)商議定，除少數(shù)商品的價格由國家進行一定的干預外，絕大部分商品價格和服務(wù)價格由生產(chǎn)經(jīng)營者自主確定。國家對價格管理主要采取經(jīng)濟和法律手段實行間接調(diào)控。這種價格管理體制的優(yōu)點是價格在市場競爭中形成，直接受價值規(guī)律的支配，由市場供求關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)，有利于充分發(fā)揮價格的杠桿作用，有利于市場主體之間的競爭和市場經(jīng)濟的發(fā)展。其缺點是價格變動幅度過大，不利于國家的宏觀調(diào)控，也容易造成社會勞動的浪費，給經(jīng)濟帶來極大的損失。

(三)混合型價格管理體制

這種類型的價格管理體制介于集中統(tǒng)一型和分散型價格管理體制之間。其特點是多種價格形式并存，既有政府的統(tǒng)一定價，又有經(jīng)營者自行確定的價格；在管理方法上，實行直接管理和間接調(diào)控相結(jié)合的方法，并采取多樣化的價格管理手段。這種管理體制既保證了國家宏觀調(diào)控措施的貫徹執(zhí)行，又能充分發(fā)揮價格的杠桿作用，它克服了上述兩種價格管理體制的弊端。同時又發(fā)揚了它們的優(yōu)點。我國《價格法》中所規(guī)定的我國目前的價格管理體制就屬于這種類型。

(一)價格管理形式結(jié)構(gòu)

這是價格管理體制的核心內(nèi)容所謂價格管理形式，是指在價格形成過程中的市場機制和行政機制的地位、作用和相互關(guān)系的類型。從大的方面來說，價格形式可分為兩類：一是市場自由形成價格，即由市場力量通過市場競爭自由決定和調(diào)節(jié)的價格，又稱市場調(diào)節(jié)價；二是政府行政管制的價格，即由政府行政力量決定的價格。我國現(xiàn)階段，實行的是國家宏觀調(diào)控下的主要由市場形成價格的機制，對大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，只對極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府價格管制。具體的價格管理形式有以下幾種類型：

1．政府定價。它是指按照《價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。政府定價的主體是政府價格主管部門或者政府有關(guān)部門。政府定價具有明顯的強制性，經(jīng)營者和消費者均必須嚴格執(zhí)行，不經(jīng)政府價格主管部門和其他有關(guān)部門批準，任何單位和個人均無權(quán)變動。

2．政府指導價。它是指按照《價格法》規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價格和浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。政府指導價是一種具有雙重定價主體的價格形式。政府通過制定基準價格和浮動幅度，達到控制價格水平的目的，經(jīng)營者可以在政府規(guī)定的基準價格和浮動幅度內(nèi)靈活地制定調(diào)整價格。這是目前政府實施間接價格管制中較為常用的一種價格管理形式。

3．市場調(diào)節(jié)價。它是指由經(jīng)營者(根據(jù)《價格法》的規(guī)定，經(jīng)營者是指從事生產(chǎn)、經(jīng)營商品或者提供有償服務(wù)的法人、其他組織和個人)自主制定，通過市場競爭形成的價格。市場調(diào)節(jié)價的核心是通過市場競爭形成價格。

(二)中央與地方政府價格管理機構(gòu)的設(shè)置和權(quán)限劃分

政府對價格的管理是通過從上到下、從中央到地方各級政府價格管理機構(gòu)來實施的，在不同的歷史時期，在機構(gòu)的設(shè)置和權(quán)限的劃分上有所不同。

過去，為了適應(yīng)計劃經(jīng)濟體制的要求，我國在縣級和縣級以上各級政府都設(shè)立了專門的價格管理機構(gòu)，即各級政府的物價局，并在許多業(yè)務(wù)主管部門，如中央有關(guān)部委、地方有關(guān)廳局，也設(shè)立了部門性價格管理機構(gòu)。經(jīng)過多次政．府機構(gòu)改革后，目前全國價格管理機構(gòu)的設(shè)置情況不一，國家發(fā)展改革委主管全國的價格工作。省與省之間，同一省內(nèi)省、市、縣(市、區(qū))三級之間價格管理機構(gòu)設(shè)置均不盡相同。如有的單獨設(shè)置物價局作為政府組成部門；有的物價局完全并人發(fā)展改革部門，由發(fā)展改革部門直接對外行使價格管理職能；也有的物價局并人發(fā)展改革部門，成為發(fā)展改革部門管理的二級機構(gòu)，但又保持相對獨立等。但從改革趨勢看，隨著政府管理價格范圍的縮小，價格管理機構(gòu)的設(shè)置體系也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。不論政府價格管理機構(gòu)如何設(shè)置，其主要趨向為：一是適應(yīng)政府價格職能的變化，突出政府對價格總水平的宏觀調(diào)控和市場價格秩序的監(jiān)督檢查權(quán)；二是要根據(jù)各地經(jīng)濟和社會發(fā)展的實際，合理劃分中央和地方政府的價格管理權(quán)限。從總體上看，隨著價格改革的逐步深化，政府對價格直接控制的范圍要大大減小，而中央和地方在政府實施價格管制的范圍內(nèi)要以商品和服務(wù)在國民經(jīng)濟中的重要程度和宏觀調(diào)控中的地位作為劃分管理權(quán)限的基本標準。凡是關(guān)系到整個國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、具有全國性意義的重要商品和服務(wù)價格，應(yīng)由中央實施管理。例如，航空、鐵路、電力、港口、石油及其制品、郵電通信、軍工產(chǎn)品等。地方政府實施管理的主要是城市公用事業(yè)、公益事業(yè)和少量地方性商品和服務(wù)。各級政府價格管理權(quán)限的劃分是通過制定《定價目錄》來具體劃分和實施的?！抖▋r目錄》是政府制定價格的法定依據(jù)，它規(guī)定了定價范圍、定價內(nèi)容、定價部門和定價形式等?，F(xiàn)行《定價目錄》具體有《中央定價目錄》和《地方定價目錄》兩類?！吨醒攵▋r目錄》由國務(wù)院價格主管部門負責制訂、修訂，并報國務(wù)院批準?！兜胤蕉▋r目錄》由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門按《中央定價目錄》規(guī)定的定價權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級人民政府審核同意，報國務(wù)院價格主管部門審定后執(zhí)行。

(三)政府制定、調(diào)整、監(jiān)督和調(diào)控價格的主要制度

政府管理價格的制度主要有：價格總水平調(diào)控目標責任制、價格決策聽證制度、成本監(jiān)審制度、價格監(jiān)測制度、價格調(diào)節(jié)基金制度、重要商品儲備制度、明碼標價制度、集體審價制度、政府制定價格行為規(guī)則等。

【發(fā)布單位】80614

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】1998-06-12

【生效日期】1998-06-12

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

撫順市人民政府令

（第四十六號）

《撫順市商品住宅價格管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府第76次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布實施。

撫順市商品住宅價格管理辦法

（1998年6月12日）

第一章 總則

第一條為加強我市商品住宅價格管理，規(guī)范價格行為，保障國家、經(jīng)營者和購房者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品住宅是指具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用于出售的住宅（含安居工程、“三區(qū)”改造工程、節(jié)能建筑工程）。

第三條凡在本行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)經(jīng)營商品住宅的開發(fā)企業(yè)，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條市物價局是本市商品住宅價格管理的行政主管部門。市物價局會同市房產(chǎn)管理局、市建行工程預算審查中心和市投資工程管理中心對商品房價格進行審查，由市物價局在接件后20日內(nèi)予以批準后執(zhí)行。

第二章 商品住宅價格的制定

第五條商品住宅實行竣工結(jié)算定價原則。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品住宅竣工后或銷售前填報《商品住宅銷售（預售）價格申報審核表》向市物價局申請定價。在定價時要詳細提供各項工程成本、利潤、稅金及代收代支費用資料，并提供有關(guān)審批文件和市建行工程預算審查中心（負責除市財政投資以外的商品住宅）和市投資工程管理中心（負責市財政投資部分商品住宅和安居工程）等審查后的預、結(jié)算定案單等資料。

開發(fā)企業(yè)如需提前預售，可在基礎(chǔ)工程結(jié)束前投資額達到總造價的25%以后，持上述資料報市物價局審批預售后，方可預售，待正式定價后一個月內(nèi)，按批準的價格實行預售款多退少補。

第六條商品住宅銷售（預售）價格應(yīng)以合理成本和規(guī)定利潤、法定稅金為基礎(chǔ)，結(jié)合國家政策和供需狀況要求確定。具體由下列項目構(gòu)成：

（一）成本費用。包括：土地費用和拆遷安置補償費；規(guī)劃、勘察測量、設(shè)計及前期工程費；房屋主體和室外建筑安裝工程費；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費；貸款利息；管理費；期間費用。其中：

1、土地費用及拆遷安置補償費，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

2、規(guī)劃、勘察測量、設(shè)計及前期工程費依據(jù)實際發(fā)生費用計算；

3、房屋主體和室外建筑安裝的工程費，按市建行工程預算審查中心或市投資工程管理中心審查定案后的費用計算，對超出設(shè)計標準裝修的差價款，另行收取。

4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑費，應(yīng)依據(jù)實際發(fā)生費用或工程結(jié)（預）算計算；

5、貸款利息，在規(guī)定建筑周期內(nèi)如需貸款，其利息根據(jù)銀行提供的地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均利息計算（預售時所交款利息沖減貸款利息）；

6、管理費，以商品住宅成本費用中1－4項之和為基數(shù)，按市開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查部門確定的等級，一、二、三、四、五級開發(fā)企業(yè)分別按成本費用的3．1%、2．8%、2．6%、2．4%、2．1%計算（各含審驗費0．1%）；

7、期間費用，指在開發(fā)中所發(fā)生的不可遇見費用和銷售環(huán)節(jié)中的有關(guān)費用。按成本費用中1－4項之和的5‰計算。

（二）利潤。按成本費用中1－4項之和的5%計算。

（三）稅金。按國家稅法規(guī)定執(zhí)行。

（四）代收代支費用。指按國家有關(guān)規(guī)定為行政事業(yè)部門代收代繳的有關(guān)費用。按實際收支額計算。

第七條在計算成本費用時，凡屬經(jīng)營性建筑的建設(shè)費不計入商品住宅價格；商品住宅與工商等用房合建的（連體工程）共用費用，按工程實際發(fā)生費用或預結(jié)算費用比例分攤；對動遷拆除的舊料殘值款、動遷戶按政策交納的擴大面積款、“零米”動遷交納的綜合造價款、有關(guān)部門投資及補貼款等，一律沖減成本費用。

第三章 價格管理

第八條在申報、審批價格時，對成片開發(fā)的應(yīng)以小區(qū)為單位核定，零星開發(fā)的以單位工程核定，小區(qū)中有多家開發(fā)的以每個開發(fā)企業(yè)的工程核定；對建筑面積的確定，應(yīng)以圖紙設(shè)計面積為準；對銷售面積的確定，以建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行；對擴大面積款和“零米”動遷綜合造價款的確定，一律以實際收款額為準。

第九條對商品住宅樓層差價，允許在所審批平均銷售（預售）價格的基礎(chǔ)上上浮20%，但最終平均銷售價格，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

第十條在審核價格時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按成本費用0．1%交納審驗費（含在管理費中），作為委托法定審查部門核驗商品住宅各項費用的經(jīng)費。

第十一條未經(jīng)市物價局審批銷售（預售）價格的商品住宅，不得銷售（預售），有關(guān)部門不得發(fā)放商品住宅銷售許可證，新聞單位不得刊、播銷售（預售）廣告；經(jīng)批價后開發(fā)企業(yè)應(yīng)在發(fā)布銷售廣告中公布銷售（預售）價格。

第十二條審價公式：

商品住宅銷售面積=總建筑面積－動遷還原面積－動遷擴大面積－工商用房面積和營業(yè)性公共配套面積；

商品住宅每平方米平均銷售（預售）價格=〔成本費用－拆房舊料殘值－動遷擴大面積款－“零米”動遷綜合造價款－投資及補貼款 利潤 稅金 代收代支行政事業(yè)性收費〕÷商品住宅銷售建筑面積。

第四章 罰則

第十三條對有下列行為之一的，由市物價檢查部門根據(jù)《遼寧省價格監(jiān)督檢查條例》予以糾正和行政處罰：

（一）越權(quán)定價銷售的，責令改正，退回非法所得，無法退回的，予以沒收，并處以1000元至3000元罰款；

（二）擅自提價的，除全部沒收提價款外處以提價總額1至5倍罰款；

（三）在正式定價后，在一個月內(nèi)不退還購房者高于預售價差價款的，除限期退還外，處以差價款的1至5倍罰款；

（四）在發(fā)布銷售（預售）廣告中不公布所批銷售（預售）價格的，處于5000元罰款。

第十四條物價局及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊，給公民人身或者財產(chǎn)造成損害、給法人或者其它組織造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第五章 附則

第十五條對外國人、僑胞和港、澳、臺同胞在我市開發(fā)出售商品住宅的，在價格管理方面按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條本辦法應(yīng)用中的具體問題由市物價局負責解釋。

第十七條本辦法自公布之日起施行。