建筑物價(jià)值

建筑物價(jià)值是建筑業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值。包括房屋和構(gòu)筑物價(jià)值。在保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中，建筑物僅指構(gòu)筑物而不包括房屋，建筑物價(jià)值專指構(gòu)筑物 (如高爐、礦井、橋梁、水塔、煙囪、上下水道等) 的價(jià)值，主要由所耗費(fèi)的全部生產(chǎn)資料價(jià)值和支付給勞動(dòng)者的勞動(dòng)報(bào)酬等構(gòu)成，如材料設(shè)備費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅收款等。

建筑物更新保險(xiǎn)是日本舉辦的一種長期總返還性保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期滿，被保險(xiǎn)人可以從保險(xiǎn)人那里領(lǐng)到返還金，其數(shù)額相當(dāng)于投保時(shí)所約定建筑物或動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)年遞減額。保險(xiǎn)責(zé)任包括： 一般損害保險(xiǎn)，如火災(zāi)、雷擊、爆炸、暴力行為的破壞等; 保險(xiǎn)標(biāo)的被盜或因盜竊造成房屋的污損或毀損;風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、雪災(zāi)等所致之損失; 由于上述自然災(zāi)害或意外事故造成的人身傷亡、殘疾和醫(yī)療費(fèi)用; 損害防止費(fèi)用; 個(gè)人賠償責(zé)任等。2100433B

作為一類評估對象，從評估的特殊性角度來說，建筑物評估具有以下特點(diǎn)：

1．房地分估建筑物作為土地的地上主導(dǎo)“產(chǎn)品”，是不可脫離土地而獨(dú)立存在的。盡管我們在概念上劃分了土地和建筑物，而實(shí)際上建筑物永遠(yuǎn)是與其所占用的土地在一起的。但是，從資產(chǎn)評估的角度，通常要把建筑物(主要是建筑物中的房屋)與其所占用的土地分開。分別評估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準(zhǔn)確合理地評價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，避免出現(xiàn)由于地用性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)失實(shí)和建筑物估價(jià)失真等情況。例如對市中心商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)的非商業(yè)性建筑物進(jìn)行評估，假如不采取房地分估的方式，極易導(dǎo)致低評該建筑物所占地塊的價(jià)值。又如，評估3 000 m^2廠區(qū)的唯一一幢300 m^2生產(chǎn)用廠房，假如不采用房地分估的方式，極易高評廠房的價(jià)值。

2．建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約

建筑物一經(jīng)建成，其壽命可達(dá)幾十年甚至上百年。由于我國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)是有限期的，且政府規(guī)定土地使用權(quán)期滿土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。這樣，在評估建筑物的時(shí)候，我們不僅要注意房地分估的一面，同時(shí)又必須注意建筑物的耐用年限與土地使用年限的吻合程度，并且只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)來評估建筑物的價(jià)值。即使建筑物的坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格都很好，但如果建筑物所占地的使用權(quán)剩余年限極其有限，該建筑物的市場價(jià)值也要大打折扣。

3．單獨(dú)評估建筑物一般宜采用成本法

單獨(dú)評估建筑物一般宜采用成本法的理由是：

(1)建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)品，從構(gòu)建勞動(dòng)產(chǎn)品的投資角度及建造費(fèi)用的角度評估建筑物的市場價(jià)值，在理論上是說得通的，在實(shí)際中也是可行的；

(2)建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在，但在房地產(chǎn)評估中往往采取房地分估的原則，影響房和地的市場價(jià)值的一些共同因素，在地產(chǎn)估價(jià)時(shí)大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，那么在建筑物評估時(shí)就不應(yīng)重復(fù)考慮。這樣，就為采用重置成本法評估建筑物創(chuàng)造了條件?；谏鲜隼碛?，在單獨(dú)評估建筑物時(shí)，通常選用重置成本法。

4．建筑物評估應(yīng)在合法的前提下進(jìn)行 政府關(guān)于房地產(chǎn)方面的法令和政策是比較多的。如：

(1)政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，如包括規(guī)定建筑用途、容積率、覆蓋率等。

(2)政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買。因此，建筑物評估應(yīng)充分考慮政府法規(guī)政策因素，要在適法的前提下進(jìn)行。

以上對建筑物評估的特點(diǎn)所作歸納只是一種原則性的，而不是絕對意義上的。這里主要是從建筑物作為一個(gè)獨(dú)立存在對象的角度來說的。其實(shí)現(xiàn)實(shí)中并不排除建筑物與其占用的土地一并評估，以及建筑物隨同整體企業(yè)一并評估的可能。另外，建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制，也不能排除土地使用權(quán)出讓年限續(xù)展的可能。最后，采用成本法評估建筑物只是一種比較普遍的選擇。在有條件的情況下，選擇市場法、收益法等其他方法進(jìn)行評估也是正常的。

建筑物的貶值同樣可以分為實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值。

(1)實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失，是由于使用、年限、天氣、無人看管、失修，甚至故意破壞等原因引起的。

實(shí)體性貶值可以分為可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值?？尚迯?fù)貶值是指在經(jīng)濟(jì)上可以修復(fù)的貶值，即通過對建筑缺陷的修補(bǔ)而使其市場價(jià)值增加應(yīng)至少相當(dāng)于修補(bǔ)的成本。不可修復(fù)貶值是修復(fù)建筑的成本很可能大于修補(bǔ)后建筑所增加的價(jià)值，這種修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是不可行的。如對建筑地基或建筑框架的輕微破壞常常被認(rèn)為是不可修復(fù)的貶值。這是因?yàn)樾迯?fù)成本將非常大，而增加的市場價(jià)值卻相對較小。

還有其他類型的損壞被認(rèn)為是不可修復(fù)的貶值，其中包括那些在若干年后需更新但目前還很“不錯(cuò)”而無須更新的某個(gè)特別的建筑部分，如一個(gè)在五六年內(nèi)需要更新但還有很多使用壽命而無須現(xiàn)在更換的半舊空調(diào)系統(tǒng)。這種情況下的價(jià)值損失屬于短期不可修復(fù)貶值(也稱為延遲可修復(fù)貶值)。在五年后，當(dāng)空調(diào)剩余的經(jīng)濟(jì)壽命已經(jīng)結(jié)束時(shí)，我們就可以認(rèn)為價(jià)值損失是可以修復(fù)的。因?yàn)樽鳛榻ㄖM成部分的空調(diào)在這個(gè)時(shí)候更換在經(jīng)濟(jì)匕是可行的。

當(dāng)引起建筑主要部分的價(jià)值損失主要是由于年限的緣故，這時(shí)的損失就稱為長期不可修復(fù)貶值。這種情況下修補(bǔ)或更新的費(fèi)用幾乎總是大于由于修補(bǔ)而帶來的價(jià)值增加。由于年限而逐漸減少價(jià)值的地基、框架管道、設(shè)施或電線就是長期不可修復(fù)貶值的例子。

(2)功能性貶值。功能性貶值是一種由于建筑效用相對損失而引起的貶值。

效用損失是指有些建筑特征不如其成本所顯示的那么有用。效用損失可能是由于建筑設(shè)計(jì)不完善、設(shè)備過時(shí)或建筑內(nèi)其他方面的設(shè)計(jì)瑕疵所引起的。如拙劣的樓層平面布置和沒有邊院的房屋。

功能性貶值也常常是由于原建筑設(shè)計(jì)特征與位置不符引起的，如建筑的類型或用途與位置不符(是建筑不適合，屬于某種程度的功能損失，被稱為建筑錯(cuò)位)。

如果建筑對于鄰區(qū)來說過大或過于豪華，那么也會(huì)有功能損失而被稱為建筑過度。如建筑對于鄰區(qū)來說過小或質(zhì)量太差，那么由此引起的功能損失被稱為建筑不足。

功能性貶值可以是可修復(fù)的或不可修復(fù)的，這主要取決于修復(fù)成本是小于還是大于在價(jià)值方面所得到的好處。但建筑錯(cuò)位或建筑過度所引起的價(jià)值損失通常被認(rèn)為是不可修復(fù)的。

(3)經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于委估房地產(chǎn)以外的原因引起的價(jià)值損失。造成經(jīng)濟(jì)價(jià)值損失的情況有環(huán)境污染、房產(chǎn)區(qū)劃的變化、附近土地用途的不適合、灰塵、高速公路或機(jī)場噪音等。一般來說，經(jīng)濟(jì)陛貶值是由于一些自房產(chǎn)興建以后在鄰區(qū)發(fā)生或已確認(rèn)的事件引起的。

經(jīng)濟(jì)性貶值與實(shí)體性貶值和功能性貶值一樣可以分為可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值。但問題是經(jīng)濟(jì)性貶值引起的原因是房產(chǎn)業(yè)主所不能控制的，補(bǔ)救的成本也非常大。如為減少高速公路的噪音給房產(chǎn)價(jià)值帶來的影響，就需要興建一個(gè)非常昂貴的隔音墻。因此經(jīng)濟(jì)性貶值幾乎總是不可修復(fù)的。

有時(shí)很難確定建筑價(jià)值的某種特定損失是功能性的還是經(jīng)濟(jì)性的。隨著市場需求、愿望和需要的變化，一度被認(rèn)為適合市場需求的建筑可能不再能符合當(dāng)前的市場品味。如在某些地區(qū)，那些沒有浴室的房屋如今被認(rèn)為是過時(shí)的，由于這種貶值與外部因素(市場需求變化)明顯相關(guān)，人們可能會(huì)認(rèn)為其價(jià)值損失應(yīng)歸于經(jīng)濟(jì)性貶值，但通常的做法是將其歸為功能性貶值，就好像建筑的缺陷在興建時(shí)就已存在。為解決公眾一般需求而發(fā)生的公共管制措施(如提高區(qū)劃的密度)的變化則會(huì)引起經(jīng)濟(jì)性貶值，而同一人口群的特別愿望變化(如沒有浴室的房屋)則通常會(huì)引起功能性貶值。這兩者之間并沒有明確的界限，評估人員要注意不要將同一價(jià)值損失既當(dāng)作功能性的又當(dāng)作經(jīng)濟(jì)性的，避免重復(fù)計(jì)算價(jià)值損失。

建筑物評估不僅要遵循資產(chǎn)評估的一般工作原則，還因?yàn)榻ㄖ飪r(jià)格本身的特點(diǎn)及產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，必須遵循特定的經(jīng)濟(jì)性原則和專業(yè)性原則。

替代原則

建筑物價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。特別是商品化建筑物，如商品化住宅、別墅、寫字樓等，其價(jià)格受其他具有相同使用價(jià)值的同類型建筑物價(jià)格所牽制。即具有相同使用價(jià)值、有替代可能的建筑物，其價(jià)格是相互影響和作用的，會(huì)經(jīng)過價(jià)格的市場競爭而趨于一致。

根據(jù)建筑物評估的替代原則，在對商品化建筑物進(jìn)行評估時(shí)就可通過對同功能和類型的建筑物市場價(jià)格比較進(jìn)行，即采用市場法進(jìn)行評估。

最有效使用原則

由于建筑物具有一定的功能變異性的特點(diǎn)，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來差異很大的收益，且隨著房地產(chǎn)市場經(jīng)營化的不斷深化，建筑物權(quán)利人越來越多地通過改變建筑物的原有功能用途來實(shí)現(xiàn)收益最大化。因此，按照這一原則，在對建筑物進(jìn)行評估時(shí)，就要相應(yīng)考慮建筑物是否具有功能變異性且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能轉(zhuǎn)化，如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效利用途徑來評估。但應(yīng)當(dāng)注意，應(yīng)用這一原則時(shí)，必須要符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

供需原則

房屋建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后，如同其他商品一樣，也要受價(jià)值規(guī)律的制約，其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高;反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降。如北京市，2008年以來隨著住房制度的改革及政府采取一系列措施鼓勵(lì)建設(shè)安居工程和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，使商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢。而寫字樓隨著市場供應(yīng)數(shù)量的增加，其售價(jià)或租金價(jià)格下降的趨勢最為明顯。但是，我們還應(yīng)注意到，由于建筑物具有不可位移性的特點(diǎn)，在特定區(qū)域內(nèi)供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行，因此，其具有一定的價(jià)格獨(dú)占性。

房地合一原則

盡管房屋建筑物和土地是可以加以區(qū)別的評估對象，而且土地使用權(quán)可以獨(dú)立于房屋建筑物而存在，但是，由于兩者在使用價(jià)值上的相互依存和價(jià)格形成中的內(nèi)在聯(lián)系，在用市場法進(jìn)行評估時(shí)要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進(jìn)行估價(jià)。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1.房屋建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。對于建筑物來說，它總是依托于一定的土地，土地的開發(fā)成本往往隱含在房屋建筑物價(jià)值之中，土地使用價(jià)值此時(shí)可通過房產(chǎn)來反映。

2.建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量的好壞不取決于房屋建筑物本身，而是與土地的不可位移性相關(guān)。房地產(chǎn)的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結(jié)果。2100433B