集體土地使用權(quán)

集體土地使用權(quán)有以下三種形式：

集體土地使用權(quán)宅基地

公民對其在農(nóng)村依法所有的房屋的宅基地，享有使用權(quán)。使用權(quán)客體的范圍一般以房檐滴水線為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)人只對房檐滴水線內(nèi)的土地享有使用權(quán)。對于房屋周圍的空地，如果這些空地面積和宅基地面積之和不超過該房主人依法可使用的宅基地面積的最高限額，可以作為宅基地進(jìn)行使用權(quán)登記，但必須在一定期限內(nèi)（一般為兩年）作為宅基地使用，超過面積多占部分，應(yīng)退還集體耕種。新修房屋，一般應(yīng)利用原有的宅基地、空地和荒地，盡量不占用良田。申請取得宅基地使用權(quán)，除經(jīng)土地所有權(quán)人同意外，還須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并按批準(zhǔn)的面積和地理位置建房，不得少批多占、批東占西。易地建房的，原宅基地的土地使用權(quán)由集體收回。

集體土地使用權(quán)自留土地

自留地、自留山是農(nóng)業(yè)合作化以后集體分配給社員長期使用的土地。自留地主要是菜地，自留山主要為解決社員的生活用材。這種使用權(quán)形式自確立后一直保持了下來，1982年憲法也明確肯定了農(nóng)民對自留地、自留山的使用權(quán)。自留地只能用來種植農(nóng)作物，自留山只能用來種植林木，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改作他用。

集體土地使用權(quán)公用企事業(yè)

農(nóng)民舉辦鄉(xiāng)村企業(yè)，或鄉(xiāng)、村興建公用設(shè)施需要占用集體所有的土地的，除經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意或決定外，還必須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，土地使用者才能取得土地使用權(quán)。利用集體所有的土地興辦鄉(xiāng)村企業(yè)，土地使用權(quán)必須折價(jià)作為企業(yè)的出資，由土地所有權(quán)人依法享有出資的收益。鄉(xiāng)村企業(yè)終止時(shí)，土地使用權(quán)由集體收回。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)不斷的涌出和擴(kuò)張。在城市土地價(jià)值居高不下的情況下，很多企業(yè)將用地目光放到價(jià)格相對低廉的城郊農(nóng)村集體土地上。但是，我國法律政策對集體土地的租賃是有嚴(yán)格限制的。因此，對于集體土地使用權(quán)的租賃，需求者須慎之又慎，提前先了解和掌握租憑的注意事項(xiàng)，以防因不了解法律政策而引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)不必要的損失。

一、集體土地使用權(quán)租賃的程序

1、與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項(xiàng)做出明確約定。

2、在租賃合同簽署后，15日內(nèi)由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)。

3、租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。

二、土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更。因此，土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不需報(bào)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，即可直接進(jìn)行注冊登記。

三、須符合政府規(guī)劃布局

通過租賃方式取得集體土地使用權(quán)的，在土地開發(fā)使用時(shí)應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局。

四、使用權(quán)的限制

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

五、對外出租限制條件

對于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟(jì)組織開辦的或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

六、無效合同的情形和后果

除通過租賃方式合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的行為外，其他租賃行為均為無效行為，雙方當(dāng)事人所簽訂的土地租賃合同等協(xié)議也因會(huì)違反強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無效，造成企業(yè)損失。

1、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

2、未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個(gè)人，一旦租賃合同被認(rèn)定為無效，其上興建的廠房等設(shè)施也會(huì)因合同無效而被認(rèn)定為違章建筑而得不到補(bǔ)償。

七、充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則防范風(fēng)險(xiǎn)　

對于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言，要充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則來規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)：

1、租賃集體土地上已有的房屋建筑

雖然法律規(guī)定限制農(nóng)村集體土地的租賃，但法律并未規(guī)定限制農(nóng)村房屋的租賃。企業(yè)可以通過租賃集體土地上已有的房屋滿足生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要。但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

2、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)

適用于需要解決用地問題的企業(yè)會(huì)面臨解決整個(gè)企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題，而對于需要取得大面積土地用于長久生產(chǎn)經(jīng)營，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議企業(yè)從源頭開始按照相應(yīng)規(guī)定程序拿地，以避免因?yàn)楹贤瑹o效等情形造成企業(yè)損失。

生活中，存在著不少擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)而發(fā)生糾紛或被法律制裁的，因此，提前先了解和掌握使用權(quán)出租的注意事項(xiàng)，可以減少法律風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的麻煩和糾紛。

“隨著農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)的建立和完善，集體土地經(jīng)濟(jì)也逐漸繁榮起來，集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)業(yè)已日趨活躍并在客觀上加速了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。故，為了建立科學(xué)、合理、合法的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)地位，引導(dǎo)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康、快速、穩(wěn)定地發(fā)展?！睏钤诿髡f。

集體土地：指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做勞動(dòng)群眾集體所有的土地。

集體土地是我國土地所有制的一種形式。

（1）《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！?

《中華人民共和國土地管理法》第二條“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。第八條“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”

（2）在集體土地的經(jīng)營管理方面規(guī)定：《中華人民共和國土地管理法》第十條“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理?！?

（3）集體土地所有權(quán)的確認(rèn)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十一條“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)?！?

（4）集體土地的征收和征用。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

（5）集體所有的土地可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事農(nóng)林牧漁生產(chǎn)。

集體土地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企事業(yè)

第一，依法使用集體土地（參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過用地補(bǔ)償和安置）；

第二，1982年以前通過與被用地單位簽訂協(xié)議使用的集體土地；

第三，1962年以前調(diào)用集體土地沒有退還的；

第四，1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體的土地；

第五，過去經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行一定的土地調(diào)整或補(bǔ)償?shù)模?

第六，沿用已撤銷企、事業(yè)單位閑置的土地。

集體土地使用權(quán)宅基地

第一，集體撥用；

第二，私有宅基地轉(zhuǎn)來；

第三，通過繼承、購買房產(chǎn)使用集體土地。

集體土地使用權(quán)農(nóng)業(yè)用地

第一，與集體簽訂承包合同；

第二，與原承包人（使用人）在集體參與下簽訂轉(zhuǎn)包合同；

第三，承包開發(fā)利用集體四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）；

第四，以拍賣、協(xié)議、招標(biāo)等方式有償取得集體荒地的開發(fā)、使用權(quán)。

2019年8月26日，第十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，堅(jiān)持土地公有制不動(dòng)搖，堅(jiān)持農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，依法保障農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度等改革在全國范圍內(nèi)實(shí)行，對促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有重大意義。

新修訂的土地管理法把黨中央關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的決策和試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)上升為法律，重點(diǎn)有以下五個(gè)方面：一是明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)宅基地改革和管理。落實(shí)深化黨和國家機(jī)構(gòu)改革精神，在規(guī)定國務(wù)院自然資源主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地管理和監(jiān)督工作的同時(shí)，明確國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作，并賦予了農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門在宅基地監(jiān)督管理和行政執(zhí)法等方面相應(yīng)職責(zé)。堅(jiān)持實(shí)行一戶一宅的基本管理制度，增加了戶有所居的規(guī)定，下放了宅基地的審批權(quán)，允許已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。二是允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。對土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，改變了過去農(nóng)村的土地必須征為國有才能進(jìn)入市場的問題，能夠?yàn)檗r(nóng)民直接增加財(cái)產(chǎn)性的收入。同時(shí)在集體經(jīng)營性建設(shè)性用地入市的時(shí)候，要求必須由村民代表大會(huì)，或者村民會(huì)議三分之二以上的成員同意才能入市。三是規(guī)范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示，還要與被征地農(nóng)民協(xié)商，必要時(shí)組織召開聽證會(huì)，跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出辦理征地申請，辦理征地的審批手續(xù)，強(qiáng)化了對農(nóng)民利益的保護(hù)。在征地補(bǔ)償方面，改變了以前以土地年產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)行按照區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，區(qū)片綜合地價(jià)除了考慮土地產(chǎn)值，還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等因素綜合制定。四是強(qiáng)化永久基本農(nóng)田保護(hù)。將有關(guān)條款中的“基本農(nóng)田”修改為“永久基本農(nóng)田”。永久基本農(nóng)田劃定以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行，由縣級人民政府自然資源主管部門會(huì)同同級農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門組織實(shí)施。永久基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)落實(shí)到地塊，納入國家永久基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。五是保障鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。要求土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。土地利用年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。

一、抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。

二、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護(hù)，土地使用權(quán)亦不能作為抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。

三、辦理抵押登記應(yīng)當(dāng)符合下列程序：

1、集體土地所有者出具同意抵押的證明;

2、對抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評估;

3、確認(rèn)土地估價(jià)結(jié)果;

4、抵押雙方簽訂抵押合同;

5、申請抵押登記;

6、審核、登記;

7、核發(fā)抵押證明書。

四、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者同意，并出具書面證明。

五、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具有土地估價(jià)資格的評估機(jī)構(gòu)對其抵押土地使用權(quán)進(jìn)行地價(jià)評估，其評估結(jié)果需報(bào)經(jīng)土地管理部門確認(rèn)。

農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

湯陰縣人民政府

關(guān)于印發(fā)湯陰縣農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記

發(fā)證工作實(shí)施方案的通知

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，縣人民政府各部門及有關(guān)單位：

現(xiàn)將《湯陰縣農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施方案》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

2014年4月16日

湯陰縣農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施方案

為進(jìn)一步加快湯陰縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，完善農(nóng)村土地管理制度，依法保護(hù)農(nóng)村集體土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，有效促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。根據(jù)國家、省、市農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證文件要求，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本方案。

一、目的和意義

加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，是實(shí)現(xiàn)憑證管地用地，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)需要，是貫徹落實(shí)“重在持續(xù)、重在提升、重在統(tǒng)籌、重在為民”的具體實(shí)踐。做好這項(xiàng)工作，對于深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀和黨的十八大、十八屆三中全會(huì)精神，加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提升國土資源管理和利用水平具有十分重要的意義。

二、任務(wù)

根據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/1001-2012)中地籍總調(diào)查和《土地登記辦法》（國土資源部令第40號(hào)）中土地總登記的規(guī)定，通過開展農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證，查清全縣10個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）298個(gè)行政村中每一宗宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬、界址、面積等土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，完成每一宗宅基地和集體建設(shè)用地的權(quán)屬調(diào)查和地籍調(diào)查工作；依法確權(quán)登記發(fā)證；建立集體土地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)；根據(jù)縣人民政府的確認(rèn)文件，開展集體土地使用權(quán)登記，核發(fā)土地證書，確認(rèn)集體土地使用者的集體土地使用權(quán)。

三、工作原則

（一）依法依規(guī)原則

依照法律、法規(guī)和政策規(guī)定，規(guī)范開展集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，保證土地登記結(jié)果依法合規(guī)。

（二）便民高效原則

堅(jiān)持“為基層服務(wù)，為群眾服務(wù)，為社會(huì)服務(wù)”的原則，做到“便民、利民、護(hù)民”，優(yōu)化工作程序，提高工作效率。

（三）實(shí)事求是原則

以實(shí)地、實(shí)際狀況開展地籍調(diào)查，按照《土地登記辦法》土地總登記的規(guī)定進(jìn)行登記，確保登記結(jié)果的合法性、真實(shí)性。

（四）急需優(yōu)先原則

突出重點(diǎn)，兼顧全面，結(jié)合本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，妥善安排集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。

（五）全面覆蓋原則

集體土地確權(quán)登記發(fā)證覆蓋全縣范圍內(nèi)的各類集體土地。

（六）承前啟后原則

充分利用第二次全縣土地調(diào)查成果和土地登記資料開展工作。對已有的資料，經(jīng)實(shí)地核實(shí)無誤、且資料完整有效的可繼續(xù)使用，以加快工作進(jìn)度、節(jié)約工作成本，保證成果的連續(xù)性，提高成果質(zhì)量。

（七）注重創(chuàng)新原則

要勇于創(chuàng)新，積極探索新機(jī)制、新方法，運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)提高成果質(zhì)量和科技含量，建立數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)管理信息化。

（八）服務(wù)社會(huì)原則

著眼滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政府科學(xué)決策的需要；著眼滿足農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收（用）、土地開發(fā)整理、土地規(guī)劃和計(jì)劃以及土地執(zhí)法監(jiān)察等國土資源管理工作的需要；著眼滿足社會(huì)對土地權(quán)利保護(hù)的需要。

（九）確保穩(wěn)定原則

加強(qiáng)土地權(quán)屬調(diào)處隊(duì)伍建設(shè)，及時(shí)調(diào)處土地權(quán)屬爭議。對土地權(quán)屬問題的出現(xiàn)要有預(yù)見性，切實(shí)保證全縣農(nóng)村社會(huì)大局穩(wěn)定。

四、技術(shù)路線和方法

（一）技術(shù)路線是：充分利用已有的調(diào)查成果，依據(jù)地籍調(diào)查的要求，實(shí)地調(diào)查實(shí)際所有和使用狀況，通過實(shí)測形成地籍調(diào)查成果。地籍調(diào)查成果經(jīng)縣人民政府確認(rèn)，用于土地登記。全部地籍調(diào)查成果用于農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)建設(shè)。

（二）農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的技術(shù)方法是：依據(jù)第二次全縣土地調(diào)查和上年度土地變更成果，以及已有的土地登記和土地權(quán)屬資料，對農(nóng)村居民點(diǎn)用地范圍內(nèi)外的宅基地使用權(quán)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查（核查）；對縣城、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊居民點(diǎn)用地以外的集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行調(diào)查（核查）；依據(jù)省統(tǒng)一布設(shè)的控制點(diǎn)，運(yùn)用野外數(shù)字測量法、解析法等，采用1：500比例尺，對調(diào)查成果進(jìn)行實(shí)測，獲取農(nóng)村居民點(diǎn)用地內(nèi)外每宗宅基地和其他土地以及縣城、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村莊居民點(diǎn)用地以外的集體建設(shè)用地的權(quán)屬、界址、用途、面積、分布及土地利用情況等信息。在查清、確認(rèn)宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，按照《土地登記辦法》和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)總登記，向使用權(quán)人發(fā)放土地證書。建立與省、市互聯(lián)互通的集體土地使用權(quán)（宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)）數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)。

五、工作步驟

（一）準(zhǔn)備階段（2013年12月10日-2014年3月26日）

1．成立組織?？h政府將成立湯陰縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定湯陰縣農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施方案。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）成立以鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)為組長、各村負(fù)責(zé)人為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，制定本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）實(shí)施方案，報(bào)縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案，加強(qiáng)本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的領(lǐng)導(dǎo)，并明確具體分工。

2．宣傳發(fā)動(dòng)。召開集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作動(dòng)員會(huì)，利用報(bào)紙、電視、廣播、發(fā)放宣傳單等形式，大力宣傳農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的目的、意義和工作程序，達(dá)到家喻戶曉，創(chuàng)造良好的工作和輿論環(huán)境。

3．資料收集整理。包括第二次土地調(diào)查、年度變更調(diào)查相關(guān)圖件與資料、農(nóng)村集體土地所有權(quán)和宅基地、集體建設(shè)用地土地使用權(quán)登記資料、權(quán)屬界線協(xié)議書、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）各村土地權(quán)屬數(shù)據(jù)和圖件以及其他資料。主要包括：

（1）農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證成果資料以及第二次土地調(diào)查和年度土地變更調(diào)查資料，地籍區(qū)、地籍子區(qū)劃分成果資料。

（2）收集、整理有關(guān)測繪資料。包括控制點(diǎn)資料，已有的影像圖、地形圖、地籍圖等。

（3）政府最新劃定、調(diào)整、處理權(quán)屬界線的圖件、說明及有關(guān)文件資料；以往調(diào)查未處理或者歷史遺留的土地權(quán)屬爭議資料；其他有關(guān)權(quán)屬資料。

（4）以行政村為單位整理土地開發(fā)整理、土地儲(chǔ)備、土地定級估價(jià)、建設(shè)用地審批等資料。

（5）收集、整理已確權(quán)登記發(fā)證的集體土地使用權(quán)成果。

（6）人民法院生效的判決、裁定或調(diào)解書等。

（7）其他資料。相關(guān)政策法規(guī)文件、技術(shù)規(guī)程及行政區(qū)域代碼、標(biāo)準(zhǔn)地名、自然地理、社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料等。

4．培訓(xùn)人員。組織相關(guān)人員參加省、市主管部門開展的集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，統(tǒng)一政策口徑，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）試點(diǎn)階段（2014年3月27日-4月27日）

按照相關(guān)政策規(guī)定和技術(shù)要求，選擇菜園鎮(zhèn)大坡村先行開展農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)工作。針對試點(diǎn)工作中的具體問題和實(shí)際情況，研究制定和完善相關(guān)政策措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為全面開展確權(quán)登記發(fā)證工作打好基礎(chǔ)。

（三）全面實(shí)施階段（2014年4月28日-2015年6月30日）

1．印發(fā)通告。發(fā)布《湯陰縣人民政府關(guān)于開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通告》，公布本次集體土地確權(quán)登記發(fā)證的范圍、登記期限、登記要求等事項(xiàng)。

2．地籍調(diào)查。地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。權(quán)屬調(diào)查（核查）是指以宗地為單位，根據(jù)權(quán)源資料對每宗宅基地范圍、界線、界址、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認(rèn)定，測量界址線，設(shè)置界址標(biāo)志，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測量打下基礎(chǔ)，為發(fā)放證書提供具有法律效力的調(diào)查文件和憑證；地籍測量主要包括地籍控制測量、界址點(diǎn)測量、地籍圖測繪、面積量算等，在省級統(tǒng)一布設(shè)控制點(diǎn)成果的基礎(chǔ)上，通過建立加密控制網(wǎng)，用全站儀、GPS等逐宗地全野外數(shù)字測繪，測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，測繪地籍圖。在編制地籍圖和宗地圖的過程中，按照全國宗地代碼編制規(guī)則，對集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)宗地以及國有土地使用權(quán)宗地進(jìn)行統(tǒng)一編碼。

3．建立農(nóng)村地籍管理信息系統(tǒng)。依據(jù)集體土地使用權(quán)調(diào)查成果，建立數(shù)據(jù)庫，并據(jù)此開展使用權(quán)登記發(fā)證工作。同時(shí)，建立農(nóng)村集體土地地籍信息庫。

4．登記申請。

（1）申請人。土地登記申請人為實(shí)際的集體土地使用者。宅基地登記申請人為戶主；集體土地建設(shè)用地登記申請人為村民委員會(huì)、村民小組、使用集體土地的法人或者個(gè)人。

（2）提交的材料。

①土地登記申請書；

②申請人身份證明材料；

A申請人是個(gè)人的，需提交身份證復(fù)印件。

B申請人為法人的，需提交組織機(jī)構(gòu)代碼證以及營業(yè)執(zhí)照等證件復(fù)印件。

C申請人為村民委員會(huì)、村民小組的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具依法存在的證明。

③縣人民政府確認(rèn)權(quán)屬調(diào)查和地籍測量的文件；

④委托代理人申請土地登記的，除提交以上材料外，還應(yīng)當(dāng)提交土地登記委托書和代理人身份證明；

⑤其他材料。

5．權(quán)屬審核和公告。按規(guī)定對申請資料和地籍調(diào)查成果進(jìn)行審核，填寫《土地登記審批表》，如實(shí)填寫初審意見。在完成權(quán)屬審核的基礎(chǔ)上，以一個(gè)調(diào)查區(qū)域或一個(gè)村莊為單位，將該區(qū)域或村莊內(nèi)的土地使用權(quán)的權(quán)屬審核結(jié)果在一定范圍內(nèi)進(jìn)行公告，公告期滿無異議，符合土地登記條件的，由國土資源部門填寫土地登記審批表，簽署審核意見，報(bào)縣人民政府審批。

6．注冊登記。對已復(fù)核批準(zhǔn)的土地登記備案資料進(jìn)行注冊登記，填寫土地登記卡、歸戶卡和造冊。

7．頒發(fā)證書。集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)到每一個(gè)土地使用權(quán)人。

（四）總結(jié)驗(yàn)收階段（2015年7月1日—2015年12月31日）

對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作進(jìn)行檢查總結(jié)，并根據(jù)檢查總結(jié)情況，通過自檢、核實(shí)，申請省級預(yù)檢、驗(yàn)收，同時(shí)完善成果資料的管理和應(yīng)用。

六、政策界線

（一）農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

（二）嚴(yán)格規(guī)范確認(rèn)宅基地使用權(quán)主體。宅基地使用權(quán)應(yīng)該按照省人民政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)，依法確認(rèn)給本農(nóng)民集體成員。非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)等集中遷建，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。

已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。

非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。

對于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。

（三）按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記；

1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

（四）符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

（五）集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證。村委會(huì)辦公室、醫(yī)療教育衛(wèi)生等公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，確認(rèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)。將集體土地使用權(quán)依法確認(rèn)到每個(gè)權(quán)利主體。凡依法使用集體建設(shè)用地的單位或個(gè)人應(yīng)申請確權(quán)登記。

對于沒有權(quán)屬來源證明的集體建設(shè)用地，應(yīng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定合法使用的，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣人民政府審批，確權(quán)登記發(fā)證。

（六）嚴(yán)格禁止搞虛假土地登記，嚴(yán)格禁止對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。

（七）妥善處理農(nóng)村違法宅基地和集體建設(shè)用地問題。違法宅基地和集體建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對于違法宅基地和集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關(guān)用地政策的，依法補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后，進(jìn)行登記發(fā)證。

七、保障措施

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任?？h政府成立由主管副縣長任組長，縣國土資源局局長任副組長，相關(guān)部門和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要負(fù)責(zé)人為成員的湯陰縣農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究部署全縣農(nóng)村集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作，協(xié)調(diào)解決土地確權(quán)和登記中遇到的政策性問題和重大土地權(quán)屬糾紛。形成政府組織領(lǐng)導(dǎo)、國土資源部門牽頭，有關(guān)部門配合，社會(huì)力量參與的工作機(jī)制。具體職責(zé)為：

財(cái)政局負(fù)責(zé)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作經(jīng)費(fèi)的籌措、撥付和監(jiān)管。

檔案局負(fù)責(zé)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作中土地登記歷史檔案資料的提供、核實(shí)等事項(xiàng)。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府要發(fā)揮自身熟悉農(nóng)村情況的優(yōu)勢，負(fù)責(zé)本鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的組織、協(xié)調(diào)及權(quán)屬糾紛調(diào)處工作。

村委會(huì)負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)的指界和權(quán)屬確認(rèn)及土地確權(quán)糾紛調(diào)處工作，保證本村內(nèi)農(nóng)民集體土地使用權(quán)主體的法人代表（個(gè)人）或指界委托代理人，在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)到場指界，完成土地申請人身份證明材料的收集、指界人簽字蓋章確認(rèn)手續(xù)。

（二）組建隊(duì)伍，精心組織?？h國土局在通過公開招標(biāo)擇優(yōu)選擇實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備精、信譽(yù)好的技術(shù)作業(yè)隊(duì)伍和監(jiān)理單位的同時(shí)，根據(jù)工作特點(diǎn)，抽調(diào)參加過第二次土地調(diào)查、土地登記發(fā)證且政治素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的工作人員，組建本次農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作作業(yè)隊(duì)伍；各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要組建專門隊(duì)伍，充分發(fā)揮基層組織作用，確保登記申請土地確權(quán)糾紛調(diào)處等工作順利進(jìn)行。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村委會(huì)要加強(qiáng)對確權(quán)工作領(lǐng)導(dǎo)，對地籍調(diào)查過程中出現(xiàn)的土地權(quán)屬爭議要及時(shí)妥善調(diào)處，確保調(diào)查成果的完整性，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。對無法及時(shí)調(diào)處的土地權(quán)屬爭議，要先劃定爭議區(qū)，制作爭議區(qū)資料，為后續(xù)調(diào)處工作創(chuàng)造條件。

（三）強(qiáng)化督導(dǎo)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲?？h農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要建立檢查督導(dǎo)制度，在監(jiān)理單位全程監(jiān)理的基礎(chǔ)上實(shí)行督導(dǎo)，對試點(diǎn)、地籍測量、權(quán)屬調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊登記、數(shù)據(jù)庫建設(shè)等過程進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，每階段工作完成后須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室檢查驗(yàn)收后方可轉(zhuǎn)入下一階段工作，把農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作列入縣政府年度考核內(nèi)容，對組織得力，工作進(jìn)度快、任務(wù)完成好、集體土地確權(quán)登記發(fā)證率高、成果質(zhì)量優(yōu)秀的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）予以表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對未能按時(shí)完成確權(quán)登記發(fā)證任務(wù)或成果質(zhì)量不合格的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）予以通報(bào)批評。