樓盤價(jià)格讀懂價(jià)格

(1)了解整體及區(qū)域價(jià)格水平

了解整體及區(qū)域價(jià)格水平，將有助于購(gòu)房者對(duì)自己購(gòu)買房屋的價(jià)格范圍及不同區(qū)域的價(jià)格梯次作出判斷。這種判斷雖然宏觀，卻是不可缺少的感性認(rèn)識(shí)。

(2)了解價(jià)格名詞

不同的價(jià)格名詞代表了不同的含義，在武漢市房產(chǎn)市場(chǎng)中，比較通用的價(jià)格名詞如下：

起價(jià)

起價(jià)是指房產(chǎn)商所銷售房屋價(jià)格中的最低價(jià)格，通常情況下，如果是多層住宅而且不帶花園，一樓或頂樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)，如果一樓帶花園，頂樓的價(jià)格就是起價(jià)。如果是小高層及高層住宅，一樓的價(jià)格最低，也就是起價(jià)。所以，當(dāng)購(gòu)房者打算購(gòu)買房屋的時(shí)候，不要單純考慮價(jià)格，因?yàn)樵奖阋说姆课荩幼≡讲焕硐搿?

均價(jià)

均價(jià)是指所有房屋的銷售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)，所得出的價(jià)格就是每平方米的均價(jià)。均價(jià)通常不是銷售價(jià)，好的房屋需要在此基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)，有瑕疵的房屋比這個(gè)價(jià)格要低。

最高價(jià)

最高價(jià)是指房產(chǎn)商所銷售房屋價(jià)格中的最高價(jià)格。以武漢市為例，通常樓層適中、朝南，有良好景觀的房屋價(jià)格最高。

銷售均價(jià)

銷售均價(jià)是指樓盤開(kāi)盤后對(duì)外公示的價(jià)格。從理論上說(shuō)，銷售均價(jià)是指所有房屋的銷售價(jià)格總數(shù)除以所有房屋建筑面積的總數(shù)。但在武漢市的實(shí)際銷售情況中，銷售均價(jià)往往是樓盤的營(yíng)銷性價(jià)格。即是說(shuō)，它不一定是兩者的比值，而是代表樓盤銷售策略的價(jià)格。

成交均價(jià)

成交均價(jià)是指樓盤的實(shí)際成交價(jià)格，由房屋的實(shí)際成交金額除以房屋的建筑面積得出。

樓盤不同于一般商品，除經(jīng)濟(jì)適用房由政府限價(jià)外，其它均由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤的定價(jià)方式通常分為成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法。從以上方式可以看出，在開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略中，成本構(gòu)成只是基礎(chǔ)，利潤(rùn)獲取的最大化才是重因。因此，購(gòu)房者在了解樓盤價(jià)格的時(shí)候不要過(guò)于執(zhí)著樓盤的實(shí)際成本，而是應(yīng)從價(jià)格中看清樓盤的價(jià)值，以選擇符合自己要求的房屋。

了解樓盤價(jià)格的渠道有多種，初步可以分為以下幾類：

(1)網(wǎng)絡(luò)搜索，

(2)報(bào)紙廣告，武漢市發(fā)行的各類報(bào)紙大都有房地產(chǎn)?？?，其中會(huì)刊登樓盤的價(jià)格。

(3)電視及電臺(tái)廣告，武漢市很多電視臺(tái)和電臺(tái)開(kāi)辟了房產(chǎn)報(bào)道欄目，其中會(huì)有樓盤價(jià)格公布。

(4)戶外及車載廣告，部分戶外及車載廣告會(huì)標(biāo)明樓盤的價(jià)格。

以上四種方式提供的了解樓盤價(jià)格的渠道，但要真正理解樓盤價(jià)格所代表的涵義還需要經(jīng)驗(yàn)判斷及專家的建議。樓盤的價(jià)格是不斷變化中的，消費(fèi)者所了解的價(jià)格只是該樓盤當(dāng)時(shí)的價(jià)格，不等于過(guò)去的價(jià)格，也不等于將來(lái)的價(jià)格。樓盤價(jià)格的變化由開(kāi)發(fā)商的推盤策略所決定，隨時(shí)可能根據(jù)銷售情況和市場(chǎng)變化做出調(diào)整。因此，了解樓盤的價(jià)格就要了解價(jià)格的多變性。如何在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適合的價(jià)格購(gòu)入物業(yè)，因樓盤不同差別較大。

通過(guò)以上兩步消費(fèi)者對(duì)樓盤價(jià)格已經(jīng)有了一定的了解。下一步就是如何面對(duì)及比較樓盤的價(jià)格了。判斷一個(gè)樓盤的價(jià)格是否合乎自己的要求，在當(dāng)前的房產(chǎn)形勢(shì)下，基本上不取決于成本，而是樓盤的價(jià)值。所謂樓盤的價(jià)值，包括樓盤所處的地段、配套、交通、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)和樓盤本身的產(chǎn)品、戶型、物業(yè)形態(tài)等。也包括樓盤的附加值，主要包括樓盤的品牌及在精神層面的包裝等。兩種價(jià)值相加等于樓盤的綜合價(jià)值。

樓盤綜合價(jià)值的不同會(huì)導(dǎo)致相同(類似)地段的物業(yè)在價(jià)格上出現(xiàn)較大的差別。在這種情況下，就需要消費(fèi)者選擇自己更看中哪部分的價(jià)值，從而選擇合乎自己需求的樓盤。 2100433B

樓盤開(kāi)盤

開(kāi)盤是指樓盤建設(shè)中取得了“銷售許可證”可以合法對(duì)外宣傳預(yù)銷售了，為正式推向市場(chǎng)所進(jìn)行的一個(gè)盛大的活動(dòng)，就像某酒店開(kāi)張營(yíng)業(yè)了一樣。

樓盤均價(jià)

“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買房，往往想買的房子與打出的“均價(jià)”有很大差距?！熬鶅r(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？

“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高），再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。

樓盤期房

期房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

從工程的角度來(lái)說(shuō)，期房則是從開(kāi)發(fā)商拿地，做好項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案以后一直到工程施工完成主體建筑之前，都屬于期房。

樓盤現(xiàn)房

現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)已經(jīng)通過(guò)交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收（各地對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。

按國(guó)家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證（只有部分房子擁有土地證，北京為例，新建的規(guī)劃到各區(qū)的現(xiàn)房都不擁有土地證，只有原來(lái)規(guī)市國(guó)土資源直接管理的才擁有土地證）的房子才叫“現(xiàn)房”。這種現(xiàn)房銷售已不再需要“銷售許可證”，而是要查看“房產(chǎn)證”，簽合同也不是必須使用商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同。購(gòu)買這種房子，對(duì)購(gòu)房人有利的是可以做到眼見(jiàn)為實(shí)，但購(gòu)房人的眼光可要敏銳點(diǎn)兒，千萬(wàn)別心血來(lái)潮，買錯(cuò)了“現(xiàn)房”比買期房更容易使自己陷入被動(dòng)。

樓盤尾盤

尾盤一般指樓盤的銷售率達(dá)到70%左右時(shí)，對(duì)所剩單位的稱謂。

樓盤容積率

容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與占地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。除了建筑形態(tài)不同，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上，從戶內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積，撒手锏就是半封閉陽(yáng)臺(tái)和大飄窗。通常情況下，這部分贈(zèng)送面積是不計(jì)入得房率的。但是在購(gòu)房時(shí)業(yè)主還要咨詢清楚贈(zèng)送面積是否計(jì)入得房率，以免在交房時(shí)因公攤引起不必要的糾紛

樓盤綠地率

綠地率（ratio of green space/greening rate）描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

綠地率計(jì)算公式：城市綠地率=（城市各類綠地總面積÷城市總面積）×100%。

樓盤總建筑面積

總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。

樓盤占地面積

占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，一般按底層建筑面積計(jì)算。

樓盤概念

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期沒(méi)有房地產(chǎn)產(chǎn)品概念，住房由國(guó)家分配，所建樓盤也基本上沒(méi)有名稱， 有的只是“××廠（所）家屬院”、“××廠（所）福利區(qū)”，每幢樓相互之間以“×號(hào)樓”區(qū)別。房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)初期，樓盤逐漸有了自己的名稱，如“緯街商住樓”、“庫(kù)鈔街綜合樓”、“太白小區(qū)”、“西塔小區(qū)”、“青龍小區(qū)”、“朝陽(yáng)新村”……等，這些名稱基本上是以街道、區(qū)位、建筑標(biāo)志來(lái)命名，不是來(lái)自于市場(chǎng)化，而帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，各種營(yíng)銷手段層出不窮，知識(shí)產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)形象的重要性日益凸現(xiàn)。樓盤名稱作為房地產(chǎn)的商標(biāo)、業(yè)績(jī)的標(biāo)識(shí)，日益被開(kāi)發(fā)商、政府、置業(yè)者所重視，每個(gè)樓盤或住宅區(qū)隨即都有了經(jīng)過(guò)政府部門或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)正式批準(zhǔn)備案認(rèn)可的公開(kāi)名稱?？梢哉f(shuō)，樓盤命名已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷不可或缺的利器，其作用也是其他營(yíng)銷手法所無(wú)法取代的。

樓盤意義

1．市場(chǎng)核心定位的反映

隨著策劃?rùn)C(jī)構(gòu)介入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨規(guī)范，在樓盤的市場(chǎng)定位完成以后，樓盤命名就是市場(chǎng)核心定位的反映。樓盤名稱或文化底蘊(yùn)深厚，或意味深長(zhǎng)，或灌輸新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或訴說(shuō)親情溫馨，總之與樓盤定位緊密相關(guān)。

2．市場(chǎng)的第一驅(qū)動(dòng)力

樓盤名稱是面向市場(chǎng)的第一訴求。一個(gè)極具親和力、給人以審美愉悅的樓盤名稱，可讓客戶產(chǎn)生第一印象，并會(huì)強(qiáng)化置業(yè)者的第一印象，雖然未必起決定性的作用，但富有內(nèi)涵的案名，至少可吸引目標(biāo)客戶對(duì)樓盤本身的關(guān)注，以至于引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)看房的欲望。成功的案名使全程策劃與營(yíng)銷戰(zhàn)略事倍功半。

3．給置業(yè)者的心理暗示

案名的第一印象，貫穿于房地產(chǎn)營(yíng)銷的始終，甚至在整個(gè)看房、選房、簽約的過(guò)程中，都發(fā)揮著潛移默化的作用，它的功能性、標(biāo)識(shí)性、親和力都會(huì)給顧客以強(qiáng)烈的心理暗示與鼓動(dòng)。

4．開(kāi)發(fā)商給置業(yè)者的承諾

樓盤名稱實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商為自己樓盤向置業(yè)者的公開(kāi)承諾，開(kāi)發(fā)商既要使樓盤屬性、功能與樓盤名稱相一致，而且要保證名實(shí)相符——案名引發(fā)置業(yè)者美麗的憧憬與樓盤的現(xiàn)實(shí)存在相一致。

5．樓盤市場(chǎng)品牌的昭示

好的樓盤名稱有橫空出世與非同反響之感，當(dāng)它或的職業(yè)者的喜愛(ài)和認(rèn)同時(shí)，就可以起到促進(jìn)銷售的效果，甚至可以成為品牌，這對(duì)于大型住宅區(qū)分期開(kāi)發(fā)樓盤的后期銷售至關(guān)重要，意義重大。

市場(chǎng)上確實(shí)存在用“均價(jià)”來(lái)吸引購(gòu)房人的廣告。一些開(kāi)發(fā)商在樓盤推廣時(shí)，打出的均價(jià)，可能并不是這個(gè)項(xiàng)目推出的幾棟樓的整體均價(jià)，而是其中“均價(jià)”最低的那棟樓的價(jià)格。這樣價(jià)格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒(méi)有什么兩樣，無(wú)論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光都不是最差的，只是可能沒(méi)有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。 “均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是這個(gè)樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的最高價(jià)與最低價(jià)的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。

一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高），再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。因此，你在挑房時(shí)就會(huì)產(chǎn)生用“均價(jià)”的價(jià)格，買不到自己合適的房子。

一般來(lái)說(shuō)，多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于4層或5層；高層在6-8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價(jià)與均價(jià)相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。