立體城市規(guī)劃策略

上海市政府7月份發(fā)布的《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和管理“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）中提到：“十三五”期間上海將打造“立體城市”，從地面、地下立體空間加強(qiáng)城市綜合管理，改善交通、居住條件。

2020年將形成18條軌交線路

構(gòu)建一網(wǎng)多模式軌道交通體系

《規(guī)劃》內(nèi)容顯示，上海將推進(jìn)地下空間和綜合管廊建設(shè)。其中包括開展地下空間豎向分層規(guī)劃，結(jié)合道路新建改建、軌道交通建設(shè)和城市更新等，因地制宜推進(jìn)城市綜合管廊建設(shè)，“十三五”時(shí)期，建成地下綜合管廊100公里，并探索地下綜合管廊有償使用機(jī)制。

申通集團(tuán)日前發(fā)布新消息，至2020年，上海市將形成18條線路，500余座車站的軌交網(wǎng)絡(luò)。其中，5號線南延伸、8號線三期、9號線三期和17號線有望于2017年底通車試運(yùn)行；10號線二期、13號線(長清路-張江路站)于2018年底前通車試運(yùn)行；而14號線、15號線、18號線將于2020年底前建成通車試運(yùn)行。

隧道股份地下空間設(shè)計(jì)研究總院有關(guān)專家透露，綜合管廊功能多，有的非常龐大，像將要實(shí)施的“地下蘇州河”工程，全長將達(dá)到15公里，地下通道管徑就有10米，有收集雨水，隨后凈化、沉淀、排放等作用，將成為上海防汛排水最強(qiáng)“武器”。同時(shí)，綜合管廊還將預(yù)留地下物流、能源輸送等功能通道。

《規(guī)劃》還提出，上海將構(gòu)建一網(wǎng)多模式的軌道交通體系，推進(jìn)公交線網(wǎng)與軌道交通網(wǎng)絡(luò)融合，提高地面公交服務(wù)水平和吸引力，到2020年，中心城區(qū)公交出行分擔(dān)率達(dá)到55%。

“十三五”期間上海將更多統(tǒng)籌水路、鐵路、公路、航空建設(shè)，打造綜合立體交通走廊。同時(shí)建設(shè)豎向協(xié)調(diào)一體、橫向互聯(lián)互通的地下空間系統(tǒng)，重點(diǎn)建設(shè)地下公共交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施空間，預(yù)留地下物流、水資源調(diào)蓄、能源輸送等功能通道。

地面發(fā)展慢行交通

城市空間布局至關(guān)重要

11月3日，上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院向社會首次發(fā)布“上海城市摩行指數(shù)”。這是全國第一個(gè)城市自行車出行方面的交通指數(shù)，旨在推動城市綠色出行，減少碳排放，引導(dǎo)社會關(guān)注參與生態(tài)城區(qū)建設(shè)，同時(shí)，帶動自行車行業(yè)研發(fā)、制造轉(zhuǎn)型升級。

《規(guī)劃》對于適應(yīng)綠色交通要求和城市生活方式改變提出了明確的要求。就在不久前發(fā)布的《上海市街道設(shè)計(jì)導(dǎo)則》中，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是從“主要重視機(jī)動車通行”向“全面關(guān)注人的交流和生活方式”轉(zhuǎn)變，應(yīng)用系統(tǒng)方法對慢行交通、靜態(tài)交通、機(jī)動車交通和沿街活動進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。其中，特別提到給非機(jī)動車的路權(quán)保障。

一些區(qū)政府也開始對綠色出行、共享經(jīng)濟(jì)越來越重視。寶山區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，以前政府出資投入了大量的公共自行車，但效果并不理想。目前正在探索政企合作模式，政府部門成立了“慢行交通工作聯(lián)席會議”，并引進(jìn)市場機(jī)制，發(fā)揮大數(shù)據(jù)共享優(yōu)勢，根據(jù)居民實(shí)際使用量和社會效果給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，以進(jìn)一步完善區(qū)域公共自行車交通體系，方便居民出行。

在一些業(yè)內(nèi)專家看來，由于慢行交通的特點(diǎn)是慢，不可能作長途使用的工具，因此城市的空間布局直接影響著人們是否選擇自行車。公共自行車租賃業(yè)的迅猛發(fā)展值得點(diǎn)贊，不僅重新讓自行車回歸人們的視野，其可追蹤分析的大數(shù)據(jù)也可以對城市規(guī)劃和建設(shè)產(chǎn)生積極意義。但真正要發(fā)展慢行系統(tǒng)，僅僅靠公共自行車肯定不夠，目前上海的存量自行車已達(dá)到1000多萬量，但活躍度明顯不高。因此，那些擁有自行車用戶的需求也非常值得研究。

據(jù)悉，對于如何改善慢行交通環(huán)境，上海也已經(jīng)有了詳盡規(guī)劃，包括商業(yè)、辦公、居住等建筑物應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)配置自行車停車設(shè)施，改善停車換乘便利度，研究出臺換乘停車優(yōu)惠政策；有序發(fā)展公共租賃自行車，研究出臺公共租賃自行車系統(tǒng)的制式標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)；鼓勵(lì)各區(qū)圍繞公園、綠地、林蔭道路和旅游景點(diǎn)，因地制宜地建設(shè)方便市民健身和休閑出行的自行車道路等。

全過程體現(xiàn)“海綿城市”理念

部分地區(qū)已經(jīng)開始試點(diǎn)工作

在此次規(guī)劃中，“海綿城市”的理念體現(xiàn)到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理全過程。至2020年，上海全市海綿城市建設(shè)面積將達(dá)到200平方公里。

上海建設(shè)將結(jié)合舊區(qū)改造、道路和排水系統(tǒng)改造等，有序推進(jìn)中心城區(qū)海綿城市建設(shè)。而郊區(qū)新城、重點(diǎn)功能區(qū)域、成片開發(fā)區(qū)域和郊野公園建設(shè)中全面落實(shí)海綿城市建設(shè)要求。采取屋頂綠化、雨水調(diào)蓄與收集利用等措施，提高建筑與小區(qū)的雨水積存和蓄滯能力。

目前，原世博園區(qū)的城市最佳實(shí)踐區(qū)通過海綿城市的建設(shè)理念，實(shí)現(xiàn)了“滲、滯、蓄、凈、用、排”的要求，建立了全場地雨水管理監(jiān)測系統(tǒng)，成為國內(nèi)首個(gè)海綿城市計(jì)量監(jiān)控后評估項(xiàng)目。

桃浦地區(qū)海綿城市試點(diǎn)也即將開始。相關(guān)項(xiàng)目人士透露，或引入木屑瀝青、彩色混凝土等新透水工藝，讓人行道、公園、綠地等率先實(shí)現(xiàn)中雨時(shí)快速排水完全不積水，一改地勢低洼地區(qū)排水不暢的問題。

根據(jù)規(guī)劃，中心城及郊區(qū)新城城鎮(zhèn)排水建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)至2020年將不低于5年遭遇一次，其他地區(qū)城鎮(zhèn)排水建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于3年遭遇一次，用5年時(shí)間消除中心城排水系統(tǒng)空白。

萬通控股董事長 馮侖

4月24日，馮侖與著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁教授、國家信息中心黨委書記、常務(wù)副主任，“十三五”國家發(fā)展規(guī)劃專家委員會秘書長杜平一起，就中國城市化發(fā)展的新趨勢、新問題、新機(jī)遇展開跨界對話。以下為馮侖的發(fā)言摘錄：

做立體城市，就像把墻上美人變成炕上媳婦

2009年我和周其仁老師在哥本哈根的一個(gè)氣候大會上第一次提出了一個(gè)構(gòu)想，就是在中國能不能建一個(gè)中密度的城市，我們不敢說高密度，一說高密度大家就反對，所以我們想把高中低模糊一點(diǎn)，做一個(gè)中密度、緊湊型、節(jié)地的理想城市，叫“立體城市”，以區(qū)別于攤大餅的城市。2009年提出來以后，我們做了很多展覽，把全世界的城市找來，看一看到底是怎么做的。這6年來我花了很大的精力，就是希望墻上的美人兒變成炕上的媳婦，就在做這一件事。

如何不讓城市管理者談“密”色變？

立體城市的密度在現(xiàn)實(shí)的操作中還是遇到了一些問題，很多人批評我們，說容積率太高，我們到成都，到西安，到任何一個(gè)城市，先要解決的問題就是密度。我們不講的時(shí)候大家第一感覺就是密度大，所以我們一直用很簡單的語言去講，最后我們就說跟國貿(mào)差不多，大家說這沒問題。為什么說和國貿(mào)差不多呢？實(shí)際上國貿(mào)的平均容積率大概就是4，個(gè)別高的，像中國樽、寫字樓那些大概是15-20。我們在那里做了一個(gè)項(xiàng)目叫“新城國際”，大家認(rèn)為在北京算比較不錯(cuò)的國際化社區(qū)，那個(gè)容積率就是4。所以說和國貿(mào)差不多，大家就會覺得還好，如果籠統(tǒng)地說平均容積率到4，幾乎每個(gè)城市都不接受這個(gè)密度，這就是生活經(jīng)驗(yàn)和傳統(tǒng)觀念，以及過去規(guī)劃中的一些概念經(jīng)常打架，所以一定要把密度概念翻譯成很直接的東西。

我們到全世界去看城市密度，日本的大丸有地區(qū)，1.2萬平方公里，建了800萬平米建筑，1平方公里600萬平米的建筑，我們立體城市的標(biāo)準(zhǔn)就是根據(jù)這個(gè)來的，我們不是做學(xué)術(shù)研究，就是去看，到全世界密度最大的城市找比較舒服的地方，大丸有是又大又舒服。最密的地方芝加哥，盧普區(qū)一平方公里1000萬平米的建筑，這個(gè)地方有點(diǎn)壓迫感，不如日本舒服。新加坡現(xiàn)在很有意思，原本國土面積570平方公里，現(xiàn)在填到600多平方公里，但它承載的人現(xiàn)在也是600多萬?，F(xiàn)在新加坡規(guī)劃的新住宅區(qū)一平方公里就4萬人，就是按照這個(gè)規(guī)劃的，但是我在那里住了一年多，非常舒服。按密度來說最密的地方不是這些地區(qū)，是南非首都，那里一平方公里住了100萬人，為什么呢？貧民窟。所以密度本身并不是一個(gè)特別嚇人的問題。只要我們規(guī)劃得當(dāng)，我們可以有大丸有這樣的享受，可以有新加坡新地區(qū)的這種便利，也可以有國貿(mào)的舒服。我們過去經(jīng)常有一個(gè)概念，似乎是越松散，住的密度越低越好。所以我們在密度的問題上遇到很多技術(shù)性的質(zhì)疑，一是高了不接地氣，就像中國人說的“上火”這個(gè)詞一樣，誰也沒見過，但是什么都拿上火來解釋。“地氣”也是，究竟是一樓小孩考北大概率高還是20樓以上考北大的概率高？其實(shí)現(xiàn)在上北大的都是二樓以上的。你到北大去看住在平房的一定是少數(shù)，中國絕大部分城里人都不接地氣，都比原來聰明了，都會互聯(lián)網(wǎng)了，都是在樓里。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，越擁擠越方便

我們常說擁擠、不方便，后來我們就發(fā)現(xiàn)什么叫擁擠了不方便呢？擁擠了方便。比如說現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代人對空間的需要更少了還是更多了？我們也在研究這個(gè)事，因?yàn)闆Q定我們未來的市場是大了還是小了，我們得到的結(jié)論非常簡單，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對空間的要求是，第一是頻次高了，第二是使用功能高度復(fù)合化。頻次高了是什么呢？以前我們一輩子見的人很少，我們從這兒要見個(gè)美國人幾乎一輩子不大容易，他不來傳教你一點(diǎn)概率都沒有，但來傳教撞上的概率也很小。但現(xiàn)在呢？越往后，越現(xiàn)代，人接觸的頻率，一輩子認(rèn)識人的機(jī)會越來越多了。互聯(lián)網(wǎng)以后最大的特點(diǎn)就是讓陌生人之間越來越容易說話，也很容易見面，陌陌上市了，世紀(jì)佳緣也上市了。陌生人之間說話的機(jī)會多了，也會不斷要求見面。所以你們現(xiàn)在一看年輕人上網(wǎng)一認(rèn)識就約，約在哪兒呢？一約就是咖啡廳，干什么呢？吃快餐、說事、聊天、創(chuàng)業(yè)、約會，之后大家就開始了新的需要，新的需要是什么呢？結(jié)婚。所以對城市的需求不斷增加，不是在鄉(xiāng)下，一定是在城市，所以擁擠在一起提供了巨大的便利，人們之間交往的密度加大了，空間的需求成倍增加，但它不是在遠(yuǎn)的地方，而是在近的地方。

高樓和胡同大火，哪里更容易活下來？

對我們這個(gè)密度還有質(zhì)疑的就是消防，這是我們在規(guī)劃中碰到的最多的問題，后來我就問了一個(gè)問題，說胡同里著火好救還是樓里著火好救？胡同里一著火車都開不進(jìn)去，連個(gè)消防栓都沒有，火燒聯(lián)營就燒掉了。樓里面一般的小火基本上沒事，大火技術(shù)上能防范的在一開始規(guī)劃的時(shí)候就考慮進(jìn)去了，所以存活率遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的胡同要高。所以就有一個(gè)問題，在國貿(mào)著火了容易活還是在南城的老胡同里面容易活？我們也看了，現(xiàn)在城市消防技術(shù)的進(jìn)步已經(jīng)到了在樓里活下來的概率大大提高。比如541米的世貿(mào)中心，“911”后復(fù)原狀態(tài)時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成人傷亡的主要有兩個(gè)原因，一個(gè)是消防通道設(shè)計(jì)考慮有，但是沒有考慮到緊急時(shí)候的狀態(tài)。目前中國所有的高樓就一個(gè)逃生通道，一旦有事救火的往上走，逃生的往下走，就都堵在路上了，一堵就容易發(fā)生踩踏，所以現(xiàn)在“911”之后最新的一號樓變成兩個(gè)通道了，逃生走一邊，上來走一邊，犧牲一點(diǎn)面積，但是一旦發(fā)生事故存活的概率大大提高。第二個(gè)原因，我們現(xiàn)在仍然有一個(gè)危險(xiǎn)，我前幾天在上海四季酒店，我們?nèi)A夏同學(xué)有一個(gè)會，剛?cè)胱?，廣播播報(bào)火警，頭一回碰到，我住在23樓，我在糾結(jié)走消防通道還是走電梯？我決定走電梯，我覺得火剛上來電梯應(yīng)該沒問題。我知道紐約“911”當(dāng)時(shí)出了一個(gè)問題，我們?nèi)绻鸵粋€(gè)樓道，沒有技術(shù)處理的話這個(gè)樓道里面就是一個(gè)煙囪，所有煙往上拔，走過去就會被先嗆死，所以“911”之后又一個(gè)變化就是“氣幕技術(shù)”，有一個(gè)強(qiáng)大的氣壓把這個(gè)煙頂下來，上面沒有煙，保證你在通道里面還是能存活的。也就是說城市里的消防技術(shù)、防火規(guī)范遠(yuǎn)比鄉(xiāng)村低矮的房子做得好，所以高密度我覺得方便、安全，同時(shí)也能夠有效率。

我們在“立體城市”里反復(fù)講這些問題，所有人都說你們太密沒法住。所以我們現(xiàn)在理想的城市是一平方公里放600平米的建筑，住6到8萬人，剛才周老師給我很大的啟示，靜安寺的人數(shù)比這個(gè)還多，我們都知道靜安寺住得非常舒服。所以我們要反復(fù)強(qiáng)調(diào)這個(gè)密度在實(shí)踐中沒有問題，慢慢說服大家。

建筑往上“長”的三大技術(shù)支撐

一個(gè)城市要不斷地密下去，靠什么？一個(gè)是建筑技術(shù)，這個(gè)很重要，沒有建筑技術(shù)，大家往一塊湊，湊幾萬人，樓怎么往上蓋呢？建筑技術(shù)很有意思，全世界做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，大體上一百年城市長大概七十多米，而這個(gè)長的過程主要依靠技術(shù)。什么技術(shù)呢？第一個(gè)摩天大樓時(shí)代是在美國大危機(jī)之后一直到二戰(zhàn)結(jié)束，1929年到1956年，這段時(shí)間曼哈頓掀起了摩天大樓時(shí)代，在此的建筑技術(shù)，石頭、柱子最多二三層樓，有穹頂有尖頂，基本上面不住人。金融危機(jī)之后，曼哈頓變得非常擁擠，于是出現(xiàn)了三大技術(shù)使摩天大樓時(shí)代得以實(shí)施。三大技術(shù)一是鋼結(jié)構(gòu)，因?yàn)橐ǜ邩且欢ㄒ摻Y(jié)構(gòu)，當(dāng)時(shí)鋼產(chǎn)業(yè)不景氣，這個(gè)改變不得了，有了鋼結(jié)構(gòu)往上蓋樓的基本結(jié)構(gòu)問題就解決了；二是電梯，沒有電梯即使有樓，人怎么上去？但是當(dāng)時(shí)的電梯很簡單，直上直下，只有一個(gè)功能，上面是寫字樓就是寫字樓，因?yàn)殡娞葜荒苓@樣往上走，太復(fù)雜的電梯還沒有發(fā)明出來，只有最簡單的垂直升降；第三個(gè)技術(shù)是玻璃，保證建筑自重不那么重，如果都是石頭建二十層，建筑太重，地基受不了。

有了三大技術(shù)以后，建筑往高蓋就變成可能，到摩天大樓建完，曼哈頓平均長了差不多一百米，現(xiàn)在的高樓都是那個(gè)時(shí)候建的。這三大技術(shù)到目前為止看來留下了一個(gè)問題沒解決，就是功能只能簡單化，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的技術(shù)只能是一種，那時(shí)候的建筑沒有綜合體，寫字樓就是寫字樓，住宅就是住宅。

但是最近30年，特別是六本木以后建筑又出現(xiàn)了三大技術(shù)的改進(jìn)，使建筑復(fù)合功能的多樣化變成可能。這三大技術(shù)一是通訊技術(shù)，保證在復(fù)雜功能里能找到你，以前太復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，進(jìn)去了可能就找不著人了，這有安全問題。通訊技術(shù)能讓你在任何復(fù)雜的空間里找到人，不僅能找到好人，壞人也能一眼找到，所有人都無處藏身，走哪兒都方便。這就帶來了建筑功能復(fù)合化的可能，六本木（日本地名）大概有六種功能。一個(gè)城市基本上是120個(gè)功能，現(xiàn)在一個(gè)復(fù)合建筑功能可以做到十個(gè)以上，包括酒店、公寓、劇場、車站，甚至上面做工廠、農(nóng)業(yè)，什么功能都可以有。所以功能的復(fù)合化，人行為的多樣化都靠里面的通訊連接起來。

第二個(gè)技術(shù)就是能源技術(shù)，保證不管在多大的空間里，光是一樣的、熱是一樣的、冷是一樣的，使人造空間的舒適度不因?yàn)楣δ芏鄻踊硕档?。第三是納米技術(shù)，材料改變以后建筑不會被因?yàn)楦弋a(chǎn)生的自重壓垮。

最近的建筑除了功能多樣化外，高度又開始長了，現(xiàn)在已經(jīng)建成的在運(yùn)營的最高樓是迪拜哈里法塔，880米，從地面到最頂樓57秒，這就是技術(shù)進(jìn)步。在拉登老家吉達(dá)有一座正在建的樓，1000米，樓名就叫“一公里”。巴黎有一座在建的，1100多米的，最近阿布扎比正在籌備建1200米的樓。在中國，大家知道，500米以下建筑太容易了，南通、浙江的那些建筑工程隊(duì)都能蓋500米以下的樓，也就是現(xiàn)在500米以下的樓是常規(guī)技術(shù)，蓋到500米以上有點(diǎn)挑戰(zhàn)。所以技術(shù)的進(jìn)步太重要了，沒有這些我們向上長也不大容易。

城市土地是有限的還是無限的？

城市向上長另一個(gè)很大的原因是成本和市場的競爭因素。因?yàn)橹翱偸亲鲂畔⒎治龅墓ぷ鳎晕以谧龇康禺a(chǎn)很多年以后，想問題總愿意反著想。他們老說沒地了，“你再不拿這塊地，又沒有了”，老嚇唬我，可是我口袋里的錢又有限，所以我總在想我能不能不著急買地，以后掏比較少的錢來買地。我去紐約60多次，去到30多次以后就碰到了有意思的事情，就是不斷有人找我看地，按照中國的發(fā)展階段土地早就應(yīng)該沒有了，這個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁催€讓我去看地？哪兒來那么多地呢？

有兩個(gè)原因決定了城市土地供應(yīng)是無限的，第一個(gè)原因就是剛才我們講的，只要技術(shù)進(jìn)步，往高蓋其實(shí)是無限的，這就決定了土地是無限的，也就是說我們只要聚集，城市的土地就不是問題。因?yàn)楝F(xiàn)在我們住到500米以上也接地氣，住在一層也接地氣，越往高住，上北大的越多，大家都往上住，這個(gè)問題就解決了，所以技術(shù)決定了我們向上發(fā)展土地的供應(yīng)是無限的。

第二個(gè)原因是成本比較，假定說現(xiàn)在這個(gè)地沒有了，但是經(jīng)濟(jì)成長了，加上前面的技術(shù)發(fā)展，我可以多蓋一倍的房子出來，那么原有的人可以得到很好的補(bǔ)償，因?yàn)槎嗌w的面積賺出來的錢可以補(bǔ)償這個(gè)土地。這樣一來只要聚集，經(jīng)濟(jì)上的合理性是永遠(yuǎn)存在的，也就是說土地的價(jià)格可以得到不斷補(bǔ)償，可以再往上蓋。所以只要聚集，經(jīng)濟(jì)總量在增加，地價(jià)永遠(yuǎn)被包含在向上發(fā)展的成本所能接受的范圍內(nèi)。 所以后來我想，城里的地沒有一塊我們第一次來就蓋了高樓的，我們不知道拆遷了多少次了。我第一個(gè)大樓是在阜成門蓋的，那是第一次蓋樓，每天就像自己的孩子一樣，那時(shí)候33歲，我們每天沒事就到大坑看一眼，還照一個(gè)相，那時(shí)候覺得20多歲都能挖大坑蓋樓了，后來挖出了很多東西，那時(shí)候才知道在我們蓋之前這里被折騰了多少次了，我們肯定不是第一次來的。所以只要這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能承受蓋樓的成本，建筑技術(shù)又保證能蓋上去，土地的供應(yīng)其實(shí)就是無限的。

中國發(fā)展緊湊型城市的三大障礙

我前一段時(shí)間去日本看，我發(fā)現(xiàn)從規(guī)劃上來說，中國做的不輸給日本，為什么呢？中國現(xiàn)在有錢、任性，請全世界最牛的人來規(guī)劃，智慧城市、海綿城市、緊湊型城市什么概念都用了，什么錢都花了，規(guī)劃上一點(diǎn)不落后，能力很強(qiáng)，概念也沒錯(cuò)。比如室內(nèi)密度大體上一個(gè)人一百平米，各種加注加起來只要室內(nèi)一個(gè)人一百平米就是舒服的，日本和中國我們現(xiàn)在規(guī)劃都是這樣。

但是有三件事情我們望而興嘆，確實(shí)有很大差距。第一件事情土地成本，我們在緊湊的過程中土地成本占建筑成本的50%~70%，日本和澳洲大體上是15%-30%，所以他往一塊湊，來的人更多，因?yàn)橥恋爻杀咎叽蠹彝粔K湊的可能性就小，這是我們的第一個(gè)差距。

第二個(gè)差距就是財(cái)務(wù)成本。我們政府現(xiàn)在都是快速建筑，財(cái)務(wù)成本都在10以上，而日本是1，所以它可以舉債，慢慢地來做，我們不能，我們必須很快，兩年不開發(fā)政府就收地了。

第三我們的土地制度是使用權(quán)，不是永久產(chǎn)權(quán)。在日本城市，做兩萬人、兩百萬平米的建筑，要建20年。我們在中國一平方公里做600萬平米建筑，裝6萬人，其實(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，但是我們五到七年要做完，我們有財(cái)務(wù)成本。

所以我們的土地制度、財(cái)務(wù)金融服務(wù)體系還有我們開發(fā)的整個(gè)主體、產(chǎn)權(quán)制度等等，包括形成事業(yè)家的制度，這些東西如果不進(jìn)行改變，我們往一塊湊面臨的最大障礙就消除不了。