REITs：房地產(chǎn)投資信托基金

拉爾夫 L. 布洛克

作為個(gè)人投資者、投資顧問、專業(yè)資金管理人、作者、出版商及咨詢顧問，他在REITs行業(yè)活躍了近40年。布洛克先生如今是關(guān)鍵REITs出版公司的所有人。由于他對(duì)REITs行業(yè)的眾多貢獻(xiàn)，布洛克獲得了NAREIT的2004年行業(yè)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。

叢書序

譯者序

前言

致謝

第1章　房地產(chǎn)投資信托：它們是什么及如何運(yùn)作 1

REITs的類型 3

REITs的投資特性 4

更高的當(dāng)期回報(bào) 8

總結(jié) 12

第2章　REITs與其他有競(jìng)爭(zhēng)性的投資的比較 13

債券 14

可轉(zhuǎn)債 16

優(yōu)先股 16

其他高收益的權(quán)益類資產(chǎn) 17

其他不動(dòng)產(chǎn)投資工具 18

總結(jié) 23

第3章　今日之REITs 24

第一個(gè)REITs 24

1986年的稅收改革法案 25

上REITs和下REITs 26

REITs現(xiàn)代化法案和RIDEA法案 27

借貸型REITs與持有型REITs 29

REITs持有物業(yè)類型的拓展 30

總結(jié) 31

第4章　物業(yè)類型和周期 32

上升與下降 33

物業(yè)類型 37

總結(jié) 68

第5章　神話與迷思 70

對(duì)REITs不斷變化的態(tài)度 70

關(guān)于REITs的迷思 75

總結(jié) 84

第6章　REITs業(yè)績(jī)的歷史 85

20世紀(jì)60年代：嬰兒期 85

20世紀(jì)70年代：青春期和騷亂期 87

20世紀(jì)80年代：過度建設(shè) 88

20世紀(jì)90年代：REITs的摩登年代——更多的成長(zhǎng)煩惱 91

2000～2007年：可信度和市場(chǎng)接受度 98

2007～2010年：REITs從大衰退中幸存下來 100

近來的趨勢(shì) 106

總結(jié) 110

第7章　REITs：增長(zhǎng)和價(jià)值創(chuàng)造 112

FFO和AFFO的重要性 113

FFO/AFFO的增長(zhǎng)機(jī)理 117

內(nèi)部增長(zhǎng) 119

如何在租約中構(gòu)建內(nèi)部增長(zhǎng) 123

其他獲取內(nèi)部增長(zhǎng)和創(chuàng)造股東價(jià)值的方式 124

外部增長(zhǎng) 128

更多的外部增長(zhǎng)途徑 135

總結(jié) 136

第8章　尋找藍(lán)籌 138

投資風(fēng)格 138

成長(zhǎng)型REITs 139

價(jià)值型或“反轉(zhuǎn)型”REITs 140

類債券（Bond-Proxy）REITs 141

藍(lán)籌REITs的優(yōu)點(diǎn) 142

明智地配置資本的重要性 150

總結(jié) 168

第9章　對(duì)投資價(jià)值的追求 170

投資者困境：購買并持有VS交易 170

購買并持有策略 171

REITs股票估值 172

將REITs作為一個(gè)整體估值 183

總結(jié) 188

第10章　構(gòu)建一個(gè)REITs投資組合 190

你想要一件好事有多好呢 190

REITs中的多樣化 195

通向均衡的投資組合 197

如何開始 200

總結(jié) 206

第11章　投資于全球REITs和房產(chǎn)公司 207

美國(guó)REITs革命是怎樣擴(kuò)展到全球的 209

圖解全球房產(chǎn)股票市場(chǎng)的規(guī)模 220

管理全球房地產(chǎn)證券投資組合 224

個(gè)人投資者在海外投資的實(shí)踐 226

總結(jié)：適合所有投資季節(jié)的股票 234

長(zhǎng)期證據(jù)支持在全球房地產(chǎn)證券中投資 235

第12章　什么地方可能出錯(cuò) 242

影響所有REITs的問題 242

影響單個(gè)REITs的問題 253

總結(jié) 261

第13章　后記：對(duì)未來的一些思考 262

更多的房地產(chǎn)所有人將“REITs化” 263

投資者對(duì)REITs不斷增長(zhǎng)的需求 269

大型REITs：更大真的更好嗎 276

其他新的趨勢(shì) 282

更多的內(nèi)容 286

總結(jié) 287

附錄A　死亡和稅收 289

附錄B　案例分析：FFO，AFFO，F(xiàn)AD和CAD 292

附錄C　權(quán)益資本成本 295

附錄D　REITs投資組合管理 298

術(shù)語表 305

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REITs投資在房地產(chǎn)危機(jī)之后已經(jīng)變得非常流行。投資REITs是一個(gè)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性較好且有支付股息的方式，已經(jīng)形成了一個(gè)優(yōu)良投資回報(bào)的長(zhǎng)期業(yè)績(jī)紀(jì)錄。他們的一致性以及與其他資產(chǎn)類別的低相關(guān)性，使得這些投資成為一個(gè)獨(dú)特的機(jī)會(huì)。

對(duì)于個(gè)人，無論他是投資者、財(cái)務(wù)計(jì)劃者還是投資顧問，以及對(duì)于通過REITs來投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，本書仍然提供了關(guān)于REITs的信息和建議的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是那些直接投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的公司，其股份以股票的形式在主要交易所進(jìn)行交易。隨著對(duì)REITs興趣的增長(zhǎng)，對(duì)于理解這些投資的有深度、可靠和易于獲得的信息也在增多。本書的第4版正是如此。

廣泛考慮了關(guān)于房地產(chǎn)投資信托里的專門用于熟練投資者的經(jīng)典著作后，這一新的版本及時(shí)更新了信息，并且討論了行業(yè)的趨勢(shì)。本書由REITs投資專家拉爾夫 L. 布洛克寫作，考查了REITs在過去幾年里幾乎所有的關(guān)鍵進(jìn)展和所采取的投資策略，為如何評(píng)估單個(gè)REITs、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)特性，以及如何找出藍(lán)籌REITs和控制投資風(fēng)險(xiǎn)提供了有價(jià)值的信息和指引。本書還提供了由行業(yè)老法師Kenneth Campbell和Steven Burton寫作的全新的一章，考查了非美國(guó)的REITs以及投資這些REITs的選擇。

導(dǎo)言：為什么REITs值得我們關(guān)注

第一章　房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律制度之基本理論

引言

第一節(jié)　房地產(chǎn)投資信托（REITs）的界定

第二節(jié)　房地產(chǎn)投資信托（REITs）中的信托法律關(guān)系

第三節(jié)　房地產(chǎn)投資信托（REITs）與其他房地產(chǎn)金融工具的比較

第四節(jié)　房地產(chǎn)投資信托（REITs）的歷史演進(jìn)與發(fā)展

本章小結(jié)

第二章　房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之設(shè)立機(jī)制

引言

第一節(jié)　美國(guó)房地產(chǎn)投資信托（REITs）設(shè)立條件之確立

第二節(jié)　亞洲REITs的設(shè)立條件分析

第三節(jié)　美國(guó)REITs產(chǎn)生的背景與中國(guó)引入REITs的可行性分析

第四節(jié)　中國(guó)C-REITs與美國(guó)REITs設(shè)立上的差異性分析

第五節(jié)　中國(guó)房地產(chǎn)投資信托設(shè)立機(jī)制之建構(gòu)

本書試圖在比較其他國(guó)家和地區(qū)REITs制度的利弊得失基礎(chǔ)上，探索并提出中國(guó)房地產(chǎn)投資信托（C-REITs）的構(gòu)建方案。本書的主體分五章：第一章為總論，第二章至第五章為分論。

第一章：“房地產(chǎn)投資信托（REITs）法律制度之基本理論”。第二章：“房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之設(shè)立機(jī)制”。第三章：“房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之動(dòng)作機(jī)制”。第四章：“房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制”。第五章：“房地產(chǎn)投資信托制度（REITs）之終止機(jī)制”。