如何買賣二手房

第一篇 二手房交易概述及交易流程

一、什么是二手房交易

二、二手房交易與新房交易有何不同

三、哪些類型的房產(chǎn)可以用于二手房交易

四、二手房交易的方式

五、自行交易的流程

六、委托交易的流程

第二篇 如何購買二手房——二手房之買房篇

一、購買之前的準(zhǔn)備

二、簽訂定金協(xié)議并交付定金

三、協(xié)商談判，簽訂合同

四、向賣方支付購房首付款

五、辦理過戶登記

六、支付剩余價款

七、物業(yè)交割

第三篇 如何出售二手房——二手房買賣之賣房篇

一、我的房子可以賣嗎

二、如何確定房屋售價

三、選擇交易方式

四、出售二手房的流程

五、出售二手房應(yīng)該注意的問題

六、關(guān)于網(wǎng)上簽約的辦理和解除

附錄一 買賣合同示范文本

附錄二 居問服務(wù)合同樣本

附錄三 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(建住房258號)

附錄四 中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法(國管房改165號)

附錄五 北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法(2003年3月1日施行)

附錄六 北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于執(zhí)行《北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》有關(guān)問題的補(bǔ)充通知(京國土房管市一378號)

附錄七 北京市限價商品住房管理辦法(試行)(京建住226號)

附錄八 住房公積金管理?xiàng)l例(中華人民共和國國務(wù)院令第350號)

這套叢書的主要目標(biāo)是向普通讀者提供一站式解決法律問題的方案，幫助不了解法律知識的普通讀者有效地解決日常法律問題。我們的目標(biāo)是像一個家庭醫(yī)生對待您的身體一樣，作為私人律師來幫助您處理法律問題。

當(dāng)您選擇《如何買賣二手房》的時候，您將獲得的不僅僅是一本圖書，您將獲得的是一個律師團(tuán)隊(duì)為您提供的一整套立體式法律服務(wù)。我們并不僅僅定位于給您一《如何買賣二手房》而已，我們定位于是否能真正幫助您解決問題。

本套叢書將由北京岳成律師事務(wù)所上百名律師共同提供后續(xù)服務(wù)。

《如何買賣二手房》所要解決的問題：

·什么是二手房交易

·哪些類型的房產(chǎn)可以進(jìn)行交易

·委托交易的流程

·購買二手房的注意事項(xiàng)

·如何辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

·如何確定房屋售價

·二手房交易與新房交易有何不同

·自行交易的流程

·二手房交易中的稅費(fèi)

·如何簽訂購買合同

·出售二手房應(yīng)該注意的問題

·網(wǎng)上簽約的辦理和解除

叢書主編簡介：

岳運(yùn)生，律師，北京岳成律師事務(wù)所主任，1972年生，1997年從事律師工作，中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院兼職研究生導(dǎo)師，中國政法大學(xué)兼職教授，中國國民黨革命委員會第十一屆中央委員會社會和法制委員會委員，北京市律師協(xié)會會員事務(wù)委員會副主任，北京發(fā)展與改革委員會“法律咨詢專家”，北京大學(xué)光華管理學(xué)院EMBA。

2008年春，北京大學(xué)出版社邀請我們合作出版“私人律師”系列叢書，定位為普通讀者提供一站式的法律幫助。為此，我們組織全所數(shù)十名專業(yè)律師組成寫作團(tuán)隊(duì)精心編寫，在兩年的寫作過程中數(shù)易其稿，力求在每個讀者都能看懂的基礎(chǔ)上，提供準(zhǔn)確的法律知識和解決法律問題的方案與思路。但我們從事了這么多年的律師，深知每個法律問題的解決都不是那么簡單。所以我們在向讀者提供本書之外，還設(shè)立了一整套的后續(xù)咨詢服務(wù)，希望這樣能夠更好地幫助讀者朋友們。在這里，我要首先感謝北京大學(xué)出版社，更要感謝曾健編輯，在他的幫助和堅(jiān)持下，我們才得以完成這套叢書的編寫。

隨著社會的進(jìn)步，民主法制建設(shè)的完善，人們的法律意識得到了極大的提高。為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，須臾離不開法律。正如亞當(dāng)·斯密說的那樣：“我們把健康托付給了醫(yī)生，把自己的財富，把自己的名譽(yù)甚至生命托付給了律師。這兩類人特別應(yīng)該受到尊重?！?

1993年，我創(chuàng)立了岳成律師事務(wù)所，在這17年間，我們從黑龍江走入北京，從北京又開辦分所到上海、廣州、哈爾濱、大慶、三亞，還在紐約設(shè)立了代表處，我們的律所規(guī)模和律師規(guī)模也擴(kuò)大了數(shù)十倍不止。我們所的法律服務(wù)有三大特點(diǎn)：專業(yè)化分工、團(tuán)隊(duì)服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開。2100433B

《二手房買賣法律實(shí)務(wù)操作指南》是一本難得的集理論知識與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為一體的好書，該書是作者多年在房地產(chǎn)訴訟實(shí)務(wù)方面的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與心得體會的結(jié)晶。該書深入淺出，通俗易懂。閱讀《二手房買賣法律實(shí)務(wù)操作指南》，不但可以使讀者對中國目前二手房市場有一定程度的了解，而且更重要的是能夠?qū)ψx者買賣二手房起到很好的指導(dǎo)和防范風(fēng)險的作用。

第一章 二手房理論知識簡介/1

第一節(jié) 二手房定義及內(nèi)容/1

第二節(jié) 二手房交易方式及流程/6

第三節(jié) 二手房交易市場現(xiàn)狀/13

第二章 如何選定合適的二手房/18

第一節(jié) 二手房交易過程中存在的風(fēng)險/18

第二節(jié) 選定二手房的參考因素/20

第三節(jié) 查清待售房屋性質(zhì)/23

第四節(jié) 房屋所有權(quán)/27

第五節(jié) 房屋質(zhì)量問題/36

第三章 二手房合同的簽訂/43

第一節(jié) 簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的基本合同內(nèi)容/43

第二節(jié) 買方簽訂二手房合同時應(yīng)該注意的問題/46

第三節(jié) 二手房買賣避稅方式及風(fēng)險/60

第四節(jié) 與中介公司簽訂合同注意事項(xiàng)/66

第五節(jié) 律師陪購二手房/71

第四章 二手房合同的履行/78

第節(jié)合同效力問題/78

第二節(jié) 二手房交易的稅費(fèi)/87

第三節(jié) 二手房交易貸款/92

第四節(jié) 房屋評估/119

第五節(jié) 二手房屋買賣合同履行中應(yīng)該注意的問題/122

第六節(jié) 網(wǎng)簽的辦理和解除/126

第七節(jié) 合同的解除及責(zé)任承擔(dān)/132

第八節(jié) 在房屋買賣合同履行的各個階段如何辦理退房/144

第五章 二手房合同糾紛解決及案例解析/149

第一節(jié) 二手房糾紛解決途徑/149

第二節(jié) 二手房買賣糾紛案例解析/159

附錄

附錄一 北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）/203（2007年12月修正）

附錄二 北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）/218（2007年l2月修正）

附錄三 房屋購買委托協(xié)議/233

附錄四 房屋出售委托協(xié)議/241

附錄五 住房公積金管理?xiàng)l例/249（2002年3月24日）

附錄六 北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法/260（2003年3月1日）

附錄七 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法/264(2007年11月19日)

附錄八 關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問題的通知/274(2010年4月7日)

附錄九 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知/277（2010年4月17日）

附錄十 北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知/282（2010年4月30日）

附錄十一 關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知/287（2010年5月5日）

附錄十二 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知/289（2010年5月26日）

附錄十三 國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知/291（2011年1月26日）

附錄十四 北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知/296（2011年2月15日）

附錄十五 關(guān)于落實(shí)本市住房限購政策有關(guān)問題的通知/302（2011年2月16日）

常淑娟，1981年生于河南新鄉(xiāng)，畢業(yè)于鄭州牧業(yè)工程高等?？茖W(xué)校財會系。

現(xiàn)任北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)，多年從事房屋交易市場的分析與研究。

青春年少的女孩子都向往在開發(fā)商優(yōu)雅的售樓部里做高薪的售樓小姐，而她卻放棄售樓部里更為高薪的銷售主管不做，只因讀了一本叫做《孫子兵法》的書，便認(rèn)定了二手房市場，認(rèn)定了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個職業(yè)，獨(dú)自一個人跑到陌生的城市尋夢。

結(jié)果，二手房這個不成熟的行業(yè)所充斥的爾虞我詐、欺上瞞下、誠信體系缺位等一系列問題，使她痛心與迷惑，但她深愛著這個行業(yè)，因?yàn)檫@必定是一個為人尋找一生暖巢的職業(yè)，所以她夢想著二手房能早日成為一個規(guī)范的市場，夢想著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在中國也能成為一個受更多人尊敬的職業(yè)，夢想著自己能為這個行業(yè)的規(guī)范和百姓的居住幸福做點(diǎn)什么。

因此在從業(yè)的幾年里，男人收獲的是金錢，她收獲的卻是一堆關(guān)于二手房交易的行業(yè)know-how。她認(rèn)為行業(yè)的規(guī)范需要時日，而消費(fèi)者的自我保護(hù)能力的增強(qiáng)卻一日不可耽擱，因?yàn)橐粋€成熟的行業(yè)，除了從業(yè)者的成熟，消費(fèi)者的成熟也必不可少。因此有了這本《二手房買賣指導(dǎo)》。