實地認證

房屋建筑物的實地查勘是對其進行估價的最重要的環(huán)節(jié)之一，尤其對于居住用房地產(chǎn)和營業(yè)用房地產(chǎn)的評估特別重要。實地查勘的主要內(nèi)容有：核對房屋的地址、坐落地段、層次和產(chǎn)權(quán)邊界；認定房屋的結(jié)構(gòu)、類型、式樣、層高、朝向；查勘房屋裝修、設(shè)施及其使用情況；確定房屋的成新率、完好程度和貶值情況；并進行勘測、丈量、記錄、繪圖以及必要的攝影等。

(一)核對建筑物的位置和產(chǎn)權(quán)邊界

房屋的地址、坐落、地段、層次等，是一定的環(huán)境質(zhì)量形成的前提。環(huán)境質(zhì)量不是由房地產(chǎn)本身造就的，但是房地產(chǎn)的位置則選定了環(huán)境質(zhì)量。因而房產(chǎn)位置的勘查同環(huán)境質(zhì)量的勘估融為一體，并且包括后者的內(nèi)容。

產(chǎn)權(quán)邊界往往在居住用房產(chǎn)評估中遇到比較錯綜復雜的情況。在評估同幢異產(chǎn)，如公私同幢、私私同幢房產(chǎn)，以及同一地點內(nèi)有多幢房屋或者多幢房屋又同一個門牌，更要認真核對房屋的評估范圍，正確區(qū)分房產(chǎn)權(quán)的獨有部位、共有部位或他人所有部位，以免出現(xiàn)誤估，造成產(chǎn)權(quán)糾紛。對有疑義的要特別查核，核對有關(guān)各方的產(chǎn)權(quán)文件，查詢有關(guān)權(quán)益各方，做出有證有據(jù)的判斷。

(二)認定房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、類型、層高、朝向等實體質(zhì)量因素

房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、類型是反映房屋實體質(zhì)量的最基本指標，層高和朝向是重要的實體質(zhì)量調(diào)整指標。在居住用房評估方面，部分城市根據(jù)結(jié)構(gòu)、式樣、類型劃分不同的房產(chǎn)類型，核定建筑造價，提供評估標準。例如，北京市有關(guān)部門依據(jù)建筑式樣和建筑材料的不同，制定了洋式樓房、洋式平房、中式樓房、帶廊瓦房、灰瓦房、游廊、棚子、亭子及其他房共11項評估標準，作為基礎(chǔ)價格。上海市根據(jù)其居住用房的類型、結(jié)構(gòu)、式樣、層數(shù)等界定房屋基本情況，制定了31項評估標準。當然，隨著時間推移，這些標準要不斷調(diào)整。但無論怎樣，不僅上述結(jié)構(gòu)、式樣、類型、層高、朝向等是決定實體質(zhì)量的因素，從而直接影響價格，而且也是決定造價的因素，最終反映到價格上來。

(三)查勘房屋裝修、設(shè)備及其使用情況

這些因素決定房地產(chǎn)的功能質(zhì)量，也是造價的直接組成部分。其主要項目有墻體、屋面、地板、廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、供熱和暖氣設(shè)備、裝備電器、空調(diào)、空氣濾清、電信電話設(shè)施狀況、門窗和其他裝飾性結(jié)構(gòu)。其共同特點是可以加以改造、更新而不影響房屋的實體質(zhì)量變化，因而有可能采用與房屋基本框架不同的評估方法。

(四)勘估房產(chǎn)成新率、完好程度和貶值情況

現(xiàn)場查勘成新率主要是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)部分的物理性能綜合評估剩余使用年限，確有困難的可對其完好程度進行定量勘估。貶值，除結(jié)構(gòu)部分明顯不合理確需折扣外，通常是對裝修、設(shè)備部分功能性貶值的勘估。

(五)勘測、丈量、記錄、繪圖和攝影

勘丈繪圖是在對房屋全面查勘、丈量的基礎(chǔ)上，將房屋位置、形狀、層次、結(jié)構(gòu)、開間、門、窗、陽臺、衛(wèi)生設(shè)施、廚房設(shè)施、扶梯走道、附屬設(shè)施(如電梯、水泵)、面積大小、墻體歸屬、庭院和基地、附屬搭建物等，按照一定比例如實反映在平面圖上。為了更為直觀地反映房屋狀況，可根據(jù)實際需要，采用攝影、錄像、繪制立體圖等方式，與繪制房屋平面圖相配合，通過圖片揭示房地產(chǎn)的最大信息量。

同時，要做好文字記錄，根據(jù)評估作業(yè)表的欄目逐項填列，不能用圖片取代文字記錄和描述。對于評估作業(yè)表所列的特別項目要進行單獨記錄，并在評估報告中得到反映。

丈量房屋面積，有一定的嚴格計量規(guī)則。房屋面積是指用水平或水平投影的方法，確定的某一輪廓線內(nèi)所包含的面積，通常以平方米來計量。房屋面積有不同的衡量尺度，常用的有建筑面積、使用面積、居住面積、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積等。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積等3項，對于單層建筑按建筑外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，對于多層建筑，則按各層建筑面積總和計算。居住用房使用面積是住宅評估中最為關(guān)注的，它是住宅各層平面中為生活使用的凈面積的總和，它包括臥室、起居室、客廳、廚房、廁所、衛(wèi)生間、儲藏室、門廳、走道、壁櫥、陽臺等部分的面積總和。居住面積專指居室凈面積的總和，輔助面積包括建筑物各層平面中為輔助生活活動所占凈面積總和，具體到單元的輔助面積，專指單元門內(nèi)的走道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺等所占凈面積的合計。結(jié)構(gòu)面積系指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

在房屋建筑物造價的評估中，最重要的是建筑面積指標，計算規(guī)則如下：

(1)除明顯屬于建筑面積計算范圍之外，應(yīng)計算建筑面積還有：走廊、檐廊(屋頂下有柱時按柱外緣計算)；突出墻面的眺望間；門斗；室外附屬煙囪、地下室出入口；無柱或有柱室外樓梯(按水平投影計)；內(nèi)陽臺；電梯井(按自然層計)。

(2)應(yīng)按一層計算面積的有：穿過建筑物的通道；建筑物內(nèi)的門廳；獨立柱式的站臺、雨篷、車棚等(按水平投影)；電梯機房，有圍護結(jié)構(gòu)的突出房頂?shù)乃浞浚桓鞣N變形縫、沉降縫等。

(3)不作建筑面積計算的有：挑陽臺(其上無頂蓋)；雨篷及挑檐；半圓柱及墻垛；臺階。

重錘夯實地基是利用重錘自由下落時的沖擊能來夯實淺層填土地基，使表面形成一層較為均勻的硬層來承受上部載荷。強夯的捶擊與落距要遠大于重錘夯實地基。