上海市商品住宅專項維修資金管理辦法

文件原文

（2000年10月8日上海市人民政府令第91號發(fā)布，根據(jù)2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的《上海市人民政府關(guān)于修改?上海市農(nóng)機事故處理暫行規(guī)定?等148件市政府規(guī)章的決定》修正并重新發(fā)布）

第一條 （目的和依據(jù)）

為了加強本市商品住宅專項維修資金的管理，保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定本辦法。

第二條 （適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。

第三條 （管理部門）

上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市住房保障房屋管理局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。

區(qū)、縣房屋管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照本辦法對專項維修資金的設(shè)立和使用進行監(jiān)督管理。

第四條 （專項維修資金的設(shè)立）

新建商品住宅應(yīng)當設(shè)立專項維修資金，首期專項維修資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人交納。

第五條 （專項維修資金專戶的開立）

業(yè)主委員會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房屋管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。

區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當與本市商業(yè)銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個本轄區(qū)專項維修資金的專戶。

專項維修資金專戶的開立，應(yīng)當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第六條 （首期專項維修資金的交納標準）

新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當按照下列標準交納首期專項維修資金：

（一）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。

（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。

新建商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市住房保障房屋管理局和市物價部門核定。

第七條 （首期專項維修資金的交納時限）

新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當按照下列規(guī)定的時限交納首期專項維修資金：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規(guī)定，將該新建商品住宅的專項維修資金存入專戶銀行。

（二）購房人應(yīng)當在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定，將所購商品住宅的專項維修資金存入專戶銀行。

（三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二項的規(guī)定交納專項維修資金，存入專戶銀行。

新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，應(yīng)當向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。

第八條 （首期專項維修資金交存情況的核查和公布）

區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當定期核查首期專項維修資金的交存情況，并每年公布一次。

第九條 （專項維修資金帳戶的開立）

業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的專項維修資金帳戶。

專項維修資金帳戶的開立，應(yīng)當按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第十條 （開立專項維修資金帳戶提交的文件和資料）

業(yè)主委員會開立專項維修資金帳戶時，應(yīng)當提交下列文件和資料：

（一）開戶申請書；

（二）業(yè)主委員會成立的備案文件；

（三）業(yè)主分戶清冊；

（四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)主委員會財務(wù)專用章的印鑒；

（五）物業(yè)管理服務(wù)合同。

前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房屋管理部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分戶清冊的格式，由市住房保障房屋管理局會同有關(guān)部門制定。

業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當提交書面委托書。

第十一條 （專項維修資金的劃轉(zhuǎn)）

業(yè)主委員會開立專項維修資金帳戶后，應(yīng)當通知區(qū)、縣房屋管理部門，由區(qū)、縣房屋管理部門將專項維修資金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期專項維修資金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的專項維修資金帳戶。

第十二條 （納入專項維修資金的收益）

業(yè)主大會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)當存入專項維修資金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。

業(yè)主大會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)當存入專項維修資金帳戶，歸全體業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨帳目，專項用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。

第十三條 （專項維修資金的用途）

專項維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應(yīng)當由責任人承擔。

第十四條 （物業(yè)維修和更新的實施）

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定實施：

（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新，應(yīng)當事先征得業(yè)主小組書面同意；

（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，應(yīng)當事先征得業(yè)主大會書面同意。

發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即組織物業(yè)維修、更新，并及時通知業(yè)主委員會。

住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修責任范圍的，應(yīng)當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責實施。

第十五條 （房屋督修）

經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當督促業(yè)主和業(yè)主委員會限期維修；逾期不維修的，區(qū)、縣房屋管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十六條第二款規(guī)定在專項維修資金中列支。

第十六條 （專項維修資金列支的范圍和方式）

物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將加蓋企業(yè)公章的費用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會審核，并經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后，有關(guān)的費用方可在專項維修資金中列支。

物業(yè)維修、更新費用按照下列規(guī)定在專項維修資金中列支：

（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費用，由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、更新費用，由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

第十七條 （專項維修資金的支取和分攤）

專項維修資金應(yīng)當按照下列規(guī)定支取：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從專項維修資金中暫借相當于一個月的物業(yè)日常維修、更新費用的備用金，實際發(fā)生的日常維修、更新費用按月結(jié)算；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開戶銀行支取備用金時，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發(fā)生的費用時，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單。

（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過工程款總額的30%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開戶銀行代為支取預(yù)付款時，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發(fā)生的費用時，應(yīng)當提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費用清單。

物業(yè)的日常維修、更新費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按季度進行按戶分攤；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應(yīng)當單項即時按戶分攤。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨帳目的，可以先在該帳目中列支。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業(yè)主分戶帳和業(yè)主分戶帳外的單獨帳目。

第十八條 （專項維修資金帳目的核對和公布）

業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每月與開戶銀行核對專項維修資金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：

（一）專項維修資金交納、使用和結(jié)存的金額；

（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；

（三）專項維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。

前款第二項規(guī)定的情況，應(yīng)當按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當按門號公布。

業(yè)主對公布的專項維修資金帳目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有關(guān)的費用清單、發(fā)票原件和按戶分攤費用清單進行核對。

開戶銀行應(yīng)當每月向業(yè)主委員會發(fā)送專項維修資金帳戶對帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送專項維修資金分戶對帳單。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。

第十九條 （專項維修資金的再次籌集）

一幢或者一個門號住宅的專項維修資金余額不足首期專項維修資金的30%時，業(yè)主委員會應(yīng)當向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集專項維修資金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小組實施。

再次籌集專項維修資金的標準由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會討論通過，但再次籌集后的專項維修資金余額不得少于首期專項維修資金。

第二十條 （住宅轉(zhuǎn)讓時專項維修資金的處理）

因買賣、贈與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當持本人身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。

住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的專項維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當事人另有約定的，從其約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規(guī)定交納的專項維修資金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 （專項維修資金帳戶的變更）

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當向開戶銀行辦理專項維修資金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的；

（二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的。

第二十二條 （專項維修資金帳戶的注銷）

因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行提取其專項維修資金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。

因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅全部滅失的，業(yè)主委員會應(yīng)當憑區(qū)、縣房屋管理部門的有關(guān)證明，向開戶銀行辦理專項維修資金帳戶注銷手續(xù)。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨帳目的，其剩余款額由本辦法第十二條 規(guī)定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。

第二十三條 （投訴）

市住房保障房屋管理局和區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

區(qū)、縣房屋管理部門受理投訴后，應(yīng)當進行調(diào)查、核實，并自受理之日起60日內(nèi)答復(fù)投訴人。

投訴人對區(qū)、縣房屋管理部門的投訴答復(fù)有異議的，可以向市住房保障房屋管理局申請復(fù)核；市住房保障房屋管理局應(yīng)當自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見告知投訴人。

第二十四條 （法律責任）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處理；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。

業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定，侵占應(yīng)當存入專項維修資金帳戶的經(jīng)營服務(wù)收益或者挪用專項維修資金的，由市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門責令限期改正，并通告全體業(yè)主；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯致使專項維修資金被挪用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法承擔連帶責任。

第二十五條 （物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的專項維修資金）

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納入住宅竣工配套計劃的新建商品住宅的配套公共建筑設(shè)施，應(yīng)當由設(shè)施接收單位按本辦法第六條第一款第一項和第二項規(guī)定標準的總和，在辦理設(shè)施移交手續(xù)之日起的15日內(nèi)交納首期專項維修資金；其中，單幢的配套公共建筑設(shè)施由一家單位接收的，按規(guī)定標準的50%交納。

前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋，應(yīng)當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按本辦法第六條和第七條的規(guī)定交納首期專項維修資金。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋專項維修資金的使用和管理，依照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十六條 （專項維修資金的委托管理）

業(yè)主大會可以委托社會中介機構(gòu)代為管理專項維修資金。具體辦法由市住房保障房屋管理局制定。

第二十七條 （應(yīng)用解釋部門）

市住房保障房屋管理局可以對本辦法的具體應(yīng)用問題作出解釋。

第二十八條 （施行日期和執(zhí)行事項）

本辦法自2001年1月1日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的專項維修資金的設(shè)立、使用和管理，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行辦法由市住房保障房屋管理局制定。

第一章?總?則

第一條?為了加強對商品住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護商品住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條?本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱商品住宅專項維修資金（以下簡稱：維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，包括：商品房維修資金、小區(qū)共有維修資金。

第三條?本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安保設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、落水管、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)用房等。

第四條?市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本市行政區(qū)域內(nèi)維修資金行政主管部門，負責全市維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，具體負責平江、滄浪、金閶區(qū)行政區(qū)域內(nèi)維修資金的監(jiān)督管理；平江、滄浪、金閶區(qū)住房和建設(shè)部門負責本轄區(qū)內(nèi)維修資金使用事項的受理和審核。

縣級市、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門是本轄區(qū)內(nèi)維修資金行政主管部門，負責維修資金的監(jiān)督管理。

市、縣級市、區(qū)維修資金行政主管部門所屬的維修資金管理機構(gòu)，具體實施維修資金的日常管理工作。

財政、審計部門對維修資金的管理、使用進行監(jiān)督。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（社區(qū)工委）協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)維修資金使用的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，可以委托居（村）民委員會具體實施。

第五條?各級人民政府應(yīng)當保障維修資金監(jiān)督管理所需的經(jīng)費。

第二章?交?存

第六條?下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金：

（一）商品住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

（二）與商品住宅存在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的非住宅；

（三）其他應(yīng)當交存維修資金的房屋。

第七條?首期維修資金交存標準按照住宅建筑安裝工程每平方米造價的一定比例計算，其中：不配備電梯的房屋按照5％交存，配備電梯的房屋按照8％交存，住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨立式房屋按照2％交存，半地下室（車庫）、地下室（車庫）按照3％交存。

維修資金的交存數(shù)額按照產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)登記建筑面積的閣樓、地面車庫，按照房產(chǎn)測繪機構(gòu)提供的套內(nèi)建筑面積計算交存。

市維修資金行政主管部門應(yīng)當根據(jù)實際情況，適時合理確定首期商品房維修資金交存的標準，報市人民政府批準后公布。

第八條?除業(yè)主交存商品房維修資金外，住宅小區(qū)可根據(jù)實際情況設(shè)立小區(qū)共有維修資金，下列各項應(yīng)當作為住宅小區(qū)共有維修資金：

（一）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，經(jīng)營所得收益的70％，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；

（二）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；

（三）其他應(yīng)當計入小區(qū)共有維修資金的資金。

第九條?新建商品住宅，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，由開發(fā)建設(shè)單位代業(yè)主交存首期維修資金。

原為一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的房屋，因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,相關(guān)業(yè)主在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時交存維修資金。

業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自收到經(jīng)營收益或者殘值回收后的30天內(nèi)，將規(guī)定計入維修資金的款項交存至小區(qū)共有維修資金賬戶。

第十條?維修資金行政主管部門應(yīng)當開具省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。

開發(fā)建設(shè)單位在向購房人辦理房屋交付手續(xù)時，應(yīng)當出具由維修資金行政主管部門開具的省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制專用票據(jù)，向業(yè)主收回已代交的維修資金。

開發(fā)建設(shè)單位不得用專用票據(jù)以外的其他票據(jù)向業(yè)主收取維修資金。

第十一條?商品房維修資金屬于業(yè)主所有。

小區(qū)共有維修資金屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。

第十二條?在申請房屋產(chǎn)權(quán)首次轉(zhuǎn)移登記時，申請人應(yīng)當根據(jù)房產(chǎn)登記機構(gòu)的要求，出具維修資金交存憑證。

第十三條?業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交，續(xù)交方案由小區(qū)業(yè)主大會依法決定。

本辦法實施前，商品住宅已經(jīng)出售但未建立維修資金的，應(yīng)當補建。業(yè)主大會應(yīng)當依法通過維修資金補建方案，由業(yè)主委員會組織實施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。

相關(guān)業(yè)主應(yīng)當按照小區(qū)業(yè)主大會依法通過的續(xù)交、補建方案按時續(xù)交、補建維修資金。對拒不續(xù)交、補建的業(yè)主，在該房屋產(chǎn)權(quán)辦理轉(zhuǎn)移登記時由房產(chǎn)登記機構(gòu)責成業(yè)主交存，并按照小區(qū)業(yè)主大會依法通過的方案規(guī)定計算加收相應(yīng)的利息。

第三章?管?理

第十四條?維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第十五條?業(yè)主大會成立前，維修資金由維修資金行政主管部門代管。

維修資金行政主管部門應(yīng)當委托當?shù)厣虡I(yè)銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并開設(shè)維修資金專戶。

第十六條?業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以依法決定自行管理維修資金，也可以決定繼續(xù)由維修資金行政主管部門代管。

業(yè)主大會依法決定自行管理維修資金的，由業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會代為辦理維修資金劃轉(zhuǎn)申請，并向維修資金行政主管部門提交以下資料：

（一）劃轉(zhuǎn)維修資金的申請書；

（二）業(yè)主委員會成立的備案文件；

（三）經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，形成的業(yè)主大會自主管理維修資金的決議；

（四）業(yè)主分戶表決情況、產(chǎn)權(quán)證號碼、身份證號碼、聯(lián)系方式等；

（五）業(yè)主大會依法確定的業(yè)主委員會主任、副主任行使維修資金管理權(quán)的決議；

（六）業(yè)主大會依法通過的《小區(qū)維修資金管理規(guī)約》；

（七）業(yè)主委員會確定的維修資金賬目管理機構(gòu)及專戶管理銀行的資格證明；

（八）需要提供的其他材料。

第十七條?維修資金行政主管部門在收到維修資金劃轉(zhuǎn)申請材料后，符合要求的，應(yīng)當在30日內(nèi)出具“維修資金專戶開戶證明”。

業(yè)主委員會持“維修資金專戶開戶證明”與專戶管理銀行簽訂委托管理合同，開設(shè)銀行專戶，通知維修資金行政主管部門。

維修資金行政主管部門應(yīng)當在接到通知30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商品房維修資金、小區(qū)共有維修資金余額，劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會開設(shè)的維修資金專戶，同時將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

第十八條?維修資金行政主管部門應(yīng)當采用網(wǎng)上管理信息系統(tǒng)等管理手段，依法規(guī)范維修資金管理程序。

維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，業(yè)主委員會與專戶管理銀行應(yīng)當使用維修資金行政主管部門提供的網(wǎng)上管理信息系統(tǒng)，管理維修資金。

第十九條?維修資金以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設(shè)立分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的以公安門牌設(shè)賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設(shè)立分戶賬。

小區(qū)共有維修資金，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬。

第二十條?在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金可用于購買國債和轉(zhuǎn)存銀行定期存款，除此之外不得用于其他投資。購買國債的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意，并報維修資金行政主管部門審核，且限購買一級市場國債，并持有到期。

禁止將購買的國債和銀行定期存單用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

第二十一條?維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，自存入銀行專戶之日起，維修資金行政主管部門應(yīng)當每年至少一次結(jié)算分戶利息。其中：當年交存的按照銀行活期利率結(jié)算分戶利息；交存滿一年的，按照銀行一年期定期利率結(jié)算分戶利息。分戶利息轉(zhuǎn)入維修資金滾存、使用。

維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，自存入銀行專戶之日起，專戶管理銀行按照銀行結(jié)息的有關(guān)規(guī)定，定期結(jié)算分戶利息，分戶利息轉(zhuǎn)入維修資金滾存、使用。業(yè)主委員會應(yīng)當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目。

第二十二條?業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人出具維修資金證明，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，其維修資金分戶賬余額隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移過戶。

第二十三條?商品住宅滅失的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當持本人身份證、維修資金行政主管部門出具的銷戶備案確認意見，向?qū)翥y行辦理維修資金賬戶注銷手續(xù)，并提取賬戶剩余的維修資金。

第二十四條?維修資金行政主管部門應(yīng)當提供維修資金網(wǎng)上查詢平臺，方便業(yè)主、業(yè)主委員會查詢維修資金。

業(yè)主委員會應(yīng)當每年至少一次向業(yè)主公布小區(qū)維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存的情況。

業(yè)主對公布、查詢的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第二十五條?維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，維修資金行政主管部門應(yīng)當定期向業(yè)主發(fā)送維修資金對賬單。

維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，專戶管理銀行應(yīng)當定期向業(yè)主發(fā)送維修資金對賬單。

業(yè)主對分戶資金賬戶變化情況有異議的，可以要求進行復(fù)核。

第二十六條?維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，賬目管理單位由業(yè)主委員會決定，但應(yīng)當符合《中華人民共和國會計法》規(guī)定。

業(yè)主大會開設(shè)的維修資金賬戶，應(yīng)當接受維修資金行政主管部門的監(jiān)督。

維修資金的財務(wù)管理、票據(jù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部門有關(guān)規(guī)定。

業(yè)主委員會換屆或者業(yè)主委員會主任、副主任變更時，相關(guān)業(yè)主對業(yè)主委員會管理維修資金提出異議的，業(yè)主委員會應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的社會審計機構(gòu)對維修資金收支和管理情況進行審計。審計報告應(yīng)當公示不少于7天，并留存業(yè)主委員會，接受業(yè)主查詢。

第四章?使?用

第二十七條?維修資金應(yīng)當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨立式房屋業(yè)主交存的維修資金，專項用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造；半地下室（車庫）、地下室（車庫）的維修資金，專項用于半地下室（車庫）、地下室（車庫）及其專用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

小區(qū)共有維修資金，專項用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，以及小區(qū)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后維修資金收支審計的審計費用。

住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期年限自通過商品住宅交付使用備案之日起計算。

第二十八條?維修資金的使用，應(yīng)當遵循規(guī)范操作、公開透明、方便快捷、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十九條?維修資金使用，按照以下原則分攤：

（一）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，由單幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤。

（二）單幢房屋涉及一個單元的維修，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤；涉及兩個或者兩個以上單元的維修，由兩個或者兩個以上單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤。

（三）單幢房屋共用屋面（不含業(yè)主單獨使用露臺）的維修，由屋面庇護范圍下各層的相關(guān)業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

（四）單幢房屋基礎(chǔ)、外墻的維修，由單幢房屋全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

（五）與房屋結(jié)構(gòu)相連的地面車庫的維修費用，涉及房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的，按照本條第四項規(guī)定進行分攤；其他性質(zhì)的由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有車庫（位）建筑面積的比例共同分攤。半地下室（車庫）、地下室（車庫）的維修費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有建筑面積比例共同分攤。

（六）應(yīng)當由住宅小區(qū)全體業(yè)主承擔的維修和更新、改造費用，先在小區(qū)共有維修資金賬戶內(nèi)分攤；小區(qū)共有維修資金不足的，再由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。

第三十條?部分未交存維修資金或者續(xù)籌不足，發(fā)生應(yīng)當分攤維修費用的，由維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積以自有資金分攤承擔。

已交存住房公積金的業(yè)主，在使用維修資金不敷支出時，經(jīng)業(yè)主（含配偶）申請和住房公積金管理機構(gòu)核準，可將業(yè)主（含配偶）的住房公積金（以使用缺額為限）劃轉(zhuǎn)至業(yè)主維修資金賬戶。

第三十一條?住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤承擔維修和更新、改造費用。

第三十二條?業(yè)主對分攤、承擔維修費用有分歧的，應(yīng)當依法通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。

第三十三條?需要使用維修資金的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者使用分攤范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主作為申請人。業(yè)主作為申請人的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十四條?申請使用維修資金一般按照下列程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主意見及查勘結(jié)果制定使用方案、費用分攤清冊。沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由提出申請的相關(guān)業(yè)主制定使用方案、費用分攤清冊。

（二）使用方案經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，并公示不少于7天。

（三）公示期滿，業(yè)主委員會對業(yè)主表決和公示情況進行核實，并由所在地居（村）民委員會鑒證；未成立業(yè)主委員會的，直接由居（村）民委員會核實。

（四）申請人持相關(guān)材料向所在地維修資金行政主管部門提出維修資金使用備案。其中：平江、滄浪、金閶區(qū)的項目由所在地的區(qū)住房和建設(shè)部門受理初審，由市維修資金行政主管部門審核；其他行政區(qū)域的項目直接由所在地維修資金行政主管部門受理審核。

（五）符合維修資金使用條件的，維修資金行政主管部門出具《蘇州市商品住宅專項維修資金使用備案通知》(以下簡稱《備案通知》)；不符合使用條件的，應(yīng)當書面說明原因或者書面要求申請人修正或者補正。

（六）申請人取得《備案通知》后，按照已備案的方案實施維修，并持相關(guān)材料申請維修資金結(jié)算。其中：維修資金行政主管部門代管維修資金的，由申請人向維修資金行政主管部門申請結(jié)算；業(yè)主大會自行管理維修資金的，由申請人向業(yè)主委員會申請結(jié)算。

（七）維修資金行政主管部門、業(yè)主委員會在受理維修資金結(jié)算申請后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知。專戶管理銀行審驗相關(guān)材料后，將維修資金劃轉(zhuǎn)至相關(guān)維修單位，并將維修費用在使用分攤范圍內(nèi)業(yè)主的維修資金專戶中扣減。

第三十五條?有下列情形之一,需要使用維修資金的，申請人應(yīng)當制定維修資金使用方案、費用分攤清冊并公示7天，公示期滿后，按照本辦法第三十四條第四、五、六、七項的規(guī)定申請使用維修資金：

（一）單筆使用維修資金在2000元以下，且分攤范圍內(nèi)單戶業(yè)主年度累計使用金額未超過50元的;

（二）單筆使用維修資金在20000元以下，且分攤范圍內(nèi)單戶業(yè)主年度累計使用金額未超過20元的。

第三十六條?有下列危及房屋安全、影響業(yè)主日常生活等緊急情形的，可以按照本辦法第三十四條第一、四、五、六、七項的規(guī)定申請使用維修資金：

（一）電梯、屬于小區(qū)管理范圍的供排水設(shè)施發(fā)生故障影響正常使用，經(jīng)有關(guān)主管部門或者其委托機構(gòu)確認的； 2100433B

【發(fā)布單位】80614

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】1998-06-12

【生效日期】1998-06-12

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

撫順市人民政府令

（第四十六號）

《撫順市商品住宅價格管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府第76次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布實施。

撫順市商品住宅價格管理辦法

（1998年6月12日）

第一章 總則

第一條為加強我市商品住宅價格管理，規(guī)范價格行為，保障國家、經(jīng)營者和購房者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品住宅是指具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用于出售的住宅（含安居工程、“三區(qū)”改造工程、節(jié)能建筑工程）。

第三條凡在本行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)經(jīng)營商品住宅的開發(fā)企業(yè)，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條市物價局是本市商品住宅價格管理的行政主管部門。市物價局會同市房產(chǎn)管理局、市建行工程預(yù)算審查中心和市投資工程管理中心對商品房價格進行審查，由市物價局在接件后20日內(nèi)予以批準后執(zhí)行。

第二章 商品住宅價格的制定

第五條商品住宅實行竣工結(jié)算定價原則。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品住宅竣工后或銷售前填報《商品住宅銷售（預(yù)售）價格申報審核表》向市物價局申請定價。在定價時要詳細提供各項工程成本、利潤、稅金及代收代支費用資料，并提供有關(guān)審批文件和市建行工程預(yù)算審查中心（負責除市財政投資以外的商品住宅）和市投資工程管理中心（負責市財政投資部分商品住宅和安居工程）等審查后的預(yù)、結(jié)算定案單等資料。

開發(fā)企業(yè)如需提前預(yù)售，可在基礎(chǔ)工程結(jié)束前投資額達到總造價的25%以后，持上述資料報市物價局審批預(yù)售后，方可預(yù)售，待正式定價后一個月內(nèi)，按批準的價格實行預(yù)售款多退少補。

第六條商品住宅銷售（預(yù)售）價格應(yīng)以合理成本和規(guī)定利潤、法定稅金為基礎(chǔ)，結(jié)合國家政策和供需狀況要求確定。具體由下列項目構(gòu)成：

（一）成本費用。包括：土地費用和拆遷安置補償費；規(guī)劃、勘察測量、設(shè)計及前期工程費；房屋主體和室外建筑安裝工程費；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費；貸款利息；管理費；期間費用。其中：

1、土地費用及拆遷安置補償費，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

2、規(guī)劃、勘察測量、設(shè)計及前期工程費依據(jù)實際發(fā)生費用計算；

3、房屋主體和室外建筑安裝的工程費，按市建行工程預(yù)算審查中心或市投資工程管理中心審查定案后的費用計算，對超出設(shè)計標準裝修的差價款，另行收取。

4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑費，應(yīng)依據(jù)實際發(fā)生費用或工程結(jié)（預(yù)）算計算；

5、貸款利息，在規(guī)定建筑周期內(nèi)如需貸款，其利息根據(jù)銀行提供的地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均利息計算（預(yù)售時所交款利息沖減貸款利息）；

6、管理費，以商品住宅成本費用中1－4項之和為基數(shù)，按市開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查部門確定的等級，一、二、三、四、五級開發(fā)企業(yè)分別按成本費用的3．1%、2．8%、2．6%、2．4%、2．1%計算（各含審驗費0．1%）；

7、期間費用，指在開發(fā)中所發(fā)生的不可遇見費用和銷售環(huán)節(jié)中的有關(guān)費用。按成本費用中1－4項之和的5‰計算。

（二）利潤。按成本費用中1－4項之和的5%計算。

（三）稅金。按國家稅法規(guī)定執(zhí)行。

（四）代收代支費用。指按國家有關(guān)規(guī)定為行政事業(yè)部門代收代繳的有關(guān)費用。按實際收支額計算。

第七條在計算成本費用時，凡屬經(jīng)營性建筑的建設(shè)費不計入商品住宅價格；商品住宅與工商等用房合建的（連體工程）共用費用，按工程實際發(fā)生費用或預(yù)結(jié)算費用比例分攤；對動遷拆除的舊料殘值款、動遷戶按政策交納的擴大面積款、“零米”動遷交納的綜合造價款、有關(guān)部門投資及補貼款等，一律沖減成本費用。

第三章 價格管理

第八條在申報、審批價格時，對成片開發(fā)的應(yīng)以小區(qū)為單位核定，零星開發(fā)的以單位工程核定，小區(qū)中有多家開發(fā)的以每個開發(fā)企業(yè)的工程核定；對建筑面積的確定，應(yīng)以圖紙設(shè)計面積為準；對銷售面積的確定，以建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行；對擴大面積款和“零米”動遷綜合造價款的確定，一律以實際收款額為準。

第九條對商品住宅樓層差價，允許在所審批平均銷售（預(yù)售）價格的基礎(chǔ)上上浮20%，但最終平均銷售價格，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

第十條在審核價格時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按成本費用0．1%交納審驗費（含在管理費中），作為委托法定審查部門核驗商品住宅各項費用的經(jīng)費。

第十一條未經(jīng)市物價局審批銷售（預(yù)售）價格的商品住宅，不得銷售（預(yù)售），有關(guān)部門不得發(fā)放商品住宅銷售許可證，新聞單位不得刊、播銷售（預(yù)售）廣告；經(jīng)批價后開發(fā)企業(yè)應(yīng)在發(fā)布銷售廣告中公布銷售（預(yù)售）價格。

第十二條審價公式：

商品住宅銷售面積=總建筑面積－動遷還原面積－動遷擴大面積－工商用房面積和營業(yè)性公共配套面積；

商品住宅每平方米平均銷售（預(yù)售）價格=〔成本費用－拆房舊料殘值－動遷擴大面積款－“零米”動遷綜合造價款－投資及補貼款 利潤 稅金 代收代支行政事業(yè)性收費〕÷商品住宅銷售建筑面積。

第四章 罰則

第十三條對有下列行為之一的，由市物價檢查部門根據(jù)《遼寧省價格監(jiān)督檢查條例》予以糾正和行政處罰：

（一）越權(quán)定價銷售的，責令改正，退回非法所得，無法退回的，予以沒收，并處以1000元至3000元罰款；

（二）擅自提價的，除全部沒收提價款外處以提價總額1至5倍罰款；

（三）在正式定價后，在一個月內(nèi)不退還購房者高于預(yù)售價差價款的，除限期退還外，處以差價款的1至5倍罰款；

（四）在發(fā)布銷售（預(yù)售）廣告中不公布所批銷售（預(yù)售）價格的，處于5000元罰款。

第十四條物價局及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊，給公民人身或者財產(chǎn)造成損害、給法人或者其它組織造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第五章 附則

第十五條對外國人、僑胞和港、澳、臺同胞在我市開發(fā)出售商品住宅的，在價格管理方面按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條本辦法應(yīng)用中的具體問題由市物價局負責解釋。

第十七條本辦法自公布之日起施行。

固始縣住宅專項維修資金管理辦法

第一章總則

第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），結(jié)合我縣實際制定本辦法。

第二條本縣行政區(qū)域內(nèi)的商品住宅（含與商品住宅相連的非住宅部分）、已售公有住房專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造資金。

第三條本辦法所稱共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、非產(chǎn)權(quán)式樓內(nèi)內(nèi)存車庫等。

共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主以及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加壓泵、電梯、天線、共用照明、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、綠地、景觀、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅專項維修資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同縣財政局負責全縣住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣物業(yè)管理部門應(yīng)當成立住宅專項維修資金管理專門機構(gòu)，負責資金的歸集、管理和使用。

第二章交存

第六條交納住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的業(yè)主范圍按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公房的，售房單位應(yīng)當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%-8%。

縣物業(yè)管理部門應(yīng)當根據(jù)本地情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。

第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條　業(yè)主大會成立前，商品住宅和已售公有住房業(yè)主所交存的住宅專項維修資金，由縣物業(yè)管理部門代管。

縣物業(yè)管理部門應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十一條首期住宅專項維修資金交存時間按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在簽署購房合同后30日內(nèi)，將維修資金存入住宅專項維修資金專戶，或者委托房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收存入專戶。

（二）由業(yè)主或維修資金管理部門委托房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代收的，自代收之日起15日內(nèi)轉(zhuǎn)存到住宅專項維修資金專戶。

（三）未售出部分應(yīng)交的維修資金在辦理房屋初始登記時由開發(fā)建設(shè)單位先予足額墊交，待房屋售出時由開發(fā)建設(shè)單位足額扣回。

（四）公有住房售房單位應(yīng)當在收到售房款之日起30日內(nèi)將提取的維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

第十二條未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十三條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位及物業(yè)管理部門代收的維修資金應(yīng)當使用省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。

第十四條住宅專項維修資金實行業(yè)主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實行業(yè)主自主管理。

實行業(yè)主自主管理的，應(yīng)召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理。代管單位應(yīng)當自收到業(yè)主委員會申請30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金有關(guān)賬目移交業(yè)主委員會。

未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會決定委托政府代為管理的，其維修資金由維修資金管理機構(gòu)代為統(tǒng)一管理。

已售公有住房提取的住宅專項維修資金由維修資金管理機構(gòu)負責管理。

第十五條維修資金自存入維修資金專戶之日起按國家規(guī)定銀行活期存款利率計息，由代管單位與專戶管理銀行按年結(jié)存到戶。

第十六條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由縣物業(yè)管理部門會同同級財政部門制定。

第三章使用

第十七條住宅專項維修資金應(yīng)當用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主應(yīng)當加強愛護住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備責任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，承擔住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護、養(yǎng)護管理。

第十八條住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十九條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，為業(yè)主提供服務(wù)所發(fā)生相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用不得從維修資金中列支。

商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備因?qū)I(yè)經(jīng)營服務(wù)單位施工損壞的應(yīng)當及時恢復(fù)原狀，其維修費用應(yīng)當由責任人承擔。

第二十條　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十一條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定進行分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修基金的比例分攤，其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存的住宅專項維修資金的比例分攤。

（四）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十二條　住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）制定方案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者居民委員會意見及查看結(jié)果提出維修計劃建議，制定《維修和更新、改造方案》及相應(yīng)的維修預(yù)算（附件1）。

沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由業(yè)主委員會提出使用建議，并在縣房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下委托相關(guān)單位制定維修和更新、改造方案。

（二）業(yè)主確認

《維修和更新、改造方案》應(yīng)當經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物面積三分之二以上，且占有相關(guān)人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過或書面同意，并在小區(qū)明顯位置進行公示，公示時間為7天以上。

（三）辦理備案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位到縣物業(yè)管理部門辦理專項維修資金使用備案。要件齊全的，物業(yè)管理部門應(yīng)當在接件后3個工作日內(nèi)根據(jù)現(xiàn)場查看和有關(guān)資料作出使用決定。

辦理備案需提交下列文件：1.《維修和更新、改造方案》及維修預(yù)算；2.《業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主書面確認證明》（附件2）；3.《維修和更新、改造公示證明》（附件3）。

縣物業(yè)管理部門自受理之日起5個工作日內(nèi)將維修和更新、改造工程款劃撥到該維修資金使用專戶，并按照相關(guān)業(yè)主所占建筑面積的比例制定《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》（附件4），按分攤清冊從相關(guān)業(yè)主個人賬戶中扣減。

（四）竣工驗收

工程竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位應(yīng)當組織業(yè)主、業(yè)主委員會、施工企業(yè)、監(jiān)理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。

（五）工程決算

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位按照工程量情況作出決算書，并進行公示，公示時間為7天以上。

第二十三條住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會后的使用程序，按照以下程序執(zhí)行：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等：

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房專項維修資金的部門申請列支；

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報縣物業(yè)管理主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；縣物業(yè)管理主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；

（六）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十四條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，可由本區(qū)域業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主共同認定后直接提出維修資金使用申請，并辦理相關(guān)手續(xù)，其維修費用由本區(qū)域相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積的比例據(jù)實分攤。

發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，縣物業(yè)管理部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第二十五條住宅專項維修資金的管理費用在維修資金增值資金中列支，并與專項維修資金分賬核算。

第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的情況下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定購買國債。購買國債時應(yīng)當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

利用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當征求業(yè)主大會同意或經(jīng)專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

第二十七條下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

第四章　維修資金的補交和續(xù)交

第二十八條業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30%時應(yīng)當及時續(xù)交已用部分。業(yè)主委員會或維修資金管理部門應(yīng)限定其時限，30日內(nèi)續(xù)交存入縣維修資金專戶。

業(yè)主未按規(guī)定時限續(xù)交的，業(yè)主委員會應(yīng)當書面通知其交納時限。逾期不交納者，業(yè)主委員會可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第二十九條住宅專項維修資金的補交。

（一）維修資金補交范圍

凡在縣行政區(qū)域內(nèi)，已建成且未交納維修資金的住宅小區(qū)（公有住房、單位集資房及個人已購商品房、經(jīng)濟適用房）均應(yīng)統(tǒng)一交存住宅專項維修資金。單位代收的維修資金都應(yīng)統(tǒng)一歸集到縣住宅專項維修資金管理部門在專業(yè)銀行設(shè)立的專用賬戶。

（二）維修資金補交標準

由業(yè)主大會（未成立業(yè)主大會的由縣維修資金管理部門規(guī)定）決定一次性補交或逐年補交，但最長補交年限不得超過5年。

（三）維修資金補交方式

未交納維修資金或未按規(guī)定數(shù)額交納維修資金的購房人及公有住房售房單位，應(yīng)自本辦法實施之日起到縣維修資金管理部門核算并交存維修資金。具體補交措施由縣物業(yè)管理部門制定。

第五章　監(jiān)督管理

第三十條　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

受讓人應(yīng)當持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

第三十一條　房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；

（二）公有住房出售單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收交同級國庫。

第三十二條　縣物業(yè)管理部門應(yīng)當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第三十三條　專戶管理銀行應(yīng)當每年至少一次向縣物業(yè)管理部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

縣物業(yè)管理部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復(fù)核。

縣物業(yè)管理部門和專戶管理銀行應(yīng)當建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十四條住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受同級審計部門的審計監(jiān)督。

第三十五條住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門應(yīng)當加強對維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第三十六條住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十七條住宅專項維修資金未按規(guī)定統(tǒng)一交存到資金專戶的，不予辦理預(yù)售登記、所有權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

第三十八條業(yè)主或使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位、公有住房原售房單位及相關(guān)單位之間就維修資金發(fā)生糾紛的，當事人可以協(xié)商解決，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第六章法律責任

第三十九條開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金將房屋交付買受人的，由縣物業(yè)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

第四十條開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣物業(yè)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第四十一條違法規(guī)定挪用住宅專項維修資金的，由縣物業(yè)管理部門追回并處挪用金額2倍以下的罰款，涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)且情節(jié)嚴重的，還應(yīng)吊銷資質(zhì)證書；涉及主要部門及其工作人員的，根據(jù)具體情況依法給予處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章附則

第四十二條產(chǎn)權(quán)式商業(yè)用房可參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條　本辦法由縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、縣財政部門共同解釋，自發(fā)布之日起施行，2007年12月12日印發(fā)的《固始縣住宅共用部位設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》（固政文[2007]306號）同時廢止。

附件：1.維修和更新、改造方案

2.業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主書面確認證明

3.維修和更新、改造方案公示證明

4.維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊