土地開發(fā)成本

企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：

(1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費；

(2)前期工程費；

(3)基礎(chǔ)設(shè)施費；

(4)開發(fā)間接費。

其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。

土地開發(fā)過程管理制度措施

一級開發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開發(fā)進度以及開發(fā)質(zhì)量。主要有如下幾種制度措施：

1.實行重大事項或重要環(huán)節(jié)審核制度，主要包括對征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。

2.定期報表制度，報表包括一級開發(fā)進度報表、資金使用情況報表、手續(xù)辦理情況報表等。利用定期報表制度來檢查進度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。

3.進度對比制度，通過對實際運作進度與一級開發(fā)單位投標承諾進度進行對比分析，監(jiān)督開發(fā)進度。

4.參與制度，儲備機構(gòu)參與一級開發(fā)單位就項目拆遷、市政設(shè)計、施工等外包工作招標的評標工作。主要形式是充當(dāng)招標過程監(jiān)督代表，檢查招標工作的公開、公正、合理、合法性，確保有真正實力的公司中標。

5.備案制度，要求一級開發(fā)公司及時提交合同、支付款項憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等文件資料給儲備機構(gòu)備案。應(yīng)該說明的是，備案并不意味著儲備機構(gòu)認可合同或支付費用合理合法，合同簽訂、費用支付最后要經(jīng)審計部門審計確認。

6.責(zé)任制度，對有收費標準的費用，按標準支付，儲備機構(gòu)均予以認可，對于超標支付或故意擴大成本的支出費用由一級開發(fā)單位承擔(dān)。

開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓

一級開發(fā)后的建設(shè)土地，全部進入政府土地儲備庫。屬于經(jīng)營性用地的，全部采用招、拍、掛進行出讓;屬于非經(jīng)營性用地的，按照國家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。

二級開發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。

為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容，具體內(nèi)容及其核算如下：

1、土地費用 　指直接與購置土地有關(guān)的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關(guān)手續(xù)費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎(chǔ)設(shè)施費 　一般情況下，是指達到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設(shè)施費 　一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費用，如學(xué)校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設(shè)施的核算分兩種情況。其一，經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費，即借記本科日，貸記“預(yù)提費用”，預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目。其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費。

4、籌資費用 　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在土地開發(fā)完工之前，計入本科目，土地開發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。

5、應(yīng)由開發(fā)土地負擔(dān)的間接費用 　它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費用應(yīng)計入土地開發(fā)成本。應(yīng)由開發(fā)土地負擔(dān)的間接費用，應(yīng)在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末再按一定的分配標準分配計入本科目。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)作為期間費用，不在本科目核算。

為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：

1、對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；

2、對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

在實踐中確定土地開發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面問題：

(1)應(yīng)準確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度

對于一般地區(qū)來說，由于有關(guān)土地開發(fā)設(shè)施不是由專門的開發(fā)商進行開發(fā)建設(shè)的，因此，許多開發(fā)設(shè)施并沒有真正建設(shè)到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業(yè)要進行生產(chǎn)和建設(shè)，通常由企業(yè)自行將這部分沒有到達宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。在這種情況下，一般可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外的設(shè)施狀況，由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屆于宗地內(nèi)。

(2)宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致

由于在土地估價中設(shè)定土地開發(fā)程度應(yīng)區(qū)分宗地紅線內(nèi)外，因此經(jīng)常出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨立工業(yè)(礦)區(qū)。通常有以下幾種情況：

A、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低：這種情況主要是由于有的設(shè)施是企業(yè)自建，如供水設(shè)施為企業(yè)白建的水井，而宗地所處區(qū)域又沒有供水設(shè)施，這就宗地內(nèi)有供水，而宗地外無供水；

B、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：這主要是宗地所處區(qū)域(紅線外)有各種設(shè)施，但該宗地內(nèi)沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設(shè)施，但矸石山不用，內(nèi)部也沒建設(shè)；

C、某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的，如某位于北方城市市中心區(qū)的大酒店，該酒店為了滿足經(jīng)營的需要，其供暖設(shè)施是企業(yè)自建的，而該宗地所處區(qū)域也有市政供 暖設(shè)施，可是紅線內(nèi)外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應(yīng)確定宗地紅線內(nèi)外均有該設(shè)施。

確定了土地開發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費。

尚需要注意的是土地開發(fā)費用的分攤問題。如道路不是只讓某個項目使用，其他行業(yè)可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據(jù)實際受益程度作必須的費用分攤。分攤的基本原理為：應(yīng)分攤費用=受益程度×設(shè)施總費用。2100433B

概念土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各種費用支出;

成本組成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容，具體內(nèi)容及其核算如下：

1、土地費用 　指直接與購置土地有關(guān)的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關(guān)手續(xù)費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎(chǔ)設(shè)施費 　一般情況下，是指達到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設(shè)施費 　一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費用，如學(xué)校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設(shè)施的核算分兩種情況。其一，經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費，即借記本科日，貸記“預(yù)提費用”，預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目。其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費。

4、籌資費用 　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在土地開發(fā)完工之前，計入本科目，土地開發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。

5、應(yīng)由開發(fā)土地負擔(dān)的間接費用 　它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費用應(yīng)計入土地開發(fā)成本。應(yīng)由開發(fā)土地負擔(dān)的間接費用，應(yīng)在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末再按一定的分配標準分配計入本科目。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)作為期間費用，不在本科目核算。2100433B