土地開(kāi)發(fā)成本注意事項(xiàng)

在實(shí)踐中確定土地開(kāi)發(fā)程度，主要應(yīng)注意如下兩方面問(wèn)題：

(1)應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開(kāi)發(fā)程度

對(duì)于一般地區(qū)來(lái)說(shuō)，由于有關(guān)土地開(kāi)發(fā)設(shè)施不是由專門的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，因此，許多開(kāi)發(fā)設(shè)施并沒(méi)有真正建設(shè)到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業(yè)要進(jìn)行生產(chǎn)和建設(shè)，通常由企業(yè)自行將這部分沒(méi)有到達(dá)宗地紅線的設(shè)施建設(shè)到紅線及紅線內(nèi)。在這種情況下，一般可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外的設(shè)施狀況，由市政投資建設(shè)的應(yīng)屬于宗地外，由企業(yè)投資建設(shè)的應(yīng)屆于宗地內(nèi)。

(2)宗地紅線內(nèi)外的開(kāi)發(fā)程度不一致

由于在土地估價(jià)中設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度應(yīng)區(qū)分宗地紅線內(nèi)外，因此經(jīng)常出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨(dú)立工業(yè)(礦)區(qū)。通常有以下幾種情況：

A、紅線外開(kāi)發(fā)程度比紅線內(nèi)低：這種情況主要是由于有的設(shè)施是企業(yè)自建，如供水設(shè)施為企業(yè)白建的水井，而宗地所處區(qū)域又沒(méi)有供水設(shè)施，這就宗地內(nèi)有供水，而宗地外無(wú)供水；

B、紅線外開(kāi)發(fā)程度比紅線內(nèi)高：這主要是宗地所處區(qū)域(紅線外)有各種設(shè)施，但該宗地內(nèi)沒(méi)有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設(shè)施，但矸石山不用，內(nèi)部也沒(méi)建設(shè)；

C、某種設(shè)施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設(shè)施并不是依賴于紅線外的設(shè)施建的，如某位于北方城市市中心區(qū)的大酒店，該酒店為了滿足經(jīng)營(yíng)的需要，其供暖設(shè)施是企業(yè)自建的，而該宗地所處區(qū)域也有市政供 暖設(shè)施，可是紅線內(nèi)外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價(jià)的原則，應(yīng)確定宗地紅線內(nèi)外均有該設(shè)施。

確定了土地開(kāi)發(fā)程度后，應(yīng)根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。

尚需要注意的是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖?wèn)題。如道路不是只讓某個(gè)項(xiàng)目使用，其他行業(yè)可能也會(huì)受益，綠地、公園是周圍的單位和個(gè)人共同受益，因此要根據(jù)實(shí)際受益程度作必須的費(fèi)用分?jǐn)偂７謹(jǐn)偟幕驹頌椋簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用。2100433B

企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。

為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目，設(shè)置土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng)目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：

(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；

(2)前期工程費(fèi)；

(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

(4)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。

土地開(kāi)發(fā)過(guò)程管理制度措施

一級(jí)開(kāi)發(fā)監(jiān)管主要依靠有關(guān)法規(guī)和合同約定來(lái)約束，監(jiān)管主要目的是控制成本、控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及開(kāi)發(fā)質(zhì)量。主要有如下幾種制度措施：

1.實(shí)行重大事項(xiàng)或重要環(huán)節(jié)審核制度，主要包括對(duì)征地方案、拆遷方案、大市政建設(shè)方案等審核。

2.定期報(bào)表制度，報(bào)表包括一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度報(bào)表、資金使用情況報(bào)表、手續(xù)辦理情況報(bào)表等。利用定期報(bào)表制度來(lái)檢查進(jìn)度、資金的使用、手續(xù)辦理的情況等。

3.進(jìn)度對(duì)比制度，通過(guò)對(duì)實(shí)際運(yùn)作進(jìn)度與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位投標(biāo)承諾進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析，監(jiān)督開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

4.參與制度，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)單位就項(xiàng)目拆遷、市政設(shè)計(jì)、施工等外包工作招標(biāo)的評(píng)標(biāo)工作。主要形式是充當(dāng)招標(biāo)過(guò)程監(jiān)督代表，檢查招標(biāo)工作的公開(kāi)、公正、合理、合法性，確保有真正實(shí)力的公司中標(biāo)。

5.備案制度，要求一級(jí)開(kāi)發(fā)公司及時(shí)提交合同、支付款項(xiàng)憑證、手續(xù)辦理批復(fù)等文件資料給儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)備案。應(yīng)該說(shuō)明的是，備案并不意味著儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)認(rèn)可合同或支付費(fèi)用合理合法，合同簽訂、費(fèi)用支付最后要經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)確認(rèn)。

6.責(zé)任制度，對(duì)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用，按標(biāo)準(zhǔn)支付，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均予以認(rèn)可，對(duì)于超標(biāo)支付或故意擴(kuò)大成本的支出費(fèi)用由一級(jí)開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。

開(kāi)發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓

一級(jí)開(kāi)發(fā)后的建設(shè)土地，全部進(jìn)入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，全部采用招、拍、掛進(jìn)行出讓;屬于非經(jīng)營(yíng)性用地的，按照國(guó)家規(guī)定，可以采用協(xié)議或劃撥方式。

二級(jí)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，要符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，要按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象：

1、對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；

2、對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容，具體內(nèi)容及其核算如下：

1、土地費(fèi)用 　指直接與購(gòu)置土地有關(guān)的費(fèi)用，包括受讓費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、填海造地費(fèi)及其他有關(guān)手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)支出等。這些費(fèi)用直接計(jì)入本科目。

2、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　一般情況下，是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費(fèi)用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費(fèi)用等，此類費(fèi)用屬直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目。

3、配套設(shè)施費(fèi) 　一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費(fèi)用，如學(xué)校、郵電、銀行、供電的開(kāi)閉所、公廁等。配套設(shè)施的核算分兩種情況。其一，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開(kāi)發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)，即借記本科日，貸記“預(yù)提費(fèi)用”，預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目。其二，單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

4、籌資費(fèi)用 　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在土地開(kāi)發(fā)完工之前，計(jì)入本科目，土地開(kāi)發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5、應(yīng)由開(kāi)發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用 　它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費(fèi)用應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。應(yīng)由開(kāi)發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入本科目。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，不在本科目核算。

概念土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)場(chǎng)地)所發(fā)生的各種費(fèi)用支出;

成本組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容，具體內(nèi)容及其核算如下：

1、土地費(fèi)用 　指直接與購(gòu)置土地有關(guān)的費(fèi)用，包括受讓費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、填海造地費(fèi)及其他有關(guān)手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)支出等。這些費(fèi)用直接計(jì)入本科目。

2、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 　一般情況下，是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費(fèi)用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費(fèi)用等，此類費(fèi)用屬直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目。

3、配套設(shè)施費(fèi) 　一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費(fèi)用，如學(xué)校、郵電、銀行、供電的開(kāi)閉所、公廁等。配套設(shè)施的核算分兩種情況。其一，經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開(kāi)發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)，即借記本科日，貸記“預(yù)提費(fèi)用”，預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目。其二，單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

4、籌資費(fèi)用 　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在土地開(kāi)發(fā)完工之前，計(jì)入本科目，土地開(kāi)發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5、應(yīng)由開(kāi)發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用 　它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)等。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費(fèi)用應(yīng)計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。應(yīng)由開(kāi)發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入本科目。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，不在本科目核算。2100433B