套型建筑面積

套型是指按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。

套型建筑面積是指成套住宅的建筑面積，由成套住宅內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

套型建筑面積是設(shè)計(jì)規(guī)范的技術(shù)層面的概念，套型建筑面積=套內(nèi)使用面積÷標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù) 套型陽臺(tái)面積；而現(xiàn)今房產(chǎn)交易中涉及的銷售面積使用的是測繪范疇的建筑面積或套內(nèi)使用面積。根據(jù)一般的測算，套型建筑面積和建筑面積大約相差10到15平方米，也就是說90平方米的套內(nèi)建筑面積約等于100到105平方米的套型建筑面積。

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參見2006年7月建設(shè)部發(fā)布的文件--建住房[2006]165號(hào)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，上述說法是正確的，其它理解均不正確。

關(guān)于70%的比例，《意見》提出了總量與項(xiàng)目結(jié)合的原則。具體規(guī)定是：自2006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計(jì)算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。

中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟認(rèn)為，采取總量控制與項(xiàng)目控制相結(jié)合的方針符合實(shí)際需求，兼顧了開發(fā)商、消費(fèi)者利益和實(shí)際情況，對(duì)于城市建設(shè)的良性走向是好事。但也有專家指出，這可能會(huì)使調(diào)控效果打折扣。

針對(duì)普通商品房選址越來越遠(yuǎn)離市中心的情況，《意見》提出，各地要充分考慮中低收入居民家庭生活對(duì)交通設(shè)施條件的要求，合理安排普通商品房的區(qū)位布局，方便居民工作和生活。

1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？

1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。

2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。

3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。

6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算（一般按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T 50353-2005 3．0．18 建筑物的陽臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算）。

7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

3）未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。

5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些"para" label-module="para">

1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。

2）檢修、消防等室外爬梯。

3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。

4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。

5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

6） 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

得房率=套內(nèi)建筑面積/套型建筑面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽臺(tái)面積

銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。

得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁撸膊糠值拿娣e就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。

兩限商品房 ，即“限套型、限房價(jià)、競地價(jià)、競房價(jià)”。為降低房價(jià)，解決本地居民自住需求，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。首批限價(jià)房規(guī)定：限價(jià)房的套型建筑面積全部為90平方米以下。