武漢市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司管理辦法

第一條　為了促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)事業(yè)的健康發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)公司）的管理，維護(hù)開(kāi)發(fā)公司的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的專兼營(yíng)公司和單位（含部屬、省屬在本市的開(kāi)發(fā)公司，下同）適用本辦法。

第三條　市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委）是本市從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)行業(yè)的歸口管理部門(mén)。

第四條　從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的單位應(yīng)向市建委申請(qǐng)登記，經(jīng)審查批準(zhǔn)發(fā)給資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，由工商部門(mén)辦理工商執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。

第五條　申請(qǐng)從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的單位，必須具備下列條件：

（一）有經(jīng)隸屬主管部門(mén)批準(zhǔn)成立的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和章程，經(jīng)濟(jì)上能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧并依法承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（二）有隸屬主管部門(mén)任命的專職經(jīng)理，并配備有同公司等級(jí)相適應(yīng)的專職技術(shù)管理人員，有與經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有流動(dòng)資金（不含銀行貸款）。

（三）各個(gè)等級(jí)的開(kāi)發(fā)公司所應(yīng)具備的開(kāi)發(fā)能力，各類技術(shù)管理人員以及自有流動(dòng)資金的數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)，按《武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定執(zhí)行。

（四）在本市有固定的辦公地點(diǎn)。

第六條　開(kāi)發(fā)公司因企業(yè)名稱、隸屬關(guān)系、經(jīng)營(yíng)等級(jí)、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)等改變，或因公司分離、合并、轉(zhuǎn)業(yè)、停業(yè)、終止，須報(bào)經(jīng)原隸屬主管單位核準(zhǔn)，并在三十天內(nèi)向市建委辦理異動(dòng)登記手續(xù)。

第七條　外地開(kāi)發(fā)公司和單位來(lái)本市從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，須持企業(yè)所在地主管部門(mén)審查批準(zhǔn)同意跨省、跨地區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的證明書(shū)，并持有相應(yīng)的資金、資質(zhì)證書(shū)、工商執(zhí)照向市建委申請(qǐng)登記，辦妥有關(guān)手續(xù)發(fā)給證書(shū)后，方可在本市從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

第八條　開(kāi)發(fā)公司只能承擔(dān)與本公司資質(zhì)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)任務(wù)，不得越級(jí)承攬業(yè)務(wù)。

第九條　房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)應(yīng)根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的方針，由規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)審批小區(qū)規(guī)劃，重要地段小區(qū)規(guī)劃應(yīng)報(bào)市人民政府審批后實(shí)施。

開(kāi)發(fā)公司所需建設(shè)用地，根據(jù)土地統(tǒng)一管理的原則視同國(guó)家建設(shè)用地，由開(kāi)發(fā)公司向市土地管理局申請(qǐng)辦理用地手續(xù)，實(shí)行土地有償使用。

第十條　在舊城進(jìn)行房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格控制“見(jiàn)縫插針”和零星建設(shè)，應(yīng)按城市總體規(guī)劃要求，分期成方、成塊集中組織綜合開(kāi)發(fā)。

開(kāi)發(fā)投資量完成總投資百分之二十五以上的土地，可以有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但應(yīng)向市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，并按土地增值部分的百分之五十繳納增值費(fèi)。

第十一條　房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，應(yīng)按照建設(shè)程序辦事，遵循先規(guī)劃、設(shè)計(jì)、后施工，先地下，后地上的原則，按規(guī)劃統(tǒng)籌安排住宅小區(qū)的供水、排水、供電、通訊、道路、綠化和環(huán)境公共衛(wèi)生、文化設(shè)施、幼托、居委會(huì)等配套設(shè)施，并與居住用房同步建設(shè)，同步交付使用。

第十二條　開(kāi)發(fā)公司的商品房建設(shè)竣工后，須向市房地產(chǎn)管理局提供房屋座落、建筑平面圖和有關(guān)文件備案，出售時(shí)應(yīng)向購(gòu)房者提供建筑平面圖，土地使用比例證明，便于購(gòu)房者向市房地局辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，領(lǐng)取《土地使用權(quán)證》和《房房所有權(quán)證》。

第十三條　全民、集體所有制單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房，憑有關(guān)證件即可售給。

第十四條　開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理，按財(cái)政部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受市財(cái)政、審計(jì)、建委和銀行的監(jiān)督。

第十五條　開(kāi)發(fā)公司應(yīng)嚴(yán)格按照統(tǒng)計(jì)部門(mén)和行業(yè)主管部門(mén)的規(guī)定填報(bào)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

第十六條　開(kāi)發(fā)公司的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何部門(mén)和單位不得干預(yù)開(kāi)發(fā)公司正當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得向開(kāi)發(fā)公司攤派和亂收費(fèi)，開(kāi)發(fā)公司有權(quán)拒絕各種攤派和亂收費(fèi)，有權(quán)向有關(guān)機(jī)關(guān)提出控告。

第十七條　在本市從事專營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的全民和集體所有制公司或單位，應(yīng)向行業(yè)主管部門(mén)交納行業(yè)管理費(fèi)。收費(fèi)辦法由市物價(jià)局會(huì)同市建委另行制定。

第十八條　本辦法由市建委負(fù)責(zé)解釋。

第十九條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

優(yōu)點(diǎn)

綜合開(kāi)發(fā)公司是城市統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的組織者，有著明顯的優(yōu)越性：

(1)能夠按照城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，堅(jiān)持“先地下，后地上”，基礎(chǔ)設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，同步建設(shè)。對(duì)于住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)及工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)行統(tǒng)一籌資、統(tǒng)一征地拆遷，統(tǒng)一施工建設(shè)，強(qiáng)調(diào)城市多種功能的發(fā)揮，有利于促進(jìn)城市建設(shè)的合理布局。

(2)通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，成片征地，綜合考慮開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以合理使用土地，大大提高土地使用效率和土地利用系數(shù)。

(3)綜合開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一組織人、財(cái)、物辦理征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、直至竣工，密切協(xié)作，可大大縮短建設(shè)周期，降低工程造價(jià)，提高生產(chǎn)效率。

(4)綜合開(kāi)發(fā)公司打破了傳統(tǒng)的條塊分割局面，對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程一攬子包下，避免了分散建設(shè)條件下各單位都要抽出專門(mén)人員建立基本建設(shè)班子的狀況，節(jié)省人力、財(cái)力、提高了社會(huì)工作效率。綜合開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源于國(guó)家投資、股份籌資、社會(huì)集資、銀行貸款等。所有制形式包括全民所有制、集體所有制及全民與集體的聯(lián)合體。綜合開(kāi)發(fā)公司是我國(guó)城市體制改革中的新事物，現(xiàn)已發(fā)展到三千多個(gè)。它貫徹了“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，大力推動(dòng)了城市新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造；促進(jìn)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成，成為城市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)管理體制改革的重要組成部分。2100433B

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的類型可以從兩個(gè)角度進(jìn)行劃分。

第一個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式的角度劃分，房地產(chǎn)公司主要可以劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司和物業(yè)管理公司等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的公司。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)、房屋營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這類公司又稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司。

房地產(chǎn)中介服務(wù)公司包括房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等。

物業(yè)管理公司指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型公司。這類公司的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。

第二個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)范圍的廣度劃分，房地產(chǎn)公司可以劃分為房地產(chǎn)綜合公司、房地產(chǎn)專營(yíng)公司和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。

房地產(chǎn)綜合公司是指綜合從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的公司。

房地產(chǎn)專營(yíng)公司是指長(zhǎng)期專門(mén)從事如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租售、中介服務(wù)，以及物業(yè)管理等某一方面經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的公司。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指針對(duì)某一特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的公司。許多合資經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司即屬于這種類型。項(xiàng)目公司是在項(xiàng)目可行并確立的基礎(chǔ)上設(shè)立的，其生命期從項(xiàng)目開(kāi)始，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)公司終了，這種組織形式便于進(jìn)行經(jīng)營(yíng)核算，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常用的一種形式。

城市綜合開(kāi)發(fā)公司是全民所有制的國(guó)營(yíng)企業(yè)，具有獨(dú)立的法人資格，是實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，對(duì)國(guó)家承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它的任務(wù)是經(jīng)營(yíng)城市的土地開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，辦理征地拆遷，搞好市政、公用、動(dòng)力、通訊等基礎(chǔ)工程和相應(yīng)配套設(shè)施的建設(shè)。

然后將經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的地皮(土地所有權(quán)仍歸國(guó)家)有償轉(zhuǎn)讓給其他單位興建工業(yè)企業(yè)，也可以直接興建住宅或其他經(jīng)營(yíng)性房屋，進(jìn)行出租或出售。此外，城市綜合開(kāi)發(fā)公司還可以選擇有購(gòu)買(mǎi)能力的農(nóng)村、集鎮(zhèn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住宅，賣(mài)給農(nóng)民。組織成立城市綜合開(kāi)發(fā)公司，是改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制的一項(xiàng)重大措施。 2100433B