新《城市房屋拆遷管理條例》發(fā)布有關部門答記者問

問：為什么要對原《城市房屋拆遷管理條例》進行修改？

曹：1991年6月1日起實施的《城市房屋拆遷管理條例》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目的順利進行，發(fā)揮了積極作用。但是，隨著改革的深入和社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，原《條例》的不少規(guī)定已經(jīng)明顯不適應城市房屋拆遷工作的需要，主要有五個方面的問題：一是，原《條例》規(guī)定的對被拆遷房屋的所有人的補償標準過低，房屋所有人的積極性不高，對拆遷房屋產(chǎn)生抵觸情緒；二是，原《條例》規(guī)定的安置方式單一，對房屋使用人僅規(guī)定了實物安置一種方式，導致被安置人因?qū)Π仓梅课莸攸c等條件不滿，遲遲不搬遷，影響拆遷進度；三是，原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準，在實踐中被一些人所利用，以謀取不正當?shù)睦妫凰氖?，原《條例》有關強制拆遷的規(guī)定不明晰，條件比較模糊，手續(xù)復雜，在實踐中很難操作；五是，原《條例》對拆遷單位的拆遷補償安置資金運用缺乏有效的監(jiān)管，有的拆遷人取得拆遷許可證后抽逃資金，導致安置房不能及時建設、補償安置資金不能及時到位的情況時有發(fā)生。為了適應城鎮(zhèn)住房制度改革的需要，保護拆遷當事人的合法權益，促進政府職能轉(zhuǎn)變，并與城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、合同法、行政訴訟法、行政復議法、行政處罰法以及城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等有關法律、行政法規(guī)相銜接，國務院決定對原《條例》進行修改、完善。

問：《條例》修改的主要內(nèi)容是什么？

曹：《條例》修改的主要內(nèi)容是：明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對房屋使用人的安置；保護房屋所有人的合法權益，將拆遷補償?shù)臉藴视杀徊疬w房屋的重置價格結合成新結算，修改為根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定貨幣補償金額；進一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，明確管理程序；充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度。

問：為什么要確立對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人安置的原則？

宋：確立這樣一個原則，主要有以下幾點考慮：一是，適應了城鎮(zhèn)住房制度改革的需要。近幾年，我國城鎮(zhèn)住房制度改革取得了很大進展，住房實物分配體制已經(jīng)基本被住房貨幣化分配體制所取代。存量可售公房的70％以上已經(jīng)銷售給個人，商品房銷售中個人購房的比例達到90％以上。城市住房的產(chǎn)權結構已經(jīng)從原來公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人擁有住房為主體。實行對房屋所有人補償，兼顧使用人安置的原則，就是適應了以個人擁有住房為主體的實際，同時又兼顧了承租戶的利益。二是，有助于理順貨幣補償條件下被拆除住房的財產(chǎn)關系，保護房屋所有人的合法權益。近年來，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，為了加快拆遷進度和適應老百姓不同的住房需求，相當多的城市開始實行貨幣化補償安置。但有的城市將貨幣補償安置資金的大部分給了房屋使用人，而房屋所有人卻得到很少。實際工作中，一些拆遷人甚至不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成拆遷補償協(xié)議，使房屋所有人的利益受到損害。實行對所有人補償，兼顧使用人安置的原則，可以保護房屋所有人的合法權益，理順房屋拆遷當事人之間的財產(chǎn)關系。

問：在對房屋所有人進行補償?shù)那闆r下，如何保障房屋承租人，特別是目前大約30％尚未出售公房的承租人的利益呢？

宋：根據(jù)原《條例》規(guī)定，對于拆除出租住宅房屋應當實行產(chǎn)權調(diào)換，原租賃關系繼續(xù)保持。這樣規(guī)定，一方面，保護了承租人繼續(xù)租住住房的權利，但另一方面，卻限制了房屋所有人選擇補償方式的權利。因此，新修改的《條例》第二十七條第一款規(guī)定，拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。這樣規(guī)定有兩層含義：一是，體現(xiàn)了對房屋所有人補償?shù)脑瓌t，保障了房屋所有人選擇補償方式的權利，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換；二是，設定了拆遷人對被拆遷人給予補償?shù)那疤?，即被拆遷人必須妥善安置承租人或者雙方協(xié)商一致解除租賃關系，才能獲得補償。房屋所有人不能拿到貨幣補償款就棄承租人于不顧。如果房屋所有人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議，為了保障房屋承租人的利益，《條例》第二十七條第二款進一步明確規(guī)定，對雙方達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人訂立房屋租賃合同。這樣，既保證了對房屋所有人的補償，又使房屋承租人不會因拆遷而無房可住，防止產(chǎn)生社會不安定因素。

問：新的拆遷補償方式、標準與原《條例》規(guī)定的補償方式、標準有什么區(qū)別？為什么要這樣調(diào)整？

宋：原《條例》規(guī)定，拆遷補償實行產(chǎn)權調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權調(diào)換和作價補償相結合的形式。產(chǎn)權調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算。這樣規(guī)定，是與原先以實物安置使用人為主的情況相適應的。但是，對于房屋所有人來說，作價補償?shù)慕痤~往往不足以在市場上購買相應的房屋。新修改的《條例》第二十四條規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”第二十五條規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價”。根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素。可見，按照新的規(guī)定，貨幣補償與產(chǎn)權調(diào)換實際是等價的。此外，新修改的《條例》在確定了新的補償標準的同時，取消了原《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準的規(guī)定。對拆遷補償安置方式、標準作這樣的調(diào)整，適應了各地推行貨幣化補償安置的客觀要求，為規(guī)范各地貨幣化補償安置的做法提供了基本的法律依據(jù)。由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平不平衡，房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不盡相同，新修改的《條例》第二十四條規(guī)定，貨幣補償?shù)木唧w辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。新修改的《條例》對拆遷補償安置的規(guī)定，可以避免住房實物安置中被拆遷人經(jīng)常遇到的延期回遷與安置、過渡期太長、影響正常的生活、學習和工作等問題，有利于社會穩(wěn)定；被拆遷人可以自行選擇購房的標準、地點，有利于轉(zhuǎn)換住房機制；有利于簡化拆遷程序，便于對拆遷當事人的監(jiān)督。

問：新修改的《條例》在規(guī)范房屋拆遷管理程序，促進政府職能轉(zhuǎn)變方面有哪些新的規(guī)定？

曹：主要有四個方面新的規(guī)定：一是，取消了拆遷方式中的統(tǒng)一拆遷。目的是適應轉(zhuǎn)變政府職能的要求，把政府管理與市場主體剝離開，政府要依法行政，管好政府該管的事情；建設單位要依法從事建設活動。二是，體現(xiàn)了政府對拆遷中屬于民事關系的行為原則上不干預的原則。對于拆遷當事人之間的民事行為，應當根據(jù)雙方的協(xié)議，按照民法通則、合同法等法律去規(guī)范。三是，對于一些涉及拆遷當事人合法權益，可能影響社會穩(wěn)定的問題，新修改的《條例》則增加了若干條規(guī)定，要求房屋拆遷管理部門加強管理。四是，進一步規(guī)范了拆遷的行政管理程序。新修改的《條例》為了規(guī)范行政管理程序，約束房屋拆遷管理部門的管理行為，保護拆遷當事人的合法權益，對房屋拆遷許可證審批程序和時限、延長拆遷期限的審批時限以及達不成拆遷補償安置協(xié)議進行裁決的程序和時限等作了明確規(guī)定。

問：新修改的《條例》在充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度方面有哪些新的規(guī)定？

曹：主要有三個方面新的規(guī)定：一是，對損害被拆遷人合法權益的行為，規(guī)定了行政處罰。二是，依據(jù)《行政處罰法》，對違法行為明確了處罰種類和罰款幅度，加大了處罰力度。三是，明確了城市房屋拆遷管理部門及其工作人員應承擔法律責任的具體行為。

問：《條例》發(fā)布施行后，如何保證《條例》得到嚴格的貫徹執(zhí)行？

宋：為了保證新修改的《條例》得到嚴格的貫徹執(zhí)行，要深入學習、廣泛宣傳《條例》，使房屋拆遷當事人自覺按照《條例》的規(guī)定辦事，保護自己的合法權益；要按照《條例》要求，依法行政，規(guī)范拆遷行政管理行為。各級房屋拆遷管理部門要認真履行《條例》賦予的各項管理職責；要加大《條例》的執(zhí)法力度，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必究。各省、自治區(qū)、直轄市應當根據(jù)新修改的《條例》，盡快修改地方法規(guī)和規(guī)章，制定有關的實施辦法。

問：新修改的《條例》實施之前，拆遷補償安置應當如何執(zhí)行？

曹：新修改的《條例》實施之前，各地的拆遷補償安置仍應當執(zhí)行原《條例》，新修改的《條例》對實施之前的拆遷補償安置行為沒有溯及力

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長春市人民政府令第11號

《<長春市城市房屋拆遷管理條例>實施細則》業(yè)經(jīng)2004年10月30日市政府第33次常務會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自公布之日起施行。

二○○四年十一月六日

新疆維吾爾自治區(qū)人民政府令第109號，《新疆維吾爾自治區(qū)實施〈城市房屋拆遷管理條例〉細則》，已經(jīng)2003年2月21日自治區(qū)第十屆人民政府第一次常務會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2003年4月1日起施行。自治區(qū)主席：司馬義·鐵力瓦爾地，二○○三年三月六日

內(nèi)容介紹

《城市房屋拆遷管理條例新解讀》旨在通過對《城市房屋拆遷管理條例》的最新實務解讀而使的廣發(fā)城鎮(zhèn)居民，特別是拆遷當事人更全面、系統(tǒng)、有針對性地了解和掌握城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)、政策，依法維護自己的合法權益，解決在拆遷活動中遇到的困難和問題。本條例對于規(guī)范各地的拆遷管理工作，保護房屋所有權人、使用權人利益發(fā)揮了重要作用，但在執(zhí)行中仍然出現(xiàn)一些地方政府不能嚴格依法行政，盲目擴大拆遷規(guī)模，不能按時、足額的對被拆遷人給與補補償，并因此而造成了比較嚴重的社會后果，針對此，建設部先后制定公布了《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷裁決工作規(guī)程》，對城市房屋拆遷中房屋估價行政裁決作了規(guī)范，規(guī)定相應的工作程序和要求。

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