注冊物業(yè)管理師考試備考事項

考試大綱和參考教材

本年度資格考試的考試大綱和參考教材，為中國建筑工業(yè)出版社2006年8月正式出版的《全國物業(yè)管理師資格考試大綱》和《中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材》。2008年，針對《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)的制發(fā)，住房與城鄉(xiāng)建設部對《全國物業(yè)管理師資格考試大綱》中的涉及《物業(yè)管理基本制度與政策》的相關(guān)內(nèi)容進行了修改和補充，并經(jīng)人力資源和社會保障部審定通過。根據(jù)新考試大綱，亞太教育研究院物業(yè)管理研究中心于2010年5月出版了全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試輔導教材，對相應內(nèi)容作了相應補充和修改。

培訓機構(gòu)和考試輔導材料

按照資格考試實施辦法中關(guān)于“應考人員參加相關(guān)培訓堅持自愿原則”的規(guī)定，各單位應認真鑒別以各種名義舉辦的資格考試考前培訓班，選擇教學水平高，師資力量強，具有培訓資格和良好聲譽的行業(yè)培訓機構(gòu)，包括北京亞太教育物業(yè)管理研究中心和深圳物業(yè)管理進修學院都是行業(yè)內(nèi)影響力大的培訓及課題研究機構(gòu)。謹慎選擇社會培訓機構(gòu)，以免蒙受不必要的損失。 圖書市場中出現(xiàn)不同版本的資格考試模擬試題或考試題庫等輔導材料，質(zhì)量參差不齊，應考人員應謹慎選擇購買。

參加考試的有關(guān)人員要認真細致地學習掌握《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》和《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》兩個文件的核心精神，最起碼要了解以下幾點：

1）參加考試由本人提出申請，攜帶所在單位出具的有關(guān)證明及相關(guān)材料到當?shù)乜荚嚬芾頇C構(gòu)報名?？荚嚬芾頇C構(gòu)按規(guī)定的程序和報名條件審查合格后，發(fā)給準考證。參加考試人員憑準考證在指定的時間、地點參加考試。

2）《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題；《物業(yè)管理實務》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。

3）考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應試科目。

注冊物業(yè)管理師是指經(jīng)過住房和城鄉(xiāng)建設部舉辦的全國統(tǒng)一考試，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》證書后再經(jīng)過人力資源和社會保障部進行注冊，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》注冊證，注冊證有效期3年.

根據(jù)《暫行規(guī)定》第三條的規(guī)定，“物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》 ( 以下簡稱《資格證書》 ) ，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》 ( 以下簡稱《注冊證》 ) ，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。”物業(yè)管理師的英文譯為 :CertifiedPropertyManage( 簡稱 CPM) ，準確全名應為“中華人民共和國物業(yè)管理師”。

相比較來說，注冊物業(yè)管理師是最具權(quán)威的物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書，住房和城鄉(xiāng)建設部有關(guān)官員曾明確指出，《物業(yè)管理條例》中所指的執(zhí)業(yè)資格證書是住房和城鄉(xiāng)建設部的《注冊物業(yè)管理師》考試認證證書。許多機構(gòu)稱呼的《注冊物業(yè)管理師》都是原勞動部的物業(yè)管理師，請相關(guān)人員注意分辨。

2007年國家實行大部制度，建設部合并，同時人事部與勞動部合并，注冊物業(yè)管理師在全國范圍暫?？荚?。

2010年，由于原勞動部主辦的物業(yè)管理師與建設部和人事部主辦的注冊物業(yè)管理師有部分重疊，暫停了原勞動部的物業(yè)管理師，住房和城鄉(xiāng)建設部正在與人力資源和社會保障部協(xié)調(diào)，注冊物業(yè)管理師計劃自2010年適當時候開考。

注冊物業(yè)管理師考試第一章

總　則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理行為，提高物業(yè)管理專業(yè)管理人員素質(zhì)，維護房屋所有權(quán)人及使用人的利益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及國家職業(yè)資格證書制度有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。

第二條　本規(guī)定適用于在物業(yè)管理企業(yè)中，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

第三條　本規(guī)定所稱物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》）， 并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理 證書封面師注冊證》（以下簡稱《注冊證》），從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

物業(yè)管理師英文譯為：Certified Property Manager 　第四條　國家對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準入制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格證書制度統(tǒng)一規(guī)劃。

第五條　建設部、人事部共同負責全國物業(yè)管理師職業(yè)準入制度的實施工作，并按職責分工對該制度的實施進行指導、監(jiān)督和檢查。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門和人事行政部門按職責分工實施物業(yè)管理師職業(yè)準入制度。

注冊物業(yè)管理師考試第二章

考　試

第六條　物業(yè)管理師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。

第七條　建設部組織成立物業(yè)管理師資格考試專家委員會，負責擬定考試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。

第八條　人事部組織專家審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實施考試工作；會同建設部研究確定合格標準，并對考試考務工作進行指導、監(jiān)督和檢查。

第九條　凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：

（一）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。

（二）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。

（三）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

（四）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。

（五）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業(yè)管理工作滿2年。

（六）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業(yè)管理工作滿1年。

（七）取得其他專業(yè)相應學歷、學位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。

第十條　物業(yè)管理師資格考試合格，由人事部、建設部委托省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門，頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設部用印的《資格證書》。該證書在全國范圍內(nèi)有效。

第十一條　以不正當手段取得《資格證書》的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府人事行政部門收回《資格證書》。自收回《資格證書》之日起，3年內(nèi)不得再次參加物業(yè)管理師資格考試。

注冊物業(yè)管理師考試第三章

注　冊

第十二條　取得《資格證書》的人員，經(jīng)注冊后方可以物業(yè)管理師的名義執(zhí)業(yè)。

第十三條　建設部為物業(yè)管理師資格注冊審批機構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊審查機構(gòu)。

第十四條　取得《資格證書》并申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機構(gòu)提出注冊申請。

第十五條　注冊審查機構(gòu)在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內(nèi)，一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。

對受理或者不予受理的注冊申請，均應出具加蓋注冊審查機構(gòu)專用印章和注明日期的書面憑證。

第十六條　注冊審查機構(gòu)自受理注冊申請之日起20個工作日內(nèi)，按規(guī)定條件和程序完成申請材料的審查工作，并將注冊申請人員材料和審查意見報注冊審批機構(gòu)審批。

注冊審批機構(gòu)自受理注冊申請人員材料之日起20個工作日內(nèi)作出決定。在規(guī)定的期限內(nèi)不能作出決定的，應當將延長期限的理由告知申請人。

對作出批準決定的，應當自決定批準之日起10個工作日內(nèi)，將批準決定送達注冊申請人，并核發(fā)《注冊證》。對作出不予批準決定的，應當書面說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權(quán)力。

第十七條　物業(yè)管理師資格注冊有效期為3年?！蹲宰C》在有效期限內(nèi)是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。

第十八條　初始注冊者，可以自取得《資格證書》之日起1年內(nèi)提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時，必須符合本規(guī)定繼續(xù)教育的要求。 　初始注冊時需要提交下列材料：

（一）《中華人民共和國物業(yè)管理師初始注冊申請表》；

（二）《資格證書》；

（三）與聘用單位簽訂的勞動合同；

（四）逾期申請初始注冊人員的繼續(xù)教育證明材料。

第十九條　注冊有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應當在有效期屆滿前30個工作日內(nèi)，按照本規(guī)定第十四條規(guī)定的程序申請延續(xù)注冊。注冊審批機構(gòu)應當根據(jù)申請人的申請，在規(guī)定的時限內(nèi)作出延續(xù)注冊的決定；逾期未作出決定的，視為準予延續(xù)注冊。

延續(xù)注冊時需要提交下列材料：

（一）《中華人民共和國物業(yè)管理師延續(xù)注冊申請表》；

（二）與聘用單位簽訂的勞動合同；

（三）達到注冊期內(nèi)繼續(xù)教育要求的證明材料。

第二十條　在注冊有效期內(nèi)，物業(yè)管理師變更執(zhí)業(yè)單位，應按照本規(guī)定第十四條規(guī)定的程序辦理變更注冊手續(xù)。變更注冊后，其《注冊證》在原注冊有效期內(nèi)繼續(xù)有效。

變更注冊時需要提交下列材料：

（一）《中華人民共和國物業(yè)管理師變更注冊申請表》；

（二）與新聘用單位簽訂的勞動合同；

（三）工作調(diào)動證明或者與原聘用單位解除勞動合同的證明，退休人員的退休證明。

第二十一條　物業(yè)管理師因喪失行為能力、死亡或者被宣告失蹤的，其《注冊證》失效。

第二十二條　注冊申請人有下列情形之一的，注冊審批機構(gòu)不予注冊： ?。ㄒ唬┎痪哂型耆袷滦袨槟芰Φ模?

（二）刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的；

（三）在物業(yè)管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿2年的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形。

第二十三條　物業(yè)管理師或者聘用單位有下列情形之一的，應由本人或聘用單位按規(guī)定的程序向當?shù)刈詫彶闄C構(gòu)提出申請，由注冊審批機構(gòu)核準后，辦理注銷手續(xù)，收回《注冊證》。

（一）不具有完全民事行為能力的；

（二）申請注銷注冊的；

（三）與聘用單位解除勞動關(guān)系的；

（四）注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的；

（五）被依法撤銷注冊的；

（六）造成物業(yè)管理項目重大責任事故或者受到刑事處罰的；

（七）聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；

（八）聘用單位被吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書的；

（九）聘用單位破產(chǎn)的；

（十）應當注銷注冊的其他情形。

第二十四條　注冊申請人以不正當手段取得注冊的，注冊審批機構(gòu)應當撤銷注冊，并依法給予行政處罰；當事人在3年內(nèi)不得再次申請注冊；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十五條　被注銷注冊或者不予注冊的人員，重新具備初始注冊條件，并符合本規(guī)定繼續(xù)教育要求的，可按照本規(guī)定第十四條規(guī)定的程序申請注冊。

第二十六條　注冊審批機構(gòu)應當定期公布注冊有關(guān)情況。當事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

注冊物業(yè)管理師考試第四章

執(zhí)　業(yè)

第二十七條　物業(yè)管理師依據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章開展執(zhí)業(yè)活動。

第二十八條　物業(yè)管理項目負責人應當由物業(yè)管理師擔任。物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。

第二十九條　物業(yè)管理師應當具備的執(zhí)業(yè)能力：

（一）掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；

（二）具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關(guān)學科的知識；

（三）能夠熟練運用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；

（四）具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。

第三十條　物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍：

（一）制定并組織實施物業(yè)管理方案；

（二）審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算；

（三）查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和有關(guān)資料；

（四）負責房屋及配套設施設備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護與管理；

（五）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定和《物業(yè)管理合同》約定的其他事項。

第三十一條　物業(yè)管理項目管理中的關(guān)鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。

第三十二條　物業(yè)管理師應當妥善處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題，按照物業(yè)服務合同的約定，誠實守信，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務。

第三十三條　物業(yè)管理師應當接受繼續(xù)教育，更新知識，不斷提高業(yè)務水平。每年接受繼續(xù)教育時間應當不少于40學時。

第五章　附　則

第三十四條　對在本規(guī)定發(fā)布之日前，長期從事物業(yè)管理工作，具有豐富物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，并符合考試認定條件的專業(yè)管理人員，可通過考試認定辦法取得物業(yè)管理師資格。

第三十五條　取得《資格證書》的人員，用人單位可以根據(jù)工作需要聘任經(jīng)濟師職務。

第三十六條　符合考試報名條件的香港、澳門居民，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試。申請人在報名時應提交本人身份證明、國務院教育行政部門認可的相應專業(yè)學歷或者學位證書、從事工作及物業(yè)管理相關(guān)實踐年限證明。臺灣地區(qū)專業(yè)技術(shù)人員參加考試的辦法另行規(guī)定。

外籍專業(yè)人員申請參加物業(yè)管理師資格考試、注冊和執(zhí)業(yè)等管理辦法另行制定。

第三十七條　物業(yè)管理師繼續(xù)教育內(nèi)容、物業(yè)管理企業(yè)配備物業(yè)管理師數(shù)量和注冊管理等具體辦法，由建設部另行規(guī)定。

第三十八條　各級人事行政部門和房地產(chǎn)主管部門及物業(yè)管理師資格考試等機構(gòu)，在實施物業(yè)管理師制度過程中，因工作失誤，使專業(yè)管理人員合法權(quán)益受到損害的，應當依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定給予相應賠償，并可向有關(guān)責任人追償。

第三十九條　各級人事行政部門和房地產(chǎn)主管部門及物業(yè)管理師資格考試等機構(gòu)的工作人員，有不履行工作職責，監(jiān)督不力，為本人或他人謀取私利等違法違紀行為的，視情節(jié)輕重，給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條　本規(guī)定自2005年12月1日起施行。

注冊物業(yè)管理師考試報名時間

2012年物業(yè)管理師資格考試的報名時間由各省份根據(jù)具體情況進行安排，大致集中在5、6、7三個月份，2012年最早的為5月18日開始。

注冊物業(yè)管理師考試考試時間

考試日期為每年第三季度

2013年9月15日、16日

2013年物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試定于9月15、16日進行，具體時間如下:

2013年9月15日 9:00—11:30物業(yè)管理基本制度與政策

14:00—16:30物業(yè)經(jīng)營管理

2013年9月16日 9:00—11:30物業(yè)管理綜合能力

14:00—17:00物業(yè)管理實務

注冊物業(yè)管理師考試考試科目

考試時間分為4個半天，采用閉卷、筆試的方式進行?！段飿I(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》3個科目的考試時間為2．5小時，《物業(yè)管理實務》考試時間為3個小時。

物業(yè)管理在中國發(fā)展迅速且前景廣闊。為促進行業(yè)健康發(fā)展，2003年6月8明確規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員必須持證上崗，同年9月1日，該條例開始實施，這標志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。

制度與考試大綱

第一章 物業(yè)管理概述

第二章　物業(yè)管理服務

第三章　物業(yè)管理的基本制度

第四章　房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策

綜合能力大綱

第一章 經(jīng)濟學知識與應用 　第二章 管理學知識與應用

第三章 心理學知識與應用

第四章 公共關(guān)系知識與應用

第五章 行政管理學知識與應用

第六章 法律知識與應用

第七章 統(tǒng)計學知識與應用

第八章 保險知識與應用

第九章 社會學知識與應用

第十章 建筑工程知識與應用

第十一章 建筑設備知識與應用

第十二章 建筑智能化知識與應用

物業(yè)經(jīng)營管理

第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述

第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)

第四章 收益性物業(yè)價值評估

第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析

第六章 租賃管理

第七章 成本管理

第八章 合同與風險管理

第九章 財務管理與績效評價

第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理

第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理

第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展

物業(yè)管理實務考試大綱

第一章　物業(yè)管理企業(yè)的設立和組織機構(gòu)

第二章　物業(yè)管理招標投標

第三章　物業(yè)管理合同

第四章　早期介入與前期管理

第五章　物業(yè)的承接查驗

第六章　物業(yè)人住與裝修管理

第七章　房屋及設備設施管理

第八章　物業(yè)環(huán)境管理

第九章　公共秩序管理服務

第十章　物業(yè)管理風險防范與緊急事件

第十一章　財務管理

第十二章　物業(yè)管理檔案管理

第十三章　人力資源管理

第十四章　客戶管理

第十五章　物業(yè)管理應用文書

參加考試的有關(guān)人員要認真細致地學習掌握《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》和《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》兩個文件的核心精神，最起碼要了解以下幾點：

1）參加考試由本人提出申請，攜帶所在單位出具的有關(guān)證明及相關(guān)材料到當?shù)乜荚嚬芾頇C構(gòu)報名?？荚嚬芾頇C構(gòu)按規(guī)定的程序和報名條件審查合格后，發(fā)給準考證。參加考試人員憑準考證在指定的時間、地點參加考試。

2）《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題；《物業(yè)管理實務》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。

3）考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試年度內(nèi)通過應試科目。

2010年10月23日

9:00-11:30 《物業(yè)管理基本制度與政策》

14:00-16:30 《物業(yè)經(jīng)營管理》

2010年10月24日

9:00-11:30 《物業(yè)管理綜合能力》

14:00-17:00 《物業(yè)管理實務