組織全面標(biāo)準(zhǔn)化管理

一、制定文件的背景、依據(jù)、目標(biāo)和任務(wù)

（一）背景。為全面加強(qiáng)業(yè)主組織建設(shè)工作，充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和基層政權(quán)社會(huì)治理作用，發(fā)揮黨員在物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織中的先鋒模范作用，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和文件精神，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際和掃黑除惡專(zhuān)項(xiàng)斗爭(zhēng)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市委組織部、市委政法委聯(lián)合印發(fā)了。現(xiàn)就相關(guān)情況說(shuō)明如下：

（二）依據(jù)。黨的十九大報(bào)告、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見(jiàn)》、中央掃黑除惡相關(guān)文件、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等。

（三）目標(biāo)和任務(wù)。維護(hù)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)符合條件的小區(qū)成立黨組織，以基層政權(quán)主動(dòng)介入的方式，大力推動(dòng)黨員業(yè)主依法當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員，以黨員的先鋒模范作用，帶動(dòng)小區(qū)和諧穩(wěn)定，落實(shí)社會(huì)主義核心價(jià)值觀(guān)，營(yíng)造共建共治共享社會(huì)治理格局，有必要制定本通知。

二、主要內(nèi)容

《通知》針對(duì)近年來(lái)我市業(yè)主組織建設(shè)工作存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題明確了相關(guān)處理措施。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）突出黨組織領(lǐng)導(dǎo)作用。

按照黨的十九大報(bào)告關(guān)于堅(jiān)持黨對(duì)一切工作的領(lǐng)導(dǎo)，并加強(qiáng)基層組織建設(shè)的要求。選舉業(yè)委會(huì)、選聘或解聘物業(yè)企業(yè)需“雙過(guò)半”業(yè)主表決同意，而業(yè)主“一戶(hù)一票”投票表決過(guò)程是矛盾最為集中的，必須要堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)?！锻ㄖ返?4項(xiàng)任務(wù)明確：堅(jiān)持和加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，把黨的建設(shè)貫穿于物業(yè)小區(qū)產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表、選舉業(yè)委會(huì)委員、選聘或者解聘物業(yè)企業(yè)等方面。街鎮(zhèn)黨（工）委負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，通過(guò)鼓勵(lì)黨員在社區(qū)亮明身份、鼓勵(lì)和支持業(yè)主黨員報(bào)名參選籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會(huì)委員候選人、動(dòng)員引導(dǎo)群眾業(yè)主投票支持黨員業(yè)主當(dāng)選籌備組業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員、支持符合條件的小區(qū)成立黨組織等措施，充分發(fā)揮基層黨組織和黨員干部在業(yè)主組織活動(dòng)中的作用，提高業(yè)主組織的履職能力和自律水平。（此項(xiàng)工作由市委組織部牽頭，各區(qū)委組織部負(fù)責(zé)，街（鎮(zhèn)）、市（區(qū)）房管部門(mén)、市（區(qū)）民政部門(mén)等單位配合）”

（二）依法加強(qiáng)行政指導(dǎo)和監(jiān)督。

在現(xiàn)有物業(yè)管理法律法規(guī)框架內(nèi)，《通知》針對(duì)業(yè)主組織建設(shè)的6個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，《通知》第1項(xiàng)至第23項(xiàng)制定了具體措施。將涉及業(yè)主組織建設(shè)的現(xiàn)有法律法規(guī)進(jìn)行歸納細(xì)化，極大克服了法條生硬難以落地問(wèn)題，具有很強(qiáng)的操作性。具體包括：

1．正確指導(dǎo)劃定物業(yè)管理區(qū)域，明確物業(yè)管理權(quán)利邊界。劃定物業(yè)管理區(qū)域是實(shí)施物業(yè)管理，選舉業(yè)委會(huì)的法定前提。按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域范圍，原則上就是物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍。區(qū)住房建設(shè)部門(mén)要及時(shí)督促建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)合理劃定物業(yè)管理區(qū)域，履行區(qū)域備案義務(wù)。

2．加強(qiáng)對(duì)籌備組指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，規(guī)范籌備首成立次業(yè)主大會(huì)行為。街（鎮(zhèn)）要對(duì)籌備組業(yè)主代表資格條件進(jìn)行把關(guān)，對(duì)于推薦的籌備組業(yè)主代表不符合規(guī)定資格條件或者偽造業(yè)主簽名推薦的，可以取消其參加籌備組的資格；鼓勵(lì)和支持業(yè)主黨員報(bào)名參選籌備組業(yè)主代表；提倡籌備組中街（鎮(zhèn)）代表或黨員業(yè)主擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)；對(duì)于建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)未向街（鎮(zhèn)）提供業(yè)主清冊(cè)等資料的違規(guī)行為，區(qū)住房建設(shè)部門(mén)要依法查處。

3．規(guī)范業(yè)主大會(huì)表決過(guò)程，確保業(yè)主行使表決權(quán)利。一是籌備組或業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)微信群、公眾號(hào)等有效方式向全體業(yè)主公開(kāi)信息，征集業(yè)主意見(jiàn)。二是業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決應(yīng)當(dāng)首先采用電子投票方式，確保投票結(jié)果真實(shí)可信，區(qū)住房建設(shè)部門(mén)要加快建立轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)電子投票數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)于成立籌備組或業(yè)主大會(huì)擬選聘、解聘物業(yè)企業(yè)的住宅小區(qū)，要優(yōu)先建立電子投票數(shù)據(jù)庫(kù)。三是對(duì)于業(yè)主大會(huì)表決過(guò)程的異議或糾紛，街（鎮(zhèn)）會(huì)同區(qū)住房建設(shè)部門(mén)要按照異議程序妥善處理。

4．規(guī)范業(yè)委會(huì)委員資格，監(jiān)督業(yè)委會(huì)依法履行職責(zé)。對(duì)于業(yè)委會(huì)不依法取消不符合業(yè)委會(huì)委員資格條件委員的，街（鎮(zhèn)）會(huì)同區(qū)住房建設(shè)部門(mén)要認(rèn)真核實(shí)，取消不符合資格條件的委員。對(duì)于業(yè)委會(huì)未按照規(guī)定履行職責(zé)的，街（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并通告全體業(yè)主公告。街（鎮(zhèn)）對(duì)于黨員業(yè)主報(bào)名參加業(yè)委會(huì)的，要發(fā)動(dòng)業(yè)主群眾投票支持，使得黨員業(yè)主順利當(dāng)選業(yè)委會(huì)委員。

5．規(guī)范業(yè)主自行管理，明確有關(guān)安全責(zé)任。街（鎮(zhèn)）會(huì)同區(qū)住房建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主自行管理物業(yè)的方式加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。要求業(yè)委會(huì)規(guī)范制定業(yè)主自行管理方案，并在方案中明確安全生產(chǎn)、消防安全、經(jīng)營(yíng)管理等責(zé)任。

6．加強(qiáng)物業(yè)管理權(quán)移交監(jiān)管工作，維護(hù)業(yè)主、企業(yè)合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)企業(yè)的，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與原物業(yè)企業(yè)協(xié)商物業(yè)管理權(quán)移交事宜；協(xié)商不成的，可以向街（鎮(zhèn)）申請(qǐng)調(diào)解，業(yè)委會(huì)、新物業(yè)企業(yè)不得強(qiáng)行接管物業(yè)管理區(qū)域。對(duì)原物業(yè)企業(yè)違反規(guī)定拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)住房建設(shè)部門(mén)依法查處。

（三）加強(qiáng)基層行政監(jiān)管工作。

針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理糾紛多的特點(diǎn)，《通知》第25、26、28項(xiàng)明確街（鎮(zhèn)）、住房建設(shè)部門(mén)、司法部門(mén)等相關(guān)單位，要進(jìn)一步加強(qiáng)和充實(shí)行政監(jiān)管工作：一是加強(qiáng)調(diào)解糾紛力度。對(duì)籌備成立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議過(guò)程中發(fā)生的糾紛，采取人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等多項(xiàng)措施化解糾紛，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定。二是加強(qiáng)行政執(zhí)法力度。區(qū)住房建設(shè)部門(mén)、街（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)不履行支持、協(xié)助義務(wù)和侵占業(yè)主合法權(quán)益的違規(guī)行為要重點(diǎn)查處；對(duì)籌備組、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)作出的決定違反《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)的，要及時(shí)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定。對(duì)在籌備成立業(yè)主大會(huì)、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)期間，發(fā)生恐嚇、聚眾鬧事、暴力傷害等嚴(yán)重?cái)_亂公共秩序行為的，街（鎮(zhèn)）要及時(shí)向區(qū)政法委、區(qū)掃黑除惡辦、區(qū)公安局報(bào)告，公安派出所要及時(shí)依法采取有效措施予以制止和處理。三是充實(shí)基層行政監(jiān)管力量。各區(qū)政府要進(jìn)一步明確區(qū)住房建設(shè)部門(mén)、街（鎮(zhèn)）的物業(yè)管理行政職能，區(qū)住房建設(shè)部門(mén)要設(shè)置專(zhuān)職物業(yè)管理科室，配置必要的公務(wù)人員；街（鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)將轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作納入社會(huì)事務(wù)管理，配備1－3名物業(yè)管理專(zhuān)職工作人員。業(yè)委會(huì)選舉是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，為了減輕街（鎮(zhèn)）工作強(qiáng)度，又能達(dá)到強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督的目的，街（鎮(zhèn)）可以采用購(gòu)買(mǎi)社會(huì)工作服務(wù)的方式達(dá)成。

（四）加強(qiáng)監(jiān)督考評(píng)。

為貫徹落實(shí)本《通知》，第30項(xiàng)任務(wù)明確市委政法委牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局具體負(fù)責(zé)對(duì)落實(shí)本實(shí)施意見(jiàn)的情況開(kāi)展全市性檢查、督查，檢查結(jié)果納入市對(duì)各區(qū)綜治工作（平安建設(shè)）考評(píng)。各區(qū)政府要細(xì)化屬地物業(yè)管理工作各項(xiàng)制度，完善對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的考核激勵(lì)懲戒措施。建立以問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)和快速處置為核心內(nèi)容的考核辦法。

三、解讀途徑

（一）本局官方網(wǎng)站；

（二）市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站。

四、解讀時(shí)間

在通知正式印發(fā)后10日內(nèi)，對(duì)社會(huì)公布解讀材料。