拆遷安置研究目的

本項(xiàng)工作應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目正式開工之前的前期準(zhǔn)備工作，要拆除擬建項(xiàng)目所用土地上的建筑物和構(gòu)筑物，同時(shí)要對(duì)被拆房屋的所有人和使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。原則是對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償、對(duì)使用人進(jìn)行安置。

“土地對(duì)于農(nóng)民具有其他資產(chǎn)所不能替代的生產(chǎn)功能、歸依功能和保障功能，農(nóng)民為公共利益和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展放棄對(duì)土地占有，這本身就是一種巨大的犧牲，國(guó)家理應(yīng)出相應(yīng)的補(bǔ)償，將征地增值收益盡可能多地給予農(nóng)民，甚至可以倒貼補(bǔ)償農(nóng)民。這些以種地為生的農(nóng)民普遍沒有外出的工作經(jīng)驗(yàn)和其他勞動(dòng)技能，且長(zhǎng)期生活安逸，競(jìng)爭(zhēng)能力較弱，面對(duì)突然失去經(jīng)濟(jì)來源的狀況，其生存受到很大威脅?！睏钤诿鞅硎?。

拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接卸?h3 class="title-text">拆遷安置貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：一是貨幣補(bǔ)償操作簡(jiǎn)單，且一次性了斷，不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題;二是貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點(diǎn)等方面的限制;三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾;四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模M可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的基本原則——等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。對(duì)于貨幣補(bǔ)償?shù)木唧w辦法各地有所不同，許多地方對(duì)此出臺(tái)了法規(guī)或規(guī)章予以規(guī)范。

拆遷安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換

產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。

差價(jià)結(jié)算以等價(jià)交換的原則進(jìn)行，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)，多退少補(bǔ)。相當(dāng)于先由拆遷人對(duì)被拆遷人按其房屋的評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

對(duì)以上兩種方式被拆遷人是否可以進(jìn)行選擇"_blank" href="/item/房屋承租人/7359232" data-lemmaid="7359232">房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償?！∵@樣規(guī)定，主要是基于以下幾個(gè)方面的考慮：一是附屬物不具備獨(dú)立使用性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后無法獨(dú)立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對(duì)附屬物的要求也不相同。二是解除不了租賃關(guān)系，意味著租賃雙方不能就補(bǔ)償金額的分配比例達(dá)成一致意見，拆遷人沒有義務(wù)也很難就補(bǔ)償金額給房屋所有人與使用人劃定一個(gè)雙方都認(rèn)可的比例。在這種情況下，如果實(shí)行貨幣補(bǔ)償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，選擇貨幣補(bǔ)償，這樣可能會(huì)出現(xiàn)因拆遷使原承租戶失去了居住空間，也違背了不能因?yàn)椴疬w而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關(guān)系強(qiáng)制解除的原則。

房屋拆遷安置費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi) 沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。 2100433B

第五條拆遷人必須持市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的用地定點(diǎn)圖，建設(shè)用地批件，拆遷安置計(jì)劃，向市拆遷辦和拆遷安置主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取拆遷許可證。

第六條用地定點(diǎn)經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)停止戶口遷入或分戶，凍結(jié)房屋出租和互換，不準(zhǔn)新建、擴(kuò)建、改建房屋和其他設(shè)施，不得改變房屋使用性質(zhì)。

拆遷人在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)不實(shí)施拆遷且未按規(guī)定辦理延期手續(xù)的，前款規(guī)定即自行解除。

第七條拆遷人、被拆遷人簽訂拆遷安置協(xié)議后，方可進(jìn)行拆遷。協(xié)議應(yīng)明確拆遷過渡期限，安置方案，補(bǔ)償方式，補(bǔ)償金額，違約責(zé)任。

第八條拆遷安置協(xié)議簽訂后，拆遷人應(yīng)及時(shí)收回被拆遷人的土地使用證、房屋所有權(quán)證、租賃憑證，并到土地、房產(chǎn)管理部門辦理注銷手續(xù)。

拆遷人在過渡期滿時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議的規(guī)定要求，及時(shí)給被拆遷人予以安置，并辦理住房證。

第九條因城市建設(shè)需要拆遷的，可以由市、區(qū)、縣人民政府組織統(tǒng)一拆遷，也可以由拆遷人自行拆遷或者委托拆遷。實(shí)行綜合開發(fā)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行統(tǒng)一拆遷。

拆遷人委托拆遷的，被委托人應(yīng)是取得拆遷資格證書的單位。拆遷安置主管部門和市拆遷辦不得接受委托實(shí)施拆遷。

拆遷安置工作人員必須經(jīng)市拆遷辦培訓(xùn)、考核合格，執(zhí)行職務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)佩戴標(biāo)志，持證上崗。

第十條拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷安置主管部門裁決。被拆遷人是批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷安置主管部門或市拆遷辦的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決部門需要索取證據(jù)的，當(dāng)事人、有關(guān)部門、組織和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按要求提供或者補(bǔ)充證據(jù)。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。在訴訟期間，拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了過渡用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。

拆遷安置事宜達(dá)成協(xié)議后，拆遷人與被拆遷人一方或雙方不履行協(xié)議的，當(dāng)事人可直接向人民法院起訴。

第十一條在房屋拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，市、區(qū)縣人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由市拆遷辦、拆遷安置主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

第十二條拆除產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋或無主房屋，在市拆遷辦或拆遷安置主管部門公布的規(guī)定拆遷期限內(nèi)，糾紛未解決或尚未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，并對(duì)房屋使用人作臨時(shí)安置，報(bào)市拆遷辦或拆遷安置主管部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施拆遷。批準(zhǔn)拆遷前，市拆遷辦、拆遷安置主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對(duì)被拆遷房屋作勘察記錄，并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷人應(yīng)將安置的房屋交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門代管。

第十三條拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃要求，在原地或易地按其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建，或者按照重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償。

第十四條拆遷涉及國(guó)家另有規(guī)定的房屋、古跡、文物、寺廟、樹木及其他設(shè)施，應(yīng)由市拆遷辦和拆遷安置主管部門會(huì)同有關(guān)部門按國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本辦法處理。

即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

第十五條拆除住宅用房和非住宅用房，可以按原建筑面積以房屋形式安置，也可以按原建筑面積以貸幣形式安置。

拆遷人與被拆遷人協(xié)議以貸幣形式安置的，拆遷人向被拆遷人支付拆遷安置費(fèi)，由被拆遷人自行安置。房屋拆遷安置費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府制定。

第十六條安置住宅用房，實(shí)行有償安置、優(yōu)惠售房的原則。鼓勵(lì)被拆遷人按市人民政府規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買住宅房屋。

對(duì)按照原建筑面積安置住房確有困難的被拆除房屋使用人，可以適當(dāng)增加房屋安置面積。

城墻以內(nèi)的住房安置到城墻以外的，可以按地段適當(dāng)增加安置面積。

第十七條對(duì)被拆除房屋使用人的安置地點(diǎn)，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的要求和建設(shè)工程性質(zhì)確定。拆遷安置，可以在拆遷范圍內(nèi)安置，也可以易地安置。

在原地新建住宅用房的，對(duì)原居住者一般在拆遷范圍內(nèi)安置，建設(shè)非住宅用房和其他設(shè)施的，對(duì)被拆遷人應(yīng)作易地安置。在沿街新建商業(yè)用房的，對(duì)原沿街商業(yè)戶一般在拆遷范圍內(nèi)沿街安置。

第十八條持有拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)證且未出租的，持有拆遷范圍內(nèi)的房屋租賃憑證有正式戶口、糧食關(guān)系，并在其中居住的，均應(yīng)安置住房。

符合前款住戶在外地工作的配偶，未婚現(xiàn)役軍人，在校學(xué)生，被勞教、勞改人員，也應(yīng)給予安置住房。

第十九條對(duì)拆遷范圍內(nèi)的空戶、掛戶和在規(guī)劃部門定點(diǎn)后遷入、分戶的，非法占用房屋、土地和違章建筑的，均不予安置補(bǔ)償。

第二十條安置被拆遷人住房時(shí)，對(duì)安置在樓房的行動(dòng)不便的殘疾者，一般應(yīng)安排在三層（含三層）以下，但一戶安置兩套（含兩套）以上住房的，應(yīng)高低層搭配。

第二十一條市政建設(shè)管理部門，拓寬道路需要拆除房產(chǎn)管理部門管理的房屋和全民單位的房屋時(shí)，應(yīng)給予補(bǔ)償并協(xié)助搬遷。拆除集體單位房屋時(shí)，應(yīng)按原拆除面積給予安置。