城市新建住宅小區(qū)管理辦法文件全文

第一條 為了加強(qiáng)城市新建住宅小區(qū)的管理，提高城市新建住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團(tuán)，以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。

本辦法所稱住宅小區(qū)管理（以下簡(jiǎn)稱小區(qū)管理），是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。

第三條　房地產(chǎn)行政主管理部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。

第四條　住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。

第五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。

住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。

第六條　住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。

管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

第七條　管委會(huì)的權(quán)利：

（一）制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；

（二）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；

（三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；

（四）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。

管委會(huì)的義務(wù)：

（一）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；

（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

第八條　物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；

（二）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

（三）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

（四）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

（五）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；

（六）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

（七）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；

（二）接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；

（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第九條　物業(yè)管理公司可享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十條　物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：

（一）管理項(xiàng)目；

（二）管理內(nèi)容；

（三）管理費(fèi)用；

（四）雙方權(quán)利和義務(wù)；

（五）合同期限；

（六）違約責(zé)任；

（七）其他。

第十一條　物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時(shí)，應(yīng)在買賣合同中對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時(shí)，應(yīng)在租賃合同中對(duì)使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。

第十三條　住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。

第十四條　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失；

（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；

（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；

（四）不照章交納各種費(fèi)用的。

第十五條　物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會(huì)有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：

（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

（五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。

第十六條　本辦法生效前，未按本辦法實(shí)施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。

第十七條　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第十八條　本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

第十九條　本辦法自一九九四年四月一日起施行。

中華人民共和國建設(shè)部令

第33號(hào)

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》已于經(jīng)第五次部常務(wù)會(huì)議現(xiàn)予發(fā)布，自起施行。

一九九四年三月二十三日

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第一條

為了加強(qiáng)城市新建住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收和交接管理，提高住宅小區(qū)的綜合效益，制定本辦法。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第二條

本辦法適用于建設(shè)用地規(guī)模在2萬平方米以上的新建住宅小區(qū)及組團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第三條

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作；

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作；

城市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第四條

住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善

房屋交付使用

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第五條

城市人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對(duì)住宅小區(qū)的土地使用

情況、各單項(xiàng)工程的工程檢驗(yàn)合格證明文件以及市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施項(xiàng)目等組織驗(yàn)收。

第六條

住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列要求：

（一）所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿足使用要求；

（二）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；

（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

（四）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運(yùn)完畢，達(dá)到場(chǎng)清地平；

（五）拆遷居民已合理安置。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第七條

申請(qǐng)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、

修建性詳細(xì)規(guī)劃、及各個(gè)單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)文件（圖紙）等；

（二）工程承發(fā)包合同；

（三）工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核定的各單項(xiàng)工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定文件；

（四）竣工資料（圖紙）和技術(shù)檔案資料；

（五）建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其它文件資料。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第八條

住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

（一）住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅

小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料。

（二）城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月內(nèi)，

應(yīng)當(dāng)組 成由城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)

量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；

（三）綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)住宅小

區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定和評(píng)價(jià)，提出驗(yàn)收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門

提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第九條

住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將完整的小區(qū)綜合驗(yàn)收資料報(bào)送備案。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第十條

分期建設(shè)的住宅小區(qū)，可以實(shí)行分期驗(yàn)收，待全部建成后進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

分期驗(yàn)收的住宅小區(qū)，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第十一條

住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收不合格的，由城市人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位限期改正，由

此發(fā)生的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。對(duì)違反規(guī)劃要求、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施不配套、工程

質(zhì)量低劣的，由驗(yàn)收小組提請(qǐng)有關(guān)部門依法查處。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第十二條

未經(jīng)綜合驗(yàn)收，開發(fā)建設(shè)單位擅自將房屋和有關(guān)設(shè)施交付使用的，由城市人民政府建設(shè)行政主管

部門吊銷開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)證書，并可處以罰款。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第十三條

省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第十四條

本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法第十五條

本辦法自一九九三年十二月一日起施行。

【發(fā)布單位】81905

【發(fā)布文號(hào)】穗府[1995]152號(hào)

【發(fā)布日期】1995-12-20

【生效日期】1995-12-20

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

廣州市人民政府頒發(fā)

《廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

（穗府〔1995〕152號(hào)）

各區(qū)、縣級(jí)市人民政府，市府直屬各單位，駐穗各單位：

現(xiàn)將《廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》頒發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

廣州市人民政府

一九九五年十二月二十日

廣州市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條為加強(qiáng)新建住宅小區(qū)管理，維護(hù)業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益，維持良好的生活環(huán)境和社會(huì)秩序，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條本市市區(qū)范圍內(nèi)新建的住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)適用本辦法。

第三條本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指實(shí)行城市綜合開發(fā)，市政、公用設(shè)施配套建設(shè)比較齊全，用地面積2萬平方米以上或建筑面積5萬平方米以上的居住小區(qū)或住宅組團(tuán)。

本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公共設(shè)施以及環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行的維護(hù)、修繕和整治。

本辦法所稱的業(yè)主委員會(huì)，是代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、公用設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的群眾性自治組織。業(yè)主委員會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)、公用設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉產(chǎn)生。

本辦法所稱的住戶，是指住宅或非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人。

第四條廣州市建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市建委），負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。

住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作歸口市建委。

區(qū)建設(shè)主管部門具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理。

第五條規(guī)劃、國土、房管、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公用、供電、工商、電信、公安等管理部門（以下簡(jiǎn)稱專業(yè)管理部門）以及街道辦事處，在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)同做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第二章 住宅小區(qū)的移交管理

第六條住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收合格后，方能辦理移交管理手續(xù)。

第七條在建的住宅小區(qū)，小區(qū)建設(shè)單位必須組織或委托有管理資格的住宅小區(qū)物業(yè)管理單位（以下統(tǒng)稱物業(yè)公司）提前界入管理。辦理售房手續(xù)時(shí)，小區(qū)建設(shè)單位必須向購房者提供入住管理公約。

第八條未通過住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的住宅小區(qū)，在入住率達(dá)到50%以上時(shí)，住宅小區(qū)建設(shè)單位必須向所在區(qū)建設(shè)主管部門申報(bào)辦理物業(yè)管理手續(xù)，并由建設(shè)單位或其委托的物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》；未成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)與區(qū)建設(shè)主管部門簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》，按合同規(guī)定實(shí)行管理。

第九條通過住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收并領(lǐng)取《住宅小區(qū)（組團(tuán)）驗(yàn)收合格證書》的住宅小區(qū)，住宅小區(qū)建設(shè)單位可憑小區(qū)驗(yàn)收合格證書，向所在區(qū)建設(shè)主管部門申報(bào)辦理移交管理手續(xù)。

辦理了移交管理手續(xù)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由區(qū)建設(shè)主管部門與物業(yè)公司簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》，按合同規(guī)定實(shí)行管理。

第十條二個(gè)以上建設(shè)單位合建的住宅小區(qū)，由建設(shè)規(guī)模較大的建設(shè)單位牽頭，辦理住宅小區(qū)物業(yè)管理申報(bào)手續(xù)和移交管理手續(xù)。

第十一條住宅小區(qū)移交管理時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)同時(shí)移交住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料，提供住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金和管理用房。

第十二條住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，按以下標(biāo)準(zhǔn)提供：建筑面積5萬平方米以內(nèi)的，每平方米建筑面積10元；建筑面積超過5萬平方米的，超出部分每平方米建筑面積5元。統(tǒng)籌金的標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)物價(jià)指數(shù)的變化，由市建委會(huì)同市物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)整。

住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金由住宅小區(qū)建設(shè)單位在移交管理時(shí)，一次性交給住宅小區(qū)所在區(qū)建設(shè)主管部門，?？钣糜谧≌^(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。具體使用辦法，由市建委另行規(guī)定。

第十三條住宅小區(qū)管理用房，按以下標(biāo)準(zhǔn)提供：總建筑面積0．15%比例的商業(yè)用房和總建筑面積0．1%比例的管理用房。所提供的房屋，按公產(chǎn)房租金出租給物業(yè)公司經(jīng)營和使用，產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)建設(shè)單位。

第十四條小區(qū)建設(shè)單位自辦理移交管理之日起，不再承擔(dān)住宅小區(qū)的管理責(zé)任，但建設(shè)質(zhì)監(jiān)部門作出鑒定的房屋建設(shè)質(zhì)量責(zé)任問題除外。

第十五條物業(yè)公司對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理不善，區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的意見，組織有關(guān)專業(yè)管理部門對(duì)存在的問題提出限期整改意見，逾期仍未整改完畢的，可提前終止原《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》，并由業(yè)主委員會(huì)另聘物業(yè)公司接管該住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第三章 物業(yè)公司的條件和業(yè)務(wù)范圍

第十六條物業(yè)公司是從事小區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營單位。

第十七條物業(yè)公司須具有建筑、市政、園林綠化、水電、財(cái)務(wù)等方面的初級(jí)以上職稱的技術(shù)人員。注冊(cè)資金不少于50萬元。

物業(yè)公司所聘用的公共設(shè)施維護(hù)人員，必須是持有有關(guān)專業(yè)管理部門頒發(fā)的上崗證的維護(hù)人員。

第十八條成立物業(yè)公司，必須報(bào)市建委批準(zhǔn)，領(lǐng)取資格證書；到市工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記，領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》。

第十九條物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍：

（一）履行《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》，按本辦法規(guī)定的維護(hù)管理的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、職權(quán)管理住宅小區(qū)，依法經(jīng)營。

（二）保管好住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收檔案資料，收取住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi)。

（三）對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違章和違法行為，依據(jù)入住管理公約及本辦法規(guī)定的職權(quán)進(jìn)行處理，對(duì)須給予行政處罰的，應(yīng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理。

第二十條物業(yè)公司應(yīng)在住宅小區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，積極開展社區(qū)有償服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營，可享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第二十一條物業(yè)公司必須接受住宅小區(qū)內(nèi)住戶的監(jiān)督，定期聽取住戶對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見。每年向住戶公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的維護(hù)管理費(fèi)的收支、積累情況。

第四章 維護(hù)管理費(fèi)用的收取和使用

第二十二條住宅小區(qū)維護(hù)管理，實(shí)行以區(qū)養(yǎng)區(qū)、收支平衡、略有積累的有償服務(wù)原則。向住戶收取維護(hù)管理費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況提出具體方案，由區(qū)建設(shè)主管部門審核后，報(bào)市物價(jià)管理部門批準(zhǔn)。

第二十三條物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常的維護(hù)管理費(fèi)用。樓宇外墻維修、道路修復(fù)、下水道清疏、公共設(shè)施更換等大宗項(xiàng)目的維修費(fèi)用，可申請(qǐng)使用住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金或區(qū)城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼，必要時(shí)可在住宅小區(qū)范圍內(nèi)通過集資解決。

第二十四條利用公共場(chǎng)地經(jīng)營及經(jīng)營由建設(shè)單位提供的商業(yè)用房的收入，必須用于住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理。

第二十五條住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金，應(yīng)進(jìn)行增值積累，專款專用。區(qū)建設(shè)部門每年向市建委報(bào)告經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核的統(tǒng)籌金收支情況。

第五章 住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理

第二十六條各行業(yè)主管部門應(yīng)按住宅小區(qū)維護(hù)管理的內(nèi)容，以相應(yīng)專業(yè)的維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和要求，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)公司實(shí)施管理。

第二十七條有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程時(shí)，須通知物業(yè)公司配合，接受物業(yè)公司監(jiān)督，確保區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的安全，并清理好施工現(xiàn)場(chǎng)。

第二十八條有關(guān)專業(yè)施工單位因施工或檢修，損壞了住宅小區(qū)公共設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定給予賠償。

第二十九條住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響了有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時(shí)，有關(guān)專業(yè)管理部門應(yīng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定和要求，通知物業(yè)公司配合處理。

第三十條住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理須達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)：

（一）以驗(yàn)收后的竣工資料為依據(jù)，保持房屋及各項(xiàng)公共設(shè)施完好無損，保障其正常使用，維護(hù)原房屋使用性質(zhì)。

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的綠化保存率達(dá)90%以上。無黃土裸露，路樹無缺株，綠地清潔，綠化景觀良好。環(huán)境優(yōu)美、安靜、整潔。

（三）沒有亂搭亂建、亂擺亂放，亂貼亂掛，及改變建筑物結(jié)構(gòu)及外貌。

（四）進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛，集中停放到停車場(chǎng)。

（五）住宅小區(qū)范圍內(nèi)的其他專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。

第三十一條住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理的內(nèi)容：

（一）維修、養(yǎng)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、市政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、安全防范設(shè)施和其他公共設(shè)施。維修戶外接大樓表內(nèi)（無設(shè)大樓表除外）范圍的水、電、煤氣等管線。

（二）維修路寬7米及7米以下道路的路面、門牌、路牌、路燈及排水設(shè)施，并定期清疏排水管井。

（三）養(yǎng)護(hù)管理區(qū)內(nèi)樹木花草，維護(hù)園林建筑小品和其他園林設(shè)施。

（四）日常環(huán)境衛(wèi)生的清掃、垃圾清運(yùn)和公廁的保潔及環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維護(hù)。

（五）維護(hù)好區(qū)內(nèi)交通秩序。

（六）加強(qiáng)治安防范和巡邏，保持小區(qū)良好治安環(huán)境。

（七）其他專業(yè)管理內(nèi)容。

第六章 獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰

第三十二條物業(yè)公司管理的住宅小區(qū)經(jīng)評(píng)比，獲得市級(jí)以上優(yōu)秀管理住宅小區(qū)稱號(hào)的，由市建委給予獎(jiǎng)勵(lì)。

第三十三條住宅小區(qū)住戶，有下列情況之一的，由物業(yè)公司予以制止、批評(píng)教育、限期改正，逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。

（一）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；

（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀壞設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的；

（三）私搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放、占用綠地、破壞綠化、污染環(huán)境、影響小區(qū)景觀、噪音擾民的；

（四）損壞住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備的；

上述行為如需給予行政處罰的，由物業(yè)公司依法移交有關(guān)行政主管部門處理。

第三十四條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期改正，逾期不改的，可提請(qǐng)市建委吊銷其資格證書。造成經(jīng)濟(jì)損失的，可追究賠償責(zé)任。

（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備不按期限修繕的；

（二）管理制度不健全，管理混亂，使區(qū)內(nèi)公共設(shè)施遭受損失的；

（三）截留或挪用住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)暫不構(gòu)成犯罪的；

第三十五條擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)部門依法處理。

第三十六條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，按照行政復(fù)議條例和行政訴訟法的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)復(fù)議、提起訴訟。

第五章 附則

第三十七條縣級(jí)市的新建住宅小區(qū)物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條本辦法自公布之日起實(shí)施。原《廣州市新建住宅小區(qū)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

第一條　為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理，提高住宅小區(qū)的居住質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)建設(shè)部《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》，結(jié)合大連市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　在大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)的建筑面積在2萬平方米及以上的新建住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收，適用本辦法。

第三條　大連市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是市人民政府建設(shè)行政主管部門，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收的組織實(shí)施工作。

成立大連市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦公室（以下簡(jiǎn)稱市綜合驗(yàn)收辦）。市綜合驗(yàn)收辦由市建設(shè)行政主管部門牽頭，市計(jì)劃、規(guī)劃土地、城建、房地產(chǎn)、環(huán)保、公用、衛(wèi)生、開發(fā)辦、公安、廣播電視、教育、電業(yè)、電信、郵政等部門以及有關(guān)專業(yè)公司、住宅小區(qū)所在地的區(qū)政府有關(guān)部門、街道辦事處參加。

第四條　開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)建設(shè)工程開工前，應(yīng)向市綜合驗(yàn)收辦報(bào)送住宅小區(qū)竣工計(jì)劃安排。

市綜合驗(yàn)收辦根據(jù)需要，可對(duì)住宅小區(qū)房屋及配套設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行檢查和監(jiān)督。

第五條　住宅小區(qū)房屋竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向市綜合驗(yàn)收辦申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。

分期建設(shè)的住宅小區(qū)，可以申請(qǐng)分期綜合驗(yàn)收。

第六條　住宅小區(qū)達(dá)到下列條件的，可以申請(qǐng)綜合驗(yàn)收：

（一）建筑物的建設(shè)符合規(guī)劃批復(fù)和設(shè)計(jì)要求；

（二）建筑工程（含市政工程）質(zhì)量達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收合格，手續(xù)齊全；

（四）投入使用區(qū)域內(nèi)的道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化、路燈等市政配套設(shè)施達(dá)到使用要求；

（五）施工設(shè)施、設(shè)備以及施工暫設(shè)、剩余構(gòu)件、建筑殘土全部清除；

（六）動(dòng)遷戶妥善安置；

（七）建設(shè)工程檔案資料齊全；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第七條　申請(qǐng)綜合驗(yàn)收，應(yīng)提交下列文件資料：

（一）市有關(guān)部門批準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目文件、房地產(chǎn)計(jì)劃；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）建筑工程施工許可證；

（四）建筑工程（含市政工程）質(zhì)量等級(jí)評(píng)定文件；

（五）建設(shè)工程竣工檔案移交責(zé)任書；

（六）消防驗(yàn)收許可證；

（七）環(huán)保驗(yàn)收證明；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第八條　市綜合驗(yàn)收辦在接到綜合驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋單體工程質(zhì)量、道路、排水、路燈、園林綠化、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)境衛(wèi)生、自來水、煤氣、用電、物業(yè)管理前期準(zhǔn)備以及學(xué)校、幼兒園、居民委用房等進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，由市建設(shè)行政主管部門頒發(fā)住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收合格證書。

第九條　住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后，應(yīng)按照住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行物業(yè)管理。

第十條　綜合驗(yàn)收不合格的，由市綜合驗(yàn)收辦向開發(fā)建設(shè)單位提出整改意見，經(jīng)整改后重新驗(yàn)收。未申報(bào)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，住宅小區(qū)不得交付使用。擅自交付使用的，市綜合驗(yàn)收辦可以報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)后，由市建設(shè)行政主管部門采取暫時(shí)凍結(jié)部分或全部工程等強(qiáng)制措施，直至其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)前，任何部門不得為其辦理其他有關(guān)開發(fā)、建設(shè)手續(xù)。

第十一條　市綜合驗(yàn)收辦可結(jié)合住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收情況，向市建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)等級(jí)的評(píng)定建議。住宅小區(qū)等級(jí)評(píng)定情況由市建設(shè)行政主管部門予以公布。

第十二條　建筑面積在2萬平方米以下的住宅小區(qū)以及縣（市）、旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收，可參照本辦法執(zhí)行。

第十三條　本辦法由大連市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第十四條　本辦法自發(fā)布之日起施行。