二手房稅費(fèi)

二手房 個(gè)稅就是二手房個(gè)人所得稅，是指在二手房交易中，稅務(wù)部門(mén)向賣(mài)方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。比如，房子的原價(jià)是10萬(wàn)，賣(mài)方以12萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給買(mǎi)方，則要從這兩萬(wàn)差價(jià)中征受一部分作為稅收。表面上看，征收個(gè)人所得稅是為了限制賣(mài)方，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。但是，賣(mài)方會(huì)把征收的這一部分稅收加在買(mǎi)方身上，使交易成本增加，從而使房?jī)r(jià)更貴。

二手房稅費(fèi)正常過(guò)戶(hù)

交易手續(xù)費(fèi)： 2.5元/平方米×建筑面積 ；

合同印花稅： 房屋成交總額×0.05%；

營(yíng) 業(yè) 稅： 普通住宅 2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% ；2年或2年以上：免征 ；

非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 2年或2年以上：差額 ×5.55% ；

個(gè)人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤(rùn)部分×20%；

非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤(rùn)部分×20%；

土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征；

買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)：（買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納） 房屋成交總額×0.3%；

契稅是應(yīng)由買(mǎi)方交納的，交稅比例是： 1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的1.5%的契稅。2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3%的契稅。

二手房稅費(fèi)贈(zèng)與過(guò)戶(hù)

1、費(fèi)用：免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費(fèi) 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積 ⑶契稅的征收 不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅 其他費(fèi)用和正常過(guò)戶(hù)都一樣

2、所需材料：⑴公證處需要賣(mài)方夫妻雙方戶(hù)口本和身份證復(fù)印件一套、買(mǎi)方身份證復(fù)印件一份，產(chǎn)權(quán) 證復(fù)印件一套 ⑵不需要經(jīng)過(guò)地稅局直接可以過(guò)戶(hù)。 ⑶房管局需要材料同正常過(guò)戶(hù)基本一樣只不過(guò)還需要公證書(shū)原件一份。

二手房稅費(fèi)繼承過(guò)戶(hù)

1、繼承房產(chǎn)的費(fèi)用有：⑴公證費(fèi) 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積 ⑵繼承公證費(fèi) 80元/單 放棄繼承公證80元/人 注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的話(huà)就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。

2、所需材料：⑴公證處需要 原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶(hù)口本復(fù)印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過(guò)戶(hù)基本一樣，只是還需要公證書(shū)一份。 注：繼承的難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。

二手房稅費(fèi)契稅

（基準(zhǔn)稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買(mǎi)方繳納） 征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積小于（含）90m2的普通住宅計(jì)稅單價(jià)*總面積*1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；二套房購(gòu)買(mǎi)面積小于（含）90m2的普通住宅計(jì)稅單價(jià)*總面積*1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90m2的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；三套及以上收取計(jì)稅單價(jià)*總面積*3%。注：首次購(gòu)買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

二手房稅費(fèi)印花稅

（稅率1‰買(mǎi)賣(mài)雙方各半）不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。

二手房稅費(fèi)城建稅

營(yíng)業(yè)稅的7%；教育費(fèi)附加稅；營(yíng)業(yè)稅的3%。

二手房稅費(fèi)個(gè)人所得稅

（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣(mài)方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿(mǎn)足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以?xún)?nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的2%退還。注：地稅局會(huì)審核賣(mài)方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類(lèi)房產(chǎn)）。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%

北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)共有八種：

①印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）

②契稅

③增值稅

④城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加

⑤個(gè)人所得稅

⑥土地增值稅

二手房稅費(fèi)稅費(fèi)判斷

第一步：首先看房屋屬性，包括已購(gòu)公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房

第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過(guò)2年；

第三步：看面積、單價(jià)、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標(biāo)。

北京市二手房交易各個(gè)稅種的詳解

二手房稅費(fèi)印花稅

A、稅種解析：印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅

B、征稅對(duì)象：經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證

C、納稅人：買(mǎi)賣(mài)雙方

D、稅率：0.05%

E、征收范圍：所有二手房交易

F、繳納印花稅的計(jì)算方式及案例

案例：高先生購(gòu)買(mǎi)了一套李阿姨的二手房，總價(jià)為50萬(wàn)元，高先生及李阿姨需要分別繳納印

花稅250元（500000×0.05%=250）

★房產(chǎn)證印花稅：每證5元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計(jì)10元；屬于貸款客戶(hù)需支付他項(xiàng)權(quán)利證印花5元。

二手房稅費(fèi)契稅

A、稅種解析：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

B、征稅對(duì)象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋

C、納稅人：買(mǎi)方

D、稅率：3%

E、契稅優(yōu)惠政策

（1）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價(jià)

格沒(méi)有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅；（比如拆遷戶(hù)可免契稅）

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房，免征契稅；

（3）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通商品住房減半征收契稅；

（4）居民上市出售已購(gòu)公有住房前后一年內(nèi)新購(gòu)各類(lèi)商品房，按新購(gòu)商品房與出售已購(gòu)公房

成交價(jià)的差額計(jì)征契稅；

（5）房屋交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，由多交付方繳納款；

（6）按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅

（7）對(duì)于夫妻離婚，因財(cái)產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅 。

二手房稅費(fèi)個(gè)人所得稅

1、稅種解析：個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一

2、征稅對(duì)象：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

3、納稅人：賣(mài)方

4、稅率：成交價(jià)的1%或差額的20%

5、優(yōu)惠政策：

（1）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅

（2）對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所

繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額

的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金

二手房稅費(fèi)土地增值稅

1、稅種解析：土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對(duì)象：增值部分

3、納稅人：賣(mài)方

4、稅率：1%或減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收

5、優(yōu)惠政策：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除金額20% 免征

（2）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)

5年（含）以上，免征；滿(mǎn)3年（含）未滿(mǎn)5年，減半征收；未滿(mǎn)3年，按規(guī)定計(jì)征

（3）對(duì)個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅

（4）對(duì)個(gè)人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅

（5）將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅

二手房稅費(fèi)土地出讓金

1、稅種解析：國(guó)家作為土地所有者將其一定年限的國(guó)有土地 使用權(quán)出讓給受讓人，并向受

讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使

用權(quán)的交易價(jià)款。

2、征收對(duì)象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購(gòu)公房

3、納稅人：

——買(mǎi)方（無(wú)論是成本價(jià)，還是優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，買(mǎi)方都需要 按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金）；

——賣(mài)方（所出售的房屋是當(dāng)初賣(mài)方以?xún)?yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，由賣(mài)方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金）

4、征收辦法：成本價(jià)按1560×建筑面積×1%繳納；優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按1560×建筑面積×6%繳納

5、征收范圍：已購(gòu)公房（再上市的已購(gòu)公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變?yōu)樯唐贩浚?h3 class="title-text">二手房稅費(fèi)綜合地價(jià)款

1、稅種解析：國(guó)家為照顧中低收入居民購(gòu)房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地

是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給開(kāi)發(fā)商使用的，與已購(gòu)公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同

2、征收對(duì)象：再上市交易經(jīng)濟(jì)適用房

3、納稅人：賣(mài)方

4、稅率：成交價(jià)的10%

5、征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn)）、并以市場(chǎng)價(jià)出售的經(jīng)濟(jì)適用房

買(mǎi)方：

1、契稅：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的稅率為3%）

2、交易服務(wù)費(fèi)：

建筑面積（平方米）×3元

3、交易印花稅：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×0. 05%

4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：

50元（每增加1人加10元，買(mǎi)家為單位的80元）

賣(mài)方：

1、交易服務(wù)費(fèi)：

建筑面積（平方米）×3元

2、交易印花稅：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×0. 05%

3、土地出讓金：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1%

4、解困房：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1%

5、商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià) × 3% × 未交土地出讓金的建筑面積

6、分?jǐn)傎M(fèi)用：

成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%（10樓以下）

成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%（10樓以上）

7、個(gè)人所得稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1%（房改房自用滿(mǎn)5年，且是唯一生活用房的免征）

8、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×5.5% (房產(chǎn)證或購(gòu)買(mǎi)時(shí)契稅完稅證未滿(mǎn)2年)

二手房稅費(fèi)是指在二手房交易中涉及的所有費(fèi)用，分為稅和費(fèi)：

（1）稅

契稅：

普通住宅：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；

非普通住宅：3%，別墅——4%；

印花稅：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓住房暫免征收印花稅

營(yíng)業(yè)稅：

普通住宅：不足2年——房屋總價(jià)的5.8%，超過(guò)2年（含2年）——免征營(yíng)業(yè)稅；

非普通住宅：不足2年——房屋總價(jià)的5.8%，超過(guò)2年（含2年）——房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)格差額的5.8%；

別墅：不足2年——房屋總價(jià)的5.8%，超過(guò)2年（含2年）——房屋總價(jià)與該房屋當(dāng)時(shí)買(mǎi)入價(jià)格差額的5.8%；

個(gè)人所得稅：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人，能夠提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取查帳征收，依應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓現(xiàn)自有住房并在現(xiàn)自有住房轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人（時(shí)間以新房房產(chǎn)證時(shí)間為準(zhǔn)），其繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。

具體辦法為：個(gè)人重新購(gòu)房金額大余或等于原有住房銷(xiāo)售額的，可向所在區(qū)地稅部門(mén)申請(qǐng)全額退還原來(lái)繳納的個(gè)人所得稅，購(gòu)房金額小于原自有住房銷(xiāo)售額時(shí)，按照現(xiàn)購(gòu)房金額占原售房金額比例，向區(qū)地稅部門(mén)申請(qǐng)同比例退稅。

規(guī)定“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用滿(mǎn)2年且是家庭唯一住房取得的所得，暫不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅”

土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅

（2）費(fèi)

綜合服務(wù)費(fèi)：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面積)；非住宅11元/平方米

產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：住宅80元/戶(hù);非住宅550元/戶(hù)

土地登記費(fèi)：35元/套

交易評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)的0.3%

土地收益金：按地段等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。

工本費(fèi)：38元

測(cè)繪費(fèi)：建筑面積*1.36元

調(diào)檔費(fèi)：20元

（個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收）2100433B