二手房營業(yè)稅

國稅總局調(diào)研房地產(chǎn)稅費 要調(diào)整稅費？

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市新房價格環(huán)比無一上漲，盡管環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，但房價尚未止跌企穩(wěn)。

多位業(yè)內(nèi)人士分析，央行9·30新政之后，全國樓市確實出現(xiàn)一波回暖，但進入11月后，回暖態(tài)勢并未得以持續(xù)，多地房地產(chǎn)市場成交再次趨于平淡。隨著經(jīng)濟下滑壓力的加大，政府或再次出手維穩(wěn)樓市。

國稅總局多地調(diào)研

“此前國稅總局的確派出調(diào)研組對部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種進行調(diào)研，并對二手房交易環(huán)節(jié)各稅種的稅收情況做了詳細的摸底。”東部某省會城市政府部門的一位官員告訴記者，從國稅總局調(diào)研期間透露的情況來看，國稅總局確實有計劃對二手房交易營業(yè)稅做出調(diào)整，但是否會在今年年底出臺仍要視市場情況而定。

一位接近國稅總局的知情人士則表示，二手房營業(yè)稅政策在年底前進行調(diào)整的可能性很大，預(yù)計在調(diào)整方向上國稅總局會給出一個比較寬泛的政策基調(diào)，但具體落地政策還需要各地出臺。

“近期，我們多次給相關(guān)部委和地方政府提供二手房交易數(shù)據(jù)，從目前的市場情況來看，二手房的成交狀況在經(jīng)歷了10月份的短暫回暖之后，目前仍不容樂觀。”鏈家地產(chǎn)一位高層告訴記者，從全國層面來看，在二手房的相關(guān)稅費政策中，營業(yè)稅的免征期限具有較大調(diào)整空間。

日前，部分城市二手房市場再次呈現(xiàn)出成交放緩的趨勢。以北京為例，偉業(yè)我愛我家市場研究院16日統(tǒng)計顯示，11月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4662套，環(huán)比10月下半月回落31.5%，與9月相比回落幅度達21.7%。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認為，就北京現(xiàn)階段二手房的區(qū)位和價格來說，整體總價依然較高。在銀行房貸七折利率優(yōu)惠難以落地、貸款成本偏高的情況下，未來一段時間二手房交易量或?qū)⒒貧w平淡，議價空間或?qū)⑦M一步增大，二手房價也將出現(xiàn)穩(wěn)中有降。

按照營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，目前商品房過戶已滿2年但未滿5年的二手房交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。以一套市場成交價格100萬元的普通住宅為例，超過2年但未滿5年，出售時需要繳納5%的營業(yè)稅即5萬元，同時以5萬元營業(yè)稅為基準(zhǔn)，分別還需要繳納6%的城建稅、3%的教育稅和2%的地方教育附加稅，共0.55萬元。

“對稅費政策的調(diào)整不僅關(guān)系到市場，還關(guān)系到地方財政，二手房交易營業(yè)稅目前屬于各地稅局管理范疇，一旦做出調(diào)整會影響地方財政收入，所以目前國稅總局還需要對稅種價值做出全面評估。”上述接近國稅總局的人士表示。

實際上，差額稅制一直是樓市調(diào)控的重要手段，利用二手房交易營業(yè)稅來調(diào)整樓市早有先例。

1999年，為配合當(dāng)時國家住房制度改革，積極啟動住房二級市場，國家出臺優(yōu)惠政策提出，個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅，且銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。

此后，為了遏制房價過快上漲，國家頻繁調(diào)整二手房交易稅的免征期限。2005年，國務(wù)院為遏制投機炒作，穩(wěn)住房價，將前述免征營業(yè)稅期限“1年”調(diào)整為“2年”。2009年12月，國務(wù)院又將免征期限由“2年”調(diào)整為“5年”。2011年1月，在免征營業(yè)稅期限5年的基礎(chǔ)上，國務(wù)院將此前的二手房銷售總額差額計征改為全額計征。

地方首提營業(yè)稅補貼

盡管中央層面尚未出臺相關(guān)政策，目前部分省市已經(jīng)悄然調(diào)整了二手房交易稅的相關(guān)政策。

前不久，江西省出臺政策，提出對個人購買普通住房且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下普通住房且屬于家庭唯一住房的，契稅按1%稅率征收。同時，各地可對二手房交易應(yīng)繳納的契稅、營業(yè)稅給予適當(dāng)補貼。

“由于二手房營業(yè)稅屬于各地稅局管理范疇，因此地方政府有調(diào)整政策的權(quán)限，目前一些三四線城市為了刺激當(dāng)?shù)貥鞘谐山?，已?jīng)在政策上做出了調(diào)整，這也可以看出地方政府在救市行動中的迫切心態(tài)。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波告訴記者。

實際上，從今年各地紛紛取消限購開始，到央行9·30新政，各地的房地產(chǎn)政策已經(jīng)進行了多次調(diào)整，其中超過20個城市還在購房補貼、契稅減免等方面做出調(diào)整。不過，時至今日，多輪救市后，市場成交情況仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅方面，與9月相比，10月份70個城市中價格下降的有69個，持平的有1個。同比去年價格下降的有67個，上漲的有3個。此外，10月全國一、二手住宅價格同比指數(shù)仍處于進一步回落狀態(tài)，均為2011年以來最低水平，相較2012年上半年低谷時期水平還要低1.22點和0.52點。

陳劍波分析，今年以來中央和各地救市政策頻出，但這些政策雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市，在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅市場購買力需求萎縮的因素下，刺激樓市效應(yīng)遠遜當(dāng)初的政策預(yù)期。

周一，3月30日，央行在辟謠樓市將出臺利好政策后3個小時，就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”，一波力度類似于2009年救市政策的利好襲來——被稱作“330新政”：二套房商貸最低首付比例降至40%;公積金貸款購首套房最低首付20%，二套房最低30%;二手房營業(yè)稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”。

也許是幸福來得太突然，對于被嚴(yán)厲調(diào)控政策打壓了4年的樓市來說，此時已經(jīng)無暇顧及央行的失信，第一時間里，媒體、朋友圈、坊間雜談中，都充滿著癲狂的情緒，所有的討論重點不是房價會不會漲，而是究竟會漲多少。

有人說：房價會上漲20%;有人說：買房的時機到了;也有人說：最后一次甩賣房產(chǎn)的機會到了;更有先知先覺者說，趕快買地產(chǎn)股，第二天肯定漲停。

但有趣的是，周二的地產(chǎn)股在開盤一度沖高后，立即來了個回馬槍。截至收盤，有近百只房地產(chǎn)個股下跌，整個房地產(chǎn)板塊跌幅達到1.69%，在行業(yè)板塊跌幅榜中高居榜首。

資本市場對于樓市最寬松新政的反應(yīng)如此出乎意料，在套牢不少追漲股民的同時，也把另一個問題提了出來：樓市新政真的就是漲價的靈符嗎?原本是為了樓市健康發(fā)展出臺的新政，很可能因為一些開發(fā)商的過度炒作，吹出更大的泡沫。

新房市場

躁動的狂歡與冷靜的堅守

“零點行動”讓售樓處陷入狂歡

市場化多年，中國樓市仍然是不折不扣的政策市!

周一下午，以降低二套房首付，營業(yè)稅免征門檻改為兩年為主的樓市新政剛剛發(fā)布，地產(chǎn)圈就躁動了，買房人跟著心動了，微信朋友圈也早早被“地產(chǎn)人”各種守得云開見月明的評論和轉(zhuǎn)發(fā)刷屏了。“漲價”似乎即將來臨，不可逆轉(zhuǎn)。正當(dāng)買房人焦慮無助時，“Duang”!“有良知”的開發(fā)商發(fā)布了“號外”，宣稱4月1日前，不漲價，不打烊，就等買房人來搶房，并將其命名為“零點行動”。

作為行動的發(fā)起者，北京萬科共有十個項目參與了“零點行動”，北京青年報記者第一時間趕到了參與“零點行動”的昌平區(qū)萬科·金域東郡項目現(xiàn)場。售樓處已經(jīng)聚集了幾十名看房人，平時閑來無事的銷售顧問們，此時忙得應(yīng)接不暇，負責(zé)接待的銷售顧問一邊抱歉地讓記者稍等等，一邊趕快去送走上一個客戶。

在交流中，銷售人員告訴北青報記者，售樓處周一晚上就接到了通知，“周二不打烊，截至4月1日案場夜場零點，所有房源不漲價，并且項目還專門加推了新房源。案場的來訪量較往常的確有明顯增加”。

其中一位來看房的范先生透露，他去年年底就有買房的打算，一直想著抄底，周一剛聽說樓市新政出臺，就接到了售樓處銷售人員的電話，催促他盡快來看看，聲稱過了這個時間點，項目就可能漲價了。而且周二來買房還能有特別優(yōu)惠，為此，他向單位請了一天假，希望盡快把房子定下來。

無獨有偶，作為萬科“一哥”地位的挑戰(zhàn)者，北京綠地也發(fā)出“號外”，承諾旗下的5個項目不漲價，通宵賣房。另外，合生、首開和方興的多個項目，也高調(diào)宣稱開展“零點行動”，搶收買房人。這些品牌房企紛紛承諾“不漲價”，主動“給優(yōu)惠”，甚至明里暗里地威脅“不買馬上漲”等，進行著狂歡似的促銷。

樓市真的會借機瘋狂嗎?其實并不然，有業(yè)內(nèi)人士對于“零點行動”就認為，歸根到底只是開發(fā)商營銷層面的狂歡。畢竟新政出臺前，各個項目還在為沒有買房人而發(fā)愁，新政的出臺，只是給了開發(fā)商營銷創(chuàng)造了新的噱頭，借此吸引買房人。

其實即便漲價也有具體的漲法，何況北京樓市的價格審批監(jiān)管政策依然存在，開發(fā)商雖然看好預(yù)期，但也不一定會任性漲價。

教訓(xùn)猶在 房企高層刻意淡化

不得不佩服各大房企營銷總監(jiān)的“長袖善舞”，本是穩(wěn)定樓市健康發(fā)展的新政策，一出臺就成了各個項目刺激買房人購房的最好概念。也確實營造出了市場強勢走紅的感覺，但購房人也不必過于擔(dān)心漲價問題。事實上，在各大房企的高層決策層面上，開發(fā)商對于樓市的判斷依舊謹(jǐn)慎，之前因為利好政策任性漲價，結(jié)果陷入被動的經(jīng)歷，讓很多房企依舊堅持“以出量為主”。

周二，萬科召開了2014年的年報發(fā)布會，對于熱熱鬧鬧的樓市新政，萬科總裁郁亮表示：“任何政策都改變不了趨勢，從黃金時代到白銀時代這是市場發(fā)展趨勢，而政策對市場健康發(fā)展會起到至關(guān)重要的作用，但是本身并不改變趨勢。我們歡迎任何對房地產(chǎn)健康發(fā)展有利的事情，但是同樣深信不疑房地產(chǎn)白銀時代已經(jīng)來臨。”

另外，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬也認為：“從新出臺的兩大政策看，政府的救市措施顯然沒有窮盡。地產(chǎn)政策還可能進一步松動，貨幣政策也許會繼續(xù)放寬，基建投資持續(xù)加碼。但‘330新政’也并非想給樓市帶來多大的震動，尤其是回歸到2008、2009年那樣的火熱更是不太現(xiàn)實，政府更希望通過‘330新政’讓樓市健康發(fā)展。”

一位國有房企的銷售負責(zé)人也對北青報記者表示，2010年時，通州樓市因為利好政策刺激，任性漲價，結(jié)果被買房人拋棄，被政策套牢，并在隨后的三四年里，眼睜睜看著房山、大興等區(qū)域大紅大紫，通州卻始終不溫不火。這樣的教訓(xùn)依舊歷歷在目，因此公司高層在內(nèi)部會議上明確，并不因為利好政策而加大銷售目標(biāo)，依舊堅持跑量出貨。

數(shù)據(jù)也顯示，樓市中庫存量依舊“高燒不退”。從已經(jīng)披露2014年年報的62家A股房企看，截至去年年末，這62家房企的存貨量已高達1.6萬億元，同比增長14.6%。

國泰君安宏觀研究團隊分析師任澤平也發(fā)表觀點認為，樓市新政只是短期的刺激，包括土地價格門檻越來越高，房企利潤率下降，買房人購房壓力大等問題并沒有很好地解決。

而各大房企的高層也對新政下的價格策略表態(tài)謹(jǐn)慎，主要都是穩(wěn)健、靈活、積極應(yīng)對這類的關(guān)鍵詞。

冷靜派

成交量短期會放量 但價格波動不會太大

雖然“330新政”對于樓市是直接的利好刺激，但還是有不少業(yè)內(nèi)人士對此持保守態(tài)度。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，“330新政”并不會帶來房地產(chǎn)的春天，僅會刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，價格則變化不大。在他看來，這兩個政策加在一起，最多會刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升，同步會帶動一些新房成交量上漲。胡景暉表示，從去年“930” 到后面的降息、降準(zhǔn)等等，在現(xiàn)在的經(jīng)濟新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟刺激政策有效期基本在兩三個月，政策消化后房地產(chǎn)會不斷重復(fù)打回原形，再來一次，然后又打回原形，然后又再來一次，這就是房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。

部分證券機構(gòu)對于“330新政”刺激樓市的有效期也持保留態(tài)度。國泰君安最新一期報告中預(yù)計，樓市會因“330政策”有一波小周期回升，會釋放規(guī)模龐大的改善型需求，但這是短期的春藥，長期的毒藥，改革的麻藥。房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)以后，刺激樓市實質(zhì)是透支未來需求，希望這是為改革手術(shù)贏得時間的麻藥。民生證券的報告中也認為，鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場短期壓力將緩解。但本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉(zhuǎn)中長期趨勢。

“330新政”能否成功扭轉(zhuǎn)樓市頹勢短期內(nèi)難有定論，但對于“330新政”的后招，業(yè)內(nèi)同樣也有期待。胡景暉表示，此輪新政，只是將營業(yè)稅免征期從五年減至兩年，并未提及個人所得稅，如果此輪政策被市場消化后，依然可推出取消或減少個人所得稅的后招。北京市房協(xié)秘書長陳志也指出，對于北京房地產(chǎn)市場，可采取一些更激進的調(diào)整政策，來扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的房地產(chǎn)情況，20%個稅是二手房市場發(fā)展的巨大障礙，應(yīng)取消或暫停20%個稅的執(zhí)行。同時，在限購政策不能取消的情況下，對于擁有一套住房的非京籍人士，如首套房戶型過小，允許購買二套房改善住房需求。

二手房市場

待價而沽與繼續(xù)“擰巴”

后悔掛牌 房主態(tài)度轉(zhuǎn)硬

如果說新房市場中，開發(fā)商還需要一段時間來應(yīng)對新政帶來的市場變化，那在二手房市場，買賣雙方的態(tài)度轉(zhuǎn)變可以瞬間發(fā)生。

3月30日晚間，記者走訪團結(jié)湖地區(qū)中介門店時發(fā)現(xiàn)，雖然政策剛出，但門店的中介人員對于新政已經(jīng)了如指掌。對上門咨詢的客戶，都會以新政來開場，對于門店外懸掛的房源信息，很多位中介都表示，實際的售價可能發(fā)生變化，業(yè)主漲價可能性較大。

房主心態(tài)的變化很快就體現(xiàn)在對上門買家的態(tài)度上。3月31日，記者咨詢了定福莊區(qū)域多家中介的不同房源。除了成功看了一套鑰匙由中介保管的房源外，在其余的房源上，都吃了“閉門羹”，房主以各種理由拒絕了記者上門看房。在唯一成功看房的房屋內(nèi)，中介人員給房主打了電話，表示已經(jīng)有人誠心想購買，并咨詢了價格是否還有商量，什么時候可以見面等問題，房主雖沒有當(dāng)時提出漲價，但表示還需要和家人商量，想再考慮下價格。

在另一家中介門店里，中介人員透露，政策雖然僅出臺不到一天，但已有房主致電提出要漲價，幅度也不小，甚至還有幾天前已經(jīng)確定雙方意向的交易，現(xiàn)在房主提出要反悔加價出售。不過這種現(xiàn)象并不普遍。這位中介還表示，這次新政出臺和以前相比，買賣雙方的反應(yīng)迅速了不少，他覺得和現(xiàn)在信息傳播渠道又快又廣也有關(guān)系，“很多客戶都是在朋友圈里看到消息，馬上就打電話來問。”

當(dāng)記者以一位房主的身份進店咨詢時，中介的說法卻發(fā)生了微妙的變化，接待的中介人員表示，有房想賣應(yīng)盡快出手，近期上門咨詢的購房人就多了起來，新政出臺后肯定上門的人會更多，這會兒出手能占據(jù)主動性，如果再等一段時間，好多滿兩年的房源出來了，競爭會更激烈。

繼續(xù)糾結(jié) 置換者表示新政對他們幫助不大

聽聞新政出臺，心情亢奮，想要提價出售或快速入市的買賣雙方大有人在，但還有一些人，心里變得更“擰巴”。

崔女士就是其中一員，她居住在大興某別墅區(qū)內(nèi)，因為家庭成員的增加，她想在同一小區(qū)中置換一個較大的別墅。春節(jié)過后，崔女士就將自己的房子掛到了中介那里，同時也讓中介幫她尋覓合適的房源。進入3月，咨詢的人明顯增多，她正在考慮近期出手。得知新政出臺后，她并沒有很興奮，因為她雖然身為房主，但不僅是房主。崔女士一方面希望自己的房子能夠賣出一個更好的價錢，另一方面又希望自己可以盡快賣出房子，拿到房款以優(yōu)惠的價格買到新房子。在崔女士看來，政策只是增加了她的糾結(jié)，對于她的置換之路幫助并不大。

改善型需求購房者被認為是“330新政”的最大受益者，但事實上，在限購沒有解除的背景下，“買一賣一”是這一人群的主要置業(yè)方式之一。據(jù)國內(nèi)最大的二手房交易58同城樣本調(diào)查，目前出售剛需房源的業(yè)主中，有70%以上為籌集資金或騰出購房指標(biāo)以購買改善型住宅。也就是說這些業(yè)主既是購房人，又是買房人，新政給他們帶來的實惠，在兩次交易行為中被消化無形。

除了心理上的“擰巴”外，新政還將為二手房市場增加更多的房源。“330新政”中，將免征營業(yè)稅的房源，從原來的購買滿五年縮減至了滿兩年，這將向市場釋放大量的免營業(yè)稅房源。不過北京的限購并未取消，市場上整體的購房資格并未增加，這意味著具有購房資格的購房人有更多的“滿二無稅”房源可選擇，激烈的競爭下，成交量的上漲在業(yè)內(nèi)看來已經(jīng)是必然結(jié)果，但價格的走向尚未可知。

近期，國家有關(guān)部委聯(lián)合出臺了一系列政策“組合拳”，從土地供應(yīng)源頭調(diào)節(jié)、降低二套房貸首付比、縮短二手房營業(yè)稅免征期限等，鼓勵剛性住房需求和改善性住房需求入市。預(yù)期未來一段時間，我國住房市場交易被激活的可能性非常大，將對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長起到一定支撐作用。但同時還要考慮到“政策組合拳”可能會對市場主體行為產(chǎn)生中長期影響，需要根據(jù)市場演變及時作好政策預(yù)調(diào)和微調(diào)，避免政策滯后影響與未來供求關(guān)系產(chǎn)生共振作用。

政策是樓市運行重要外生變量

從1998年我國住房制度改革啟動房地產(chǎn)市場至今，政策變量在很大程度上主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場運行方向，對市場運行軌跡也產(chǎn)生重要影響。2003年和2009年以及其他時候房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，成為我國房地產(chǎn)市場成交量急劇上升或急劇下跌的主要原因和動力。政策外生變量不僅影響到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金面環(huán)境，而且還會決定土地市場供求關(guān)系，成為市場預(yù)期的主要參數(shù)。當(dāng)然，政策對市場的影響并不總是穩(wěn)定的，隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模日益壯大，政策“有形之手”對市場的影響將會逐漸下降。即使如此，市場主體行為及心理預(yù)期存在路徑依賴。就目前環(huán)境而言，政策外生變量依然能夠?qū)Ξ?dāng)前房地產(chǎn)市場施加重要影響，預(yù)期未來一段時間，我國房地產(chǎn)市場成交量上升，去庫存化進程將會加快。據(jù)中國指數(shù)研究院百城價格指數(shù)，今年3月份有43個城市環(huán)比上漲，較上個月增加4個。政策刺激預(yù)期是一個重要的推動因素。

滯后效應(yīng)與供求關(guān)系將形成共振

以熨平市場波動為主要目的的宏觀政策，主要采取了反周期思路。通過改變政策環(huán)境，防止樓市大幅波動，是有效防控風(fēng)險的必然要求。但在這個過程中，需要高度關(guān)注政策滯后效應(yīng)對未來市場供求關(guān)系的共振作用。

刺激性房地產(chǎn)政策出臺后的市場短期繁榮，可能會進一步強化市場主體樂觀預(yù)期，特別是市場“惜售”的行為將會增強，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會積極拿地，而地價上漲并進一步強化市場上漲預(yù)期。與此同時，也需要注意，從中長期看，住宅市場需求釋放應(yīng)屬于漸進過程，一方面是住房市場需求積累是一個緩慢過程，另一方面是潛在住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力也是一個緩慢過程。但土地一級開發(fā)到住宅建成大約需要一年到一年半時間，未來新建住宅供應(yīng)量上升與住宅需求相對平穩(wěn)回落有可能會形成巨大矛盾，帶來高住宅庫存問題。2013年上半年，全國商品房銷售面積同比增長28.7%。在商品房銷售火熱帶動下，全國住宅投資同比增長20.8%，土地成交價款同比增長7.5%。但下半年開始，我國房地產(chǎn)市場行情急劇變化，市場需求快速回落加上宏觀經(jīng)濟面增長前景不樂觀，房地產(chǎn)市場成交量快速萎縮。2013年全國商品房銷售面積同比增長17.3%，較上半年大幅回落11.4個百分點。

關(guān)注短期刺激對需求時間分布的影響

政策刺激具備脈沖響應(yīng)效應(yīng)，政策出臺后短期內(nèi)效果最大，隨時間流逝，政策效應(yīng)逐漸衰減。就房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，主要是刺激政策改變了住宅需求釋放的時間分布函數(shù)。這意味著相當(dāng)部分需求將會提前入市。國外購買房產(chǎn)人群多集中在40歲后，而我國新參加社會工作年輕人購買房產(chǎn)的比例較大，住房需求在房價上漲預(yù)期下前移。從政策短期效應(yīng)分析，住宅需求提前入市可以帶動住宅成交量顯著上升，刺激其他相關(guān)領(lǐng)域消費。但同時，未來一段時間的住宅需求釋放將會受到?jīng)_擊。住宅需求萎縮而市場供應(yīng)上升，有可能會帶來新的住宅庫存問題。因此，在落實政策同時，也需要根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系演變和矛盾，及時預(yù)調(diào)和微調(diào)，讓供給與需求在時間上做到基本吻合，在地理位置上大體匹配，才能確保房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

提高政策實施效果還需要更加深入把握房地產(chǎn)市場形勢。落實好“政策組合拳”，激活住房消費，還需要一系列配套政策措施，以及相關(guān)部門提高執(zhí)行力。同時，也需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)政策環(huán)境加快住宅去庫存進度，非理性提價或放慢銷售節(jié)奏營造供不應(yīng)求假象等，都會削弱政策刺激實際效果。這些都是政策執(zhí)行層面需要考慮的。但關(guān)鍵還是要深入把握房地產(chǎn)形勢，這是因為科學(xué)決策是以深入調(diào)查研究為前提。而調(diào)查研究必須要立足于數(shù)據(jù)分析。就房地產(chǎn)市場而言，目前最難以把握的是市場需求狀況。地方政府不掌握當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民實際住房狀況及住宅需求缺口，就難以有針對性地供應(yīng)住宅用地，也很難針對市場變化及時調(diào)整政策。從這一點考慮，住宅不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記意義非常重大。此外，還要掌握城鎮(zhèn)居民擁有二套房以上狀況。二套以上住房將構(gòu)成市場潛在供給，必須要納入政策考慮范圍。還有，要規(guī)范治理住房租賃市場。住房租賃市場是滿足市場需求的重要途徑。只有綜合考慮市場需求與供給各方面因素，科學(xué)決策，及時調(diào)整，才能有效避免政策效應(yīng)與未來市場供求關(guān)系形成共振作用。