房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格可以根據(jù)不同分類標準劃分：

(一)按房地產(chǎn)權(quán)益劃分的房地產(chǎn)價格類型

從房地產(chǎn)權(quán)益劃分為房地產(chǎn)所有權(quán)價格和房地產(chǎn)他項權(quán)利價格兩大類。

房地產(chǎn)所有權(quán)價格，特指房地產(chǎn)市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，通過商品房買賣的所有權(quán)由賣方轉(zhuǎn)移到買方，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化，所以俗稱為“產(chǎn)權(quán)價格”。這類價格在商品房市場上占主導地位。

房地產(chǎn)他項權(quán)利價格可細分為租賃權(quán)價格（通常稱為租金）、抵押權(quán)價格、地上權(quán)價格、地役權(quán)價格、典權(quán)價格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權(quán)價格派生出來并與之有密切聯(lián)系的價格。在中國大陸境內(nèi)流行的主要是租賃價格和抵押權(quán)價格，典當權(quán)價格剛開始試行。租賃權(quán)價格包括商品住房、工業(yè)廠房、商鋪和辦公樓等出租價格，租賃權(quán)價格的形成隨行就市。抵押權(quán)價格則通常由經(jīng)濟評估機構(gòu)對用于抵押的房地產(chǎn)所評估的價格。地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利主要在中國港澳臺地區(qū)實行。

（二）按物質(zhì)實體形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價格類型

從房地產(chǎn)總體的物質(zhì)實體劃分，可以分為三種物質(zhì)形態(tài)：土地、單獨的房屋建筑物、“連房帶地”的房地產(chǎn)整體。與此相應也可分為土地價格、房屋建筑物價格、“連房帶地”的房地產(chǎn)價格。

土地價格包括土地所有權(quán)價格（在中國特指對農(nóng)村集體土地征用時的補償價格）、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓價格。

單獨的建筑物價格只是在特定的情況下存在，例如國家將公有住房按優(yōu)惠政策出售給原租戶，屬于房改政策性住房建筑物價格，減免土地出讓金的經(jīng)濟適用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建筑物價格。

而在一般情況下，商品房的出售價格都是“連房帶地”的房地產(chǎn)價格。

此外，按房地產(chǎn)物質(zhì)實體的種類或用途劃分，還可以細分為：商品住宅價格、工業(yè)廠房價格、商鋪價格、辦公樓價格等。由于其建造成本和用途不同，也存在著不同的房地產(chǎn)價格。

（三）按形成方式劃分的房地產(chǎn)價格類型

根據(jù)價格形成的方式不同，房地產(chǎn)價格可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。

理論價格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價值的貨幣表現(xiàn)，也可稱之為基礎(chǔ)價格。

評估價格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員根據(jù)科學的方法對房地產(chǎn)的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。

實際成交價格是指房地產(chǎn)交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關(guān)系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。

房地產(chǎn)價格形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導價、政府定價三種類型。

自由市場價是完全由市場自發(fā)調(diào)節(jié)并由企業(yè)自主確定的房地產(chǎn)價格，這是主體，商品房市場價格屬于這種類型。

政府指導價是由政府物價部門規(guī)定基準價并允許在一定幅度內(nèi)上下浮動的房地產(chǎn)價格，具有社會保障性質(zhì)的專門供應給中低收入戶的經(jīng)濟適用房價格屬于這種類型，實際是準商品房價格。

政府定價專指供應給低收入戶的廉租住房的租賃價格，尚未出售的公有住房租賃價格也可包括在內(nèi)，由于其是社會保障性住房，含有政府的房租補貼，所以租金較低。

（四）按計價單位劃分的房地產(chǎn)價格類型

按計價單位的不同，房地產(chǎn)價格可以分為總價和單價兩種。

總價是指一套房地產(chǎn)總價格，即每套價格。

單價是指一套房地產(chǎn)總價分攤到該套房地產(chǎn)面積上所得到的單位面積價格。

對于“連房帶地”的房地產(chǎn)，通常采用按套內(nèi)面積分攤到每平方米建筑面積的單位價格。房地產(chǎn)每套總價在其他因素不變的前提下，主要取決于套內(nèi)建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價為90萬元，如為100平方米，套總價為60萬元，如為70平方米，則套總價為42萬元。使用套總價的意義在于能更好地根據(jù)居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內(nèi)面積，提供適銷對路的住房，促進銷售，滿足不同層次消費者的需求。而對于土地，可以有兩種單價形式:

一種是一宗土地的總面積分攤的單價，稱為“土地單價”。

另一種是按城市規(guī)劃所規(guī)定的該宗土地可建筑的最大建筑面積來分攤的單價，稱為“樓面地價”，樓面地價與土地單價的換算關(guān)系是：土地單價=樓面地價×容積率 。按樓面地價計算房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本較為準確。

（一）房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)地位

房地產(chǎn)價格在整個價格體系中，處于基礎(chǔ)價格的重要地位。從生產(chǎn)領(lǐng)域的角度分析，房地產(chǎn)是一切商品生產(chǎn)的空間和場所，為使這些房地產(chǎn)所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產(chǎn)成本，成為商品價格的構(gòu)成部分。從消費領(lǐng)域的角度分析，住房消費是勞動力再生產(chǎn)費用中的重要組成部分。

任何商品生產(chǎn)都離不開勞動力這個生產(chǎn)要素，勞動力的價格是由勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的成本費用來決定的，住房作為最基本的價值量最大的生活資料，必然納入勞動力再生產(chǎn)成本，因而住房價格作為勞動力要素價格之一，也就影響到商品的生產(chǎn)成本，最終影響到一切商品的價格。

由此可見，房地產(chǎn)價格是整個市場價格體系中非常重要的基礎(chǔ)價格之一。在計劃經(jīng)濟體制下，土地行政劃撥、住房實物福利分配，不計入或很少計入成本，人為壓低了商品生產(chǎn)的真實成本，導致價格扭曲，價格體系極不合理。為要徹底解決這一問題，需要從理論上明確房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)地位，在實踐中不斷深化土地使用制度改革和住房制度改革。

（二）房地產(chǎn)價格的主要功能和作用

房地產(chǎn)價格在市場價格體系中的基礎(chǔ)地位，決定了它在市場經(jīng)濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現(xiàn)在：

首先，作為基礎(chǔ)性價格，房地產(chǎn)價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現(xiàn)在房地產(chǎn)價格作為生產(chǎn)要素價格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房地產(chǎn)價格合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由于住房的價值量大在家庭消費支出中占有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權(quán)重相應較大，對整個市場消費價格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。

其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會由此下降；反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房價格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟問題和社會問題。

再次，價格作為市場經(jīng)濟最重要的調(diào)節(jié)機制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，商品房價格高，開發(fā)商有利可圖，增加開發(fā)量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；反之商品房價格低，開發(fā)商無利可圖，就縮減開發(fā)量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實現(xiàn)供求總量平衡。

同時，不同類型、不同層次的房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)相適應，從而達到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房地產(chǎn)價格機制與供求機制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。

房地產(chǎn) 作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)仍然是價值，基本上也是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。

在這里之所以說是“基本上”，是因為房地產(chǎn)價格的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點。

房地產(chǎn)價格是一個復雜的經(jīng)濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價格是這個統(tǒng)一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結(jié)晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化，

所謂地租實質(zhì)上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價值。從這個角度看原始土地的價格并不是勞動價值的貨幣表現(xiàn)。但另一方面，現(xiàn)實生活中的土地已經(jīng)過了勞動加工，又凝結(jié)了大量的人類勞動。

為了使土地符合人類經(jīng)濟性的運用，人們在開發(fā)利用土地過程中，對原始土地進行改造，又投入了大量的物化勞動和活勞動，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎(chǔ)設施等費用更多，而且越往后去投入的勞動積累越多，這些投入的勞動凝結(jié)而成的價值與一般商品一樣具有同等性質(zhì)的勞動價值，從這個角度看土地價格絕大部分又是勞動價值的貨幣表現(xiàn)，它的價值量是由投入的勞動量來衡量的。

所以，房地產(chǎn)價值是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統(tǒng)一，房地產(chǎn)價格就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現(xiàn)，由于房屋建筑物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分，因此可以說房地產(chǎn)價格基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。

據(jù)《中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告前瞻》統(tǒng)計分析，房地產(chǎn)價格的特點包括以下六點：

1、房地產(chǎn)價格具有明顯的權(quán)利價格特征

由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是權(quán)利價格。

房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)。同時，又由于房地產(chǎn)使用價值的多樣性，對于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價格，例如所有權(quán)價格、租賃權(quán)價格等等。

2、作為房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)的價值具有特殊性

一般商品都是人類勞動的產(chǎn)品，商品的價值量是由生產(chǎn)該商品的社會必要勞動時間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動產(chǎn)品，其價格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動才能以社會必要勞動時間來計量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動產(chǎn)品，房地產(chǎn)價格也不完全是社會必要勞動時間決定的。如前所述，房地產(chǎn)價格只能說基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)。

由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場需求的無限性和土地供給的有限性，必然拉動地價上漲，由此影響到房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出長期上升的趨勢。

3、房地產(chǎn)價格具有特殊的形成機制

房地產(chǎn)價格受到房地產(chǎn)需求量變動的影響特別大。

一方面是房地產(chǎn)的個別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房地產(chǎn)價格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的；另一方面，房地產(chǎn)建設周期長和地區(qū)性的特點，也使供給有明顯的滯后性，在一定時期供求關(guān)系不可能隨時調(diào)整，一旦供過于求或供不應求，都要經(jīng)過相當長時間（短則一、二年，長則三、四年）才能調(diào)整過來，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價格（指市場供給和市場需求相平衡時的價格）的形成主要是由需求量的變動所決定的。

當需求量增加，供給量不能相應增加時，房地產(chǎn)價格便呈現(xiàn)出上升趨勢。

同時，房地產(chǎn)價格受到房地產(chǎn)效用及其長期發(fā)展趨勢的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價值，這就直接決定了它們之間的價格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時間特別長，未來的供求變動對價格變動趨勢會產(chǎn)生相當大的影響。購房者投資置業(yè)，總是希望所購置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購房時不只是考慮當前，而是更多地考慮未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，因而價格預期的心理因素，就成為影響房地產(chǎn)價格長期走勢的一個不可忽視的因素。

4、房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性

這里所說的個別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實體的個別性所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動性，房地產(chǎn)實際的價值和使用價值是各不相同的，因而其價格也具有個別性。

例如，一個按同一建筑設計方案所建筑的住宅小區(qū)，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在出入方便程度、景觀條件、受噪音影響程度等方面都互不相同，房價也必然有所差別；再如，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區(qū)別，房價也會有差別。正是由于每一套住宅都有自身獨特的內(nèi)在價值，因而表現(xiàn)出不同的市場價格。認識這一特性，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價決策和具體操作有著十分重要的指導意義。

5、房地產(chǎn)價格具有多種表現(xiàn)方式

一般商品的交易方式主要是買賣，售價比較單一。而房地產(chǎn)是價值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當、作價入股等。在這些不同的交易方式中，房地產(chǎn)價格也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等。

6、房地產(chǎn)價格總水平具有上升趨勢

一般商品的價格隨供求關(guān)系的變動而上下浮動，總趨勢是隨著勞動生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價格總水平，雖然受供求關(guān)系影響會出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個較長時期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢。主要是因為土地的稀缺性和供應量的有限性，需求拉動地價上升，同時，城市基礎(chǔ)設施建設的展開，加工在土地上的勞動積累也使土地不斷增值，地價上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。

此外，一個城市或地區(qū)房價還同經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房價相應上升。綜合上述因素，從長期發(fā)展趨勢看房地產(chǎn)價格總水平趨于上升，這是同一般商品價格所不同之處。

在市場經(jīng)濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。所謂市場形成價格，就是由市場經(jīng)濟客觀存在的規(guī)律即價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律調(diào)節(jié)價格。其中，商品的價值是價格的基礎(chǔ)，價格則是價值的貨幣表現(xiàn)，而供求關(guān)系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規(guī)律交互作用所形成的。馬克思主義經(jīng)濟學的這一基本原理對房地產(chǎn)價格也是基本適用的。但同時，由于房地產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)價格的形成又具有一定的特殊性。

房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，仍然是房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。具體到一個房地產(chǎn)企業(yè)在制定某一宗房地產(chǎn)商品的銷售價格時，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構(gòu)成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤就成為房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應的物質(zhì)利益，房地產(chǎn)的內(nèi)在價值也成為購房決策的重要依據(jù)。

同時，供求規(guī)律和競爭規(guī)律也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要因素。

商品的價格受供求關(guān)系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機制會抑制商品價格，使之下降；當市場價格低于價值時，市場供不應求，供求機制會提升商品價格，使其上升；當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。

這就是商品市場的供求原理。房地產(chǎn)市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關(guān)系變化而上下波動，如本章第一節(jié)所述，所不同的是，由于房地產(chǎn)的個別性，房地產(chǎn)供給的彈性很小，因此，房地產(chǎn)的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。

全國各大城市普遍出現(xiàn)商品房價格快速上漲的現(xiàn)象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現(xiàn)供不應求的態(tài)勢所造成的。因此經(jīng)抑制房價漲幅過大的主要措施應是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調(diào)整供求關(guān)系來調(diào)節(jié)房價。

商品的市場價格還受到競爭規(guī)律的調(diào)節(jié)。一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，最終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。但由于土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的壟斷以及房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，使房地產(chǎn)市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區(qū)域、某個時段的商品房價格不能隨供求關(guān)系的變化而得到及時調(diào)整，也使地區(qū)之間商品房價格造成較大的差異。

此外，預期原理對房地產(chǎn)價格形成也有特殊作用。一宗房地產(chǎn)的價格，也取決于人們對該房地產(chǎn)在其耐用期內(nèi)效用、供求關(guān)系的預期，這就是房地產(chǎn)價格形成的預期原理。在日常生活中，我們可以看到這種現(xiàn)象，如當某一個城市的有關(guān)政府公布將在某地興建大型基礎(chǔ)設施或公共設施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產(chǎn)價格便會悄然上升，這就是預期原理的作用。因為人們對這些大型設施周圍的房地產(chǎn)的預期效用看好，所以這些房地產(chǎn)的市場需求增加，從而引起價格上升。

房地產(chǎn)價格受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房地產(chǎn)價格的運動規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價格的因素。

根據(jù)各種影響房地產(chǎn)價格因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。

（一）經(jīng)濟因素

影響房地產(chǎn)價格的因素主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。

這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房地產(chǎn)價格總體水平也越高。

反之，房地產(chǎn)價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房地產(chǎn)價格有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。而從目前來看，沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產(chǎn)價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

（二）社會因素

影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房地產(chǎn)價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區(qū)房地產(chǎn)價格水平的影響，雖然不如經(jīng)濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠并具根本性的，在中國許多城市中，某一個特定的區(qū)域，由于其獨特的發(fā)展歷史，而始終成為房地產(chǎn)價格水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產(chǎn)價格的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。

如人口密度的提高，一開始會造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房地產(chǎn)價格上升，但發(fā)展到一定程度，則會造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房地產(chǎn)價格下降。

（三）行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國家機器來體現(xiàn)的，因此它對房地產(chǎn)價格的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。

與經(jīng)濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產(chǎn)價格影響作用的速度相對較快，如果說經(jīng)濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價格在較短的時間內(nèi)迅速下跌。

（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價格。如地價上漲，建筑材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。

商品房內(nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。

由于房地產(chǎn)的個別性，房地產(chǎn)價格受自身因素（特別是一些與自然有關(guān)的因素）制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風景怡人的環(huán)境，價格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機場等噪聲源或垃圾處理場、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價格就低。2100433B

房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)資產(chǎn)價格和物業(yè)價值兩個標準確定，在我國現(xiàn)行體制下主要由房地產(chǎn)的資產(chǎn)價格確定；而房地產(chǎn)資產(chǎn)價格主要由土地資產(chǎn)的重置成本和房產(chǎn)的重置成本確定，因此房地產(chǎn)價格的波動主要受土地重置價格波動的影響。為抑制房地產(chǎn)價格上漲，有必要剔除房地產(chǎn)重置價格中的土地成本，限制房地產(chǎn)的交易使其不再具有投資品屬性，從而抑制對土地資產(chǎn)的投資性需求。

replacememt cost of building

采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

與此相近的術(shù)語是“房地產(chǎn)重建價格”。重置與重建的區(qū)別是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建則要求是完全相同的復制品。（見房地產(chǎn)估價規(guī)范.條文說明2.0.21-2.0.22)

房地產(chǎn)價格指數(shù)綜述

世界各國的房地產(chǎn)價格指數(shù)種類很多，其編制方法也多種多樣。歸結(jié)起來，這些方法可分為以下五種：

房地產(chǎn)價格指數(shù)成本投放法

(Input Cost Method)

成本投入法是根據(jù)營造各項投入成本(包括材料及人工費用等)的變化情況，以算術(shù)平均法來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)的方法，是早期的房地產(chǎn)價格指數(shù)的重要編制方法。

房地產(chǎn)價格指數(shù)中位數(shù)價格法

(Media Sale Price)

中位數(shù)價格法是選取地產(chǎn)售價的中位數(shù)來編制價格指數(shù)的方法。房地產(chǎn)市場價格易受極端值(即最高、最低價)影響，而中位數(shù)價格能反映市場變動的集中趨勢，代表性比較強。

房地產(chǎn)價格指數(shù)重復交易法

(Repeat Sale Method) Baily，Muth和Nourse1963年提出的重復售出模型。根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同時期售出的價格來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)， 該方法的優(yōu)點是基于同一宗房地產(chǎn)的價格變化運行。在剔除標的物折舊的影響后，根據(jù)重復交易法編制的指數(shù)可以滿足房地產(chǎn)價格“同質(zhì)性”的需要。

房地產(chǎn)價格指數(shù)特征價格法

(Hedonic Price Method) 特征價格法，又稱Hedonic模型法和效用估價法，認為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時，就能將房地產(chǎn)價格變動的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價格的變化。

房地產(chǎn)價格指數(shù)混合模型

（Pooled Method） 鑒于特征價格模型和重復售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了將二者混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機誤差變量方差的方法。該方法被稱為“混合方法”，又稱Pooled GLS模型。1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans對Pooled GLS模型進行了改進，提出基于最大似然估計法(MLE)的Pooled MLE模型。

房地產(chǎn)價格政策抽象來看可分為兩類，一是高價格政策，二是低價格政策。所謂高價格政策，一般是指政府對房地產(chǎn)價格放任不管，或者有意通過某些措施來抬高房地產(chǎn)價格。低價格政策，一般是指政府采取種種措施來抑制房地產(chǎn)價格上漲。因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下降。但值得注意的是，低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。