房地產(chǎn)信息

房地產(chǎn)信息的收集

房地產(chǎn)信息的收集，是指從房地產(chǎn)信息的各種來源、途徑中去獲得需要的信息。收集信息的方法很多，如閱讀報刊、雜志、廣告、文獻(xiàn)資料；收聽廣播、電視；向信息部門去求索信息直接到市場和客戶中調(diào)查訪問，進(jìn)行市場調(diào)查和研究，掌握第一手資料；用現(xiàn)代化手段，使用電腦，從網(wǎng)上廣泛收集，檢索信息等等。從房地產(chǎn)信息的特點，不同性質(zhì)的信息有不同來源。概括地說，最要注意收集的房地產(chǎn)信息主要有以下兩個方面：

(一)政策方面的信息

主要來自政府及政府有關(guān)部門，如宏觀調(diào)控政策、國家的稅費(fèi)政策、社會經(jīng)濟(jì)、發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展規(guī)劃以及與房地產(chǎn)有關(guān)的政策、法規(guī)和規(guī)章、制度等等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要時刻注意政府的政策變化、及時提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位和消費(fèi)者，或作為自己編制某種計劃和設(shè)計招投標(biāo)文件的依據(jù)，這會收到很好的效果。

(二)市場方面的信息

主要來自商品房買賣雙方的信息，在房地產(chǎn)市場上，來自于市場方面的信息是最豐富的，供求關(guān)系的變化最能反映商品房價格合理與否的信息；人們對于房地產(chǎn)環(huán)境選擇的取向，也能為開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及消費(fèi)者提供建房和購房的參考；國家稅利政策的變化對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營消費(fèi)的影響程度等等情況，也會通過房地產(chǎn)市場反映出來。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該常研究房地產(chǎn)市場，學(xué)會在紛繁復(fù)雜的市場運(yùn)行中捕捉有價值的信息，為自己的經(jīng)紀(jì)工作服務(wù)。

一般地講，房地產(chǎn)信息的來源可以通過報紙、電臺、電視臺、雜志、有關(guān)文件寄送資料、外向廣告等媒體的傳遞。此外，網(wǎng)絡(luò)信息傳播的方式是今后房地產(chǎn)信息傳播的必然趨勢，它有內(nèi)容多，涉及面廣，能夠滿足不同層次需要等特點。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在這信息海洋中搜尋自己所需的信息，并作為自己經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的依據(jù)，就要有反映靈敏的頭腦。近幾年，社會上各個方面陸續(xù)推出了很多網(wǎng)站，市民可在網(wǎng)上盡情瀏覽各種樓盤的頁面。網(wǎng)站的開通，信息傳遞的速度加快，使經(jīng)紀(jì)人的競爭更為激烈，社會對經(jīng)紀(jì)人的要求也會更高。

房地產(chǎn)信息的加工

通過各種渠道所收集來的信息，要進(jìn)行加工、整理、歸類、儲存等程序，才能充分發(fā)揮作用。

在日常工作和生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受或收集來的信息由于來源不同，口徑不同，會有重復(fù)、交叉、矛盾等情況發(fā)生，這需要我們進(jìn)行分析、整理，去粗取精、去偽存真。如果把收集來的原始的信息、資料不進(jìn)行加工，使用時會發(fā)生困難。同時，信息是有時間性的，因此必須把過時的信息及時剔除，否則會造成誤導(dǎo)?？梢姡挥薪?jīng)過分析、整理，才能知道已掌握信息的全貌，便于做到心中有數(shù)。

在信息處理過程中，經(jīng)過分析整理，就會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有信息的狀況。對于信息短缺或不全的，則可加強(qiáng)注意收集。所以，信息加工是信息收集的完成，同時又是進(jìn)一步信息收集的前提，即知道以后需要收集哪些，不需要收集哪些，避免收集信息的盲目性。

加工整理后的信息應(yīng)予以歸類、儲存。大量的信息應(yīng)予歸類，便于檢索。不加以歸類，使用時無從查找，或造成不必要的忙亂。經(jīng)過歸類的信息應(yīng)采取適當(dāng)?shù)霓k法加以儲存。一般地說，信息是有時間性的，但也不是所有的信息都是瞬息萬變的，有的變化較快，有的有相對的穩(wěn)定性。前者如市場交易量的信息，后者如法律、法規(guī)，一旦形成后總要相對穩(wěn)定一段時期。也就是說，有的信息長期起作用，理應(yīng)較長時間保存。對變化較快的信息若條件許可也應(yīng)保存，以便作動態(tài)分析時用。

計算機(jī)使用日益普及，利用計算機(jī)進(jìn)行信息的儲存、整理和加工，具有容量大、成本低、速度快、調(diào)用方便的特點。創(chuàng)造條件建立自己的信息庫網(wǎng)絡(luò)，收集、儲存、處理、傳遞、掌握和使用各種信息。對有些感興趣的信息，加以追蹤。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對于有利可圖的信息可以主動出擊，與發(fā)出信息的開發(fā)商取得聯(lián)系，或采取獨占銷售權(quán)，或采取代理銷售權(quán)或采取凈值式銷售權(quán)等方式來開展自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

在分析、處理信息過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有獨到的市場眼光，對市場機(jī)會敏感，能在紛繁復(fù)雜的信息中敏銳地發(fā)現(xiàn)其中存在的市場機(jī)會。這種獨到的市場眼光、捕捉機(jī)會的能力來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動的實踐，是在實踐中鍛煉的積累，還來源于創(chuàng)新思維。這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在實踐中應(yīng)高度重視鍛煉并充分發(fā)揮的才能。

房地產(chǎn)信息的發(fā)布

房地產(chǎn)信息的收集是收集由別的信息擁有主體發(fā)布的信息，而房地產(chǎn)信息的發(fā)布則是作為信息擁有主體向社會發(fā)布信息。房地產(chǎn)信息的發(fā)布是通過一定的手段，運(yùn)用合適的載體將信息公布于眾，讓公眾了解該信息的具體內(nèi)容，引導(dǎo)和激發(fā)公眾采取相應(yīng)的行動，以達(dá)到信息發(fā)布主體的目的。

房地產(chǎn)信息發(fā)布的手段得體、載體恰當(dāng)、時間合適，會起到事半功倍的作用，這是每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)認(rèn)真對待的。如在房地產(chǎn)銷售過程中，作為經(jīng)紀(jì)人發(fā)布房地產(chǎn)信息的，主要有房地產(chǎn)預(yù)售期的信息發(fā)布和房地產(chǎn)出售期的信息發(fā)布兩大類。

(一)房地產(chǎn)預(yù)售期的信息發(fā)布

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目在完成工程總投資25%以上，經(jīng)過驗收合格領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證并落實了物業(yè)管理公司后，商品房即可預(yù)售。在預(yù)售期間，可以利用各種媒體宣傳，以迅速提高產(chǎn)品的知名度，達(dá)到創(chuàng)立品牌的目的。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或委托經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的預(yù)售商品房的信息，一般可通過廣告載體的形式，但必須符合《中華人民共和國廣告法》、《廣告管理條例》及《關(guān)于加強(qiáng)商品房廣告管理的通知》。值得注意的是，內(nèi)銷商品房不得在中華人民共和國境外發(fā)布廣告信息。外銷商品房在境外發(fā)布廣告信息，需經(jīng)具有出口廣告代理權(quán)的廣告公司代理，并按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及其委托代理商發(fā)布預(yù)售的商品房廣告或說明書，必須載明商品房預(yù)售許可證的編號。

運(yùn)用組合搭配各種媒體的房地產(chǎn)信息發(fā)布，一般是在商品房預(yù)售期內(nèi)，向同一大的目標(biāo)市場發(fā)布，這是一種經(jīng)常采用的廣告信息策略。這一時期信息主要起到潛移默化的作用，并以此引起人們的注意。

(二)房地產(chǎn)出售期的信息發(fā)布

房地產(chǎn)出售期信息發(fā)布一般以較好地滿足不同消費(fèi)者的需求為出發(fā)點，對各種既定的銷售對象和相對集中的地區(qū)，采用多種傳播媒體進(jìn)行宣傳。這一時期，廣告費(fèi)用一般集中使用，投資總額也較高。采用的方法主要是用視聽媒介和印刷媒介推出信息。由于運(yùn)用這類媒體費(fèi)用頗高，房地產(chǎn)開發(fā)商或銷售代理商不能無休止地連續(xù)使用。國外房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這類媒體傳播信息的持續(xù)時間一般控制在一、二個月內(nèi)。具體時間要根據(jù)房地產(chǎn)的可供量，購買頻率和用途而定，同時也要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)狀況來確定，如采用滾動開發(fā)，開發(fā)商推出一期、二期、三期房地產(chǎn)商品，那么房地產(chǎn)信息的發(fā)布也應(yīng)有與其相匹配的時間安排。

從國內(nèi)信息市場現(xiàn)有的以商品形態(tài)進(jìn)行交易的信息大致包含八個方面(見1993年9期《房地信息》)：

(1)商品供求信息(商品質(zhì)量、品種、規(guī)格、價格、商品供應(yīng)能力、產(chǎn)供銷情況)；

(2)資金信息(人民幣資金拆借、外匯額度調(diào)劑、股票和債券交易行情等)；

(3)科技信息(科技成果轉(zhuǎn)讓、專利買賣、科技項目招標(biāo)承包、科技咨詢等)；

(4)勞務(wù)信息(人員招聘、培訓(xùn)、安置、人才流動、社會服務(wù)委托或代理等)；

(5)房地產(chǎn)信息(住房互換、房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或拍賣、土地使用要素轉(zhuǎn)讓等)；

(6)對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信息(合資、合營、勞務(wù)輸出、產(chǎn)品進(jìn)出口、國外設(shè)備租賃、引進(jìn)技術(shù)等)；

(7)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)信息(國家宏觀調(diào)控政策、市場發(fā)展前景、物價變動趨勢等)；

(8)其他信息(如消費(fèi)潮流及其趨勢、消費(fèi)者心理變化等)。

國內(nèi)信息市場的組織形式主要有七種。

(1)信息發(fā)布(交流)會。

(2)信息展樣(掛牌)交易會。

(3)信息咨詢服務(wù)，有針對性地為用戶提供。

(4)信息擴(kuò)散服務(wù)，通過傳媒和各種渠道。

(5)信息代理業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)人方式。

(6)有形信息市場，有確定時間、場所的服務(wù)。

(7)其他綜合性信息服務(wù)。人才培訓(xùn)或產(chǎn)業(yè)操作學(xué)習(xí)班等兼有以上幾種不同形式的性質(zhì)。

開發(fā)房地信息市場以上七種組織形式均可以采用。2100433B

(一)房地產(chǎn)信息數(shù)量多

房地產(chǎn)信息可以有政治的、法律的、政府行為等其他上層建筑方面的，可以有工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、金融等其他行業(yè)的，可以有開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)、服務(wù)、管理等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動方面的，也可有抵押、貸款、證券、保險、利率、價格等各種經(jīng)濟(jì)杠桿和手段的等等。因為房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的要素，信息的數(shù)量多是可以理解的。改革開放以來，尤其報紙、雜志、電視等大眾媒體廣告所傳播的房地產(chǎn)信息，更是與日俱增。

(二)房地產(chǎn)信息涉及面廣

房地產(chǎn)信息不僅包括直接信息，也包括間接信息，涉及面很廣。這里所謂直接性，即與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動直接有關(guān)的信息；所謂間接性，即與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動間接有關(guān)的信息。如國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章制度的建立，地方住房改革制度的出臺，房地產(chǎn)開發(fā)量、房屋坐落地段、類型與價格、消費(fèi)者對房地產(chǎn)的房型偏好、購買力等等，都是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有直接關(guān)系的信息。又如世界政治、經(jīng)濟(jì)、科技等形勢的發(fā)展變化，國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，人們的消費(fèi)取向，銀行的利率變化等是與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有間接關(guān)系的信息。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，也是不可忽視的。

(三)房地產(chǎn)信息時效性強(qiáng)

由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，加上房地產(chǎn)市場正處于不斷完善過程中，因此政策的調(diào)整和變動是難以避免的。特別是近幾年以來，政府不斷出臺新政策，以啟動房地產(chǎn)市!場，擴(kuò)大住宅消費(fèi)。在這種情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要用心將有關(guān)信息及時地掌握和運(yùn)用。因此，捕捉房地產(chǎn)即時信息，不斷更新?lián)碛行碌男畔ⅲ皇r機(jī)地有效利用，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)先一步的首要秘笈。

(四)房地產(chǎn)信息交叉性大

房地產(chǎn)信息來源于各個方面，同時又可以向各個方面發(fā)出，尤其是與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的各類要素市場信息，具有互相滲透交叉的特點。如隨著形勢變化房地產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，這種信息很快就傳遞給土地供應(yīng)開發(fā)部門、金融業(yè)、材料設(shè)備業(yè)，裝潢服務(wù)業(yè)等，促使這些行業(yè)盡快配套，為房地產(chǎn)業(yè)提供必要的條件和產(chǎn)品。隨著土地供應(yīng)減速，材料供應(yīng)跟不上、金融業(yè)改革滯后等情況發(fā)生，此類信息馬上又會傳遞給房地產(chǎn)業(yè)，促使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步采取對策，完善政策，企業(yè)也會相應(yīng)調(diào)整改變經(jīng)營策略。

(五)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化程度高

對不能移動的房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)信息實行網(wǎng)絡(luò)化更具有必要性，而且要求程度高。通過網(wǎng)絡(luò)傳輸，房地產(chǎn)的平面、立面、空間、色彩、外部環(huán)境等，都可以展示給消費(fèi)者，給人以視覺、感官的滿足。網(wǎng)絡(luò)化房地產(chǎn)信息存儲量多，可供消費(fèi)者選擇的余地也來得大。房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化后，傳遞信息的速度加快，必然引起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作方式的相應(yīng)改變，從而會進(jìn)一步推動市場的發(fā)展。

房地產(chǎn)信息網(wǎng)：專為房地產(chǎn)交易在網(wǎng)上搭建的第三方信息平臺。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，網(wǎng)上購物已經(jīng)成為一種流行趨勢，很多行業(yè)的產(chǎn)品都開始選擇網(wǎng)上銷售的方式。房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，而隨著房地產(chǎn)信息類的網(wǎng)站的逐漸增多，競爭壓力逐步增大，一些頗具有代表性的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站也開始了自身的服務(wù)體系的不斷完善。

同時，房地產(chǎn)市場的不完全競爭性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)單件性以及投機(jī)等行為，導(dǎo)致市場機(jī)制的作用遭到扭曲，給公平交易帶來困難。房地產(chǎn)咨詢通過對信息的加工，盡量使不對稱信息趨于對稱，保障信息暢通，促進(jìn)市場交易公平，降低交易成本。

房地產(chǎn)信息咨詢信息整理

信息的整理主要包括兩項內(nèi)容，其一是分析信息，其二是處理信息。信息的分析從兩個方面著手，第一是分析信息是否準(zhǔn)確，包括分析信息取得的渠道是否可靠，信息的內(nèi)容有否謬誤；第二是分析信息之間的相互關(guān)系，通過找出信息之間內(nèi)在的聯(lián)系，以起到舉一反三的作用。

信息的處理包括組織處理與技術(shù)處理兩個方面：組織處理是指對所取得的信息進(jìn)行歸納、分類等，使之能夠適應(yīng)需要。具體的方法有：篩選，即把收集的信息按其重要程度逆行選擇；分類，即根據(jù)需要將信息按專題或地區(qū)分類；編校，即對信息進(jìn)行編排和校正，以達(dá)到去粗取精、去偽存真的目的；列表，即把信息用各種表格的形式表示出來；畫圖，即把所需要的資料，用圖形的方式表示出來。技術(shù)處理是指把所得到信息中的特殊情況加以技術(shù)上的處理，使之恢復(fù)本來面目，以便正確地反映房地產(chǎn)市場活動情況。具體的方法有：剔除法，即把那些不能如實反映對象的正常發(fā)展趨勢的數(shù)據(jù)剔除掉，以免在預(yù)測中得到不正確的結(jié)果；還原法，即把受偶然因素影響的數(shù)據(jù)處理變成在正常情況下表現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)信息咨詢信息傳播

信息的傳播方式主要包括以下幾種：

(1)發(fā)行信息刊物。即通過發(fā)行刊物向外傳遞房地產(chǎn)信息，這些刊物的內(nèi)容包括房地聲信息、有關(guān)的要聞、簡訊以及最新的房地產(chǎn)政策法規(guī)等。

(2)建立房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)。采用網(wǎng)員制方式為網(wǎng)員單位提供有償?shù)男畔⒎?wù)，同時取得信息補(bǔ)充。這種方式能充分發(fā)揮現(xiàn)代信息設(shè)備的優(yōu)勢，使信息的傳遞和反饋更加充分與及時。如廣州市房地產(chǎn)信息中心就是采用這種方式定期向用戶提供信息的。

(3)專業(yè)訓(xùn)練方式。如舉辦短期專業(yè)培訓(xùn)、發(fā)行專業(yè)內(nèi)容的錄像帶、組織專業(yè)知識競賽等等。

以上三種方式僅限于專門的房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)或?qū)嵙π酆竦拇笮头康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采用。這些機(jī)構(gòu)一般都將信息咨詢服務(wù)作為一項單獨的業(yè)務(wù)開展，他們由于同政府部門、行業(yè)團(tuán)體、企業(yè)界以及報刊、電臺等宣傳媒介建立較為了廣泛的聯(lián)系，所以信息資料來源比較充分、迅捷和可靠，同時它們也具備較強(qiáng)的信息綜合處理能力，因而能為社會提供較高水準(zhǔn)的信息咨詢服務(wù)。

(4)接待方式。即以接洽的方式向被接洽的人員提供有關(guān)房地產(chǎn)信息資料。這種方式為大多數(shù)以經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)或房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的中小中介機(jī)構(gòu)所采用，這些機(jī)構(gòu)一般沒有條件掌握全面的、敏捷的信息資料，也沒有綜合信息的能力和必要。他們所掌握的關(guān)于房地產(chǎn)價格、行情動態(tài)、市場供需狀況等信息資料，主要是來源于自身的咨詢、接洽，以及機(jī)關(guān)、行會和較高層次的中介機(jī)構(gòu)的綜合報導(dǎo)。他們一般不單獨開展房地產(chǎn)信息咨詢業(yè)務(wù)，其房地產(chǎn)信息的提供通常是針對現(xiàn)實的或潛在的業(yè)務(wù)委托人進(jìn)行。他們主要以接待方式為已經(jīng)進(jìn)行或可能開展經(jīng)紀(jì)代理和價格評估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人提供市場、政策等方面的信息資料，這些信息資料內(nèi)容具體、明確、有很強(qiáng)的針對性和實用性，往往能為業(yè)務(wù)委托人解決一些特定的實際問題。2100433B