房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

在十八大報告中，胡錦濤同志表示，要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”。這也是“保障房建設(shè)”首次被寫入黨代會報告。

在12日舉行的十八大記者招待會上，十八大代表、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說，黨的十六大以來，按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，中國大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，解決困難群眾基本住房問題；不斷完善房地產(chǎn)市場，滿足群眾多層次住房需求；同時，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，加大農(nóng)村危房改造試點工作力度，改善農(nóng)村困難群眾住房條件。經(jīng)過不斷探索和努力，城鄉(xiāng)住房建設(shè)和發(fā)展取得了明顯成效。我們將堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加大農(nóng)村危房改造力度，努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民住有所居。

姜偉新說，“十二五”期間城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)目標(biāo)是3600萬套，2011年已經(jīng)開工1000萬套，2012年開工了700多萬套，2013年計劃開工數(shù)量不會低于500萬套。隨著大批保障房陸續(xù)建成，配套設(shè)施建設(shè)、管理分配等都是需要解決的重要問題。他還強調(diào)要繼續(xù)加強保障房建設(shè)資金管理，并堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。

事實上，政策無變化，并不意味著調(diào)控不會縱深。姜偉新在記者招待會上表示，對于樓市調(diào)控，中央政府時刻準(zhǔn)備應(yīng)對。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時，中央儲備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對此表示，實際上這就是說明房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會放松，其實沒有新政策出臺對于我們來說就是好消息，目前我們還是會按照既定的安排開展工作。而未來的走勢誰也不好猜測，只能等十八大結(jié)束以后看有什么新政策，再相應(yīng)地應(yīng)對。正如姜偉新所言：“判斷樓市的動向，不能只考慮一個因素，一定要綜合考慮成交量和價格。交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控?！?

房價反彈，市場回暖，必將觸動政策調(diào)控的神經(jīng)，這在業(yè)內(nèi)幾乎已形成共識。北京中原地產(chǎn)住宅事業(yè)部副總經(jīng)理商十磊在接受地產(chǎn)中國網(wǎng)采訪時就表示，住建部重申調(diào)控政策不放松，主要是擔(dān)心政策變化會引起房價快速反彈。因為目前看，市場成交量已經(jīng)比較穩(wěn)定，很多項目價格甚至暗中上漲，政府肯定會對這些市場動向有所擔(dān)心。但從未來看，即便房地產(chǎn)市場整體調(diào)控不會松動，也會有一些儲備政策來替代現(xiàn)有政策，例如房產(chǎn)稅替代限購。商十磊認(rèn)為，房產(chǎn)稅如果替代限購，那么政策抑制的方向就會有差別。雖然政策仍然會抑制投資投機型需求，但低端市場與高端市場估計會差別化對待。政策肯定會首先保障剛需，高端項目則另當(dāng)別論。 2100433B

我國對房地產(chǎn)的重要宏觀調(diào)控 發(fā)生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性調(diào)控政策包括國十六條、國八條、國六條、(新)國十條、23號文件、18號文件等。

1993-1996年：我國第一次對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控

時間：1993-1996年

現(xiàn)狀：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產(chǎn)市場異常活躍，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟運行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢和通貨膨脹。

對策：1993年，國務(wù)院出臺《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國16條”)；1994年系列出臺《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》頒布。

效果：隨著各項措施的落實，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國經(jīng)濟終于在1996年成功實現(xiàn)“軟著陸”。

問題：此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)?！皣?6條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計，海南省當(dāng)時閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的“泡沫經(jīng)濟博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場元氣大傷，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。

1998-2002年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，核心是房改

時間：1998-2002年

現(xiàn)狀：1997年亞洲金融危機爆發(fā)后，我國經(jīng)濟開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場也隨之進(jìn)入低潮。

對策：為刺激消費、拉動內(nèi)需，1998年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。

23號文件強調(diào)，在停止住房實物分配后，新的國家住房保障體系在“逐步實行住房分配貨幣化”的同時，要“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主體的住房供應(yīng)體系”。按照建設(shè)部當(dāng)時的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分別占了城市居民家庭總數(shù)的10%上下，可以買“經(jīng)濟適用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人數(shù)的80%以上，高的甚至占到總?cè)丝诘?5%。1999年中央政府開始在全國范圍內(nèi)停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。

效果：隨著各項政策措施貫徹落實，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時期。

問題：這一時期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價”，實際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房價問題埋下了隱患。

2003-2005年：確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)

時間：2003-2005年

現(xiàn)狀：從2003年開始，我國房地產(chǎn)投資快速增長，再次出現(xiàn)經(jīng)濟過熱跡象。由于2003年土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式取得，導(dǎo)致土地價格和房價大幅上漲。而從98年開始的房地產(chǎn)信貸給尚不完善的中國銀行(2.83,0.00,0.00%)金融體系帶來了巨大的潛在風(fēng)險。

對策：2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡稱121號文件)，調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施。

8月出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號文件)，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度。

效果：18號文件確立的“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”是對1998年23號文件所確立的“新的經(jīng)濟增長點”的升級，也標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式開始。

問題：18號文件沒有提出實質(zhì)性的控制房價和投資過熱的措施，倒是把23號文件中有關(guān)“經(jīng)濟適用房是住房供應(yīng)的主體”改為“經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房?！币馕吨畬ⅰ盀?0－80%以上的家庭提供經(jīng)濟適用房”的政策調(diào)整為“多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。該文件對經(jīng)濟適用房的重新定性也為后來個人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。

這兩份意見向左的文件相繼出臺，將政府既害怕房地產(chǎn)價格和投資增長過快又希望繼續(xù)拉動經(jīng)濟增長的搖擺不定的矛盾心態(tài)展露無遺。而各級政府主導(dǎo)的“圈地?zé)帷薄⑷諠u增大的金融信貸風(fēng)險等原先大量潛在的問題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來。

2005-2007年：調(diào)控以穩(wěn)定房價為主要訴求

時間：2005-2007年

現(xiàn)狀：2005年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關(guān)注的焦點。

對策：為了抑制投資過熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，中央政府打出調(diào)控“組合拳”——2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度。4月，國務(wù)院常務(wù)會議提出，當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項措施(簡稱“新國八條”)，對“國八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。隨即，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的房地產(chǎn)調(diào)控操作層面的細(xì)化方案。

2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議通過有針對性的六項措施(簡稱“國六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點。隨后出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(簡稱“九部委‘十五條’”)對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化。其中提到的“限套型”、“限房價”的普通商品住房，被稱作“限價房”——以期解決中等收入夾心層群體的住房問題。

2007年，以穩(wěn)定房價為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場降溫的各項調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場秩序、抑制投機(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。

效果：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實現(xiàn)平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房價調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房價漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。

問題：“國六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場”的解決方案。這意味著，自2003年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢必推動房價上漲。

而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房價走勢卻又屢屢讓人們失望。

2008-2010年：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)

時間：2008-2010年

現(xiàn)狀：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機的影響擴大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。本來在前期調(diào)控政策和金融危機的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房價也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時，政策再次松動，最終導(dǎo)致前功盡棄。2009年，中國房地產(chǎn)市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房價持續(xù)攀高。

對策：2009年12月，為遏制部分城市房價過快上漲，中央政府決定不再延長2008年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)至5年，遏制炒房現(xiàn)象。隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡稱“國四條”)，以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標(biāo)。國務(wù)院各部委陸續(xù)出臺調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房價。

2010年，以穩(wěn)定房價為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時刻。4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。

效果：由于各級部門的落實問題和房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實況，國十條的威力未能完全釋放。

問題：雖然期間中央領(lǐng)導(dǎo)人不斷發(fā)言說“房價第四季度會下降”，但由于前幾次調(diào)控政府政策搖擺不定，購房者對此次房地產(chǎn)調(diào)控信心不足，以至于在房地產(chǎn)市場經(jīng)過4個多月的觀望僵持后又現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)迷局仍在變化之中。

內(nèi)容介紹

《房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與法律》內(nèi)容簡介：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控近年來一直是政府宏觀調(diào)控的重點之一?！斗康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控政策與法律》從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主體、保障性住房與房地產(chǎn)業(yè)的定位、房價與地價的關(guān)系及土地政策、房地產(chǎn)調(diào)控中的財稅政策、房地產(chǎn)調(diào)控中的貨幣政策幾個方面入手，探討我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的得失，并提出自己的建議。

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房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的對象是整個房地產(chǎn)市場，包括土地市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)資金市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場、房地產(chǎn)技術(shù)市場和房地產(chǎn)信息市場等。