房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)管理

(一)以穩(wěn)健的財(cái)務(wù)安排原則來指導(dǎo)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)

1．合理配置企業(yè)借貸資金與自有資金的組合比例.

按照國際慣例，銀行貸款不能超過房地產(chǎn)投資總額的40%，而在我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資來源中銀行貸款超過了70%。企業(yè)借貸成本的提高削減了資產(chǎn)平均收益水平，從而增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，把握借貸資金與自有資金的組合比例，通過乎衡收益與成本來降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是我國房地產(chǎn)投資體制改革的一個(gè)主要方向。

2．風(fēng)險(xiǎn)折衷的辦法。

企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場體系風(fēng)險(xiǎn)。對于這類風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)很難憑借自我行動(dòng)來加以控制。而非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)則是企業(yè)個(gè)體從事投資時(shí)會(huì)經(jīng)歷的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以通過投資項(xiàng)目的組合來分散和減少這類風(fēng)險(xiǎn)。

3．在前期市場研究和項(xiàng)目可行性分析中引入風(fēng)險(xiǎn)成本的核算辦法。

這一點(diǎn)類似于會(huì)汁準(zhǔn)則中的穩(wěn)健原則，以機(jī)會(huì)成本和影子價(jià)格來代替現(xiàn)實(shí)成本與市場價(jià)格進(jìn)行核算。風(fēng)險(xiǎn)成本核算的原理在于提前將預(yù)計(jì)到的風(fēng)險(xiǎn)損失納人項(xiàng)目初始的決策范疇，適合于具有較高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目評價(jià)。

(二)金融風(fēng)險(xiǎn)管理

1.金融工具創(chuàng)新。

例如，為避免利率風(fēng)險(xiǎn)采取可變利率貸款，為降低通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)價(jià)格水平可調(diào)抵押貸款(Price—Level—Adjusted Mortgage，簡稱PLAM)"para" label-module="para">

2．以審慎原則指導(dǎo)房地產(chǎn)金融活動(dòng)。

金融市場既可以控制一部分房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，但是也容易擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)的影響面與深度。所以，即使是在房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的高漲階段，金融市場也不能忽視高漲過后的回落，否則在助長了投資高潮和激升房價(jià)的同時(shí)又可能被卷入難以抵御的危機(jī)之中。

審慎的金融機(jī)制還有待于政府有關(guān)措施的介入，政府介入的重要性不在于干預(yù)，而在于補(bǔ)充和促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場機(jī)制的不足。例如，在對按揭風(fēng)險(xiǎn)和按揭比率的研究中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)按揭比例超過一定的范圍時(shí)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)集中出現(xiàn)，這時(shí)就亟需政府擔(dān)保機(jī)制的有效介入。

(三)市場的規(guī)范化管理

在我國，房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)中有相當(dāng)大一部分風(fēng)險(xiǎn)起因于市場行為的不規(guī)范，所以在房地產(chǎn)業(yè)的漸進(jìn)發(fā)展過程中應(yīng)逐步通過規(guī)范化管理來使這類風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。

(四)政策實(shí)施的事前評價(jià)

政策風(fēng)險(xiǎn)的受損面是整個(gè)產(chǎn)業(yè)和市場。對于政策的變化企業(yè)一般難以預(yù)料，從而給其經(jīng)營活動(dòng)增加了風(fēng)險(xiǎn)。因此，政策制定者在政策出臺前進(jìn)行事前可行性分析與效益成本評價(jià)是非常必要的。除此之外，還應(yīng)該增加政策的透明度和確保政策的連續(xù)性.

(五)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與相應(yīng)政策的支持和調(diào)節(jié)

保證宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定旨在降低市場的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)日益一體化的今天，房地產(chǎn)業(yè)更易于因宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)或其他產(chǎn)業(yè)的不穩(wěn)定而受到影響"para z7f575" label-module="para">2100433B

風(fēng)險(xiǎn)意味著未來收益的不確定性，所以風(fēng)險(xiǎn)既對應(yīng)著未來的成本損失，又可能意味著意外的收益，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率決定了成本或收益的發(fā)布情況。如果能夠預(yù)測未來風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率并采取積極的措施，那么高風(fēng)險(xiǎn)就可以轉(zhuǎn)化為高收益。因此，能否對房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的監(jiān)管與控制，是房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管與控制必須堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移原因。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的建立必須能滿足風(fēng)險(xiǎn)收益和風(fēng)險(xiǎn)損失之間的共同需

要，并通過風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)來達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。以間接稅為例，其征收增加了開發(fā)商的成本和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因此為了減少損失，開發(fā)商則會(huì)通過提高房地產(chǎn)銷售價(jià)格而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給置業(yè)投資者和個(gè)人消費(fèi)者。

(2)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的分散原理。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的分散原理主要包括資產(chǎn)組合及發(fā)展資本市場兩種。前者是投資者分散投資風(fēng)險(xiǎn)的一種常用方法，它針對于多種預(yù)期收益率不等的資產(chǎn)，合理安排風(fēng)險(xiǎn)投資的概率結(jié)構(gòu)。發(fā)展資本市場尤其是二級抵押貸款市場可以解決銀行長期債權(quán)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，把由銀

行一家集中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散給持有和購買抵押貸款資產(chǎn)的投資者。這種資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也因?yàn)槎鄠€(gè)投資者的參與而產(chǎn)生了新的整合，風(fēng)險(xiǎn)的量與質(zhì)都發(fā)生了相應(yīng)變化。

（3）房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的替代原理。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的替代原理主要包括風(fēng)險(xiǎn)與收益的替代、風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間的替代、風(fēng)險(xiǎn)與空問的替代、風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)的替代及風(fēng)險(xiǎn)與成本的替代等多種形式。

①風(fēng)險(xiǎn)與收益的替代。風(fēng)險(xiǎn)存在收益的可能性構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)投資者的預(yù)期激勵(lì)，對于謹(jǐn)慎的投資者而言，寧可放棄部分收益以獲取更確定性的較少收益，在競爭激烈的行業(yè)中，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)促使行業(yè)利潤平均化的發(fā)展趨勢。

②風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間的替代。由于時(shí)間是產(chǎn)生不確定性因素的主要原因，在某種意義上說是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因，因此可以利用時(shí)間的這一特性，通過以時(shí)問等待成本和在此期間的投資機(jī)會(huì)成本來替代風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到對未知風(fēng)險(xiǎn)獲得穩(wěn)定性的目的。

③風(fēng)險(xiǎn)與空間的替代。其適用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理。由于房地產(chǎn)商品的區(qū)域性限制了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)，地理位置的固定性決定了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在很大程度上會(huì)促進(jìn)或制約房地產(chǎn)投資的增長規(guī)模與速度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為降低市場風(fēng)險(xiǎn)，只有盡可能第拓展資源的流動(dòng)范圍。我國發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的目的也在于此，其構(gòu)成了房地產(chǎn)系統(tǒng)管理的基礎(chǔ)。

④風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)的替代。風(fēng)險(xiǎn)引起的效益不確定性與技術(shù)條件有著密切的關(guān)系。技術(shù)不僅包括投資活動(dòng)的資產(chǎn)評價(jià)選擇技術(shù)，也包括風(fēng)險(xiǎn)的識別、預(yù)測和控制技術(shù)，但是新技術(shù)的出現(xiàn)在減弱某些風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，又可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，所以風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)的替代過程也是風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識程度不斷深化的過程。

⑤風(fēng)險(xiǎn)與成本的替代。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)交易時(shí)，為降低風(fēng)險(xiǎn)概率，一般會(huì)以增加支出成本來替代風(fēng)險(xiǎn)。如購買保險(xiǎn)或推行買斷代理等。

內(nèi)容簡介

《中國房地產(chǎn)市場泡沫與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究》基于房地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的重要影響、房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸的依賴，以及中國房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的現(xiàn)狀和市場管理隱憂，提出《中國房地產(chǎn)市場泡沫與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究》的研究方向，即從房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)信貸關(guān)系的角度，研究房地產(chǎn)泡沫的控制和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理。 《中國房地產(chǎn)市場泡沫與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理研究》先從房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)信貸兩個(gè)維度，分別探討各自的形成機(jī)制、衡量方法及現(xiàn)狀，接著研究二者的相互關(guān)系，并對其進(jìn)行了實(shí)證研究。根據(jù)實(shí)證研究結(jié)論，對市場預(yù)警機(jī)制進(jìn)行了探討，提出適時(shí)調(diào)整宏觀政策、加強(qiáng)市場監(jiān)管、建立相關(guān)配套制度、完善商業(yè)銀行內(nèi)部管理機(jī)制等建議。 袁平，1968年7月出生，高級審計(jì)師、中國注冊會(huì)計(jì)師（非執(zhí)業(yè)）、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。曾擔(dān)任中小學(xué)教師；1993年6月大學(xué)畢業(yè)后，先后在國家教育行政學(xué)院、財(cái)政部干部教育中心、中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社、國務(wù)院國有重點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)事會(huì)、交通銀行總行工作。2011年8月至2014年8月，援疆擔(dān)任新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建工師新疆建咨集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任交通銀行預(yù)算財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理。2100433B

對于風(fēng)險(xiǎn)管理政策，應(yīng)明文訂定營業(yè)策略或方針、業(yè)務(wù)計(jì)劃、內(nèi)控與稽核制度，建立風(fēng)險(xiǎn)部位限額呈報(bào)董事會(huì)核定，評估執(zhí)行績效并適時(shí)檢討修正。