房地產(chǎn)消費(fèi)消費(fèi)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)發(fā)揮效用的使用過程。在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)主要應(yīng)開展產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋修繕管理、配套服務(wù)、物業(yè)管理等工作。房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)工作也都需要房地產(chǎn)投資的支持與保證，離開了房地產(chǎn)投資將無法開展任何一項(xiàng)工作。所以房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)消費(fèi)得以實(shí)現(xiàn)的前期保證。房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)是發(fā)揮房地產(chǎn)具體效用的時(shí)期，只有到了這個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)才實(shí)現(xiàn)了其本身價(jià)值。所以，房地產(chǎn)投資實(shí)質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)的手段。 2100433B

(1)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及城市化的水平。經(jīng)濟(jì)社會(huì)越發(fā)展、城市化水平越高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對(duì)土地和住宅的消費(fèi)也就越來越大。

(2)城市人口增長(zhǎng)及生活水平。城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來越大了。

(3)房地產(chǎn)價(jià)格水平。與其他市場(chǎng)一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。價(jià)格商，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)。

(4)國家政策。國家的政策對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響。特別是對(duì)房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

(5)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

(6)消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè)。消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)。如果消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)是樂觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng)，如果是悲觀的，消費(fèi)會(huì)減少。

(1)普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動(dòng)基地。

(2)多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多種選擇的機(jī)會(huì)，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。

(3)不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其他產(chǎn)品無法替代的，其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房地產(chǎn)間的差別性。

(4)連續(xù)性與間斷陛：房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。從社會(huì)整體看，只要社會(huì)在發(fā)展，人口在增長(zhǎng)，需求就會(huì)存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個(gè)人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購買可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)像其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購買，它是間斷性的。

(5)消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是呈正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。

(6)增長(zhǎng)性：一般情況下對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長(zhǎng)的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活水平的提高決定的。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會(huì)交往的消費(fèi)、價(jià)值欲望的消費(fèi)等。

(1)投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對(duì)象，通過投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤(rùn)。此類物業(yè)主要是公寓、寫字樓、商鋪。

(2)生產(chǎn)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場(chǎng)所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動(dòng)空問或場(chǎng)地，此類物業(yè)主要是工業(yè)廠房、倉庫等。

(3)消費(fèi)型：主要是由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。

對(duì)高端房征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅是抑制高房?jī)r(jià)，遏制房地產(chǎn)惡意投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有力措施之一。在2010年4月15日上午舉行的重慶市政府自主新聞發(fā)布會(huì)上，市政府新聞發(fā)言人文天平表示，重慶希望中央在渝試點(diǎn)，對(duì)高端房征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅。 重慶管理房市的措施就針對(duì)了以上根本性問題。一方面，通過控制土地出讓價(jià)格的方式調(diào)控房?jī)r(jià)，通過讓利的方式減輕房?jī)r(jià)上漲的壓力，減少購房者買房的壓力。更重要的是，通過調(diào)整商品房的開發(fā)以及商品房的供求關(guān)系，將商品房的性質(zhì)還原為商品而非投機(jī)品。雖然商品房總體的形勢(shì)是供不應(yīng)求，但必須看到，人為投機(jī)加劇了供求關(guān)系的失衡，不能因?yàn)檎w形勢(shì)就放縱了投機(jī)，忽視了對(duì)投機(jī)的管理。

抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理消費(fèi)。

把炒房的牟利壓縮到最小，從而減少炒房的熱情和動(dòng)力，讓商品房的供求更趨向于合理。

1.房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅是誰提出來的？

答：重慶市長(zhǎng)黃奇帆，他在重慶市人大常委會(huì)上稱，重慶已上報(bào)國務(wù)院申請(qǐng)施行特別房產(chǎn)消費(fèi)稅等抑制高房?jī)r(jià)思路。黃奇帆的做法有點(diǎn)類似于國資委要求非地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)市場(chǎng)后，第一個(gè)表決心的是魏家福，這樣的官員或者央企領(lǐng)導(dǎo)，都應(yīng)該有良好的政治前途，起碼有優(yōu)秀的執(zhí)行力與政治覺悟，比起唱反調(diào)的龍永圖，黃奇帆做的太到位了。

2.房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅的稅基是什么？

答：經(jīng)地方政府或者評(píng)估的房屋總價(jià)作為稅基。我們從接近財(cái)政部的人士了解到信息是，非自住、大戶型的高檔住房，比如單價(jià)超過800萬元的或者280平米以上的二套房或者二套以上的房子，將會(huì)被課稅?；镜乃悸肥牵涸诓婚_征新稅種的情況下，達(dá)到對(duì)大戶型、非自住高檔住宅保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)以控制樓市投資行為的目的。

3.如果征收特別房產(chǎn)特別消費(fèi)稅，那么應(yīng)該是從價(jià)征收還是從量征收？

答：從價(jià)征收。就我們推測(cè)，在開始的時(shí)候，特別房產(chǎn)消費(fèi)稅的征收可能是從價(jià)，這樣很多三四線城市的豪宅因?yàn)閱蝺r(jià)低，并不能被覆蓋，但隨著特別房產(chǎn)消費(fèi)稅征收的深入，也將會(huì)有更詳細(xì)的細(xì)則出臺(tái)。

所以，老百姓沒有必要擔(dān)心，無論那個(gè)稅種先出臺(tái)，都是打擊炒房者以及高檔消費(fèi)群體的，類似于奢侈品稅的意思，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲，有著長(zhǎng)期而深遠(yuǎn)的意義。但值得注意的，房產(chǎn)特別消費(fèi)稅不同于物業(yè)稅，出臺(tái)也沒有那么恐怖，此前靠提高契稅、營業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅等交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，很容易被賣方轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，而且還抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，而保有環(huán)節(jié)的稅收對(duì)抑制投資投機(jī)性購房需求效果更好，老百姓應(yīng)該拍手贊成。