《非住宅》

商業(yè)服務(wù)用房：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。

工業(yè)廠房指直接用于生產(chǎn)或為生產(chǎn)配套的各種房屋，包括主要車間、輔助用房及附屬設(shè)施用房。凡工業(yè)、交通運輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學(xué)校等單位中的廠房都應(yīng)包括在內(nèi)。

非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫等。

辦公用房是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。

倉庫指工業(yè)、交通運輸、商業(yè)、供銷、外貿(mào)、物資及其他企事業(yè)單位建造的成品庫、半成品庫、原材料庫、貨物倉庫、物資儲備庫以及冷藏庫、糧油庫等。2100433B

(一)生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)勞動的房產(chǎn)。包括工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)等部門在生產(chǎn)活動中使用的廠房、倉庫、作業(yè)房、實驗室和一些附屬房屋等。

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)是工交等物質(zhì)生產(chǎn)活動的基本物質(zhì)要素，缺了它生產(chǎn)活動就不能正常進(jìn)行。尤其是現(xiàn)代工交生產(chǎn)，對房產(chǎn)的依賴性更強(qiáng)，沒有必要的生產(chǎn)用房，許多生產(chǎn)活動就無法進(jìn)行。生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的功能是為各種物質(zhì)生產(chǎn)服務(wù)，因此，其選址、結(jié)構(gòu)、用料和外形等，都是以方便生產(chǎn)和服務(wù)生產(chǎn)為基本前提的。正因為如此，城市中的生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)往往集中于生產(chǎn)功能區(qū)或郊區(qū)，結(jié)構(gòu)通常是以堅固為基本特征，所用建材是以鋼材、鋼筋混凝土為主，外形則多表現(xiàn)為占地面積大、低層化和連片化。

作為生產(chǎn)活動的必要物質(zhì)要素，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)無疑屬于生產(chǎn)資料范疇。因為是執(zhí)行生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(本)的職能，所以生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價值實現(xiàn)和補(bǔ)償方式，就與生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的價值周轉(zhuǎn)方式相同。即生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價值，按其在生產(chǎn)中的磨損程度，逐漸轉(zhuǎn)移到這些房產(chǎn)參與的生產(chǎn)活動所生產(chǎn)的產(chǎn)品中去，然后通過銷售產(chǎn)品使價值得以回收在產(chǎn)品的銷售收入中，再以折舊的形式分期從產(chǎn)品銷售收入中提取并積累起來，直到提取的折舊金額所代表的價值量等于房產(chǎn)正常使用期內(nèi)磨損的價值量為止。由于生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的生產(chǎn)資料性質(zhì)明確，價值周轉(zhuǎn)路徑清楚，為購置或建造其而墊付的資本回收有公認(rèn)可行的規(guī)則可循，所以，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的商品屬性也表現(xiàn)得較明顯，且容易被人們所接受。

(二)非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指非生產(chǎn)部門和行業(yè)使用的住宅以外的那些房產(chǎn)。它包括營業(yè)性房產(chǎn)和非營業(yè)性房產(chǎn)兩部分。

1.營業(yè)性房產(chǎn)

是指城市經(jīng)營性單位和企業(yè)進(jìn)行貿(mào)易和經(jīng)營性服務(wù)活動所使用的房產(chǎn)，如商店、餐館、銀行、郵電局(所)、旅館、飯店、交易所等直接從事經(jīng)營活動的房產(chǎn)，以及它們的輔助用房等。

營業(yè)性房產(chǎn)是城市流通部門和其他第三產(chǎn)業(yè)部門從事商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動的必要物質(zhì)條件，它對商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動的經(jīng)濟(jì)效益的制約性，因商業(yè)和服務(wù)活動的特殊性而表現(xiàn)得很強(qiáng)。例如，房產(chǎn)所處的位置、房產(chǎn)的質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，對商業(yè)等服務(wù)活動的經(jīng)營效益有決定性的影響。而且，一個城市的繁華程度如何，很大程度上取決于這類房產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量。

由于營業(yè)性房產(chǎn)在參與商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動中，是發(fā)揮固定資本的職能，所以它在價值周轉(zhuǎn)方式上與生產(chǎn)性房產(chǎn)相似。不過它的價值不是轉(zhuǎn)移到新的物質(zhì)產(chǎn)品中去(商業(yè)和服務(wù)活動不直接創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品)，而是轉(zhuǎn)移到商業(yè)及服務(wù)業(yè)所提供的非物質(zhì)化服務(wù)產(chǎn)品中去，并直接從營業(yè)收入中扣回。同時，因這類房產(chǎn)是服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)，所以其產(chǎn)權(quán)形式客觀上比生產(chǎn)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)形式更為靈活。

2.非營業(yè)性房產(chǎn)

又稱行政事業(yè)性房產(chǎn)。是指黨、政、軍、衛(wèi)、文、教、科技、體育(一部分是營業(yè)性的)、宗教和其他部門使用的，不具有經(jīng)營性，又不屬住宅的非生產(chǎn)性房產(chǎn)及其輔助房產(chǎn)。

這部分房產(chǎn)是國家行使政府職能，保證必要的社會公益事業(yè)的正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件，也是非政府性的社會福利和慈善事業(yè)正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件。其最大的特點，是它與人們的政治和文化等精神生活的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，而與人們的物質(zhì)生活之關(guān)聯(lián)性則較弱。因此，這部分房產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)在建筑風(fēng)格和位置坐落等方面，都有自己的一些特點，它除了滿足各種使用需要外，很注重反映人文歷史和民族風(fēng)貌。

這部分房產(chǎn)因大多是政府出資建造，且通常只供行政事業(yè)單位使用，所以其商品屬性表現(xiàn)得較弱。其實，無論它由誰出資建造和供誰使用，它的建造過程都是一個典型的商品生產(chǎn)過程，充滿了各種商品交換關(guān)系。它建成交付使用后，進(jìn)入了公共消費過程，不能據(jù)此來否定其商品屬性。況且，當(dāng)這些房產(chǎn)因各種原因不再適宜作為非營業(yè)性房產(chǎn)時，政府或其他所有者常將其出租或出售給其他主體改作另外的用途。這種重新進(jìn)入流通的現(xiàn)象，正好說明這些房產(chǎn)是商品。

因為不以盈利為目的，又是公共消費，所以非營業(yè)性房產(chǎn)的價值周轉(zhuǎn)方式與生產(chǎn)性和營業(yè)性房產(chǎn)都不一樣。它主要通過國民收入再分配的形式，從政府財政收入中得到補(bǔ)償，即通過財政投資和補(bǔ)貼得到補(bǔ)償。非營業(yè)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般都是政府所有，只有少數(shù)是民間社會團(tuán)體所有。

(三)公用基礎(chǔ)設(shè)施

公用基礎(chǔ)設(shè)施是指既不能與生產(chǎn)性房產(chǎn)劃等號，又不能與非生產(chǎn)性房產(chǎn)等同的構(gòu)筑物和特殊建筑物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、橋梁(含立交橋、人行天橋)、水塔、蓄水池、地上和地下給排水設(shè)施、供電、供氣、供暖設(shè)施、公共廣場、公園、綠化設(shè)施、垃圾污水處理設(shè)施、公共廁所、消防和防洪設(shè)施等。

雖然大多數(shù)公用基礎(chǔ)設(shè)施在物質(zhì)形態(tài)上與我們習(xí)慣上講的房屋大相徑庭，但由于現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活已使這些公用基礎(chǔ)設(shè)施與原本意義上的房屋融合在一起，且融合程度越來越高，大多數(shù)原本意義上的房屋離開了公用基礎(chǔ)設(shè)施，已不能發(fā)揮正常功能，所以，從現(xiàn)代和發(fā)展的觀點看，毫無疑問地必須將公用基礎(chǔ)設(shè)施作為房產(chǎn)來看待，即它是廣義上的房產(chǎn)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施在城市經(jīng)濟(jì)和社會生活中起著重要的作用。它既是人們生活正常進(jìn)行所必須的物質(zhì)條件，又是生產(chǎn)活動順利運轉(zhuǎn)不可缺少的物質(zhì)要素，正是這些公用基礎(chǔ)設(shè)施，將生活、生產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、娛樂等活動場所連成一個整體，可以說，住宅、工廠、商店、辦公樓等等房屋，都是公用基礎(chǔ)設(shè)施的終端場所。

公用基礎(chǔ)設(shè)施作為廣義上的房產(chǎn)，與前述的各類房產(chǎn)相比，有很鮮明的特點。一是它的物質(zhì)形狀大都很特別，或無頂、或密封、或地下、或無頂又無墻等等；二是它的功能的公共性和兩重性，它通常是為多數(shù)人和多群體服務(wù)，而且它既為生產(chǎn)服務(wù)，又為生活服務(wù)；三是它在運轉(zhuǎn)上有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性要求，因為各種公用基礎(chǔ)設(shè)施之間不僅在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上互相關(guān)聯(lián)，而且在數(shù)量比例、質(zhì)量匹配、時間制約和空間呼應(yīng)上都有特定的直接或間接因果關(guān)系，必須協(xié)調(diào)地運轉(zhuǎn)才能充分發(fā)揮其功能；四是效益的間接性和綜合性，它的效益一般表現(xiàn)為它所服務(wù)的對象的效益，而且這種間接效益既有生產(chǎn)和生活的，又有經(jīng)濟(jì)和社會的，綜合性很強(qiáng)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)形式，因其公共性和綜合性等特點而通常是國家(政府)所有制為主導(dǎo)。但是市場的發(fā)展也使一些公用基礎(chǔ)設(shè)施逐漸成為政府和企業(yè)共同擁有，或政府擁有所有權(quán)，企業(yè)行使經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的價值周轉(zhuǎn)方式有三種基本情況。一是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施實行經(jīng)營制，則通過收費制等形式回收價值，也就是采取自我循環(huán)的公式周轉(zhuǎn)；二是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施不實行經(jīng)營制，則通過單一的國民收入再分配，再由政府實行財政投資和補(bǔ)貼進(jìn)行周轉(zhuǎn)；三是公用基礎(chǔ)設(shè)施只進(jìn)行部分經(jīng)營制，則通過收費等形式收回部分價值，政府再補(bǔ)貼一部分，即通過上述兩種方式的結(jié)合實現(xiàn)價值周轉(zhuǎn)。2100433B

《非住宅》向我們展示了從著名建筑類雜志《MARK》中精選的當(dāng)代先鋒建筑設(shè)計師設(shè)計的21世紀(jì)創(chuàng)新居住空間案例。丹"sup--normal" data-sup="1" data-ctrmap=":1,"> [1]

狹義的房產(chǎn)由住宅和非住宅房產(chǎn)兩部分組成，城鎮(zhèn)中這兩類房產(chǎn)的比重一般均是各占50%左右。

住宅與非住宅房產(chǎn)具有非常密切的聯(lián)系，首先，它們都是房產(chǎn)，有許多共同特征。其次，它們互相依存，互為補(bǔ)充，通過公用基礎(chǔ)設(shè)施的紐帶作用形成一個有機(jī)整體，共同完成經(jīng)濟(jì)、社會、文化等職能。再次，住宅與許多非住宅房產(chǎn)在物質(zhì)實體上的絕對分離已不是唯一的存在形式，許多同時具有住宅、辦公室、商場等功能的綜合性房產(chǎn)已大量出現(xiàn)。另外，從它們的起源上考察，最早二者是合為一體的。在遠(yuǎn)古時代，人們的生產(chǎn)主要在野外，那時的房屋主要是作為棲身安家的生活場所。其實，在人類三次(尤其；是第二、三次)社會大分工之前，房屋與住宅大體上都是一回事。從第二、三次社會大分工之后，手工業(yè)、商業(yè)逐漸分離出來，形成了獨立的經(jīng)濟(jì)部門。于是，房屋的功能隨之有了擴(kuò)展，開始出現(xiàn)與住宅分離的手工業(yè)作坊、商店和倉庫等非住宅房產(chǎn)。以后，隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，各種非住宅房產(chǎn)相繼出現(xiàn)并不斷發(fā)展，最終形成了今天這種與住宅平分秋色的態(tài)勢。

住宅和非住宅房產(chǎn)又存在著許多反映各自特點的差異。分析這些差異性，有助于我們更全面地認(rèn)識住宅和非住宅房產(chǎn)。

(一)內(nèi)容的繁簡程度不同

住宅的內(nèi)容很單一，干變?nèi)f變都是臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等基本內(nèi)容；非住宅房產(chǎn)的內(nèi)容則較為復(fù)雜。

(二)性質(zhì)差異較大

住宅是十分明確而單一的個人生活性消費資料，而非住宅房產(chǎn)的性質(zhì)就很復(fù)雜了，既有生產(chǎn)資料性質(zhì)的廠房、車間等房產(chǎn)，也有公共生活性消費資料的學(xué)校、醫(yī)院等房產(chǎn)。

(三)產(chǎn)權(quán)歸屬上有差異

住宅由于是個人必要消費品，因而個人所有是一種不可缺少的產(chǎn)權(quán)形式。非住宅房產(chǎn)由于不是個人必要消費品，因而個人所有不是一種必須的產(chǎn)權(quán)形式，相反，國家所有(如政府辦公用房、國防用房等)則是它不可缺少的一種產(chǎn)權(quán)形式。

(四)價值補(bǔ)償上的差異性

住宅的價值實現(xiàn)和補(bǔ)償及其實現(xiàn)和補(bǔ)償?shù)捻樌潭?，與個人的生活水平和支付能力關(guān)系極大，因此組織其價值補(bǔ)償和周轉(zhuǎn)時，個人的收入狀況和消費結(jié)構(gòu)是一個非常重要的制約因素。非住宅房產(chǎn)的價值補(bǔ)償和周轉(zhuǎn)，則大多數(shù)與個人的收入水平和支付能力沒有直接的關(guān)系，而更多地是與生產(chǎn)經(jīng)營狀況、各級政府財政狀況等因素直接相關(guān)。

(五)流通的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容有差異

住宅流通無論是采用出售、出租或其他形式，買賣雙方一般都是將住宅作為一種耐用消費商品，而不是作為一種資本來看待的，而a參與流通的內(nèi)容，一般也只是住宅本身。非住宅房產(chǎn)，特別是其中的生產(chǎn)性和經(jīng)營性房產(chǎn)的流通，往往是房產(chǎn)本身與企業(yè)的許多財產(chǎn)，如機(jī)器設(shè)備、庫存產(chǎn)品等一起流通，像企業(yè)兼并、拍賣等，就是這種情況，所以它常常是一種生產(chǎn)經(jīng)營條件的流通，是資本的產(chǎn)權(quán)流通。

另外，它們在需求和供給方面也有差異。從需求類型上講，住宅需求是屬直接性的最終需求，它直接為人們提供生活居家的空間；非住宅房產(chǎn)，特別是其中的生產(chǎn)和經(jīng)營性房產(chǎn)的需求，則主要是一種間接性的派生需求，因為它們不能單獨生產(chǎn)出產(chǎn)品或提供服務(wù)，只有在與其他生產(chǎn)要素和條件的配合中，才能看出其作用大小，即對它的需求主要是由生產(chǎn)和商業(yè)活動提出。這種需求上的派生性，要求在組織非住宅房產(chǎn)供求平衡時，特別應(yīng)注意它們與生產(chǎn)和商業(yè)活動狀況的關(guān)聯(lián)性。

從供給上講，住宅因結(jié)構(gòu)、用料等相對簡單，相互間的共同點相對較多，使其建造周期相對較短，故在——-定時期內(nèi)供給彈性稍大一些；而非住宅房產(chǎn)中廠房、商廈、賓館等，因結(jié)構(gòu)、用料相對復(fù)雜一些，相互間的異質(zhì)性更強(qiáng)，使其建造周期，相對較長，故其在一定時期內(nèi)的供給彈性就顯得比住宅要弱。非住宅房產(chǎn)的這個特點，再加上生產(chǎn)和流通對市場的變化反映靈敏之因素，客觀上要求在組織非住宅房產(chǎn)供求平衡時，應(yīng)；特別注意其供給要有必要的超前性。