非住宅房產(chǎn)

(一)生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)勞動(dòng)的房產(chǎn)。包括工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等部門(mén)在生產(chǎn)活動(dòng)中使用的廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、作業(yè)房、實(shí)驗(yàn)室和一些附屬房屋等。

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)是工交等物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)的基本物質(zhì)要素，缺了它生產(chǎn)活動(dòng)就不能正常進(jìn)行。尤其是現(xiàn)代工交生產(chǎn)，對(duì)房產(chǎn)的依賴(lài)性更強(qiáng)，沒(méi)有必要的生產(chǎn)用房，許多生產(chǎn)活動(dòng)就無(wú)法進(jìn)行。生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的功能是為各種物質(zhì)生產(chǎn)服務(wù)，因此，其選址、結(jié)構(gòu)、用料和外形等，都是以方便生產(chǎn)和服務(wù)生產(chǎn)為基本前提的。正因?yàn)槿绱?，城市中的生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)往往集中于生產(chǎn)功能區(qū)或郊區(qū)，結(jié)構(gòu)通常是以堅(jiān)固為基本特征，所用建材是以鋼材、鋼筋混凝土為主，外形則多表現(xiàn)為占地面積大、低層化和連片化。

作為生產(chǎn)活動(dòng)的必要物質(zhì)要素，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)無(wú)疑屬于生產(chǎn)資料范疇。因?yàn)槭菆?zhí)行生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(本)的職能，所以生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償方式，就與生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式相同。即生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價(jià)值，按其在生產(chǎn)中的磨損程度，逐漸轉(zhuǎn)移到這些房產(chǎn)參與的生產(chǎn)活動(dòng)所生產(chǎn)的產(chǎn)品中去，然后通過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)品使價(jià)值得以回收在產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入中，再以折舊的形式分期從產(chǎn)品銷(xiāo)售收入中提取并積累起來(lái)，直到提取的折舊金額所代表的價(jià)值量等于房產(chǎn)正常使用期內(nèi)磨損的價(jià)值量為止。由于生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的生產(chǎn)資料性質(zhì)明確，價(jià)值周轉(zhuǎn)路徑清楚，為購(gòu)置或建造其而墊付的資本回收有公認(rèn)可行的規(guī)則可循，所以，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的商品屬性也表現(xiàn)得較明顯，且容易被人們所接受。

(二)非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指非生產(chǎn)部門(mén)和行業(yè)使用的住宅以外的那些房產(chǎn)。它包括營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)和非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)兩部分。

1.營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)

是指城市經(jīng)營(yíng)性單位和企業(yè)進(jìn)行貿(mào)易和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)所使用的房產(chǎn)，如商店、餐館、銀行、郵電局(所)、旅館、飯店、交易所等直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房產(chǎn)，以及它們的輔助用房等。

營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)是城市流通部門(mén)和其他第三產(chǎn)業(yè)部門(mén)從事商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的必要物質(zhì)條件，它對(duì)商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益的制約性，因商業(yè)和服務(wù)活動(dòng)的特殊性而表現(xiàn)得很強(qiáng)。例如，房產(chǎn)所處的位置、房產(chǎn)的質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，對(duì)商業(yè)等服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)效益有決定性的影響。而且，一個(gè)城市的繁華程度如何，很大程度上取決于這類(lèi)房產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量。

由于營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)在參與商業(yè)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)中，是發(fā)揮固定資本的職能，所以它在價(jià)值周轉(zhuǎn)方式上與生產(chǎn)性房產(chǎn)相似。不過(guò)它的價(jià)值不是轉(zhuǎn)移到新的物質(zhì)產(chǎn)品中去(商業(yè)和服務(wù)活動(dòng)不直接創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品)，而是轉(zhuǎn)移到商業(yè)及服務(wù)業(yè)所提供的非物質(zhì)化服務(wù)產(chǎn)品中去，并直接從營(yíng)業(yè)收入中扣回。同時(shí)，因這類(lèi)房產(chǎn)是服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)，所以其產(chǎn)權(quán)形式客觀(guān)上比生產(chǎn)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)形式更為靈活。

2.非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)

又稱(chēng)行政事業(yè)性房產(chǎn)。是指黨、政、軍、衛(wèi)、文、教、科技、體育(一部分是營(yíng)業(yè)性的)、宗教和其他部門(mén)使用的，不具有經(jīng)營(yíng)性，又不屬住宅的非生產(chǎn)性房產(chǎn)及其輔助房產(chǎn)。

這部分房產(chǎn)是國(guó)家行使政府職能，保證必要的社會(huì)公益事業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件，也是非政府性的社會(huì)福利和慈善事業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件。其最大的特點(diǎn)，是它與人們的政治和文化等精神生活的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，而與人們的物質(zhì)生活之關(guān)聯(lián)性則較弱。因此，這部分房產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)在建筑風(fēng)格和位置坐落等方面，都有自己的一些特點(diǎn)，它除了滿(mǎn)足各種使用需要外，很注重反映人文歷史和民族風(fēng)貌。

這部分房產(chǎn)因大多是政府出資建造，且通常只供行政事業(yè)單位使用，所以其商品屬性表現(xiàn)得較弱。其實(shí)，無(wú)論它由誰(shuí)出資建造和供誰(shuí)使用，它的建造過(guò)程都是一個(gè)典型的商品生產(chǎn)過(guò)程，充滿(mǎn)了各種商品交換關(guān)系。它建成交付使用后，進(jìn)入了公共消費(fèi)過(guò)程，不能據(jù)此來(lái)否定其商品屬性。況且，當(dāng)這些房產(chǎn)因各種原因不再適宜作為非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)時(shí)，政府或其他所有者常將其出租或出售給其他主體改作另外的用途。這種重新進(jìn)入流通的現(xiàn)象，正好說(shuō)明這些房產(chǎn)是商品。

因?yàn)椴灰杂麨槟康模质枪蚕M(fèi)，所以非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式與生產(chǎn)性和營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)都不一樣。它主要通過(guò)國(guó)民收入再分配的形式，從政府財(cái)政收入中得到補(bǔ)償，即通過(guò)財(cái)政投資和補(bǔ)貼得到補(bǔ)償。非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般都是政府所有，只有少數(shù)是民間社會(huì)團(tuán)體所有。

(三)公用基礎(chǔ)設(shè)施

公用基礎(chǔ)設(shè)施是指既不能與生產(chǎn)性房產(chǎn)劃等號(hào)，又不能與非生產(chǎn)性房產(chǎn)等同的構(gòu)筑物和特殊建筑物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、橋梁(含立交橋、人行天橋)、水塔、蓄水池、地上和地下給排水設(shè)施、供電、供氣、供暖設(shè)施、公共廣場(chǎng)、公園、綠化設(shè)施、垃圾污水處理設(shè)施、公共廁所、消防和防洪設(shè)施等。

雖然大多數(shù)公用基礎(chǔ)設(shè)施在物質(zhì)形態(tài)上與我們習(xí)慣上講的房屋大相徑庭，但由于現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活已使這些公用基礎(chǔ)設(shè)施與原本意義上的房屋融合在一起，且融合程度越來(lái)越高，大多數(shù)原本意義上的房屋離開(kāi)了公用基礎(chǔ)設(shè)施，已不能發(fā)揮正常功能，所以，從現(xiàn)代和發(fā)展的觀(guān)點(diǎn)看，毫無(wú)疑問(wèn)地必須將公用基礎(chǔ)設(shè)施作為房產(chǎn)來(lái)看待，即它是廣義上的房產(chǎn)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施在城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中起著重要的作用。它既是人們生活正常進(jìn)行所必須的物質(zhì)條件，又是生產(chǎn)活動(dòng)順利運(yùn)轉(zhuǎn)不可缺少的物質(zhì)要素，正是這些公用基礎(chǔ)設(shè)施，將生活、生產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、娛樂(lè)等活動(dòng)場(chǎng)所連成一個(gè)整體，可以說(shuō)，住宅、工廠(chǎng)、商店、辦公樓等等房屋，都是公用基礎(chǔ)設(shè)施的終端場(chǎng)所。

公用基礎(chǔ)設(shè)施作為廣義上的房產(chǎn)，與前述的各類(lèi)房產(chǎn)相比，有很鮮明的特點(diǎn)。一是它的物質(zhì)形狀大都很特別，或無(wú)頂、或密封、或地下、或無(wú)頂又無(wú)墻等等；二是它的功能的公共性和兩重性，它通常是為多數(shù)人和多群體服務(wù)，而且它既為生產(chǎn)服務(wù)，又為生活服務(wù)；三是它在運(yùn)轉(zhuǎn)上有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性要求，因?yàn)楦鞣N公用基礎(chǔ)設(shè)施之間不僅在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上互相關(guān)聯(lián)，而且在數(shù)量比例、質(zhì)量匹配、時(shí)間制約和空間呼應(yīng)上都有特定的直接或間接因果關(guān)系，必須協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)才能充分發(fā)揮其功能；四是效益的間接性和綜合性，它的效益一般表現(xiàn)為它所服務(wù)的對(duì)象的效益，而且這種間接效益既有生產(chǎn)和生活的，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的，綜合性很強(qiáng)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)形式，因其公共性和綜合性等特點(diǎn)而通常是國(guó)家(政府)所有制為主導(dǎo)。但是市場(chǎng)的發(fā)展也使一些公用基礎(chǔ)設(shè)施逐漸成為政府和企業(yè)共同擁有，或政府擁有所有權(quán)，企業(yè)行使經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值周轉(zhuǎn)方式有三種基本情況。一是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)行經(jīng)營(yíng)制，則通過(guò)收費(fèi)制等形式回收價(jià)值，也就是采取自我循環(huán)的公式周轉(zhuǎn)；二是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施不實(shí)行經(jīng)營(yíng)制，則通過(guò)單一的國(guó)民收入再分配，再由政府實(shí)行財(cái)政投資和補(bǔ)貼進(jìn)行周轉(zhuǎn)；三是公用基礎(chǔ)設(shè)施只進(jìn)行部分經(jīng)營(yíng)制，則通過(guò)收費(fèi)等形式收回部分價(jià)值，政府再補(bǔ)貼一部分，即通過(guò)上述兩種方式的結(jié)合實(shí)現(xiàn)價(jià)值周轉(zhuǎn)。2100433B

狹義的房產(chǎn)由住宅和非住宅房產(chǎn)兩部分組成，城鎮(zhèn)中這兩類(lèi)房產(chǎn)的比重一般均是各占50%左右。

住宅與非住宅房產(chǎn)具有非常密切的聯(lián)系，首先，它們都是房產(chǎn)，有許多共同特征。其次，它們互相依存，互為補(bǔ)充，通過(guò)公用基礎(chǔ)設(shè)施的紐帶作用形成一個(gè)有機(jī)整體，共同完成經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等職能。再次，住宅與許多非住宅房產(chǎn)在物質(zhì)實(shí)體上的絕對(duì)分離已不是唯一的存在形式，許多同時(shí)具有住宅、辦公室、商場(chǎng)等功能的綜合性房產(chǎn)已大量出現(xiàn)。另外，從它們的起源上考察，最早二者是合為一體的。在遠(yuǎn)古時(shí)代，人們的生產(chǎn)主要在野外，那時(shí)的房屋主要是作為棲身安家的生活場(chǎng)所。其實(shí)，在人類(lèi)三次(尤其；是第二、三次)社會(huì)大分工之前，房屋與住宅大體上都是一回事。從第二、三次社會(huì)大分工之后，手工業(yè)、商業(yè)逐漸分離出來(lái)，形成了獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)部門(mén)。于是，房屋的功能隨之有了擴(kuò)展，開(kāi)始出現(xiàn)與住宅分離的手工業(yè)作坊、商店和倉(cāng)庫(kù)等非住宅房產(chǎn)。以后，隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，各種非住宅房產(chǎn)相繼出現(xiàn)并不斷發(fā)展，最終形成了今天這種與住宅平分秋色的態(tài)勢(shì)。

住宅和非住宅房產(chǎn)又存在著許多反映各自特點(diǎn)的差異。分析這些差異性，有助于我們更全面地認(rèn)識(shí)住宅和非住宅房產(chǎn)。

(一)內(nèi)容的繁簡(jiǎn)程度不同

住宅的內(nèi)容很單一，干變?nèi)f變都是臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等基本內(nèi)容；非住宅房產(chǎn)的內(nèi)容則較為復(fù)雜。

(二)性質(zhì)差異較大

住宅是十分明確而單一的個(gè)人生活性消費(fèi)資料，而非住宅房產(chǎn)的性質(zhì)就很復(fù)雜了，既有生產(chǎn)資料性質(zhì)的廠(chǎng)房、車(chē)間等房產(chǎn)，也有公共生活性消費(fèi)資料的學(xué)校、醫(yī)院等房產(chǎn)。

(三)產(chǎn)權(quán)歸屬上有差異

住宅由于是個(gè)人必要消費(fèi)品，因而個(gè)人所有是一種不可缺少的產(chǎn)權(quán)形式。非住宅房產(chǎn)由于不是個(gè)人必要消費(fèi)品，因而個(gè)人所有不是一種必須的產(chǎn)權(quán)形式，相反，國(guó)家所有(如政府辦公用房、國(guó)防用房等)則是它不可缺少的一種產(chǎn)權(quán)形式。

(四)價(jià)值補(bǔ)償上的差異性

住宅的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償及其實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償?shù)捻樌潭?，與個(gè)人的生活水平和支付能力關(guān)系極大，因此組織其價(jià)值補(bǔ)償和周轉(zhuǎn)時(shí)，個(gè)人的收入狀況和消費(fèi)結(jié)構(gòu)是一個(gè)非常重要的制約因素。非住宅房產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償和周轉(zhuǎn)，則大多數(shù)與個(gè)人的收入水平和支付能力沒(méi)有直接的關(guān)系，而更多地是與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、各級(jí)政府財(cái)政狀況等因素直接相關(guān)。

(五)流通的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容有差異

住宅流通無(wú)論是采用出售、出租或其他形式，買(mǎi)賣(mài)雙方一般都是將住宅作為一種耐用消費(fèi)商品，而不是作為一種資本來(lái)看待的，而a參與流通的內(nèi)容，一般也只是住宅本身。非住宅房產(chǎn)，特別是其中的生產(chǎn)性和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的流通，往往是房產(chǎn)本身與企業(yè)的許多財(cái)產(chǎn)，如機(jī)器設(shè)備、庫(kù)存產(chǎn)品等一起流通，像企業(yè)兼并、拍賣(mài)等，就是這種情況，所以它常常是一種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件的流通，是資本的產(chǎn)權(quán)流通。

另外，它們?cè)谛枨蠛凸┙o方面也有差異。從需求類(lèi)型上講，住宅需求是屬直接性的最終需求，它直接為人們提供生活居家的空間；非住宅房產(chǎn)，特別是其中的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的需求，則主要是一種間接性的派生需求，因?yàn)樗鼈儾荒軉为?dú)生產(chǎn)出產(chǎn)品或提供服務(wù)，只有在與其他生產(chǎn)要素和條件的配合中，才能看出其作用大小，即對(duì)它的需求主要是由生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)提出。這種需求上的派生性，要求在組織非住宅房產(chǎn)供求平衡時(shí)，特別應(yīng)注意它們與生產(chǎn)和商業(yè)活動(dòng)狀況的關(guān)聯(lián)性。

從供給上講，住宅因結(jié)構(gòu)、用料等相對(duì)簡(jiǎn)單，相互間的共同點(diǎn)相對(duì)較多，使其建造周期相對(duì)較短，故在——-定時(shí)期內(nèi)供給彈性稍大一些；而非住宅房產(chǎn)中廠(chǎng)房、商廈、賓館等，因結(jié)構(gòu)、用料相對(duì)復(fù)雜一些，相互間的異質(zhì)性更強(qiáng)，使其建造周期，相對(duì)較長(zhǎng)，故其在一定時(shí)期內(nèi)的供給彈性就顯得比住宅要弱。非住宅房產(chǎn)的這個(gè)特點(diǎn)，再加上生產(chǎn)和流通對(duì)市場(chǎng)的變化反映靈敏之因素，客觀(guān)上要求在組織非住宅房產(chǎn)供求平衡時(shí)，應(yīng)；特別注意其供給要有必要的超前性。

第一章　總則

第一條　為加強(qiáng)城市國(guó)有非住宅房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理,保障城市國(guó)有非住宅房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)城市目標(biāo),依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《鞍山市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條　本辦法所稱(chēng)國(guó)有非住宅房產(chǎn)是指下列各類(lèi)非住宅房產(chǎn)：

(一)由國(guó)家、省、市直接或間接投資建造、購(gòu)買(mǎi)的；

（二）住宅區(qū)內(nèi)用配套費(fèi)建造的(包括住宅樓房底層經(jīng)營(yíng)性用房)；

(三)各時(shí)期由市政府劃撥給使用單位自管、自用、自修的；

(四)市直機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位建造和購(gòu)買(mǎi)的；

(五)各時(shí)期由市政府接管的以及其它應(yīng)納入經(jīng)營(yíng)管理的各類(lèi)非住宅房產(chǎn)。

第三條　凡使用國(guó)有非住宅房產(chǎn),從事國(guó)有非住宅房產(chǎn)交易,實(shí)施國(guó)有非住宅房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理的單位及個(gè)人，均須遵守本辦法。

第四條　鞍山市房產(chǎn)局是全市國(guó)有非住宅房產(chǎn)的行政主管部門(mén)。鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)管理處具體負(fù)責(zé)全市國(guó)有非住宅房產(chǎn)的管理工作,指導(dǎo)鞍山市國(guó)有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)營(yíng)公司”）對(duì)全市國(guó)有非住宅房產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。

財(cái)政、物價(jià)、國(guó)有資產(chǎn)、審計(jì)、監(jiān)察、公安、工商等部門(mén)按照各自職責(zé),協(xié)同做好國(guó)有非住宅房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理工作。

第二章　使用管理

第五條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)屬?lài)?guó)家財(cái)產(chǎn),由房產(chǎn)行政主管部門(mén)代表國(guó)家依法進(jìn)行權(quán)屬登記。經(jīng)市政府批準(zhǔn),將國(guó)有非住宅房產(chǎn)劃撥給經(jīng)營(yíng)公司,由經(jīng)營(yíng)公司行使所有權(quán)并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第六條　固有非住宅房產(chǎn)的使用實(shí)行租賃制度。申請(qǐng)租賃使用國(guó)有非住宅房產(chǎn),應(yīng)符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和條件,申請(qǐng)人須持有關(guān)資料向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)并與經(jīng)營(yíng)公司簽訂房屋租賃合同后,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依法核發(fā)《國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用證》。

第七條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)的租賃合同期一般不超過(guò)三年。房屋租賃合同期滿(mǎn)后,原房屋使用人需要續(xù)租的,應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出續(xù)租申請(qǐng),經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后與經(jīng)營(yíng)公司重新簽訂租賃合同。至合同期滿(mǎn)后原房屋使用人仍未提出續(xù)租申請(qǐng),則視為放棄續(xù)租權(quán)。

第八條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)的安全管理應(yīng)遵守國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定。發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患,房屋使用人有義務(wù)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)或經(jīng)營(yíng)公司提出房屋安全鑒定申請(qǐng)。對(duì)已確定為危險(xiǎn)房屋的國(guó)有非住宅房產(chǎn),責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行加固維修。房屋險(xiǎn)情未排除前,不得使用。

異產(chǎn)毗連國(guó)有非住宅房產(chǎn)的使用,應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商的原則,依據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定處理。

第九條　固有非住宅房產(chǎn)使用人必須在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)行使使用權(quán),不得故意損壞房屋,不得利用房屋進(jìn)行損害他人利益、擾亂公共秩序、破壞環(huán)境等非法行為,未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危險(xiǎn)品。

第十條　機(jī)關(guān)、團(tuán)體、全額撥款事業(yè)單位使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn),不得自行改變房屋使用用途。其他國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用需要改變房屋使用用途的,應(yīng)憑有關(guān)資料及經(jīng)營(yíng)公司的初審意見(jiàn),向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)放《房屋改變用途臨時(shí)使用證》。房屋改變用途后,應(yīng)加收協(xié)議租金。

第十一條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人需要改變房屋結(jié)構(gòu)時(shí),不涉及拆改房屋內(nèi)外承重墻等主體結(jié)構(gòu)或者明顯加大荷載的,須經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司批準(zhǔn)。

改變房屋結(jié)構(gòu)涉及拆改房屋內(nèi)外承重墻等主體結(jié)構(gòu)或者明顯加大荷載的,須經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)審批。

第十二條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人對(duì)房屋進(jìn)行改擴(kuò)建的，必須首先征得房產(chǎn)行政主管部門(mén)同意。

對(duì)國(guó)有非住宅房產(chǎn)實(shí)施動(dòng)遷改造的,應(yīng)當(dāng)與房產(chǎn)行政主管部門(mén)簽訂動(dòng)遷還建協(xié)議；無(wú)動(dòng)遷還建協(xié)議,任何部門(mén)不得辦理相關(guān)手續(xù)。

第三章　經(jīng)營(yíng)管理

第十三條　劃入經(jīng)營(yíng)公司的國(guó)有非住宅房產(chǎn),經(jīng)營(yíng)公司可采取融資抵押、置換、擔(dān)保、改造開(kāi)發(fā)、引資合作等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)同意,空置的國(guó)有非住宅房產(chǎn)可由經(jīng)營(yíng)公司采取拍賣(mài)、招租、轉(zhuǎn)讓、合作等方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

第十四條　機(jī)關(guān)、團(tuán)體、全額撥款事業(yè)單位不得自行轉(zhuǎn)租所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)。其他國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司同意,可將所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)全部或部分轉(zhuǎn)租。需要轉(zhuǎn)租時(shí),租賃雙方應(yīng)提供相關(guān)資料,由經(jīng)營(yíng)公司與轉(zhuǎn)租方和新承租方簽訂三方租賃合同,轉(zhuǎn)租部分由新承租方交納協(xié)議租金。轉(zhuǎn)租合同的截止日期不能超過(guò)原房屋租賃合同的截止日期。轉(zhuǎn)借、承包、聯(lián)營(yíng)等行為,一律視為轉(zhuǎn)租行為。

第十五條　機(jī)關(guān)、團(tuán)體、全額撥款事業(yè)單位不得自行轉(zhuǎn)讓所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)。其它國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人,可將所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓。申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)提供下列資料：

(一)《國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用證》原件；

（二）原房屋租賃合同；

(三)國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓意向書(shū)；

(四)雙方有效的身份證明；

(五)政府委托的房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告。

經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)并與經(jīng)營(yíng)公司簽訂國(guó)有非住宅房產(chǎn)租賃合同后,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)重新核發(fā)《國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用證》。

國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,出讓方應(yīng)向產(chǎn)權(quán)單位交納轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)。

第十六條　利用國(guó)有非住宅房產(chǎn)噴涂廣告、設(shè)置廣告牌匾、通訊設(shè)施及利用房屋實(shí)施打眼架線(xiàn)等行為的,須與經(jīng)營(yíng)公司簽訂協(xié)議,實(shí)行有償使用。

第四章　租金管理

第十七條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)執(zhí)行市人民政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人必須嚴(yán)格履行租約規(guī)定,按月足額交納租金,拖欠房屋租金每過(guò)一日加收月租金1%數(shù)額的滯納金。國(guó)有非住宅房產(chǎn)的租金收入,應(yīng)優(yōu)先用于國(guó)有非住宅房產(chǎn)維修,實(shí)現(xiàn)國(guó)有非住宅房產(chǎn)的保值增值。

國(guó)有非住宅房產(chǎn)涉及債務(wù)的,其債務(wù)關(guān)系不變,一律按原資金渠道償還。

第十八條　建立國(guó)有非住宅房產(chǎn)租金繳交工作責(zé)任制,國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用單位的法定代表人是本單位承租國(guó)有非住宅房產(chǎn)的第一責(zé)任人,對(duì)本單位所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)租金繳交工作負(fù)第一責(zé)任,其行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督、協(xié)調(diào)。

第十九條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)的租金按以下方式收繳：

(一)機(jī)關(guān)、團(tuán)體及全額撥款事業(yè)單位使用的固有非住宅房產(chǎn)租金,由市財(cái)政直接核撥；（二)其他國(guó)有非住宅房產(chǎn)租金,按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營(yíng)公司按月收繳。

第二十條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)租金的減、免、緩,實(shí)行審批制度,申請(qǐng)減、免、緩交租金,必須按市政府有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格履行審批程序。

第五章　修繕管理

第二十一條　除租賃合同中另有載明外,經(jīng)營(yíng)公司是國(guó)有非住宅房產(chǎn)的修繕責(zé)任人。

第二十二條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)的修繕責(zé)任人必須定期勘查房屋,了解房屋使用狀況。屬修繕責(zé)任人維修范圍的,應(yīng)及時(shí)維修,確保房屋正常使用。

第二十三條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)的修繕?lè)秶鸀?房屋主體、原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)墻體、室內(nèi)排水設(shè)施、室內(nèi)電氣設(shè)施、室外化糞池以?xún)?nèi)的排水設(shè)施等。

房屋使用人自行改裝、增設(shè)的設(shè)施,由使用人自行維修。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體及金額撥款事業(yè)單位辦公用房中的電梯、中央空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)、泵站二自用鍋爐等原設(shè)計(jì)大型配套設(shè)施的修繕費(fèi)用,由財(cái)政單獨(dú)列支。其他固有非住宅房產(chǎn)的上述配套設(shè)施由使用單位負(fù)責(zé)修繕。

室內(nèi)外給水、供暖、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施,由各相關(guān)單位負(fù)責(zé)修繕。

第二十四條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人對(duì)所使用的房屋設(shè)施有監(jiān)護(hù)的責(zé)任,發(fā)現(xiàn)房屋損壞,應(yīng)及時(shí)報(bào)修。因使用人過(guò)錯(cuò)造成房屋及其附屬設(shè)施損壞,或者給他人造成人身、財(cái)產(chǎn)損失的,由房屋使用人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十五條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)維修過(guò)程中,因房屋使用人或者毗連房屋所有人、使用人阻礙,導(dǎo)致房屋維修發(fā)生困難的,可提請(qǐng)公安、司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施,發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。給他人造成人身、財(cái)產(chǎn)損失的,由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。

第二十六條　鞍山市固有非住宅房產(chǎn)管理處應(yīng)按照房屋使用人報(bào)修情況及所掌握的房屋完損程度,編報(bào)國(guó)有非住宅房產(chǎn)修繕計(jì)劃,同時(shí)根據(jù)租金收繳情況,對(duì)國(guó)有非住宅房產(chǎn)修繕工程項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

第二十七條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)修繕工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限,應(yīng)當(dāng)在工程合同中載明。

房屋修繕工程發(fā)生重大事故的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)查處。

第六章　罰則

第二十八條　違反本辦法第九條規(guī)定,來(lái)造成損失的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,并處以1000元以上3000元以下罰款;造成損失的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令賠償損失,并處以造成財(cái)產(chǎn)損失1倍以上5倍以下的罰款。

第二十九條　違反本辦法第十條第十一條規(guī)定,擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期恢復(fù)原用途、恢復(fù)原狀,并處以原房產(chǎn)價(jià)值1%--3%的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,處以原房產(chǎn)價(jià)值3%--5%的罰款；給房屋造成重大損失的,依法追究經(jīng)濟(jì)或刑事責(zé)任。

第三十條　違反本辦法第十四條規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)租國(guó)有非住宅房產(chǎn)的,轉(zhuǎn)租行為無(wú)效,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán),并處以5000元以上8000元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以1萬(wàn)元罰款。

第三十一條　違反本辦法第十五條規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán),并處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以3萬(wàn)元罰款。

第三十二條　違反本辦法第十七條規(guī)定,拖欠房屋租金累計(jì)6個(gè)月以上的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)。

第三十三條　違反本辦法第十八條第二十條規(guī)定,不履行繳交租金責(zé)任或擅自批準(zhǔn)減、免、緩交租金的,由市監(jiān)察機(jī)關(guān)依法追究行政責(zé)任。

第三十四條　違反本辦法第二十二條第二十四條第二十五條規(guī)定,造成房屋設(shè)施損壞或嚴(yán)重影響房屋安全的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令責(zé)任人賠償損失,并處以原房產(chǎn)價(jià)值5%--8%的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以原房產(chǎn)價(jià)值8%--10%的罰款。

第三十五條　經(jīng)營(yíng)公司因違法經(jīng)營(yíng)或管理不善,造成國(guó)有資產(chǎn)損失的,由國(guó)有資產(chǎn)等部門(mén)依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第三十六條　國(guó)有非住宅房產(chǎn)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由所在單位或上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條　當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或向人民法院提起訴訟。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議,不起訴又不履行處罰決定的,做出處罰決定的機(jī)關(guān)可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章　附則

第三十八條　各縣(市)、區(qū)參照?qǐng)?zhí)行本辦法。

第三十九條　本辦法自2002年9月1日起實(shí)施。

（2016年9月14日鞍山市人民政府第189號(hào)令公布）

（八）《鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理辦法》（市政府令第132號(hào)）

1.第一條中的“經(jīng)營(yíng)城市目標(biāo)”修改為“國(guó)有資產(chǎn)保值增值”。

2.第四條第一款修改為：鞍山市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市國(guó)資委）是我市國(guó)有非住宅房產(chǎn)的行政主管部門(mén)。其所屬的鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)管理處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市國(guó)非處”具體負(fù)責(zé)國(guó)有非住宅房產(chǎn)的管理工作。

3.第四條第二款中的“國(guó)有資產(chǎn)”修改為“建設(shè)、城市管理綜合行政執(zhí)法”。

4.在總則中增加一條作為該章最后一條，即：國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門(mén)做好國(guó)有非住宅房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理工作，不得擅自經(jīng)營(yíng)國(guó)有非住宅房產(chǎn)以及自行改變房屋使用用途。

5.第五條中的“房產(chǎn)行政主管部門(mén)”修改為“市國(guó)資委”、“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)資委”、“由經(jīng)營(yíng)公司行使”修改為“由市國(guó)非處行使”。

6.第六條修改為：國(guó)有非住宅房產(chǎn)的使用實(shí)行租賃制度。申請(qǐng)租賃使用國(guó)有非住宅房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和條件。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向市國(guó)資委提出申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)并與市國(guó)非處簽訂房屋租賃合同后,由市國(guó)資委實(shí)施備案管理。

不得自行租賃、轉(zhuǎn)租國(guó)有非住宅房產(chǎn)。

7.第七條中的“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)非處”。

8.第十條修改為：國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人需要改變房屋使用用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市國(guó)非處同意后，持有關(guān)資料向市國(guó)資委提出申請(qǐng)，由市國(guó)資委實(shí)施備案管理。

9.第十一條第一款中的“須經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司批準(zhǔn)”修改為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)市國(guó)非處同意后，報(bào)市國(guó)資委備案”。

10.第十二條中的“房產(chǎn)行政主管部門(mén)”修改為“市國(guó)資委”。

11.第十三條第一款中“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)資委”、第二款中的“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)非處”。

12.刪除第十四條，即：

第十四條 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、全額撥款事業(yè)單位不得自行轉(zhuǎn)租所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)。其他國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用人經(jīng)經(jīng)營(yíng)公司同意,可將所使用的國(guó)有非住宅房產(chǎn)全部或部分轉(zhuǎn)租。需要轉(zhuǎn)租時(shí),租賃雙方應(yīng)提供相關(guān)資料,由經(jīng)營(yíng)公司與轉(zhuǎn)租方和新承租方簽訂三方租賃合同,轉(zhuǎn)租部分由新承租方交納協(xié)議租金。轉(zhuǎn)租合同的截止日期不能超過(guò)原房屋租賃合同的截止日期。

轉(zhuǎn)借、承包、聯(lián)營(yíng)等行為,一律視為轉(zhuǎn)租行為。

13.刪除第十五條第一款第一項(xiàng)，即：（一）《國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用證》原件；

14.第十五條第二款修改為：經(jīng)市國(guó)資委批準(zhǔn)并與市國(guó)非處簽訂國(guó)有非住宅房產(chǎn)租賃合同后，報(bào)市國(guó)資委備案。

15.刪除第十五條第三款，即：國(guó)有非住宅使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎尫綉?yīng)向產(chǎn)權(quán)單位交納轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)。

16.第十六條、第十九條、第二十一條中的“經(jīng)營(yíng)公司”修改為“市國(guó)非處”。

17.第二十六條中的“鞍山市國(guó)有非住宅房產(chǎn)管理處”修改為“市國(guó)非處”。

18.在罰則中增加一條作為該章第一條，即：違反本辦法的行為，其他法律、法規(guī)、規(guī)章已有規(guī)定的，依照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章予以處理。

19.刪除第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十四條、第三十五條，即：

第二十八條 違反本辦法第九條規(guī)定,未造成損失的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正,并處以1000元以上3000元以下罰款;造成損失的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令賠償損失,并處以造成財(cái)產(chǎn)損失1倍以上5倍以下的罰款。

第二十九條 違反本辦法第十條第十一條規(guī)定,擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期恢復(fù)原用途、恢復(fù)原狀,并處以原房產(chǎn)價(jià)值1%—3%的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的,處以原房產(chǎn)價(jià)值3%—5%的罰款；給房屋造成重大損失的,依法追究經(jīng)濟(jì)或刑事責(zé)任。

第三十條 違反本辦法第十四條規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)租國(guó)有非住宅房產(chǎn)的,轉(zhuǎn)租行為無(wú)效,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán),并處以5000元以上8000元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以1萬(wàn)元罰款。

第三十一條 違反本辦法第十五條規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán),并處以1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以3萬(wàn)元罰款。

第三十二條 違反本辦法第十七條規(guī)定,拖欠房屋租金累計(jì)6個(gè)月以上的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令收回國(guó)有非住宅房產(chǎn)使用權(quán)。

第三十四條 違反本辦法第二十二條第二十四條第二十五條規(guī)定,造成房屋設(shè)施損壞或嚴(yán)重影響房屋安全的,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令責(zé)任人賠償損失,并處以原房產(chǎn)價(jià)值5%—8%的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以原房產(chǎn)價(jià)值8%—10%的罰款。

第三十五條 經(jīng)營(yíng)公司因違法經(jīng)營(yíng)或管理不善,造成國(guó)有資產(chǎn)損失的,由國(guó)有資產(chǎn)等部門(mén)依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

此外，根據(jù)以上修改對(duì)本規(guī)章的條款順序作相應(yīng)調(diào)整。

非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)等。