房價收入比計算

全國35個大中城市房價收入比排行榜

5月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《全國35個大中城市房價收入比排行榜》稱：房價收入比第一的并不是北京，而是深圳。在排行榜中，蘭州市區(qū)2014年的房價收入比為8.8，略高于全國平均水平以及2013年蘭州的房價收入比，排在35城中的第14位。從整體來看，35個大中城市房價收入比均值為8.7。從歷年走勢來看，西部二線城市整體保持上升態(tài)勢，2010年調(diào)控政策開始以來，出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象，蘭州房價收入比呈上升的態(tài)勢。

一 35城人均可支配收入呈東中西部遞減狀態(tài)

房價是否合理，有許多不同角度的衡量標準，其中房價收入比是最重要的衡量指標。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，不同機構可能采用不同的統(tǒng)計指標和不同的計算方法，易居研究院稱，其采用的數(shù)據(jù)皆來自于國家統(tǒng)計局、地方統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。根據(jù)我國的實際情況，一般認為全國房價收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。而報告中房價收入比的“戶型面積”指標，統(tǒng)一按照100平方米計算。

受2014年樓市降溫導致房價增幅大幅收窄，同時收入增幅大于房價增幅的影響，易居研究院根據(jù)房價收入比計算公式得出，2014年全國商品住宅房價收入比為7.1，延續(xù)了2010年以來的下行趨勢。

而35個大中城市2014年居民人均可支配收入，則呈現(xiàn)東中西部遞減的狀態(tài)，經(jīng)濟較為發(fā)達的東部一二線城市整體收入水平較高，上海以47710元位居全國榜首；西部地區(qū)人均可支配收入較低，蘭州、烏魯木齊、西寧均不超過2.5萬元。

二 蘭州房價收入比略高于35城平均水平

35個大中城市的房價收入比呈現(xiàn)三個態(tài)勢：一是呈現(xiàn)出東中西梯度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大；二是一線城市明顯整體高于二線城市，深圳、北京、上海、廣州分列第一、三、四、五位，但個別東部二線城市如廈門迅猛趕超，目前位列第二；三是經(jīng)濟發(fā)達城市高于經(jīng)濟欠發(fā)達城市。一般而言，經(jīng)濟發(fā)達的一線城市、東部城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強，外來常住人口比重大，因此，購房需求大、購買力較強，房價水平也較高。

報告稱，35個大中城市房價收入比均值為8.7，有14個城市房價收入比高于該均值。“西部二線城市房價收入比延續(xù)下降趨勢。”11個西部二線城市中，烏魯木齊和蘭州房價收入比略高于全國平均水平，其余9個城市均低于全國平均水平，西部二線城市房價收入比整體水平較低，這和西部二線城市商品住宅價格水平普遍較低密切相關。

三 預計今年商品房成交均價將增長5%左右

從歷年走勢來看，西部二線城市整體保持上升態(tài)勢，2010年調(diào)控政策開始以來，出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象，呼和浩特、重慶、蘭州、昆明呈現(xiàn)房價收入比呈上升的態(tài)勢，貴陽、成都、西安、銀川房價收入比呈下降的態(tài)勢，烏魯木齊和西寧保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢。

記者注意到，西北五省會城市房價收入比在全國的排名分別為，烏魯木齊9.0，排在第12位；蘭州8.8，排在第14位；西寧7.8排在第17位；西安5.8，排在第32位；銀川5.4，排在第33位。

“2015年房地產(chǎn)市場有望呈現(xiàn)觸底反彈的格局，市場成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象，隨著諸多利好政策的出臺，市場觀望情緒正由積極入市情緒所替代。”報告稱，預計2015年全國商品住宅成交均價將增長5%左右，而全國范圍內(nèi)房價漲幅很可能還將低于城鎮(zhèn)人均收入增幅。

近日，研究院發(fā)布《2014年全國房價收入比報告》指出，2014年全國商品住宅房價收入比為7.1。與2013年的7.3相比，2014年房價收入比再度下降，延續(xù)了2010年以來的下行趨勢。從房價收入比的絕對水平看，已經(jīng)接近6-7的合理區(qū)間。業(yè)內(nèi)認為，房價收入比的下行主要是受2014年樓市降溫導致房價增幅大幅收窄，同時收入增幅遠大于房價增幅的影響。

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價收入比的計算方式，是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

值得注意的是，房價收入比是一個有嚴格內(nèi)涵的概念，具體應用時要注意其到底是什么情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的、也有舊有住宅的，所選取的房價是中位數(shù)價格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由于納入中國家庭收入統(tǒng)計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京這樣相對發(fā)達的城市，其房價收入比的計算結果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。

針對2014年的數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)認為房價收入比下降最明顯的原因是：樓市不景氣導致房價增幅大幅收窄，而收入增幅則遠大于房價增幅的影響?？v觀2014年全年，房價增幅收窄是顯而易見的事實。用多少年的家庭收入去買套房才是合理的？相信不同的家庭有不同的看法，不過，因為買房不但掏空自家積蓄，甚至要向父母伸手“啃老”的情況已經(jīng)被詬病許久。

“事實上，一線城市的房屋市場在2014年第四季度已經(jīng)呈現(xiàn)復蘇苗頭，其新房和二手房成交量都有增長。但同時我們也應當意識到樓市黃金十年已過，投資投機需求受抑，房價上漲動力不夠強勁，因此預計2015年全國商品房成交均價有小幅回升，預計全年增幅將在3%。”專家表示，2015年全年城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅將基本平穩(wěn)，或略有下滑，全年名義增幅預計將略低于9.0%。綜合以上因素，預計2015年全國房價收入比有望下降至6.9，落入合理區(qū)間。這也就意味著，中國房價正在實現(xiàn)“軟著陸”。

就房價來說中國的房價其實早就超出了老百姓的承受能力了，雖然根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示中國的人均收入年年都是在增長的，但房價的上漲幅度比起收入漲幅更加兇猛，在這樣的情況下房價收入比越來越大，老百姓買房的難度也越來越大，不過現(xiàn)在事情總算出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機，未來中國的房價很有可能會出現(xiàn)下跌，至少老百姓買房的難度會下降。

在中國買房難并不僅僅是因為房價高，而是因為收入增長越來越落后于房價漲幅，導致中國的房價收入比越來越高。在筆者看來用房價收入比來衡量老百姓買房難度還是很合理，畢竟所謂的房價收入比就是房價格與居民家庭年收入之比，房價收入比越大就說明房價跟收入之間的差距越大，買房自然會更難，反之房價收入比低那么老百姓買房的難度就小。那么現(xiàn)在中國的買房有多大呢？

根據(jù)維基百科提供的數(shù)據(jù)顯示在全球102個可統(tǒng)計的國家中，中國以24.98的房價收入比位居全球第6高，按照這個數(shù)據(jù)來說的話那么中國的買房難度可以說是全球第6難的了，按照24.98的房價收入來計算的話，那么基本上在中國想要買一套房子就需要一個家庭花費24.98年的收入，在這樣的現(xiàn)實情況下老百姓基本失去了買房的希望，以至于買房已經(jīng)成為了少數(shù)人的投資游戲。

而這還是全國的平均水平，如果放在一二線城市的話那么買房的難度起碼還要翻一倍，也就是說在一二線大城市想要實現(xiàn)買房的夢想的話基本上需要全國四五十的時間，在這樣的背景下越來越多的年輕人因為看不到買房的希望逃離大城市（這也可以解釋為什么最近一段時間三四線城市的房價出現(xiàn)上漲的原因，畢竟在一二線城市買不起房總要在三四線城市買房安家吧）。

事實上中國買房難度大并不是意外，因為這是中國經(jīng)濟發(fā)展的自然結果。中國從一個一窮二白的情況變成現(xiàn)在全球第二大經(jīng)濟體這個時間如果從改革開放之后算起來只用了40年的時間，幾十年的時間里中國經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，而在經(jīng)濟發(fā)展的過程中房地產(chǎn)行業(yè)貢獻了很大的力量，這個導致了房價出現(xiàn)嚴重脫離收入水平的上漲，房地產(chǎn)也出現(xiàn)嚴重的價格泡沫。

當然中國房價高、房價收入比高的原因現(xiàn)在已經(jīng)不重要了，重要的是要把房價降下去，提高老百姓的收入水平，最后降讓老百姓買房變得越來越容易。實際上現(xiàn)在國家也已經(jīng)下決心抑制房價了，從去年開始國家就出臺了各種各樣的政策來抑制房價上漲，努力實現(xiàn)老百姓居有所住的目標，在這樣的背景下未來買房會越來越簡單，至于現(xiàn)在房價收入比高、買房難這些問題都是黎明前的黑暗，只要堅持下去就能看到美好的明天。