房?jī)r(jià)收入比計(jì)算

全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜

5月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》稱：房?jī)r(jià)收入比第一的并不是北京，而是深圳。在排行榜中，蘭州市區(qū)2014年的房?jī)r(jià)收入比為8.8，略高于全國(guó)平均水平以及2013年蘭州的房?jī)r(jià)收入比，排在35城中的第14位。從整體來(lái)看，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.7。從歷年走勢(shì)來(lái)看，西部二線城市整體保持上升態(tài)勢(shì)，2010年調(diào)控政策開(kāi)始以來(lái)，出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象，蘭州房?jī)r(jià)收入比呈上升的態(tài)勢(shì)。

一 35城人均可支配收入呈東中西部遞減狀態(tài)

房?jī)r(jià)是否合理，有許多不同角度的衡量標(biāo)準(zhǔn)，其中房?jī)r(jià)收入比是最重要的衡量指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，不同機(jī)構(gòu)可能采用不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和不同的計(jì)算方法，易居研究院稱，其采用的數(shù)據(jù)皆來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、地方統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，一般認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6-7屬合理區(qū)間。而報(bào)告中房?jī)r(jià)收入比的“戶型面積”指標(biāo)，統(tǒng)一按照100平方米計(jì)算。

受2014年樓市降溫導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅大幅收窄，同時(shí)收入增幅大于房?jī)r(jià)增幅的影響，易居研究院根據(jù)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式得出，2014年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.1，延續(xù)了2010年以來(lái)的下行趨勢(shì)。

而35個(gè)大中城市2014年居民人均可支配收入，則呈現(xiàn)東中西部遞減的狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部一二線城市整體收入水平較高，上海以47710元位居全國(guó)榜首；西部地區(qū)人均可支配收入較低，蘭州、烏魯木齊、西寧均不超過(guò)2.5萬(wàn)元。

二 蘭州房?jī)r(jià)收入比略高于35城平均水平

35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)三個(gè)態(tài)勢(shì)：一是呈現(xiàn)出東中西梯度遞減的態(tài)勢(shì)，且相差幅度較大；二是一線城市明顯整體高于二線城市，深圳、北京、上海、廣州分列第一、三、四、五位，但個(gè)別東部二線城市如廈門迅猛趕超，目前位列第二；三是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市、東部城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強(qiáng)，外來(lái)常住人口比重大，因此，購(gòu)房需求大、購(gòu)買力較強(qiáng)，房?jī)r(jià)水平也較高。

報(bào)告稱，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為8.7，有14個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比高于該均值。“西部二線城市房?jī)r(jià)收入比延續(xù)下降趨勢(shì)。”11個(gè)西部二線城市中，烏魯木齊和蘭州房?jī)r(jià)收入比略高于全國(guó)平均水平，其余9個(gè)城市均低于全國(guó)平均水平，西部二線城市房?jī)r(jià)收入比整體水平較低，這和西部二線城市商品住宅價(jià)格水平普遍較低密切相關(guān)。

三 預(yù)計(jì)今年商品房成交均價(jià)將增長(zhǎng)5%左右

從歷年走勢(shì)來(lái)看，西部二線城市整體保持上升態(tài)勢(shì)，2010年調(diào)控政策開(kāi)始以來(lái)，出現(xiàn)了較為明顯的分化現(xiàn)象，呼和浩特、重慶、蘭州、昆明呈現(xiàn)房?jī)r(jià)收入比呈上升的態(tài)勢(shì)，貴陽(yáng)、成都、西安、銀川房?jī)r(jià)收入比呈下降的態(tài)勢(shì)，烏魯木齊和西寧保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

記者注意到，西北五省會(huì)城市房?jī)r(jià)收入比在全國(guó)的排名分別為，烏魯木齊9.0，排在第12位；蘭州8.8，排在第14位；西寧7.8排在第17位；西安5.8，排在第32位；銀川5.4，排在第33位。

“2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望呈現(xiàn)觸底反彈的格局，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象，隨著諸多利好政策的出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒正由積極入市情緒所替代。”報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)將增長(zhǎng)5%左右，而全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅很可能還將低于城鎮(zhèn)人均收入增幅。

近日，研究院發(fā)布《2014年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》指出，2014年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.1。與2013年的7.3相比，2014年房?jī)r(jià)收入比再度下降，延續(xù)了2010年以來(lái)的下行趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看，已經(jīng)接近6-7的合理區(qū)間。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比的下行主要是受2014年樓市降溫導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅大幅收窄，同時(shí)收入增幅遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)增幅的影響。

所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

值得注意的是，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。在西方，房?jī)r(jià)收入比有新建住宅的、也有舊有住宅的，所選取的房?jī)r(jià)是中位數(shù)價(jià)格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國(guó)的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來(lái)交易，又由于納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京這樣相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，其房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來(lái)了困難。

針對(duì)2014年的數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比下降最明顯的原因是：樓市不景氣導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅大幅收窄，而收入增幅則遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)增幅的影響。縱觀2014年全年，房?jī)r(jià)增幅收窄是顯而易見(jiàn)的事實(shí)。用多少年的家庭收入去買套房才是合理的？相信不同的家庭有不同的看法，不過(guò)，因?yàn)橘I房不但掏空自家積蓄，甚至要向父母伸手“啃老”的情況已經(jīng)被詬病許久。

“事實(shí)上，一線城市的房屋市場(chǎng)在2014年第四季度已經(jīng)呈現(xiàn)復(fù)蘇苗頭，其新房和二手房成交量都有增長(zhǎng)。但同時(shí)我們也應(yīng)當(dāng)意識(shí)到樓市黃金十年已過(guò)，投資投機(jī)需求受抑，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不夠強(qiáng)勁，因此預(yù)計(jì)2015年全國(guó)商品房成交均價(jià)有小幅回升，預(yù)計(jì)全年增幅將在3%。”專家表示，2015年全年城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅將基本平穩(wěn)，或略有下滑，全年名義增幅預(yù)計(jì)將略低于9.0%。綜合以上因素，預(yù)計(jì)2015年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比有望下降至6.9，落入合理區(qū)間。這也就意味著，中國(guó)房?jī)r(jià)正在實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)其實(shí)早就超出了老百姓的承受能力了，雖然根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示中國(guó)的人均收入年年都是在增長(zhǎng)的，但房?jī)r(jià)的上漲幅度比起收入漲幅更加兇猛，在這樣的情況下房?jī)r(jià)收入比越來(lái)越大，老百姓買房的難度也越來(lái)越大，不過(guò)現(xiàn)在事情總算出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，未來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)很有可能會(huì)出現(xiàn)下跌，至少老百姓買房的難度會(huì)下降。

在中國(guó)買房難并不僅僅是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，而是因?yàn)槭杖朐鲩L(zhǎng)越來(lái)越落后于房?jī)r(jià)漲幅，導(dǎo)致中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比越來(lái)越高。在筆者看來(lái)用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量老百姓買房難度還是很合理，畢竟所謂的房?jī)r(jià)收入比就是房?jī)r(jià)格與居民家庭年收入之比，房?jī)r(jià)收入比越大就說(shuō)明房?jī)r(jià)跟收入之間的差距越大，買房自然會(huì)更難，反之房?jī)r(jià)收入比低那么老百姓買房的難度就小。那么現(xiàn)在中國(guó)的買房有多大呢？

根據(jù)維基百科提供的數(shù)據(jù)顯示在全球102個(gè)可統(tǒng)計(jì)的國(guó)家中，中國(guó)以24.98的房?jī)r(jià)收入比位居全球第6高，按照這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)的話那么中國(guó)的買房難度可以說(shuō)是全球第6難的了，按照24.98的房?jī)r(jià)收入來(lái)計(jì)算的話，那么基本上在中國(guó)想要買一套房子就需要一個(gè)家庭花費(fèi)24.98年的收入，在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下老百姓基本失去了買房的希望，以至于買房已經(jīng)成為了少數(shù)人的投資游戲。

而這還是全國(guó)的平均水平，如果放在一二線城市的話那么買房的難度起碼還要翻一倍，也就是說(shuō)在一二線大城市想要實(shí)現(xiàn)買房的夢(mèng)想的話基本上需要全國(guó)四五十的時(shí)間，在這樣的背景下越來(lái)越多的年輕人因?yàn)榭床坏劫I房的希望逃離大城市（這也可以解釋為什么最近一段時(shí)間三四線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的原因，畢竟在一二線城市買不起房總要在三四線城市買房安家吧）。

事實(shí)上中國(guó)買房難度大并不是意外，因?yàn)檫@是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然結(jié)果。中國(guó)從一個(gè)一窮二白的情況變成現(xiàn)在全球第二大經(jīng)濟(jì)體這個(gè)時(shí)間如果從改革開(kāi)放之后算起來(lái)只用了40年的時(shí)間，幾十年的時(shí)間里中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)了很大的力量，這個(gè)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重脫離收入水平的上漲，房地產(chǎn)也出現(xiàn)嚴(yán)重的價(jià)格泡沫。

當(dāng)然中國(guó)房?jī)r(jià)高、房?jī)r(jià)收入比高的原因現(xiàn)在已經(jīng)不重要了，重要的是要把房?jī)r(jià)降下去，提高老百姓的收入水平，最后降讓老百姓買房變得越來(lái)越容易。實(shí)際上現(xiàn)在國(guó)家也已經(jīng)下決心抑制房?jī)r(jià)了，從去年開(kāi)始國(guó)家就出臺(tái)了各種各樣的政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲，努力實(shí)現(xiàn)老百姓居有所住的目標(biāo)，在這樣的背景下未來(lái)買房會(huì)越來(lái)越簡(jiǎn)單，至于現(xiàn)在房?jī)r(jià)收入比高、買房難這些問(wèn)題都是黎明前的黑暗，只要堅(jiān)持下去就能看到美好的明天。