共有建筑面積社會(huì)評(píng)價(jià)

公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺(tái)，購房者遭遇到的不公還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳 。

各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅?

第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)

分?jǐn)傁禂?shù)＝需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和＝（總建筑面積之和－各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。

房產(chǎn)測量時(shí)共有建筑面積分?jǐn)偟膯栴}

共有建筑面積

1）可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

a）共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井；

b）共有的樓梯間、電梯間；

c）為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；

d）為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；

e）共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；

f）共有的室外樓梯；

g）共有的地下室、半地下室；

h）公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

2）不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

a）作為人防工程的建筑面積；

b）獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；

c）為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；

d）用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；

e）用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。

3）共有面積的處理原則

a）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；

b）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?

4）共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)

房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。

5）共有建筑面積的分類與確認(rèn)

根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成三類：

a）全幢共有共用的建筑面積：指為整棟服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進(jìn)行分?jǐn)偂?

b）功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂?

c）層共有共用建筑面積：由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)偂?

如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必對(duì)共有建筑進(jìn)行分類，而可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)?，直接求得各套的分?jǐn)偯娣e。

對(duì)于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)，甚至更多級(jí)的分?jǐn)?。因此在?duì)共有建筑面積分?jǐn)傊?，?yīng)首先對(duì)本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。

將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

2、產(chǎn)權(quán)各方無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?

共有建筑面積的計(jì)算方法：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。

房屋的共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e是指房屋的權(quán)利人應(yīng)該分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積 ，內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通常都不計(jì)入共有建筑面積。共有共用建筑面積的處理原則為：a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)