蓋州市城區(qū)拆遷改造實(shí)施細(xì)則

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第一章 總 則

第一條 根據(jù)《蓋州市城市房屋拆遷管理辦法》及《蓋州市城區(qū)拆遷改造實(shí)施意見(jiàn)》，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條 本細(xì)則所稱拆遷當(dāng)事人，包括拆遷人和被拆遷人。

拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人是指被拆除房屋及其他應(yīng)拆除物的合法所有人。

拆遷人必須按照本細(xì)則的規(guī)定，對(duì)被拆遷人、符合安置條件的承租人予以補(bǔ)償、安置；被拆遷人、承租人必須服從城市建設(shè)，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第三條 蓋州市人民政府房屋拆遷管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱市拆遷辦）是我市城市房屋拆遷工作的管理部門(mén)。動(dòng)遷區(qū)域所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處、村委會(huì)、居委會(huì)為拆遷實(shí)施單位。

第四條 規(guī)劃建設(shè)、國(guó)土資源、公安、法院、檢察院、綜合執(zhí)法、房產(chǎn)、工商、供電、電信、廣播電視等有關(guān)部門(mén)，要依照本細(xì)則的有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理拆遷中屬于本部門(mén)的業(yè)務(wù)，配合拆遷部門(mén)做好房屋拆遷工作。法院、檢察院、公安局、綜合執(zhí)法局、市拆遷辦必須各司其責(zé)，制定好各種預(yù)案，密切配合，隨時(shí)處理各種突發(fā)事件、案件，落實(shí)好行政強(qiáng)制拆遷各項(xiàng)工作。

第五條 為保障房屋拆遷安全，市拆遷辦書(shū)面告知并組織相關(guān)部門(mén)對(duì)已經(jīng)下發(fā)裁決的拆遷地段實(shí)施停水停電。

第二章 拆遷管理

第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。

第七條 申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)向市拆遷辦提交下列資料：

（一） 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三） 國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（四） 拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

（五） 辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金存款證明。

實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。

第八條 市拆遷辦對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)審查確認(rèn)合格后，頒發(fā)房屋拆遷許可證，同時(shí)張貼房屋拆遷公告。公告中載明拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等。

第九條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。

拆遷人不得擅自擴(kuò)大或縮小拆遷范圍；確需擴(kuò)大或縮小的，應(yīng)當(dāng)依法重新辦理房屋拆遷許可證。

拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷，需要延期的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向市拆遷辦提出延期拆遷申請(qǐng)；市拆遷辦應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。

拆遷期限由市拆遷辦根據(jù)拆遷規(guī)模、拆遷項(xiàng)目性質(zhì)確定。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷期限不超過(guò)1個(gè)月，其它建設(shè)項(xiàng)目不超過(guò)3個(gè)月。

第十條 拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個(gè)月內(nèi)不實(shí)施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由市拆遷辦予以公告。由此給被拆遷人造成損失的，拆遷人應(yīng)給予一定的補(bǔ)償。

第十一條 尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市拆遷辦同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。

第十二條 建設(shè)項(xiàng)目確定后，市拆遷辦對(duì)涉及區(qū)域立即發(fā)布封區(qū)公告。拆遷部門(mén)、估價(jià)機(jī)構(gòu)入戶進(jìn)行封區(qū)調(diào)查，調(diào)查結(jié)果作為拆遷評(píng)估的依據(jù)，同時(shí)進(jìn)行拆遷成本測(cè)算。

封區(qū)范圍內(nèi)的房屋及其它地上附著物必須維持現(xiàn)狀，涉及土地、房產(chǎn)、工商、公安等部門(mén)及個(gè)人不得進(jìn)行下列事項(xiàng)：

（一）房屋的新建、擴(kuò)建、改建、翻建及裝修，搶栽搶種各種果樹(shù)、苗木；

（二）房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、出租、抵押，申請(qǐng)、核發(fā)房屋所有權(quán)證，改變房屋用途；

（三）土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，申請(qǐng)、核發(fā)土地使用權(quán)證，改變土地用途；

（四）居民常住戶口的遷入和分戶；

（五）申請(qǐng)、核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

市拆遷辦應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，應(yīng)當(dāng)在期滿前20日內(nèi)報(bào)請(qǐng)市拆遷辦批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)1年。

第十三條 封區(qū)后搶建、搶栽的各類建筑物及附著物拆遷時(shí)一律不予補(bǔ)償。

第十四條 在拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定拆遷補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責(zé)任以及需要約定的其他內(nèi)容；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定調(diào)換房屋的位置、房屋面積、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)及支付期限、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的金額及支付期限，以及需要約定的其他內(nèi)容。

拆遷人應(yīng)當(dāng)將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)市拆遷辦備案。市拆遷辦應(yīng)當(dāng)參與回遷安置用房的圖紙會(huì)審，并進(jìn)行跟蹤管理。

第十五條 拆遷人自拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立之日起30日內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)依法辦理被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)。

第十六條 拆遷人與被拆遷人或者房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由市拆遷辦裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。拆遷人依照本細(xì)則規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復(fù)議、訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十七條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由市拆遷辦申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

由市政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷的，市拆遷辦應(yīng)當(dāng)提前10日通知被拆遷人。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋證據(jù)保全時(shí)，公證機(jī)關(guān)應(yīng)通知被拆遷人到場(chǎng)。如其拒不到場(chǎng)，公證員應(yīng)在筆錄中記明。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷房屋中有物品的，公證員應(yīng)當(dāng)組織對(duì)所有物品逐一核對(duì)、清點(diǎn)、登記、分類造冊(cè)。

物品清點(diǎn)登記后，凡不能立即交與被拆遷人接收的，公證員要監(jiān)督拆遷人將物品存放在其提供的倉(cāng)庫(kù)中。對(duì)鮮活產(chǎn)品及易腐蝕變質(zhì)產(chǎn)品，被拆遷人拒絕接受的，一切損失由被拆遷人自負(fù)。

拆遷人應(yīng)制作通知書(shū)，通知當(dāng)事人在一定期限內(nèi)領(lǐng)取物品。逾期不領(lǐng)的，公證處可以接受拆遷人的提存申請(qǐng)，辦理提存。

第十八條 被拆除房屋存有產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或使用權(quán)等糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)通過(guò)協(xié)商、訴訟或仲裁的方式解決。在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)尚未解決的，由拆遷人按本細(xì)則提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)市拆遷辦批準(zhǔn)，辦理證據(jù)保全后，將房屋先行拆除。屬產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛的，補(bǔ)償費(fèi)暫由市拆遷單位無(wú)息代管；屬使用權(quán)糾紛的，暫不安置，待糾紛解決后，拆遷單位按雙方達(dá)成的協(xié)議或發(fā)生法律效力的判決書(shū)執(zhí)行。

房屋閑置無(wú)法查找產(chǎn)權(quán)人的，經(jīng)市拆遷辦審核批準(zhǔn)，拆遷人向公證部門(mén)申請(qǐng)辦理證據(jù)保全后，可以先行拆遷。房屋的補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)資料由拆遷人向公證部門(mén)辦理提存公證，并移送市拆遷辦暫存。

第十九條 拆遷軍事設(shè)施、人防工程、涉外工程、寺觀、教堂、文物古跡和特殊風(fēng)貌的房屋，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，按有關(guān)規(guī)定辦理。

第三章 拆遷補(bǔ)償與安置

第二十條 拆遷安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換（回遷安置）和貨幣補(bǔ)償兩種方式進(jìn)行，原則上以產(chǎn)權(quán)調(diào)換（回遷安置）為主。

第二十一條 選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、類型、環(huán)境等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)主動(dòng)搬遷的，在房屋及地上附著物評(píng)估作價(jià)的基礎(chǔ)上上浮10%作為獎(jiǎng)勵(lì)；超過(guò)規(guī)定期限搬遷的，不享受獎(jiǎng)勵(lì)政策。

拆遷單位、估價(jià)機(jī)構(gòu)入戶進(jìn)行評(píng)估調(diào)查時(shí)，被拆遷人必須主動(dòng)出示房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)手續(xù)，配合估價(jià)人員做好房屋實(shí)地測(cè)量和估價(jià)工作。被拆遷人拒絕測(cè)量、評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評(píng)估，出具估價(jià)報(bào)告，并在估價(jià)報(bào)告中作出相關(guān)說(shuō)明，作為動(dòng)遷、強(qiáng)遷的法律依據(jù)。

由于被拆遷人不如實(shí)提供有關(guān)資料，不配合估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量評(píng)估，造成估價(jià)結(jié)果失實(shí)或者其他損失的，由被拆遷人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十二條 有照住宅房屋實(shí)行回遷安置的，給予原面積回遷，不找差價(jià)，即拆一還一。被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)主動(dòng)搬遷的享受優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)政策：2-3層單體樓房每戶（以房照為準(zhǔn)，一照為一戶）享受15平方米的優(yōu)惠增加面積；其余各類有照房屋每戶享受10平方米的優(yōu)惠增加面積。優(yōu)惠增加面積的差價(jià)按每平方米900元結(jié)算。超出優(yōu)惠增加面積部分按商品房現(xiàn)價(jià)結(jié)算。超過(guò)規(guī)定期限搬遷的，不享受任何優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)政策。

按被拆遷原有照房屋的實(shí)際面積結(jié)合優(yōu)惠面積安置對(duì)應(yīng)戶型，原房面積低于40m的，按一室戶安置；原房面積在40m至60m（含40m）之間的，按兩室戶安置；原房面積在60m至90m（含60m）之間的，按二室一廳戶安置；原房面積超出90m的，按三室戶或分戶安置；各室戶安置面積按住戶所在拆遷區(qū)域設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)確定。

對(duì)于領(lǐng)取最低生活保障金且實(shí)際居住面積小于30平方米的特困戶，按所在拆遷區(qū)域回遷房最低面積戶型安置，免交超面積差價(jià)款。

在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拆遷的為第一批選房戶，按搬遷順序可優(yōu)先抓鬮選擇房號(hào)；其余按搬遷先后順序統(tǒng)一抓鬮選擇房號(hào)。

第二十三條 拆遷經(jīng)營(yíng)用房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換（回遷安置）的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)。

經(jīng)營(yíng)用房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換（回遷安置）根據(jù)簽訂協(xié)議并搬遷的先后順序在規(guī)定回遷位置自行選擇。

第二十四條 拆遷生產(chǎn)用房屋原則上給予貨幣補(bǔ)償，特殊情況的給予異地安置。

第二十五條 將有照住宅房屋自行改為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性房屋（在封區(qū)前已辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并且在規(guī)定的有效期內(nèi)，同時(shí)必須持有稅務(wù)登記證，下同），對(duì)產(chǎn)權(quán)人給予如下補(bǔ)償：

臨主要街、路的，房屋在確定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積內(nèi)每平方米增加300元的補(bǔ)償；其它的，每平方米增加100元的補(bǔ)償。

回遷安置房按住宅房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十六條 拆遷租賃房屋，由拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償安置。被拆遷人與房屋承租人如存在租賃爭(zhēng)議，由其自行協(xié)商解決，協(xié)商不成的，拆遷人向公證部門(mén)申請(qǐng)辦理證據(jù)保全后，可以先行拆遷，待爭(zhēng)議解決后再給予安置補(bǔ)償。

第二十七條 被拆遷房屋的使用性質(zhì)按照房屋所有權(quán)證用途一欄載明的用途確定；有異議的，按照房屋產(chǎn)籍原始登記卡記載的用途確定。

在房屋拆遷前，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移但未辦理變更登記、房照真假無(wú)法確定或者房屋所有權(quán)證記載面積與實(shí)測(cè)面積出入較大的，房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)必須在收到當(dāng)事人申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)出具認(rèn)定書(shū)。

被拆遷房屋如屬有限產(chǎn)權(quán)，被拆遷人需到房產(chǎn)部門(mén)辦理補(bǔ)差手續(xù)，再按完全產(chǎn)權(quán)予以拆遷補(bǔ)償。

第二十八條 2004年前歷史形成（包含持有臨建批準(zhǔn)書(shū)）的正規(guī)房屋，評(píng)估值在300元以上的且經(jīng)當(dāng)?shù)亟值馈⒕游瘯?huì)證實(shí)確屬住人的無(wú)照房，按兩平還一平給予回遷；評(píng)估值在300元以下的無(wú)照房（確屬住人正規(guī)房屋特事特議），按評(píng)估價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。封區(qū)后搶建的各類違章建筑物一律不予補(bǔ)償，強(qiáng)行拆除。

第二十九條 對(duì)被拆遷房屋的附屬物、內(nèi)外裝修按重置價(jià)格結(jié)合成新的評(píng)估方式評(píng)估并予以補(bǔ)償。對(duì)能夠重新利用的設(shè)施、設(shè)備等自行拆除，不予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第三十條 拆遷公有住房，按照下列規(guī)定，進(jìn)行補(bǔ)償安置：

（一）房屋承租人購(gòu)買(mǎi)公有住房后，取得房屋產(chǎn)權(quán)，按被拆遷人房屋補(bǔ)償辦法執(zhí)行。

（二）房屋承租人沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)公有住房，被拆遷人支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)，被拆遷人與房屋承租人重新建立租賃關(guān)系的，產(chǎn)權(quán)屬被拆遷人所有。

第三十一條 拆除住宅房屋由拆遷人付給被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)，選擇貨幣補(bǔ)償安置的，每戶一次性付給150元；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每戶付給300元。

第三十二條 被拆遷人自行解決過(guò)渡住房的，拆遷人付給被拆遷人臨時(shí)租房補(bǔ)助費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)按照每戶（3人以下，含3人）每月150元，每增加1人每月增加30元。房租費(fèi)的發(fā)放從拆遷之日起至接到回遷通知之日止。在規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，不發(fā)給臨時(shí)租房補(bǔ)助費(fèi)。

由于拆遷人的責(zé)任，使過(guò)渡期限超過(guò)18個(gè)月的，拆遷人應(yīng)當(dāng)參照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)增加一倍的臨時(shí)租房補(bǔ)助費(fèi)。

選擇貨幣補(bǔ)償安置的住戶，享受三個(gè)月租房補(bǔ)助，標(biāo)準(zhǔn)同上。

第三十三條 拆遷生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房及住宅房屋改為經(jīng)營(yíng)性房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，給予經(jīng)營(yíng)者3個(gè)月、職工1個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)，按上一年度社會(huì)月平均工資為標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法確定職工人數(shù)的按生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面積每20平方米計(jì)算1名從業(yè)人員。

發(fā)布房屋拆遷公告時(shí)已處于停產(chǎn)、停業(yè)的，不再支付停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。

第三十四條 拆遷生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房及住宅房屋改為經(jīng)營(yíng)性房屋的，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋面積給予生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者倉(cāng)儲(chǔ)補(bǔ)助費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)是7元/平方米。貨物搬運(yùn)費(fèi)按260元/臺(tái)班計(jì)算。

設(shè)備拆裝費(fèi)和無(wú)法恢復(fù)使用設(shè)備的重置費(fèi)，按照實(shí)際發(fā)生或評(píng)估價(jià)格確定。

在拆遷過(guò)程中涉及被拆遷人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、銀行貸款、債務(wù)往來(lái)、物資積壓、租金等損失的，不予補(bǔ)償。

第三十五條 拆除公益事業(yè)用房屋，由拆遷人按原性質(zhì)、原規(guī)模重建或按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

第三十六條 拆遷范圍內(nèi)原有電業(yè)、郵電、環(huán)衛(wèi)、給排水、公交、煤氣、供暖、綠地、道路等設(shè)施，小區(qū)配套建設(shè)中重建的不予補(bǔ)償，由原產(chǎn)權(quán)單位自行拆除；小區(qū)配套建設(shè)中不能重建的，拆遷人應(yīng)按重置價(jià)格予以補(bǔ)償。

第三十七條 征占各類土地按土地部門(mén)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；林木、果樹(shù)等地上附著物按評(píng)估價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償。

第三十八條 被拆遷房屋已安裝有線電視，并持有使用證的，作價(jià)補(bǔ)償?shù)挠刹疬w人一次性支付給被拆遷人有線電視安裝費(fèi)350元?；剡w安置的有線電視安裝費(fèi)不予補(bǔ)償，回遷時(shí)免費(fèi)入戶。

第三十九條 被拆遷房屋的電表一律由供電局統(tǒng)一收回封存，所欠電費(fèi)或新發(fā)生的電費(fèi)由被拆遷人承擔(dān)，如未經(jīng)供電部門(mén)驗(yàn)收核封或電表丟失，在領(lǐng)取補(bǔ)償費(fèi)或辦理回遷手續(xù)時(shí)一并扣除。

第四十條 由于房屋拆遷而引起的戶口遷移，子女就學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等問(wèn)題，在市拆遷辦出具證明后，由有關(guān)部門(mén)予以辦理。

拆遷范圍內(nèi)被拆遷人因拆遷誤工的，由市拆遷辦出具證明，被拆遷人所在單位按公假對(duì)待，5日內(nèi)工資、獎(jiǎng)金等照發(fā)。

第四十一條 被拆遷人遷出后，經(jīng)拆遷人驗(yàn)收，房屋由拆遷部門(mén)統(tǒng)一組織拆除。如被拆遷人破壞待拆遷房屋的房木、門(mén)窗、內(nèi)裝修等設(shè)施，將計(jì)價(jià)從補(bǔ)償費(fèi)中扣除。

第四章 附 則

第四十二條 辱罵、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙其執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十三條 從事房屋拆遷的工作人員，要嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，堅(jiān)持原則，秉公辦事，對(duì)在拆遷工作中弄虛作假、玩忽職守、營(yíng)私舞弊、索賄受賄的工作人員要依法嚴(yán)肅處理，根據(jù)情節(jié)輕重分別給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分，構(gòu)成犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。

第四十四條 本細(xì)則中下列用語(yǔ)的含義是：

（一）搬遷期限，是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者裁決規(guī)定的被拆遷人完成搬遷的期限；

（二）拆遷范圍，是指房屋拆遷管理部門(mén)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件確定的房屋拆遷范圍；

（三）拆遷期限，是指拆遷許可證確定的拆遷人完成房屋拆遷工作的起止日期；

（四）違章建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的建筑物；

（五）臨時(shí)建筑，是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，規(guī)定有使用期限，到期必須拆除的建筑物；

（六）產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或者購(gòu)買(mǎi)的房屋與被拆遷人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為；

（七）過(guò)渡期限，是指拆遷當(dāng)事人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中約定或者市拆遷辦在拆遷公告中確定的完成搬遷至回遷的起止日期。

第四十五條 本細(xì)則由蓋州市人民政府房屋拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第四十六條 凡在我市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋拆遷均適用本細(xì)則，城市規(guī)劃區(qū)外的房屋拆遷可參照?qǐng)?zhí)行。

第四十七條 本細(xì)則自2009年12月1日起施行。市政府發(fā)布的其他相關(guān)辦法、文件與本細(xì)則有抵觸的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。

蓋州市人民政府房屋拆遷管理辦公室

2009年11月28日

第一章 總 則

第一條 為了進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《營(yíng)口市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市

實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式進(jìn)行物業(yè)管理的活動(dòng)。

本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市公用事業(yè)與房產(chǎn)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，市物業(yè)管理辦公室受其委托負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作，擬定全市物業(yè)管理規(guī)范性文件，住宅專項(xiàng)維修資金的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的初審，前期物業(yè)招投標(biāo)，物業(yè)退出、承接工作的監(jiān)督、指導(dǎo)，物業(yè)糾紛調(diào)處。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，物業(yè)糾紛調(diào)處。

城建、財(cái)政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城管綜合執(zhí)法等行政管理部門(mén)，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作，建立違法行為投訴登記制度，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布負(fù)責(zé)人姓名和聯(lián)系方式。

第四條 市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，充分考慮建筑物規(guī)模、配套設(shè)施設(shè)備、小區(qū)建設(shè)等因素予以確定。

市物業(yè)管理辦公室在征求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分登記，并告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，同時(shí)呈報(bào)市公用事業(yè)與房產(chǎn)局備案。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付專有部分面積達(dá)到總建筑面積50%（含50%）以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書(shū)面報(bào)告市物業(yè)管理辦公室和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時(shí)報(bào)送下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)；

（二）建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)；

（三）建筑規(guī)劃總平面圖；

（四）交付使用共用設(shè)施設(shè)備證明；

（五）物業(yè)服務(wù)用房配備證明；

（六）籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的其他資料。

第八條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件，并有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組：

（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)；

（二）市物業(yè)管理辦公室指定；

（三）業(yè)主申請(qǐng)。

籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定代表?yè)?dān)任?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見(jiàn)。

第九條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在組成之日起30日內(nèi)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

第十條 業(yè)主大會(huì)決定以下有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)；

（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）利用共用部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；

（九）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第（五）、（六）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十二條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向市物業(yè)管理辦公室和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)辦理備案手續(xù)：

（一）籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

業(yè)主委員會(huì)完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，委員任期、議事方式、表決程序、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動(dòng)終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無(wú)法履行委員職責(zé)的；

（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第十五條 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足委員總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十六條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集，由市物業(yè)管理辦公室、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的違規(guī)問(wèn)題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。

第三章 前期物業(yè)管理

第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單位應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。市物業(yè)管理辦公室應(yīng)組織成立物業(yè)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第十八條 多層住宅總建筑面積少于2萬(wàn)平方米，單棟高層住宅總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，多層高層混合住宅總建筑面積少于2萬(wàn)平方米或投標(biāo)人少于3人的新建物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)市物業(yè)管理辦公室批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、廉租房的物業(yè)管理由市政府指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理（預(yù)）銷(xiāo)售許可手續(xù)前，必須提供新建住宅小區(qū)配套建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)管理方案等相關(guān)資料，報(bào)市物業(yè)管理辦公室備案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理小區(qū)綜合驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)按《蓋州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》的規(guī)定提交相關(guān)文件，并按文件規(guī)定的程序，在蓋州市物業(yè)管理辦公室取得竣工綜合驗(yàn)收備案證明。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位接到書(shū)面報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在依法向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料后3日內(nèi)，持移交協(xié)議和資料明細(xì)到市物業(yè)管理辦公室備案。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)行政主管部門(mén)在核發(fā)規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)予以審查，確保公共服務(wù)配套設(shè)施符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)至用戶終端的供水、供電、供氣、供熱、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)依法委托具有設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理資質(zhì)的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理，與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

第二十二條 物業(yè)管理用房應(yīng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰配置，且最低不得少于80平方米。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)將物業(yè)管理用房無(wú)償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑, 建筑面積最低不得少于15平方米。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記，房屋權(quán)屬登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

第二十三條 按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園、停放汽車(chē)或自行車(chē)的車(chē)庫(kù)(包括專用車(chē)庫(kù)和共用車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)位)的產(chǎn)權(quán)歸屬，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。

車(chē)庫(kù)、車(chē)位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車(chē)需要的前提下，可以臨時(shí)租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷(xiāo)售。

第二十四條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受有關(guān)行政管理部門(mén)和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否購(gòu)買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)，由業(yè)主大會(huì)決定。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十五條 住宅類物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅類物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市物業(yè)管理辦公室，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式。實(shí)行包干制收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低等理由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題或者無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)等理由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況進(jìn)行公示。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)自業(yè)主入住之日起開(kāi)始交納。已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。

前款所稱入住是指物業(yè)買(mǎi)受人收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。入住人收到入住通知（包括媒體）后在規(guī)定期限內(nèi)未辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同提供服務(wù)，管理房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，達(dá)到使用方便、安全、環(huán)境整潔、綠化達(dá)標(biāo)、公共秩序良好。

第二十九條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)合同履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)將1年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的10%（按合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）作為物業(yè)服務(wù)合同履約保證金，預(yù)存在業(yè)主委員會(huì)的帳戶或市物業(yè)管理辦公室的賬戶上（代管），或以價(jià)值不少于10萬(wàn)元的房屋作為抵押，到市物業(yè)管理辦公室進(jìn)行備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不交納物業(yè)履約金的，業(yè)主委員會(huì)可不與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業(yè)行政主管部門(mén)另行規(guī)定。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同期限一般不少于2年。物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方提前解除合同。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主均具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)市物業(yè)管理辦公室備案。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)管理辦公室的指導(dǎo)下，按照下列規(guī)定做好交接工作：

（一）在合同期滿3個(gè)月前提出不再續(xù)約或提前解除合同的一方應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約、解約原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知另一方，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天，并書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居民委員會(huì)，同時(shí)報(bào)送所在市物業(yè)管理辦公室備案，填寫(xiě)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理情況登記表》；

（二）在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入之前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同終止日或經(jīng)雙方確定的實(shí)際服務(wù)終止日；

（三）在解除合同1個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支狀況，并將預(yù)收的費(fèi)用退還給業(yè)主；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，按照規(guī)定，與業(yè)主委員會(huì)辦理移交事宜，未成立業(yè)主委員會(huì)的，在市物業(yè)管理辦公室的監(jiān)督指導(dǎo)下，可暫時(shí)向社區(qū)居民委員會(huì)辦理移交事宜，新物業(yè)企業(yè)接管后，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）市物業(yè)管理辦公室應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并主動(dòng)提供相關(guān)信息，協(xié)助其做好選聘企業(yè)工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與新的物業(yè)企業(yè)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》；

（六）發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出情況時(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十三條 車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

公安機(jī)關(guān)要指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不影響行人和車(chē)輛通行，不影響消防安全的前提下，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定停車(chē)泊位。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)法提供足夠停車(chē)泊位的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)企業(yè)可以向市城管綜合執(zhí)法部門(mén)和公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)，在物業(yè)管理區(qū)域周邊三、四級(jí)道路或者空地設(shè)立臨時(shí)、夜間機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)小區(qū)進(jìn)行服務(wù)、用于辦公用水享受民用價(jià)格。

第三十五條 市物業(yè)管理辦公室應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門(mén)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并告知投訴人。

第三十六條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度。市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的管理。市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信考核、監(jiān)管工作。

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理辦公室辦理登記備案。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，公用專業(yè)部門(mén)管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的界定：

（一）業(yè)主、物業(yè)使用人自用部位、自用設(shè)施設(shè)備

1、自用部位：戶門(mén)以內(nèi)門(mén)窗、非承重墻、內(nèi)墻面、地面、頂棚、陽(yáng)臺(tái)及業(yè)主獨(dú)立使用的露臺(tái)等；

2、自用設(shè)施設(shè)備：戶門(mén)以內(nèi)自用的除上水立杠之外的供水管線、閥門(mén)（含“三通”）、下水管線器材、衛(wèi)生潔具、暖氣管片、地?zé)峁芫€器材、有線電視終端盒到室內(nèi)線路部分等。

（二）物業(yè)管理范圍內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

1、房屋共用部位：指一棟住宅樓中業(yè)主、物業(yè)使用人共有的房屋承重結(jié)構(gòu)（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、板、柱）、屋頂、樓梯間、走廊通道、專用房間、外墻面、屋面防水等。

2、共用設(shè)施：住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營(yíng)利性的休閑廣場(chǎng)和健身器械等。

3、共用設(shè)備：住宅樓內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置；非業(yè)主、物業(yè)使用人自行安裝的住宅入口防盜門(mén)及住宅區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控系統(tǒng)、電控門(mén)、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用專業(yè)部門(mén)管理范圍內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理

1、住宅樓除業(yè)主自用供水管線之外的供水管線、泵房等供水設(shè)施設(shè)備自住宅區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起，由供水單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。

2、住宅樓內(nèi)共用供暖管線、截門(mén)及外網(wǎng)供暖管線、熱力小室、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。

3、氣嘴前煤氣線路（含氣嘴）、計(jì)量表具等由供氣單位負(fù)責(zé)維修、更新、改造。

第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（三）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（四）侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（六）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（七）實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

（八）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（九）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)，占道經(jīng)營(yíng)；

（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（十一）占用消防通道、擠占消防設(shè)施；

（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

（十三）占用電力線路走廊和公共配電間；

（十四）法律、法規(guī)、業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正，同時(shí)向市有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)接到業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第三十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。施工中相鄰關(guān)系人應(yīng)當(dāng)提供方便，給相鄰關(guān)系人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設(shè)施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。多層住宅，小高層（12層以下）住宅安裝太陽(yáng)能需規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)留埋點(diǎn)、管線通道、排列有序，無(wú)礙城市觀瞻。

第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主，并到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協(xié)議，并將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知房屋裝修人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為房屋裝修人的裝飾裝修活動(dòng)提供服務(wù)或者按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求給予指導(dǎo)，不得有壟斷裝修市場(chǎng)和亂收費(fèi)行為。

房屋裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修過(guò)程中違反有關(guān)規(guī)定的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)時(shí)應(yīng)予以制止，對(duì)不聽(tīng)勸阻的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)市綜合執(zhí)法部門(mén)，任何開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均無(wú)權(quán)對(duì)相關(guān)業(yè)主進(jìn)行處罰。

第四十一條　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留建筑質(zhì)量保證金。因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位責(zé)任造成的物業(yè)維修，如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不履行維修責(zé)任，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合申請(qǐng)，經(jīng)市物業(yè)管理辦公室審查同意后組織維修，維修費(fèi)用從建筑質(zhì)量保證金中扣除。

物業(yè)保修期過(guò)后，經(jīng)市物業(yè)管理辦公室查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備無(wú)質(zhì)量問(wèn)題的，建筑質(zhì)量保證金予以退還。

第四十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門(mén)在辦理小區(qū)業(yè)主入戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)告知業(yè)主及時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金。未交納維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、回遷安置部門(mén)不得辦理房屋入戶手續(xù)。

第四十三條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布。

第四十四條 未建立專項(xiàng)維修資金或?qū)ｍ?xiàng)維修資金不足的，發(fā)生維修費(fèi)用時(shí)，由維修所涉及的業(yè)主按照各自建筑面積比例承擔(dān)。

第四十五條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：

（一）電梯故障危及人身安全的；

（二）樓體單側(cè)外立面五分之一以上已經(jīng)脫落或有脫落危險(xiǎn)的；

（三）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（四）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

應(yīng)急使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市物業(yè)管理辦公室會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定。

第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。人為造成的維修責(zé)任，由責(zé)任人承擔(dān)。

各級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)事先通知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，事后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極支持配合。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)歸業(yè)主所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用于廣告、房屋租賃、會(huì)所經(jīng)營(yíng)、商業(yè)促銷(xiāo)等活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律規(guī)定并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，并向業(yè)主公布收益情況?？鄢芾沓杀竞蟮慕?jīng)營(yíng)收益，歸業(yè)主所有，由業(yè)主大會(huì)決定其用途。

利用部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營(yíng)收益，歸該部分業(yè)主所有；利用全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得的經(jīng)營(yíng)收益，歸全體業(yè)主共有。

第六章 舊住宅小區(qū)管理

第四十九條 舊住宅小區(qū)是指1998年以前開(kāi)發(fā)建設(shè)或房屋及附屬設(shè)施設(shè)備規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，使用時(shí)間較長(zhǎng)，不能達(dá)到應(yīng)有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。

市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)制定全市舊住宅小區(qū)綜合改造和管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃及年度計(jì)劃，對(duì)配套設(shè)施設(shè)備不全和設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的住宅小區(qū)，有計(jì)劃地實(shí)施綜合改造，所需資金由市財(cái)政承擔(dān)。市公用事業(yè)行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

第五十條 舊住宅小區(qū)實(shí)施綜合改造前，應(yīng)由轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，落實(shí)改造管理方案，簽訂管理規(guī)約。

第五十一條 建立舊住宅小區(qū)管理長(zhǎng)效機(jī)制。凡未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，按照屬地管理的原則，強(qiáng)化基層管理職能，構(gòu)建以市政府為主導(dǎo)，街道辦事處組織實(shí)施，物業(yè)管理部門(mén)指導(dǎo)，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治相結(jié)合的管理模式。

基礎(chǔ)設(shè)施不健全，低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序?yàn)榛緝?nèi)容，實(shí)行以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體，低收費(fèi)的基本服務(wù)。

第五十二條 各級(jí)政府應(yīng)指導(dǎo)、扶持社區(qū)居委會(huì)的物業(yè)管理工作。勞動(dòng)保障部門(mén)應(yīng)結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程和完善社會(huì)保障體系工程，給予優(yōu)惠政策；各相關(guān)專業(yè)設(shè)施管理部門(mén)要按照責(zé)任分工，做好舊小區(qū)內(nèi)的供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的管理與服務(wù)。

第七章 法律責(zé)任

第五十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反規(guī)定，有下列行為之一的，由市政府物業(yè)行政主管部門(mén)予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；

（二）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；

（三）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定，有下列行為之一的，由市政府物業(yè)行政主管部門(mén)予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；

（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；

（三）擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；

（四）超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒(méi)收違法所得，并處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；

（五）未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；

（六）以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；

（七）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第五十六條 違反規(guī)定挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由市政府物業(yè)行政主管部門(mén)追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第五十七條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。

第八章 附 則

第五十八條　辦公樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等非住宅物業(yè)的管理，參照本細(xì)則執(zhí)行。

第五十九條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。蓋州市人民政府于2003年10月28日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)蓋州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法的通知》（蓋政發(fā)[2003]27號(hào)）同時(shí)廢止。

廣元市人民政府關(guān)于印發(fā)《市城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)實(shí)施細(xì)則》的通知

廣府發(fā)〔2011〕27號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市級(jí)各部門(mén)，廣元經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、市天然氣綜合利用工業(yè)園區(qū)管委會(huì)：

《市城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房回購(gòu)實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)六屆市政府第六次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

廣元市人民政府

二〇一一年九月二十一日

邯鄲市主城區(qū)廉租住房保障實(shí)施細(xì)則（試行）