合同、貸款、稅費、登記（實用版）

一、房屋買賣合同與市場管理

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》導(dǎo)讀

中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994．7．5）（2009．8．27修正）

《中華人民共和國合同法》導(dǎo)讀

中華人民共和國合同法（節(jié)錄）（1999．3．15）

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003．4．28）

商品房銷售管理辦法（2001．4．4）

城市商品房預(yù)售管理辦法（1994．11．15）（2004．7．20修正）

城市房產(chǎn)交易價格管理暫行辦法（1994．11．11）

商品住宅價格管理暫行辦法（1992．7．20）

商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定（2011．3．16）

國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（2008．12．20）

國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（2010．1．7）

國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（2010．4．17）

國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知（201 1．1．26）

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（2010．4．13）

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家外匯管理局關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知（2010．11．4）

最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答（節(jié)錄）（1995．12．27）

最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下進一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見（節(jié)錄）（2009.7.9）

最高人民法院關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案請示的答復(fù)（2003.11.30）

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法（1999.4.22）

關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題的說明（1999.7.27）

城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（1995.8.7）（2001.8.15修正）

房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定（1996.12.30）（1998.12.3修訂）

國家工商行政管理局、建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)廣告管理的通知（2002.3.25）

【地方法規(guī)、政策】

廣東省高級人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（2003.10.24）

廣東省高級人民法院關(guān)于房屋買賣合同中承租人優(yōu)先購買權(quán)有關(guān)問題的批復(fù)（2007.11.23）

北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）（2010.12.21）

上海市高級人民法院關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答（2005.12.16）

山東省商品房銷售條例（2005.3.31）

天津市房地產(chǎn)交易管理條例（2007.7.19）

【實用文書】

商品房買賣合同（GF-2000-0171）

存量房（二手房）買賣合同（經(jīng)紀成交版）

存量房（二手房）買賣合同（自行成交版）

二手房交易資金監(jiān)管服務(wù)協(xié)議

【實用圖表】

商品房銷售法律操作流程圖

二、住房貸款

★中華人民共和國合同法（節(jié)錄）（1999.3.15）

《中華人民共和國物權(quán)法》導(dǎo)讀

★中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)錄）（2007.3.16）

中華人民共和國擔(dān)保法（節(jié)錄）（1995.6.30）

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋（節(jié)錄）（2000.12.8）

住房公積金管理條例（節(jié)錄）（1999.4.3）（2002.3.24修訂）

……

三、房屋買賣稅收政策

四、房屋權(quán)屬登記

五、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)

附錄2100433B

《房屋買賣·法律全書 合同、貸款、稅費、登記（實用版）》以法律法規(guī)、司法解釋等各類法律文件為主線，突出“實用”的特色，穿插重點法律導(dǎo)讀、重點條文解讀、實用文書、實用圖表、地方政策文件等內(nèi)容，以期為本領(lǐng)域相關(guān)讀者提供最為全面、實用的法律信息。

土地登記代理合同的內(nèi)容主要由當(dāng)事人約定，具體的內(nèi)容根據(jù)當(dāng)事人的不同需要會有所變化，但合同的主要內(nèi)容是具有共性的。一般情況下，土地登記代理的合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容。

一、當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所

當(dāng)事人是合同的主體，沒有主體，合同就不成立。主體不明確，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系就無法明確。土地登記代理合同的主體包括土地登記代理機構(gòu)和委托人，土地登記代理人必須以土地登記代理機構(gòu)的名義與委托人簽訂合同，不能以土地登記代理人個人的名義與委托人簽訂合同。通過明確主體關(guān)系，使土地登記代理合同具備法律效力。

二、代理事項

代理事項是土地登記代理合同的客體?？腕w是指合同主體在履行權(quán)利與義務(wù)時的共同指向。沒有客體，合同的權(quán)利義務(wù)就失去目的。在土地登記代理合同中，代理事項主要是指土地登記代理的具體內(nèi)容。代理事項必須明確、清楚，如不清楚將難以保證合同得到正常履行，代理事項應(yīng)是在合同中加以明確的重要內(nèi)容。

三、代理成果與質(zhì)量要求

土地登記代理成果一般以文件資料、書面報告等形式體現(xiàn)。為了滿足委托人的要求，保障合同的履行，對代理成果的形式和質(zhì)量的要求需要在合同條款中予以明確。

四、代理權(quán)限范圍

代理權(quán)限范圍即土地登記代理合同中規(guī)定的授權(quán)范圍，是對土地登記代理人行為的約束。土地登記代理人必須在規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)從事代理活動，不得進行無權(quán)代理或越權(quán)代理。同時，委托人的授權(quán)范圍不得超越國家有關(guān)法律的規(guī)定。

五、代理費用的支付標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和時間要求

代理費用是指委托人在接受土地登記代理人的代理成果的同時付給代理人的勞務(wù)報酬。此外，還應(yīng)規(guī)定代理勞務(wù)報酬的結(jié)算和支付方式及時間要求。支付方式可以為現(xiàn)金結(jié)算，也可以轉(zhuǎn)賬支付。

六、合同的履行期限和方式

履行期限直接關(guān)系到合同中權(quán)利與義務(wù)完成的時間，也是土地登記代理合同依法存在的效力期限，同時也是確定違約與否的因素之一。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在土地登記代理合同中予以明確約定履行期限，同時也應(yīng)當(dāng)在合同中明確履行合同的方式。

七、違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人違反合同約定應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。違約責(zé)任條款有利于督促當(dāng)事人履行合同義務(wù)，保護守約方的利益。

違約責(zé)任條款應(yīng)列明當(dāng)事人雙方違背合同規(guī)定時所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。合同中沒有約定違約責(zé)任的，并不意味違約方不承擔(dān)違約責(zé)任。違約方未被依法免除責(zé)任的，守約方仍然可以依法追究其違約責(zé)任。

八、糾紛解決方式

糾紛解決方式是當(dāng)事人解決合同糾紛的手段和途徑。當(dāng)事人發(fā)生糾紛時使用的處理方式通常有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和申訴四種方式。當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確選擇解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過仲裁或申訴。

除上述內(nèi)容外，委托人和土地登記代理機構(gòu)還可根據(jù)不同的土地登記代理的內(nèi)容，結(jié)合土地登記代理的有關(guān)專業(yè)要求和政策要求等，在合同中增加有關(guān)內(nèi)容。需要說明的是，土地登記代理合同應(yīng)得到委托人和土地登記代理機構(gòu)雙方的認同，并簽字蓋章后方可生效。

在實際操作時，土地登記代理合同簽訂的目的在于明確雙方當(dāng)事人各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。一方面，它通過規(guī)定土地登記代理人的代理權(quán)限和違約責(zé)任，約束代理人的行為，從而從法律上保護了委托人的利益；另一方面，它規(guī)定土地登記代理人在合同規(guī)定的代理權(quán)限內(nèi)從事的代理活動，委托人必須承認、承擔(dān)責(zé)任，并且按照合同規(guī)定給付代理費用，從而保護土地登記代理人的利益。土地登記代理合同的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

(一)有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益

合同訂立后，對合同當(dāng)事人具有法律約束，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。合同當(dāng)事人在履約過程中不承擔(dān)義務(wù)或者違反約定就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施及賠償損失等違約責(zé)任。

土地登記代理人與委托人之間通過合同形式相對固定雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，是合同當(dāng)事人取得相互信任、溝通并各自履行義務(wù)，確實保障雙方權(quán)利的根本途徑。

(二)維護土地登記代理市場的秩序

土地登記代理活動是市場行為，土地登記代理人與委托人之間雖然是勞務(wù)關(guān)系但也體現(xiàn)了商品(服務(wù))交易關(guān)系。土地登記代理人與委托人之間通過合同形式約束雙方惡意的、無序的行為，可以避免損害對方利益行為的發(fā)生，使雙方最大限度地實現(xiàn)其利益，從而有效維護了土地登記代理的正常市場秩序。