黃燈信號(hào)燈

　　2018年過去了一半，如果要總結(jié)一下上半年西安人最關(guān)心的幾件事情，不管從哪個(gè)角度，房產(chǎn)與教育恐怕都排在最前列。今天粉巷君(微信ID:nbdfxcj)重點(diǎn)講講房地產(chǎn)。

大家都知道，房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資的需求無處不在，就算是我們斗升小民，買房還得要去銀行借錢不是？今天就從房地產(chǎn)貸款的角度來看一看這個(gè)行業(yè)。

由于各地不公布城市的房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)使用各城市公積金中心的年報(bào)進(jìn)行了推算，并匯總分析了58個(gè)城市的數(shù)據(jù)，分別計(jì)算出各城市家庭部門杠桿率、經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依存度、居民還款壓力，形成了下面的分析框架。

由于海南省全省只有一個(gè)公積金中心，因此下述城市中?？诘臄?shù)據(jù)為海南全省。如無特別說明，數(shù)據(jù)均來自各城市公積金中心2017年年度報(bào)告以及2017年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

先說大家最感興趣的結(jié)論，把58個(gè)城市最終分成四組，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)繁（feng）榮（xian）度劃分為四檔，分別冠以紅燈、黃燈、綠燈、藍(lán)燈，西安在58個(gè)城市中排名21位，屬于黃燈組。

一些城市居民資產(chǎn)負(fù)債率太高了

作為家庭部門，資產(chǎn)和負(fù)債主要體現(xiàn)為存款與貸款，其中貸款的主體是住房按揭，以各城市房地產(chǎn)貸款/各城市住戶存款來大致衡量家庭部門的資產(chǎn)負(fù)債率，也即是家庭部門的杠桿率。

指標(biāo)這樣設(shè)計(jì)的緣由，是源于對(duì)一種假設(shè)情況的考量，假設(shè)在房地產(chǎn)價(jià)格比較快速下跌的情況下，房地產(chǎn)本身無法變現(xiàn)，居民部門由于收入下降現(xiàn)金流收緊，需要以儲(chǔ)蓄對(duì)貸款進(jìn)行歸還，居民部門需要付出多大比例的存款才能覆蓋貸款？

58個(gè)城市居民部門杠桿率如下：

表1：2017年末58城市居民部門杠桿率

58個(gè)城市居民部門加權(quán)平均杠桿率為55.5%，從這個(gè)角度看，居民部門的杠桿率并不太高，即使在房地產(chǎn)價(jià)格較快下降的背景下，居民部門的儲(chǔ)蓄存款具有較好的風(fēng)險(xiǎn)吸收和緩釋的作用。

但是！居民杠桿率超過100%的城市要注意了，極端情況下，風(fēng)險(xiǎn)比較高！

西安城市居民平均杠桿率47.7%，低于58個(gè)城市平均水平，一定程度表明，即使在去年房地產(chǎn)價(jià)格較快上漲的情況下，西安居民運(yùn)用貸款買房的意愿也是比較克制的，反過來講，家底厚的西安人還是不少滴。

一些城市對(duì)房地產(chǎn)比較依賴，包括西安！

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，但房地產(chǎn)行業(yè)的過度繁榮對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)具有一定的負(fù)面影響。

城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度到底有多深？粉巷君(微信ID:nbdfxcj)用房地產(chǎn)貸款與城市GDP的比值進(jìn)行觀測(cè)。

這一指標(biāo)的基本邏輯是，產(chǎn)業(yè)對(duì)貸款的需求體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)中，個(gè)人住房貸款占全部房地產(chǎn)行業(yè)的比重基本穩(wěn)定，能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。

原本這一指標(biāo)用房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重似乎更為合理，但在很多省份金融資源過于集中在省會(huì)城市的背景下，一些省會(huì)城市的依存度可能存在偏低的情況，因此使用了更具有地域性的城市GDP指標(biāo)。

58個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴度如下表：

表2：2017年末58城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依存度

58個(gè)城市房地產(chǎn)貸款與GDP比值的加權(quán)平均水平為38.6%，考慮到個(gè)人房貸只是房地產(chǎn)貸款的一部分，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴度可能更高。

58個(gè)城市中，房地產(chǎn)依存度高于50%的城市有12個(gè)，最高的，不出意外還是廈門。

西安剛好處于50%以下，但也顯著高于全國(guó)平均水平，這個(gè)恐怕需要引起重視嘍。

如果考慮到西安居民杠桿率還處于低于全國(guó)水平的情況，表明雖然西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然對(duì)房地產(chǎn)有所倚重，但由于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的時(shí)間還比較短，居民還有一定自身消化房?jī)r(jià)的能力，但如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，對(duì)居民的影響會(huì)不斷顯現(xiàn)。

要拿一半的收入還貸款，我也很無奈?。?

如果說上面的指標(biāo)是靜態(tài)的，基于總量的分析，現(xiàn)在來看一些稍微動(dòng)態(tài)的。

簡(jiǎn)單講，就是，如果每月拿出一半的可支配收入去還貸款，需要多少年才能還清欠下的房貸呢？這個(gè)近似于現(xiàn)金流對(duì)貸款的覆蓋程度的概念，可以反映居民的還款壓力。

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)收集計(jì)算了58個(gè)城市平均單筆公積金貸款的數(shù)額，并匯總了對(duì)應(yīng)城市的2017年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，并以一家三口的平均水平計(jì)算家庭總?cè)司芍涫杖?，再假設(shè)將這些收入的一半用以償還貸款本金，來看需要多少年才能清償完畢。

結(jié)果如下：

從58個(gè)城市整體來看，平均單筆公積金貸款金額為44.76萬元，按照上述計(jì)算方法，58個(gè)城市的貸款家庭，拿出一半收入還貸款，平均需要用7年時(shí)間才能還完貸款本金。

西安這個(gè)數(shù)字是6.38年，略低于平均水平。

但是，考慮到公積金貸款單筆有上限要求，且利率水平低于商業(yè)按揭，如果以商業(yè)按揭計(jì)算，這個(gè)年限會(huì)更長(zhǎng)。

西安公積金貸款單筆金額36.9萬元，假設(shè)商業(yè)按揭貸款平均單筆金額60萬元，只考慮本金的因素，還款期限會(huì)拉長(zhǎng)到10年。

西安貸款的家庭，10年內(nèi)將一半收入拿來歸還貸款，才可能還清本金，如果再考慮到利率的因素，這個(gè)年數(shù)會(huì)更大。

這么多收入被用于歸還貸款，粉巷君也很無奈?。∠导?jí)那是有原因的??！

哪些城市房地產(chǎn)有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)？

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)把上面三張表格匯總，并以排名作為城市該項(xiàng)指標(biāo)的得分，得分越高表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)越大，58個(gè)城市的總得分如下表：

按照15、15、14、14個(gè)來對(duì)城市進(jìn)行分組，得分從高到底劃分為紅燈、黃燈、綠燈、藍(lán)燈。排名靠前的，基本是公認(rèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較繁榮的城市。

西安排在第21位，處于黃燈區(qū)間，總體偏熱。

從去年以來，西安房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，政府也在不斷出臺(tái)調(diào)控政策，從當(dāng)下看，西安居民似乎還有承受房?jī)r(jià)上漲的能力。

但以其他城市為鑒，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，會(huì)帶來居民杠桿率的攀升和對(duì)消費(fèi)的擠出，既不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，也不利于提升民生。

西安需要好好考慮這個(gè)問題了！