杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議，其中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制業(yè)主通過(guò)指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備，保障業(yè)主對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的正常使用權(quán)。隨著智慧社區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，越來(lái)越多的小區(qū)開(kāi)始安裝人臉識(shí)別門(mén)禁，點(diǎn)贊者稱(chēng)人臉識(shí)別方便小區(qū)安保管理，拍磚者則認(rèn)為隨意采集個(gè)人信息程序違法，甚至擔(dān)心數(shù)據(jù)信息泄漏造成不良后果。

主任、副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、各位委員：

我受杭州市人民政府的委托，現(xiàn)就《杭州市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例（修訂草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例（修訂草案）》）作如下說(shuō)明：

一、修訂必要性

自《杭州市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）2006年10月1日施行以來(lái)，我市積極開(kāi)展房屋使用安全管理工作，有效消除了一大批房屋安全隱患，危舊房改善工程在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生了一定影響。隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房屋使用安全管理工作也發(fā)生了一些新的變化，該地方性法規(guī)的部分規(guī)定已不適應(yīng)實(shí)踐需要?？傮w來(lái)看，對(duì)《條例》進(jìn)行修訂的必要性體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是房屋使用安全責(zé)任人急需明確。房屋使用安全政府管理責(zé)任重大，必須明確房屋所有權(quán)人或?qū)嶋H使用人作為房屋使用安全責(zé)任人的具體責(zé)任，并將其責(zé)任貫穿房屋裝修、安全鑒定、幕墻維護(hù)、危房治理和白蟻防治各個(gè)環(huán)節(jié)；二是房屋使用安全的管理內(nèi)容急需補(bǔ)充完善。例如，2012年以來(lái)，房屋安全鑒定、檢測(cè)已轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)行為，存在無(wú)監(jiān)管、無(wú)規(guī)范的重大隱患，需進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房屋安全鑒定單位的監(jiān)管。再如，既有幕墻管理是目前房屋使用安全管理中的一個(gè)突出問(wèn)題，雖然建設(shè)部出臺(tái)了相關(guān)規(guī)章，但相關(guān)政府管理職責(zé)和具體保障措施還需通過(guò)地方立法予以明確；三是實(shí)踐中的管理經(jīng)驗(yàn)急需總結(jié)立法。近年來(lái)我市積極探索房屋安全管理的新模式，在房屋安全隱患排查、督修、監(jiān)控、治理等方面積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，這些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)需要盡快上升為地方性法規(guī)規(guī)定并加以全面實(shí)施。

總之，《條例》的修訂有利于規(guī)范、健全房屋使用安全相關(guān)管理制度，明確政府、業(yè)主、使用人等相關(guān)主體職責(zé)，對(duì)于及時(shí)發(fā)現(xiàn)、治理房屋安全隱患，確保房屋使用安全具有十分重要的意義。

二、起草依據(jù)和過(guò)程

（一）起草依據(jù)

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)。

（二）起草過(guò)程

《條例》（修訂）列入2015年市人大常委會(huì)立法計(jì)劃后，市住保房管局經(jīng)過(guò)調(diào)研完成了《條例（修訂草案）》送審稿，于4月初報(bào)送市法制辦。市法制辦對(duì)送審稿進(jìn)行了全面審核，將《條例（修訂草案）》征求意見(jiàn)稿送發(fā)市人大常委會(huì)辦公廳、市政協(xié)辦公廳、市政府各部門(mén)及各區(qū)、縣（市）人民政府征求意見(jiàn)，同時(shí)在市政府門(mén)戶網(wǎng)站、市法制辦網(wǎng)站上公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。之后，市法制辦組織召開(kāi)了各層面征求意見(jiàn)座談會(huì)，集中聽(tīng)取了相關(guān)政府部門(mén)，建設(shè)單位、鑒定單位、物業(yè)企業(yè)、裝修企業(yè)等企業(yè)以及基層社區(qū)代表的意見(jiàn)建議。

在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，《條例（修訂草案）》經(jīng)多次修改和論證后提請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)議審議，于2015年6月4日經(jīng)市政府第41次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)提請(qǐng)市人大常委會(huì)審議。

三、主要內(nèi)容

本次修訂完全打破了原《條例》的章節(jié)結(jié)構(gòu)，屬于全面修訂?！稐l例（修訂草案）》共九章，五十六條，重點(diǎn)針對(duì)房屋使用安全管理實(shí)踐中較為突出、急需地方立法解決，而上位法未明確的問(wèn)題作了規(guī)定。主要內(nèi)容說(shuō)明如下：

（一）關(guān)于房屋使用安全責(zé)任人及其具體責(zé)任

《條例（修訂草案）》首先在第二章明確了房屋使用安全的業(yè)主負(fù)責(zé)制原則。第九條規(guī)定，房屋所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人。房屋產(chǎn)權(quán)不明晰或者房屋所有權(quán)人無(wú)法承擔(dān)房屋使用安全責(zé)任的，房屋實(shí)際使用人、管理人應(yīng)當(dāng)先行履行房屋使用安全相關(guān)義務(wù)。國(guó)家直管公有房屋的經(jīng)營(yíng)管理單位是國(guó)家直管公有房屋的使用安全責(zé)任人。第十條規(guī)定了房屋使用安全責(zé)任人承擔(dān)的具體責(zé)任。第十一條則規(guī)定了房屋所有權(quán)人的告知義務(wù)和相關(guān)單位、個(gè)人配合查詢的義務(wù)。房屋所有權(quán)人在房屋轉(zhuǎn)讓或者出租時(shí)應(yīng)當(dāng)告知受讓人或者承租人房屋結(jié)構(gòu)形式、使用年限和結(jié)構(gòu)改造情況等基本事項(xiàng)。房屋所有權(quán)人、使用人有權(quán)向城建檔案機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)服務(wù)單位或者其他管理人、出賣(mài)人或者出租人查詢這些基本事項(xiàng)，被查詢?nèi)擞辛x務(wù)予以配合。同時(shí)，第十三條還針對(duì)用于教育、衛(wèi)生、文體、商貿(mào)等用途的房屋，明確了相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)的安全監(jiān)督責(zé)任。

（二）關(guān)于房屋裝修安全管理

《條例（修訂草案）》第三章從保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全的角度規(guī)范了房屋裝修行為。房屋裝修是實(shí)踐中普遍存在的可能影響房屋使用安全的行為，部分房屋業(yè)主安全意識(shí)淡薄，亂拆亂改、野蠻裝修現(xiàn)象較多。第十五條明確非住宅房屋裝修由建設(shè)行政主管部門(mén)按照建筑工程施工管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，住宅房屋裝修中需要對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、墻體、荷載進(jìn)行拆改、變動(dòng)的，由房屋使用安全管理部門(mén)進(jìn)行備案管理。第十七條明確規(guī)定了住宅房屋裝修備案應(yīng)當(dāng)提交的材料。是否一律禁止住宅房屋拆改、變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)是草案審核論證中爭(zhēng)議較集中的一個(gè)問(wèn)題。由于實(shí)踐中難以真正做到禁止拆改，從充分考慮基層執(zhí)行部門(mén)意見(jiàn)，并與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等現(xiàn)行法規(guī)規(guī)章規(guī)定保持一致的角度，目前《條例（修訂草案）》第十六條明確禁止違法拆改、變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，禁止違法超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范，增加房屋使用荷載。同時(shí)，結(jié)合第十七條對(duì)其依法提出了相應(yīng)的備案、設(shè)計(jì)、施工要求。若房屋裝修涉及此類(lèi)行為的，房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，由具備專(zhuān)業(yè)施工資質(zhì)的施工企業(yè)進(jìn)行施工，并經(jīng)三方驗(yàn)收合格。

（三）關(guān)于房屋安全鑒定管理

房屋的安全鑒定由依法設(shè)立的房屋安全鑒定單位負(fù)責(zé)，其作出的鑒定結(jié)論是認(rèn)定房屋安全狀況的依據(jù)，對(duì)房屋使用安全管理影響重大。目前實(shí)踐中，房屋安全鑒定已轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)行為，但鑒定市場(chǎng)尚不成熟，急需政府通過(guò)信用管理、備案等手段加強(qiáng)鑒定市場(chǎng)監(jiān)管，其中對(duì)房屋安全鑒定單位、重要的鑒定報(bào)告實(shí)行備案仍有必要，第十九條、第二十五條對(duì)此作了規(guī)定。

《條例（修訂草案）》在第二十條規(guī)定了房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)委托房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定的法定情形，具體包括達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限，仍需繼續(xù)使用的房屋應(yīng)當(dāng)在達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限當(dāng)年委托房屋安全鑒定，此后每五年至少進(jìn)行一次房屋安全鑒定等規(guī)定。其中，還特別要求學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、車(chē)站、商場(chǎng)等大中型公共建筑的房屋使用安全責(zé)任人，在房屋使用年限達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限三分之二的當(dāng)年，委托進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。第二十一條則針對(duì)建設(shè)工程施工的五種特定情形，規(guī)定了建設(shè)單位委托進(jìn)行周邊房屋結(jié)構(gòu)安全影響鑒定的義務(wù)。為加強(qiáng)對(duì)鑒定行為和房屋安全情況的監(jiān)管，第二十五條規(guī)定經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的，或者屬于本條例第二十條、第二十一條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)委托鑒定情形的，房屋安全鑒定單位應(yīng)當(dāng)將鑒定報(bào)告報(bào)房屋所在地的區(qū)、縣（市）房屋使用安全管理部門(mén)備案。

（四）關(guān)于建筑幕墻安全管理

建筑幕墻在現(xiàn)代建筑上被廣泛應(yīng)用，全國(guó)各地幕墻墜落事件頻頻發(fā)生，我市也發(fā)生過(guò)此類(lèi)事件。對(duì)此類(lèi)高空墜物糾紛的處理及相關(guān)法律責(zé)任，在《民法通則》、《侵權(quán)責(zé)任法》中都已經(jīng)有明確規(guī)定，即“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！闭畬?duì)建筑幕墻監(jiān)管重在建設(shè)、使用環(huán)節(jié)的安全監(jiān)管，預(yù)防幕墻墜落事件的發(fā)生。國(guó)家、浙江省已經(jīng)出臺(tái)了一些相關(guān)部門(mén)規(guī)章和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，我市早在2007年就明確市建委負(fù)責(zé)建筑幕墻施工階段管理，市房管局負(fù)責(zé)使用階段管理。在此基礎(chǔ)上，《條例（修訂草案）》第二十七條對(duì)房屋使用安全、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行了明確。第二十八條針對(duì)竣工驗(yàn)收合格后交付使用的既有建筑幕墻，規(guī)定由房屋使用安全責(zé)任人至少每十年進(jìn)行一次安全性檢測(cè)鑒定，并規(guī)定了另外三種強(qiáng)制鑒定的情形。

為了加強(qiáng)源頭管理，解決建筑幕墻后期維護(hù)費(fèi)用較高的問(wèn)題，第三十條規(guī)定了建筑幕墻專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，本條例施行后交付使用的新建建筑，除由業(yè)主繳存的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金外，由建設(shè)單位另行繳存建筑幕墻專(zhuān)項(xiàng)維修資金，用于建筑幕墻的檢查、檢測(cè)、維修。具體繳存管理辦法由市人民政府另行制定。我們認(rèn)為由決定使用建筑幕墻的建設(shè)單位適當(dāng)承擔(dān)維護(hù)義務(wù)是合理的。

（五）關(guān)于危房治理和強(qiáng)制解危

危險(xiǎn)房屋解除危險(xiǎn)可以采取加固處理、原址重建、成片改造等方式進(jìn)行?！稐l例（修訂草案）》第六章明確了房屋使用安全責(zé)任人是解危責(zé)任主體，分別規(guī)定了三種解危方式的相關(guān)要求，在第三十六條明確了解除危險(xiǎn)所需費(fèi)用的承擔(dān)方式，同時(shí)規(guī)定市、區(qū)縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)安排必要的資金，用于危險(xiǎn)房屋解除危險(xiǎn)補(bǔ)助。第三十七條對(duì)經(jīng)鑒定的危險(xiǎn)房屋作了禁止拆改、變動(dòng)結(jié)構(gòu)、墻體、使用荷載，禁止作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的規(guī)定。第三十八條針對(duì)房屋使用安全責(zé)任人或者其他責(zé)任人對(duì)危險(xiǎn)房屋拒不治理且危及公共安全的情形，規(guī)定了房屋所在地的區(qū)、縣（市）人民政府可以作出強(qiáng)制其遷離危險(xiǎn)房屋的決定，并可以申請(qǐng)人民法院將使用人強(qiáng)制遷離危險(xiǎn)房屋。

（六）關(guān)于房屋白蟻防治管理

建設(shè)部《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》規(guī)定，新建、改建、擴(kuò)建的房屋應(yīng)當(dāng)實(shí)施白蟻預(yù)防處理。我市為了強(qiáng)化白蟻防治管理，在原《條例》中規(guī)定對(duì)非住宅房屋裝修也實(shí)行強(qiáng)制白蟻防治。鑒于目前我市白蟻防治管理體制未改變，房屋白蟻防治在修訂草案中仍作為單獨(dú)一章，對(duì)涉及強(qiáng)制白蟻防治的條款內(nèi)容不作修改?！稐l例（修訂草案）》第四十一條規(guī)定，新建、改建、擴(kuò)建房屋的建設(shè)單位進(jìn)行白蟻防治的義務(wù)。第四十二條對(duì)非住宅房屋裝修白蟻防治作強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)住宅房屋裝修白蟻防治作鼓勵(lì)性規(guī)定。第四十三條則規(guī)定了白蟻防治的質(zhì)量規(guī)范，要求建立健全白蟻防治質(zhì)量保證體系，按照國(guó)家和省有關(guān)白蟻防治的施工技術(shù)規(guī)范和操作程序進(jìn)行防治。

以上說(shuō)明和《條例（修訂草案）》，請(qǐng)予審議。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開(kāi)展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。

人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠(chéng)信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

(三)業(yè)主名冊(cè);

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：

(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

(七)完成組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十一條 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：

(一)業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn);

(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

業(yè)主可以書(shū)面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書(shū)面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

(一)業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算;

(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十三條 專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;

(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書(shū)面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書(shū)面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷(xiāo)售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開(kāi)時(shí)間;逾期仍未召開(kāi)的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。

未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。

業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開(kāi)展換屆選舉工作。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開(kāi)發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。

跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)民政部門(mén)負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷(xiāo)售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。

第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。

第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

(一)參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議，并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí);

(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

(四)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

(一)符合國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

(二)及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);

(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

(五)接受社區(qū)居民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)備案。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書(shū)面通知到達(dá)對(duì)方之日起滿三個(gè)月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書(shū)面通知到達(dá)對(duì)方之日起三十日內(nèi)合同終止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項(xiàng)目。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門(mén)及供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門(mén)制定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。

第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過(guò)十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預(yù)收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況;實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。

前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四十條 經(jīng)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。

業(yè)主采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主自行管理中需要開(kāi)具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì)可以持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的證明材料，向稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證，憑臨時(shí)稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票并自行開(kāi)具。

業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì)。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

第四章 物業(yè)使用和維修

第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門(mén)制定。

第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)違法拆改、變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;

(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;

(四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

(五)擅自改變房屋外立面;

(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;

(七)擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設(shè)施;

(八)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地;

(九)違反國(guó)家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物;

(十)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。

第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十四條 業(yè)主大會(huì)成立前，車(chē)輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專(zhuān)業(yè)單位管理的情況予以公示。

專(zhuān)業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專(zhuān)業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

(一)專(zhuān)用部位和專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān);

(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。

第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。

第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金

第四十八條 用于銷(xiāo)售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無(wú)法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算最終金額。

物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)指定的機(jī)構(gòu)(以下稱(chēng)保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：

(一)經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門(mén)認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問(wèn)題的;

(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。

需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。

第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷(xiāo)、清算等原因，無(wú)法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無(wú)異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

第五十一條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱(chēng)維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督。

第五十二條 首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專(zhuān)有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱(chēng)物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn);前款所稱(chēng)交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類(lèi)型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

第五十三條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。

第五十四條 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

第五十五條 使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng);

(二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見(jiàn)，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);

(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書(shū)、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬(wàn)元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。

工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬(wàn)元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。

第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;

(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書(shū)面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)的確認(rèn)書(shū)、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意意見(jiàn)等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額;

(六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的日常管理。

實(shí)行物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

(二)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

(三)業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);

(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見(jiàn)明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

第六章 法律責(zé)任

第五十九條 對(duì)違反本條例的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒(méi)有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。

第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門(mén)依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)依法查處。

違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

(一)挪用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;

(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

第七章 附則

第六十八條 本條例自2014年5月1日起施行。

《杭州市環(huán)境噪聲管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）自1987年頒布實(shí)施以來(lái)，對(duì)控制環(huán)境噪聲污染，提高居民生活質(zhì)量，起到了非常重要的作用，但隨著環(huán)境噪聲管理客觀情況的變化以及人民群眾對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量要求的提高，修改《條例》已成情勢(shì)所需。目前我辦已完成了《條例》（修訂草案），現(xiàn)作如下說(shuō)明。

一、修改《條例》的必要性

（一）修改《條例》是進(jìn)一步完善環(huán)境噪聲管理制度的需要

《條例》制定于1987年，迄今已20余年。雖然1997年和1998年進(jìn)行了兩次修改，但均為部分條款的文字修改，《條例》的總體框架和基本制度都沒(méi)有變動(dòng)，且也已過(guò)去了十多年。隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，環(huán)境噪聲管理中出現(xiàn)了很多新問(wèn)題和新矛盾，例如夜間施工噪聲污染問(wèn)題突出、住宅裝修噪聲擾民、城市道路交通噪聲超標(biāo)等等。為應(yīng)對(duì)這些新問(wèn)題，解決新矛盾，有必要對(duì)《條例》作較大幅度的修改。

（二）修改《條例》是貫徹國(guó)家法律和相關(guān)制度的需要

我國(guó)于1996年制定了《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》，在法律層面構(gòu)建了我國(guó)聲環(huán)境質(zhì)量管理的基本制度。由于各地聲環(huán)境質(zhì)量的要求并不相同，故該法的規(guī)定非常宏觀，很多條款授權(quán)各地具體規(guī)定。為全面落實(shí)《環(huán)境噪聲污染防治法》的規(guī)定，根據(jù)我市實(shí)踐，對(duì)該法的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，使之具有可操作性，很有必要。

另外，我國(guó)的聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系已基本成熟，《條例》在制定時(shí)所執(zhí)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)也多有變動(dòng)，為此也必須相應(yīng)地修改《條例》所執(zhí)行的聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）修改《條例》是滿足人民群眾不斷提高的生活環(huán)境質(zhì)量要求的需要

近年來(lái)，隨著生活水平的提高，人民群眾對(duì)生活環(huán)境的要求也不斷提高，對(duì)作為生活環(huán)境重要組成部分的聲環(huán)境也提出了更高的要求。但是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)，環(huán)境噪聲污染源也在增加，特別是在社會(huì)生活噪聲污染方面，這些年也出現(xiàn)了很多新的投訴熱點(diǎn)，如室內(nèi)娛樂(lè)、豢養(yǎng)寵物、住宅裝修、商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的高噪聲設(shè)備使用等等。為此，修改《條例》對(duì)這些新情況新問(wèn)題予以規(guī)范，提高人民生活品質(zhì)，很有必要。

二、起草依據(jù)及起草過(guò)程

（一）起草依據(jù)

本次修改的主要依據(jù)為《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》及國(guó)家新近制定的《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—2008）、《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337—2008）、《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348—2008）。

另外，本次修改還借鑒了《北京市環(huán)境噪聲污染防治辦法》、《山東省環(huán)境噪聲污染防治條例》、《沈陽(yáng)市環(huán)境噪聲污染防治條例》和《江蘇省環(huán)境噪聲污染防治條例》等外地省市的立法。

（二）起草過(guò)程

《條例》修訂列入今年（2010年）市人大常委會(huì)、市政府的立法計(jì)劃后，市環(huán)保局進(jìn)行了相關(guān)調(diào)研并在總結(jié)《條例》實(shí)施經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上起草了《條例》的修訂草案并上報(bào)市政府。我辦對(duì)《條例》的修訂草案作初步審核、修改后，普發(fā)征求了市人大常委會(huì)辦公廳、市人大常委會(huì)法工委和城建環(huán)保工委、市政協(xié)辦公廳，市政府各部門(mén)、各直屬單位以及各區(qū)、縣（市）人民政府的意見(jiàn)和建議。根據(jù)《杭州市人民政府關(guān)于對(duì)涉及群眾切身利益的行政規(guī)章和公共政策實(shí)行事前公示的通知》（杭政函[2007]227號(hào)）的要求，我辦同時(shí)還在市政府門(mén)戶網(wǎng)站以及我辦網(wǎng)站上公開(kāi)征求社會(huì)各界的意見(jiàn)。3月16日，我辦召開(kāi)座談會(huì)，就《條例》的修訂草案聽(tīng)取了市政府各相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)和建議。為提高立法的科學(xué)性，3月20日我辦又舉行了專(zhuān)家論證會(huì)，邀請(qǐng)立法專(zhuān)家咨詢委員會(huì)對(duì)《條例》修訂的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了論證。為了貼近各縣（市）管理實(shí)際，3月25日我辦還赴淳安縣做了專(zhuān)題調(diào)研，聽(tīng)取相關(guān)管理部門(mén)及相對(duì)人的意見(jiàn)和建議。4月13日，我辦再次召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取了企業(yè)、社區(qū)等相關(guān)行政管理相對(duì)人代表的意見(jiàn)。為提高立法的民主性，4月16日我辦舉行座談會(huì)，聽(tīng)取部分市人大代表、市政協(xié)委員對(duì)《條例》（修訂草案）的意見(jiàn)和建議。

我辦根據(jù)調(diào)研的實(shí)際情況和公示反饋的意見(jiàn)和建議，對(duì)《條例》（修訂草案）作了進(jìn)一步修改完善，形成本稿提交市政府常務(wù)會(huì)議審議。經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議討論原則通過(guò)后，再提交市人大常委會(huì)審議。

三、主要修改內(nèi)容說(shuō)明

《條例》（修訂草案）共七章，四十七條，主要包含了以下內(nèi)容：

（一）關(guān)于適用范圍

由于環(huán)境噪聲污染主要發(fā)生在人口密集區(qū)域，所以原《條例》確定的適用范圍為杭州市區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化的推進(jìn)，各縣（市）噪聲污染防治的形勢(shì)也很?chē)?yán)峻，要求適用《條例》的呼吁也比較強(qiáng)烈。為此，此次修訂擴(kuò)大了《條例》的適應(yīng)范圍，將第三條中的“杭州市區(qū)范圍”擴(kuò)展為“本市行政區(qū)域”。

（二）關(guān)于環(huán)境噪聲在規(guī)劃上的控制

事前控制噪聲是減少噪聲污染的有效措施。在城市區(qū)域，通過(guò)規(guī)劃控制環(huán)境噪聲，從源頭上減少或者避免環(huán)境噪聲污染，是非常必要的。受立法經(jīng)驗(yàn)的限制，原《條例》對(duì)此類(lèi)措施未作明確規(guī)定。《環(huán)境噪聲污染防治法》第十二條規(guī)定，“城市規(guī)劃部門(mén)在確定建設(shè)布局時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范，合理劃定建筑物與交通干線的防噪聲距離，并提出相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求?！?

為此，我辦根據(jù)《環(huán)境噪聲污染防治法》的規(guī)定以及市規(guī)劃局的意見(jiàn)，并借鑒外地省市的立法經(jīng)驗(yàn)，在《條例》（修訂草案）中增加了一條，作為第九條，規(guī)定“規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同環(huán)境保護(hù)部門(mén)按照聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范，合理劃定醫(yī)院、學(xué)校、機(jī)關(guān)、科研單位和住宅等噪聲敏感建筑物與可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的企業(yè)事業(yè)單位和交通干線的防噪聲距離，并提出相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求?！奔葘?duì)噪聲污染在規(guī)劃上的控制作出了規(guī)定，也克服了規(guī)劃部門(mén)在環(huán)境噪聲控制方面專(zhuān)業(yè)技術(shù)不足的問(wèn)題。

（三）關(guān)于銷(xiāo)售新建住宅聲環(huán)境狀況的明示

近年來(lái)我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為繁榮，在總體上市場(chǎng)交易活躍。在新建住宅銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)虛化不利于銷(xiāo)售的聲環(huán)境信息的說(shuō)明，甚至刻意隱瞞，而買(mǎi)受人一般無(wú)法從其他渠道獲得這些信息，這一信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致聲環(huán)境信息無(wú)法參與交易價(jià)格的形成。買(mǎi)受人入住后發(fā)現(xiàn)聲環(huán)境狀況超出預(yù)期，即會(huì)認(rèn)為受到開(kāi)發(fā)商蒙蔽，但由于聲環(huán)境狀況一般不會(huì)寫(xiě)入購(gòu)房合同，通過(guò)民事訴訟途徑很難解決矛盾。因而會(huì)集中向相關(guān)行政管理部門(mén)投訴，或者對(duì)管理部門(mén)提出行政訴訟，認(rèn)為管理部門(mén)在進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)時(shí)違規(guī)。目前此類(lèi)矛盾比較突出。

根據(jù)《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》的規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)主要是評(píng)價(jià)該項(xiàng)目對(duì)周?chē)h(huán)境所造成的影響，而非周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目本身的影響。對(duì)先有噪聲源后建設(shè)住宅項(xiàng)目的，環(huán)保部門(mén)無(wú)法通過(guò)環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)施控制。

為此，本次修訂借鑒了《北京市環(huán)境噪聲污染防治辦法》的規(guī)定，在《條例》（修訂草案）中增加了一條，作為第十四條，規(guī)定“銷(xiāo)售新建居民住宅的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)明示所銷(xiāo)售住宅所在地的聲環(huán)境狀況。”由于建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件對(duì)項(xiàng)目所在地的環(huán)境狀況（包括聲環(huán)境狀況）有較為完整地描述，所以開(kāi)發(fā)商是可以作出明示的。通過(guò)聲環(huán)境狀況的明示，消弭開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者信息不對(duì)稱(chēng)，使聲環(huán)境狀況參與房屋價(jià)格形成，有助于解決此類(lèi)矛盾。

（四）關(guān)于交通噪聲控制

這幾年我市的城市道路建設(shè)進(jìn)展很快，對(duì)緩解城市交通壓力起到了很大作用。但隨之而來(lái)也產(chǎn)生了交通噪聲問(wèn)題。關(guān)于交通噪聲的投訴數(shù)量居高不下。為此，《條例》（修訂草案）增加了一條，作為第十七條，規(guī)定“建設(shè)交通干線工程項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，避開(kāi)噪聲敏感建筑物集中區(qū)域；確需經(jīng)過(guò)已有的噪聲敏感建筑物集中區(qū)域，可能造成環(huán)境噪聲污染的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取隔聲降噪等控制環(huán)境噪聲污染的措施并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用”，并規(guī)定“在已有的交通干線兩側(cè)新建住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在主體工程建設(shè)的同時(shí)采取減輕或避免交通噪聲影響的措施。”

（五）關(guān)于夜間施工管理

夜間施工噪聲污染是城市管理中的突出問(wèn)題，居民對(duì)夜間施工噪聲污染的投訴很多。基于城市建設(shè)的需要，夜間施工也不能完全避免，為此本次修訂在原有規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善了夜間施工管理制度。

第一，在原《條例》設(shè)定的“夜間施工許可制度”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范了行政許可的實(shí)施范圍。在原有的因“生產(chǎn)工藝要求”、“交通限制”兩種情況可以申請(qǐng)夜間施工的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市建設(shè)需要，增加了“市級(jí)以上重點(diǎn)工程”的規(guī)定。

第二，明確了夜間施工許可的實(shí)施程序，在修改后的第二十八條第二款規(guī)定，“市級(jí)以上重點(diǎn)工程、因生產(chǎn)工藝要求確需在夜間進(jìn)行施工作業(yè)的，施工單位應(yīng)當(dāng)持所在地建設(shè)行政主管部門(mén)的證明，向所在地環(huán)境保護(hù)部門(mén)申領(lǐng)《夜間作業(yè)許可證》；因交通限制確需在夜間進(jìn)行施工作業(yè)的，施工單位應(yīng)當(dāng)持所在地公安機(jī)關(guān)交通管理部門(mén)的證明，向所在地環(huán)境保護(hù)部門(mén)申領(lǐng)《夜間作業(yè)許可證》?！?

第三，明確了夜間施工許可的公開(kāi)及要求。在修改后的第二十八條第三款規(guī)定“施工單位應(yīng)當(dāng)將《夜間作業(yè)許可證》及上述證明材料如實(shí)公告附近居民，并按照《夜間作業(yè)許可證》規(guī)定的作業(yè)時(shí)間、作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)方式等要求進(jìn)行施工?！?

（六）關(guān)于室內(nèi)裝修噪聲管理

針對(duì)室內(nèi)裝修噪聲干擾周?chē)用裾Ｉ钸@一突出問(wèn)題，《條例》（修訂草案）第三十八條進(jìn)一步明確了住宅裝修的時(shí)間規(guī)范，“每日12時(shí)至14時(shí)、20時(shí)至次日8時(shí)，禁止在已竣工交付使用的有居民住宅的建筑物內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)生噪聲的裝修作業(yè)?！?

另外，此次修訂還根據(jù)城市噪聲污染防治的實(shí)際需要，對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)防盜報(bào)警器、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)、豢養(yǎng)寵物等方面的噪聲控制都予以了明確，并根據(jù)管理的實(shí)際需要對(duì)相關(guān)的法律責(zé)任作了調(diào)整。

四、制定過(guò)程中反映出來(lái)的主要難點(diǎn)問(wèn)題

在制定《條例》（修訂草案）過(guò)程中，我辦廣泛征求了社會(huì)各方面的意見(jiàn)和建議，既包括有關(guān)市、區(qū)、縣（市）行政管理部門(mén)，也包括建筑施工單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、交通運(yùn)輸企業(yè)、餐飲企業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)者、社區(qū)代表等在內(nèi)的行政管理相對(duì)人。從征求意見(jiàn)情況反映出來(lái)的主要難點(diǎn)問(wèn)題有以下幾方面：

1、關(guān)于環(huán)境噪聲規(guī)劃控制問(wèn)題

市規(guī)劃局對(duì)《條例》（修訂草案）新增的第九條規(guī)定，即對(duì)環(huán)境噪聲污染在規(guī)劃上的控制規(guī)定，尚有不同意見(jiàn)。市規(guī)劃局認(rèn)為，由于缺乏噪聲控制的專(zhuān)業(yè)人員及技術(shù)，無(wú)法劃定建筑物與交通干線的防噪聲距離，也無(wú)法提出相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。我辦認(rèn)為，《環(huán)境噪聲污染防治法》第十二條規(guī)定，“城市規(guī)劃部門(mén)在確定建設(shè)布局時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范，合理劃定建筑物與交通干線的防噪聲距離，并提出相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求?！薄稐l例》（修訂草案）新增的第九條規(guī)定符合該條規(guī)定，由規(guī)劃行政主管部門(mén)會(huì)同環(huán)境保護(hù)部門(mén)合理劃定噪聲敏感建筑物與可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的企業(yè)事業(yè)單位和交通干線的防噪聲距離，可以克服規(guī)劃行政主管部門(mén)在環(huán)境噪聲控制方面專(zhuān)業(yè)技術(shù)不足的問(wèn)題。同時(shí)，北京市、沈陽(yáng)市等地的相關(guān)立法規(guī)定也有同樣的規(guī)定。

2、關(guān)于夜間施工管理問(wèn)題

夜間施工噪聲污染是城市管理中的突出問(wèn)題，一方面，居民對(duì)建設(shè)工程夜間施工噪聲污染的投訴很多，希望全面禁止夜間施工；另一方面，一些工程因生產(chǎn)工藝要求確需在夜間進(jìn)行連續(xù)作業(yè)，或者白天因交通限制無(wú)法施工確需在夜間進(jìn)行作業(yè)，還有一些國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程也確需在夜間進(jìn)行施工作業(yè)。我辦認(rèn)為，基于城市建設(shè)的需要，要全面禁止夜間施工在目前是不現(xiàn)實(shí)的，《環(huán)境噪聲污染防治法》也未禁止夜間施工作業(yè)。目前，環(huán)境保護(hù)部門(mén)嚴(yán)格審查夜間施工行政許可申請(qǐng)，做到依法嚴(yán)格管理和規(guī)范夜間施工行為，對(duì)違反規(guī)定的夜間施工行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處，力爭(zhēng)把夜間施工引發(fā)的擾民問(wèn)題降低到最低程度。因此，《條例》（修訂草案）第二十八條，根據(jù)我市實(shí)際情況，進(jìn)一步完善了夜間施工行政許可制度。對(duì)未取得《夜間作業(yè)許可證》進(jìn)行夜間施工，或者未按照《夜間作業(yè)許可證》規(guī)定的作業(yè)時(shí)間、作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)方式進(jìn)行施工的行為，《條例》（修訂草案）第三十九條第（七）項(xiàng)設(shè)定了“處以五千元以上五萬(wàn)元以下罰款”的處罰，較原《條例》設(shè)定的“處一千元以上二萬(wàn)元以下罰款”的處罰力度更大。同時(shí)，在工作實(shí)踐中，對(duì)經(jīng)依法許可的夜間施工作業(yè)，但仍不可避免對(duì)周邊居民生活造成施工噪聲影響的，環(huán)境保護(hù)部門(mén)應(yīng)相關(guān)當(dāng)事人的要求，對(duì)夜間施工單位與受施工影響居民之間就有關(guān)民事補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行居中協(xié)調(diào)，已有成功的案例，避免了因夜間施工噪聲污染問(wèn)題引發(fā)矛盾激化，而影響社會(huì)穩(wěn)定。

以上說(shuō)明及《杭州市環(huán)境噪聲管理?xiàng)l例》（修訂草案），請(qǐng)予審議。