廬江縣物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，具體負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)控工作。

房屋共用部位專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修、中修、更新和改造的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修、中修、更新和改造的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的管理與使用等內(nèi)容進(jìn)行約定。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。 2100433B

湖南省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。

第三條 本辦法所稱的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造資金。

第四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、屬地統(tǒng)一管理、政府監(jiān)督、監(jiān)管分離的原則。

第五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省財(cái)政廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

市州、縣市房地產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理工作。

區(qū)房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定

的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)工作。

第六條 房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)主動(dòng)將有關(guān)信息網(wǎng)站和聯(lián)系電話對(duì)外發(fā)布，接受社會(huì)和媒體監(jiān)督。并依托現(xiàn)有住房信息管理系統(tǒng)，有效嵌入物業(yè)專項(xiàng)維修資金業(yè)務(wù)查詢、辦理和業(yè)主表決等功能，進(jìn)一步提高物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理效率。

第二章 交 存

第七條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，兩戶以上業(yè)主的住宅和非住宅物業(yè)，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第八條 商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)赝惤ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金；購(gòu)房業(yè)主按照所擁有住宅的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在本辦法規(guī)定的范圍內(nèi)合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。交存標(biāo)準(zhǔn)公布前應(yīng)當(dāng)報(bào)上一級(jí)房地產(chǎn)主管部門備案。

第九條 實(shí)行預(yù)售的商品房，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售合同備案前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發(fā)建設(shè)單位自留的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)竣工驗(yàn)收前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶；實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

實(shí)行現(xiàn)售的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)竣工驗(yàn)收前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。

第十條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定確定商業(yè)銀行作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，資金專戶下以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)總賬，以幢為單位設(shè)分幢賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

儲(chǔ)存出售公有住房劃轉(zhuǎn)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含兩個(gè)以上原公有住房售房單位物業(yè)的，售房單位交存部分按售房單位設(shè)分賬，按幢設(shè)分幢賬，業(yè)主交存部分按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶之日起，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率計(jì)息，每年6月30日為結(jié)息日。

第十一條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同省財(cái)政廳、人民銀行長(zhǎng)沙中心支行制定具體辦法，規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行的選定，加強(qiáng)專戶管理銀行服務(wù)質(zhì)量考核。

第十二條 業(yè)主分戶賬內(nèi)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式公告續(xù)交事項(xiàng)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

由物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，續(xù)交的具體管理辦法由所在地設(shè)區(qū)的市或縣市房地產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。

由業(yè)主大會(huì)自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。

第十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支；物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，工作經(jīng)費(fèi)還可以按規(guī)定從物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值部分列支。

工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

第十四條 本辦法實(shí)施前，未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)或所在地設(shè)區(qū)的市或縣市房地產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)建。

出售公有住房售房時(shí)未提取或者未足額提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)提；業(yè)主未交存的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)或所在地房地產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交。

第十五條 續(xù)交、補(bǔ)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費(fèi)逐月交存。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、交存等工作。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)及時(shí)劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收、劃轉(zhuǎn)續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的

情況納入其信用檔案管理。未按規(guī)定及時(shí)續(xù)交、補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維

修資金的業(yè)主，其相關(guān)拒交、滯交情況將納入個(gè)人征信系統(tǒng)。

第十六條 收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)出具由湖南省財(cái)政廳統(tǒng)一印制的專用收據(jù)。

第三章 使 用

第十七條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十八條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。

計(jì)劃使用是指采取一次投票集中表決多個(gè)計(jì)劃維修項(xiàng)目的使用方式；一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個(gè)維修項(xiàng)目的使用方式；應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，即經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約約定的表決條件和表決方式，持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第十九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改

造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，?

關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定。

已交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，分?jǐn)傎M(fèi)用從業(yè)主分戶賬中列支。業(yè)主分戶賬面余額不足以支付分?jǐn)傎M(fèi)用的，由該業(yè)主補(bǔ)足。

未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，分?jǐn)傎M(fèi)用由該業(yè)主直接支付。

第二十條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的計(jì)劃使用項(xiàng)目適用條件：

（一）可以預(yù)見的、以延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備周期性的維修、更新和改造；

（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益；

（三）單項(xiàng)物業(yè)維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用在三萬(wàn)元以下。

第二十一條 計(jì)劃使用項(xiàng)目必須納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)一次性表決同意，并報(bào)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃由業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況編制。

一次性表決的物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃有效期限不超過五年，有效期內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存總額的百分之五。

第二十二條 市州、縣市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)制定一次性表決使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的具體辦法和流程，公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃格式文本。

第二十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的一般使用項(xiàng)目適用條件：

（一）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主受益的物業(yè)項(xiàng)目的維修、更新和改造；

（二）臨時(shí)發(fā)生并需要在較短時(shí)間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

第二十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的一般使用程序?yàn)椋何飿I(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報(bào)修或者發(fā)現(xiàn)問題后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（未成立業(yè)主委員會(huì)的，由所在地社區(qū)居委會(huì)）現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，編制物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，通過有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意，報(bào)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案。

未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實(shí)施。

第二十五條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造的緊急情況。主要包括以下情形：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

（二）消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或者緊急情況；

（三）電梯故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂；

（五）其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

第二十六條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代管期間發(fā)生第二十五條規(guī)定的情形時(shí)，按照以下程序辦理：

（一）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)。依照相關(guān)規(guī)定需要技術(shù)質(zhì)

量監(jiān)督、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門檢測(cè)、鑒定的，

相關(guān)檢測(cè)鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快出具書面檢測(cè)鑒定意見；

（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)后立即組織相關(guān)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察；

（三）經(jīng)勘察需要維修的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主立即組織維修，并在勘察確認(rèn)后一個(gè)工作日內(nèi)將核實(shí)的維修費(fèi)用百分之五十劃轉(zhuǎn)到維修單位，維修單位應(yīng)當(dāng)立即組織搶修；

（四）維修項(xiàng)目竣工后，物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將維修情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日，公示期滿后，管理機(jī)構(gòu)將維修費(fèi)用應(yīng)付余額劃轉(zhuǎn)到維修單位。

第二十七條 由業(yè)主大會(huì)自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，發(fā)生第二十五條規(guī)定情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)報(bào)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)，由業(yè)主委員會(huì)按照核實(shí)維修費(fèi)用的百分之五十預(yù)先撥付到維修單位。維修單位應(yīng)當(dāng)立即組織搶修。維修項(xiàng)目竣工后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將維修情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日，公示期滿后，將維修費(fèi)用應(yīng)付余額劃轉(zhuǎn)到維修單位。

第二十八條 發(fā)生第二十五條規(guī)定情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定實(shí)施維修、更新和改造的，物業(yè)所在地物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)、區(qū)房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織代修，維修、更新和改造費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶中列支。

第二十九條 應(yīng)急維修工程首期費(fèi)用撥付后，維修組織單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)將維修方案、工程審價(jià)報(bào)告、工程驗(yàn)收合格證明、涉及戶數(shù)和分?jǐn)偡桨傅仍谛^(qū)內(nèi)明顯位置進(jìn)行不少于七日的公示。

相關(guān)業(yè)主在公示期內(nèi)提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 湖南省財(cái)政廳關(guān)于印發(fā)《湖南省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》的通知

湘建房〔2016〕149號(hào)

各市州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（建委、規(guī)劃建設(shè)局）、房產(chǎn)局、財(cái)政局、公積金管理中心：

經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)將《湖南省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 湖南省財(cái)政廳

2016年9月18日