樓市調控

2012年7月，樓市回暖，社科院預警房價存報復性反彈風險。2012年7月24日，國務院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組赴16個省(市)對房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。這是近兩個月來中央對樓市調控第十次釋放調控不動搖的信號。

調控落實

此次督查的重點是檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。國務院督查組將深入有關部門和機構核查政策落實情況，實地查看商品住房項目，聽取基層群眾意見和建議。對落實房地產市場調控政策措施有偏差、不到位的，國務院督查組將督促進行整改。

督查地區(qū)包括：北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省。對其他地區(qū)落實情況，國務院有關部門也將通過各種方式進行督促檢查。

樓市反彈

2012年7月23日，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布報告稱，上半年中國樓市仍處調控目標區(qū)間，下半年只要政策得當，仍可實現(xiàn)“軟著陸”。

社科院稱，今年上半年，中國房地產市場總體上仍處在調控和預測的調控目標區(qū)間。但樓市回暖，呈現(xiàn)出偏離“軟著陸”目標的趨勢。

報告指出，樓市回暖給下半年調控增加了復雜性和難度。政府宏觀經濟調控寬松溫和趨勢與房地產調控從緊的政策趨勢相反、地方財政吃緊支出增加、開發(fā)商資金斷裂積聚房地產金融風險、需求者預期變化較快是下半年房地產調控面臨的主要問題。

社科院財經戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組組長高培勇指出，盡管2012年6月房地產走勢出現(xiàn)偏離調控目標的趨勢，但只要下半年政策得當，住房市場調整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎上實現(xiàn)健康發(fā)展。

報告建議，要扭轉房地產回漲局面，確保宏觀經濟與房地產市場雙雙“軟著陸”，需要繼續(xù)從嚴執(zhí)行《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等調控文件，采取有力措施進一步落實房地產調控問責制、完善差別化的金融政策、擴大房地產稅試點、完善保障性住房建設等。

政策微調

2012年7月23日，南京市與鄭州市分別推出房地產新政，雖未觸碰限購、限貸紅線，但在中央頻發(fā)信號穩(wěn)市場預期的關鍵期，引起眾人熱議。

據不完全統(tǒng)計，自房地產調控以來，通過各種手段“松綁”樓市調控的城市已達近50個，雖然成都、重慶、揚州等城市微調政策獲放行。但有些省市“新政”出臺不到一個月，甚至還來不及實施就已夭折。

保障房“按時足量”供應可期

加大保障房供給可謂調控的重中之重。按照2010年580萬套、2011年1000萬套的目標，如果按時足量供應，樓市供應結構必然發(fā)生重大變化，將逐步解決低收入與中等偏低收入群體住房難題，形成市場與保障“兩條腿走路”的新格局。

住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據顯示，截至2010年10月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房與棚戶區(qū)改造已經開工520萬套，占年度開工計劃580萬套的90%，年底前將全部開工，年內將建成60%。

保障房建設的長效機制正在逐步形成，可以預期，保障房建設力度會更大。

土地調控將堅持保民生導向

土地調控是本輪調控的另一個重點。相關數(shù)據顯示，2010年商品住宅計劃供應面積為12.4萬公頃，比2009年出讓規(guī)模增1倍。在保障房用地大增的基礎上，商品住宅用地并未被擠占，充分發(fā)揮了保供給的效果。

“2010年堪稱土地調控年?！苯煌ㄣy行研究部唐建偉表示，提高土地出讓金首付比例、囤地清查、土地增值稅清繳、調高土地稅預收比例等措施，促使企業(yè)拿地更謹慎，囤地現(xiàn)象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地價競房價”、“限地價競面積”等出讓新模式開始試行。今后如果普及，也將對地價過快上漲起到明顯的抑制作用。

房產稅試點方向逐漸清晰

房產稅被稱為樓市調控的“核武器”，如果說保障房與土地供應放量是改變樓市外部環(huán)境，那么房產稅則是調整樓市內部運行機制。一些發(fā)達國家正是通過征收房產暴利稅遏制房價過快上漲。2010年以來，上海、重慶、深圳將進行房產稅試點的消息不斷引起關注，但到目前為止仍是“只聞樓梯響，未見人下來”。

財政部財科所所長賈康表示，推進房產稅改革是中央已經明確的方向，不可能不征。“房產稅試點有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計劃一年之內將開始試點。”

國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部共同發(fā)布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》，針對有關通知精神以及房地產調控的成效，國土資源部有關負責人回答了記者提問。

今年上半年，國務院先后下發(fā)了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》明確要求各地采取堅決措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發(fā)展。此后，特別是土地、房產、信貸等部門加大文件貫徹落實力度和政策調控力度，取得了初步成效，部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。"para" label-module="para">

這次兩部委聯(lián)合下發(fā)通知是為鞏固房地產市場調控成果，進一步加大貫徹落實國務院有關文件要求，堅定不移地加強和改善房地產市場調控，堅定不移地執(zhí)行中央關于土地和住房供應向民生領域傾斜的政策措施，確保保障性住房用地供應，加強住房建設銷售管理，

盡管上半年國務院先后下發(fā)4號文和10號文，對遏制高房價、穩(wěn)定房地產市場提出明確要求，但各地對房地產調控政策的認識仍然存在差異。部分地區(qū)對房地產業(yè)要以保民生為首要目標認識不到位，對房地產業(yè)不能作為城市經濟支柱產業(yè)還有不理解情緒。一些地區(qū)認為現(xiàn)階段本地房價水平與地區(qū)經濟發(fā)展基本適應，房價上漲并不快，出于擔心調控可能影響地方經濟和財政收入的考慮，對于落實中央調控要求，政府和各相關部門還在等待、觀望，對土地供應和住房建設如何主動參與房地產市場宏觀調控缺乏研究探索，對下一步如何推進落實考慮不多。

因此，兩部聯(lián)合下發(fā)的《通知》，從統(tǒng)一思想，提高認識，堅定信心，加強協(xié)作，形成合力等方面，提出了明確要求。在內容上更加注重政策可操作性，相關政策措施更加細化、實化，便于地方執(zhí)行?！锻ㄖ返谝徊糠志褪且筇岣哒J識，加強部門協(xié)調配合。

地產調控未有窮期

在房地產市場的博弈中，隨著國家調控措施持續(xù)發(fā)力，購房人觀望情緒濃厚，房價真的開始松動了。房價至少在以下幾個方面顯出了變化：

第一，火箭式上躥的價格走向不見了；

第二，低價房越來越多，可供選擇的余地越來越多；

第三，房地產商的“特價房”越來越多，且已經成為常態(tài)。

但這也許只是一個開始，或者說是一個表象，因為房地產商的小幅價格變化更像是一種價格戰(zhàn)術或者權宜之計，他們并沒有把房價調整到普通百姓能夠接受的范圍之內。

揣摩一下他們的心態(tài)，或者寄希望于調控政策的松動，或者寄希望于政府的再次救市，總之，沒有幾個房地產商甘心就此“繳械投誠”.正如業(yè)內人士指出的那樣，從房地產投資來看，房地產投資仍是超過30%的投資增幅，處于高位表現(xiàn)；從全國整體房價來看，房價漲幅仍高于去年，而且降價僅限于北京、上海、廣州等一線城市的郊區(qū)，二三線城市甚至漲幅超過了一倍。對現(xiàn)階段的一些房地產項目的價格調整，更多的只是房地產商營銷上的一種策略。

如今，房價雖然有一定的松動，但距離老百姓真正買得起的地步還有多少呢？還有很遠。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據顯示：10月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有34個，持平的城市有20個。與9月份相比，10月份環(huán)比價格下降的城市增加了17個。而某房地產評估機構給出更為具體信托網的數(shù)據：在 70個指標城市數(shù)據中，限購的幾十個城市平均跌幅為0.215%,非限購城市跌幅為0.047%,特別是京滬廣深4大城市的新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)了全面下調，北京下調0.1%,上海下調0.3%,廣州下調0.2%,深圳下調0.1%.

面對這種微幅調整，有房地產研究學者認為，“以房價收入比看，老百姓能承受的最合理比值是4-6倍。也就是說，房產商的調價幅度是微不足道的，既改變不了房地產價格虛高的現(xiàn)狀，更增加不了消費者的購買能力。

所以，中央政府的調控態(tài)度是明確的：盡管房價已經開始松動，但調控絕不可有絲毫動搖，調控目標是要使房價回歸到合理的價格。為此，房地產商應該認清形勢，不可再給自己制造幻想的肥皂泡了，因為肥皂泡的基礎已經消失。

首先，中央政府的調控政策不可能松動，地方政府依賴房地產發(fā)展經濟的利得財富格局必須要作出。就在幾天前，有的房地產商還寄希望于政府出手救市，聲稱“政府對樓市調控的目標是降價20%左右，超過40%將會救市”.但銀監(jiān)會前主席劉明康表示，“最新房價壓力測試顯示，即使在最極端的房價下跌40%的情形下，銀行業(yè)仍風險可控”.關于房價跌多少對于銀行業(yè)影響的判斷，更多影響到未來調控政策的取向。如果房價大幅下跌對于銀行業(yè)影響不大的判斷成立，決策層對房地產調控的力度就不會放松。

其次，保障房建設可以讓相當一部分老百姓不再需要高價房源了。住建部部長姜偉新不久前透露，“截至9月底，今年1000萬套保障性住房開工986萬套，占年度計劃的98%,預計在11月底前全部開工”.

據媒體報道，北京12月即將入市的項目當中，有一半左右尚未確定開盤價格，這其中不僅有純新盤項目，也有老項目后期，價格成為敏感話題，只有到開盤當日才會對外公布。為何遲遲不公布價格？這說明開發(fā)商的內心很糾結，也許他們還在期待，也許他們想維持現(xiàn)狀。但是，讓房價回歸到理性的水平，應該是房地產商的聰明抉擇。

在四個一線城市的帶動下，越來越多的二線城市推出樓市新政。2013年11月28日，西安市出臺《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》，從七個方面收緊樓市政策。自今2013年9月以來，全國對房地產調控政策進行微調的城市已達16個，除一線城市和重要二線城市收緊政策外，溫州、蕪湖等地對政策進行“松綁”，北上廣深四個一線城市將二套房的首付比例全面提高至七成，廣州還提高了限購門檻。

十八屆三中全會之后，全國多個房價上漲較快的城市，出臺了樓市調控政策。南京出臺“寧八條”、杭州出臺“杭六條”、福州出臺“榕七條”、南昌出臺“昌六條”……

新政內容：一是二套房貸首付進一步提高，多地由六成提至七成，利率不變。二是非本市戶籍人購房門檻提高，非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限，大多數(shù)由1年提升至2年，個別城市提升為3年。三是加大中小套型土地供應與商品房供應。

南京

特點：提高第二套住房貸款的首付比例至七成，加大普通住宅用地供應、嚴格執(zhí)行商品住房明碼標價。

杭州

特點：“杭六條”發(fā)布的同時，人民銀行杭州中心支行也發(fā)布了《關于調整杭州市區(qū)差別化住房信貸政策的通知》，要求二套房的首付款比例不得低于70%。

2018年6月26日，杭州宣布在住房限購區(qū)域范圍內，暫停向企事業(yè)單位及其他機構銷售住房（含商品住房和二手房）。

西安

特點：建立房地產開發(fā)項目立項、土地、規(guī)劃、建設、銷售等管理信息共享平臺。

2018年6月23日，西安市政府辦公廳印發(fā)了《關于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關問題的通知》，《通知》明確，暫停企事業(yè)單位購買住房，防止以企業(yè)名義投機炒房。

武漢

特點：二套房的首付款比例不得低于70%，暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款

福州

特點：提高限購條件，對非福州市戶籍居民家庭購買五城區(qū)住房，其本地納稅或社保繳納年限，由原來的累計一年改為累計兩年以上。

沈陽

特點：外地人在沈購房“門檻”將在現(xiàn)有基礎上進一步提高，同時，居民家庭購買第二套房，貸款首付比例也將提高至65%。

南昌

特點：嚴禁未成年人購買住房，提高第二套住房貸款的首付比例。

太原

特點：購房年齡提高到20歲，非本市戶籍居民，必須提供在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的有效合法證明。

長沙

2018年6月25日，長沙市政府召開房地產市場調控工作新聞通報會，長沙市住建委黨委書記、主任王偉勝表示當前房地產市場的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。政府將提出一攬子辦法，嚴厲打擊捂盤惜售、炒房等行為，政策包含已購買的商品房，需取得不動產權證5年后方可轉讓。 2100433B

“二次調控”的基調是鞏固一次調控的成果。但是二次調控根本上沒有離開政策調控，即采取經濟性懲罰。只要投資回報率優(yōu)于其它投資產品的投資回報率，這種經濟性懲罰也即無用，而這種經濟性懲罰在屢次宏觀調控中被證明失敗?；蛘邚母旧现v，政策出臺本身就很亂很糊涂。此次調控執(zhí)行力何在，又或是紙老虎"para" label-module="para">

首先，調控目標不明確。本次調控目標仍是遏制部分城市房價過快上漲，“部分城市”界定問題一直沒有弄清和確定，于是遏制房價過快上漲含糊其辭，只是國家政策層面上的空話套話。

其次，調控對象不確定。目前我國宏觀政策調控中心解決樓市問題的思路在于兩點：一是增加有效供給，如增加保障房，中低價位商品房;二是遏制投機需求和改善性需求，以達到減少有效需求。不解決好大量剛性需求和高投資回報率問題，就直接抑制改善需求、控制投資需求。調控對象不明確，調控效果自然也無法達到預期。

再次，調控手段不堅定。宏觀調控手段有貨幣、信貸、稅收、土地，即所謂的“銀根”、“地根”，基于中庸思想和思維，樓市調控“組合拳”在業(yè)內被提及。

第四，調控問題不清楚。房地產市場調查中，我國樓市的購房需求者購買大戶型住房多數(shù)是自住的或改善需求的，而購買小戶型住房則是投資型的或過渡型的。因此，一旦不清楚市場上需要什么樣的住房，以及不清楚房價變化的原因。調控效果自然會無法達到預期。

2013年樓市調控長效機制或陸續(xù)出臺

展望2013年樓市，最大限度發(fā)揮穩(wěn)定因素的作用，盡可能減少不確定因素的影響，或將成為2013年樓市調控政策的應有之義。

本報記者 趙海娟

盡管2012年被稱為 “史上最嚴厲調控年”，但到了2012年年尾，一直被壓抑的樓市竟然翹起了高高的“尾巴”，一下子鉆進了“暖冬”。樓市此輪翹尾行情，打亂了市場預期。 “2013年房價要暴漲”、“城鎮(zhèn)化要拉動房價”、“一線城市地王頻現(xiàn)，房價肯定漲”等一系列來自房地產業(yè)內或業(yè)外唱高房價的聲音此起彼伏，北、上、廣等一線城市的樓市在歲末年初之際也愈發(fā)火爆。

在此背景下，2013年政府的調控之手必然不會放開。翹著“尾巴”邁入2013年的樓市，將迎來怎樣的調控政策？新的一年，樓市調控政策又會有哪些變化？

“穩(wěn)”字當頭

2012年12月中旬召開的中央經濟工作會議，將“穩(wěn)中求進”作為2013年經濟工作的總基調。 “穩(wěn)”也必然成了2013年樓市調控的關鍵字。從中央及各部委釋放的信號不難看出，2013年，政府絕不會放手樓市調控，樓市調控政策勢必圍繞“穩(wěn)”字展開。

展望 2013年樓市，既存在穩(wěn)定因素，又存在可能引起波動的不確定性因素。

老政策在堅持中完善

在不出意外的情況下，一直以來都在遏制投機、投資性需求方面發(fā)揮重要作用的限購、限貸政策，將在2013年繼續(xù)實施并進一步完善。

在日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新表示，2013年要堅定不移地搞好房地產市場調控，繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自淄改善性需求。

國務院發(fā)展研究中心主任李偉在第四屆中國經濟前瞻論壇上針對2013年國內外復雜形勢，提出要進一步完善穩(wěn)增長的宏觀調控政策體系。他特別強調以促進房地產可持續(xù)發(fā)展為重點，進一步完善房地產調控政策。在總結各地經驗的基礎上，進一步完善限購政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投機、投資性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善型需求的及時釋放。

雖然限購、限貸等樓市調控政策的邊際效用正在遞減，但不可否認，堅持繼續(xù)實施這些老政策不動搖，對于穩(wěn)定市場預期仍將發(fā)揮極為重要的作用。此外，要想穩(wěn)定房價，除了遏制投機、投資性需求外，加大有效供給也是必不可少的舉措。因此，2013年，繼續(xù)加大土地供給、加大保障房建設和供給等也將成為樓市調控政策的重點。

隨著2012年年底樓市加速回暖，各地“地王”再現(xiàn)。按照經濟規(guī)律，“地王”的出現(xiàn)必將抬高商品房價格。因此，2013年繼續(xù)推進土地管理制度改革，加強土地市場監(jiān)管，非常有必要。

國土資源部土地利用管理司司長廖永林在國土資源部新聞發(fā)布會上表示，2013年計劃保持住宅用地供應總量不低于過去5年年均實際供應量，同時將采取分割賣地、競配建、嚴格準入等多種方法防止“地王”出現(xiàn)，穩(wěn)定市場預期。廖永林還要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對存在欠繳土地出讓價款、未按期交地、未按期開竣工、土地閑置、開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力等違規(guī)違約情況的項目進行清查處置。

此外，加大保障房建設和供給，在2013年也將繼續(xù)。姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上提出了2013年保障房建設的新目標?！芭ν瓿沙擎?zhèn)保障性安居工程基本建成460萬套、新開工600萬套，完成農村危房改造300萬戶左右?！彼麖娬{，配套設施建設將被擺在更加突出的位置，更加強調保障房信息公開，同時地級以上城市要把外來務工人員納入住房保障范圍。

業(yè)內人士認為，雖然2013年保障房基本建成和開工數(shù)量在目標上有所調低，但未來政府將會在保障房質量和確保分配等方面加大力度，這對保障房發(fā)展是一個利好消息，對房地產市場調控也有一定的輔助作用。

涉及樓市發(fā)展的長效機制或陸續(xù)出臺

雖然限購、限貸等調控政策很可能在2013年繼續(xù)，但這些政策并非長久之計。從長遠來看，要想保持樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，出臺長效機制必不可少。

首先，房產稅擴容有望在2013年實現(xiàn)。業(yè)內人士認為，房產稅既能增加投機、投資成本，打擊炒房，又能保護和引導普通商品房消費，確保百姓的住房權，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財政問題。因此，在全國范圍推行房產稅勢在必行。而當前房產稅逐步擴大試點的時機已成熟。

在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，姜偉新明確表示，目前正在積極研究擴大房產稅試點。財政部財政科學研究所所長賈康也表示，擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定。

2012年以來，央行、國稅總局、住建部等部委相關負責人均在各種誠談過房產稅改革推進問題。尤其是圍繞房地產稅收的相關技術準備大大提速。住建部在2012年上半年加快推進重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網，這無疑也是推行房產稅的關鍵性技術前提。

其次，實行中性的住房金融政策。中性的住房金融政策主要有兩種選擇：一是實行固定的首付和貸款利率政策；二是實行首付和利率反向調節(jié)的政策，使購房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。

金融政策的變化往往會對房地產市場產生重大影響。國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所所長任興洲在第四屆中國經濟前瞻論壇上表示，如果金融政策更加寬松，將直接和間接影響房地產市常據測算，實際上對居民支付購買能力有較大影響的是利率，利率提高一個百分點，在什么都不變的情況下，會提高一個家庭6%的購買力。

當前，美、歐、日等經濟體紛紛啟動寬松貨幣政策，勢必影響2013年我國的金融政策。為了防止金融政策變化對房地產市場的沖擊，任興洲建議，2013年實行中性的房地產金融政策。

國土部與住建部分別密集召開會議，圍繞房地產市場調控推出多項措施。這些舉措被外界猜測為兩部委將率先打破僵局，引領樓市第二波調控。

徐紹史在2010年6月28日召開的第17次部長辦公會上強調，各級國土資源部門堅決貫徹黨中央、國務院的決策部署，按照調控要求加大房地產用地供應，有力有序推進房地產用地管理和調控各項工作。

在7月4日的會議上，徐紹史再次強調，房地產用地管理調控是國土資源部門當前及今后一個時期的一項重要任務。要進一步堅定全系統(tǒng)主動參與房地產用地調控的決心，及時調整完善以保障性住房用地為主的房地產用地供應計劃。

會議部署房地產調控工作，要求加快個人住房信息系統(tǒng)建設，力推二套房信息聯(lián)網，為貫徹落實二套房貸政策做準備。

而國務院有關負責人日前也在一次由各省分管副省長參加的工作會議上要求，“新國十條”調控已經取得了初步的成果，下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實工作。

中國房地產學會副會長陳國強分析說，面對房地產市場的膠著狀態(tài)以及坊間關于“調控趨松”的傳言，上述會議內容可看作官方表態(tài)，中央政府調控樓市的決心不變，土地政策調控市場的策略仍在持續(xù)。

樓市調控議出讓金

再提出讓金

而對于政府即將開啟第二輪樓市調控的猜測始于日前媒體報道。報道稱，國土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產夏季峰會上指出，國土資源部將嚴格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當?shù)鼗鶞实貎r70%，保證金不低于出讓最低價30%。這距離今年3月國土部出臺的《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》（“19號文”）中規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個月。

對于此舉，國土資源部目標十分明確，意在控制市場上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。

通過提高土地出讓金門檻，嚴格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為、調控過快上漲的房價。

“政策已從調控需求到收緊開發(fā)商貸款的路徑逐漸展開，再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力?！倍辔坏禺a專家認為，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場將作進一步調控。

對此，天河某樓盤營銷總監(jiān)認為，“開發(fā)商的資金壓力將增大，尤其是現(xiàn)在樓市不好賣的時候。只有通過加大降價促銷的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開發(fā)和正常的再拿地計劃。因此，土地出讓金標準的提高，可能會加速樓價下滑的速度?！?h3 class="title-text">樓市調控調控政策

蘇格蘭皇家銀行亞太區(qū)地產研究部主管吳嘉俊表示,內地的樓市調控措施, 成效不大 , 預計中央將於年底前 , 推出第三輪調控樓市政策, 當中有可能推出房產稅?！羌慰”硎? 中央年初首次推出的調控樓市政策, 可以短期遏抑樓價, 但四月底的第二輪政策并沒新措施 , 市場快速消化政策, 令樓價有所反彈 。

他說, 中央今次必須推出新政策, 才可遏抑樓市, 而房產稅措施對炒家具阻嚇作用, 執(zhí)行上亦較靈活, 加上部份地方政府, 已將房產稅推行細節(jié)上報中央, 相信房產稅出臺的機會大 。

吳嘉俊說, 內地年底前的樓價走勢, 要視乎中央推出政策的時機, 及調控樓市的決心,目前難以預計。

樓市調控十年的反思

春節(jié)過后，全國各地尤其是一線城市房價的大幅跳漲使得房地產調控再一次被推到了風口浪尖。溫總理再次明確了房地產調控的五項具體措施。這預示著，新一輪房地產調控的加碼舉措應該會很快來臨。

如果從2002年8月26日六部委頒發(fā)的217號文件算起，我國房地產調控歷史足足走過了十年。細心盤點房地產調控的十年，大致可以劃分為四個階段：

第一階段，調控起步期(2002年至2004年)：主要以收緊土地供給和房地產信貸為主要手段，以抑制房地產市場投資過熱為目的。

第二階段，調控加碼期(2005年至2008年上半年)：加碼的手段以結構性調整為主，在抑制房地產投資過熱的同時，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結構、提高首付比例、推出稅收調控手段，改善供給結構的同時開始調節(jié)商品房投資性需求。

第三階段，緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，政府政策全面轉向，以樓市穩(wěn)定來支持經濟穩(wěn)定，從中央到地方全面放松各項房地產調控措施，甚至出臺利率打折等購房刺激政策。

第四階段，調控全面加碼期(2010年)：遏制房價過快上漲或促進房價合理回歸成為突出調控目標。國十一條、新國十條、限購令等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的住房差別化調控體系逐漸形成。

可以說，歷經十年，從單一供給管理轉向供給與需求綜合管理，從防止房地產市場投資過熱轉向重點遏制房價過快上漲，我國房地產調控目標逐漸清晰，政策體系逐漸建立，特別是住房差別化調控體系的逐步建立是值得肯定的。然而，在肯定調控成績的同時，難免要問的是，為什么十年調控，甚至包括史上最嚴厲的調控，其調控效果卻是差強人意呢？

除了城市化進程加速推進、全球貨幣泛濫引發(fā)通貨膨脹等客觀背景及外在因素外，筆者個人以為，原因還有如下三個方面。

其一，調控目標不夠精準。從根本上說，政府力圖控制房地產價格其實是反市場的行為，也是超越政府行為能力的目標，政府真正應該做而且可以做的是規(guī)范市場秩序、保障民生以及防范嚴重的房地產泡沫。如此，房地產調控的目的首先應該明確為保民生，也就是建立起適合中國國情的分層住房保障體系，其次是促進經濟的健康穩(wěn)定增長，最后才是房價的穩(wěn)定。而在現(xiàn)實中，中國房地產調控的主導目標被確定為穩(wěn)房價，但因為我們到目前為止始終沒有告別經濟增長型政府的特點，經濟增長目標其實被內定于房地產調控目標之上，因此，房價調控的目標也就難以得到始終如一的堅持。

過去十年間，以地根撬動銀根，以房地產創(chuàng)造GDP的模式，一直是地方政府間經濟競爭的法寶和政績的最快最好體現(xiàn)。所以說，因土地財政而明里暗里助推高房價，即使不能說是地方政府的故意之舉，起碼也是在當前的權力結構和政績制度安排下，地方政府的無奈或默許之舉。但是，當下必須思考的是，這種發(fā)展模式到底還能持續(xù)多久？

其二，調控手段不夠精準。從經濟學角度看，房地產調控無非就是增供給，抑需求。而在我國，最重要的還是抑需求，特別是抑制投資性需求。就世界各國的經驗以及我國的國情而言，走完全的市場化道路都是非常不現(xiàn)實的。房價之所以越調越高，很重要的一點，就是我們的限購措施出臺太晚，而且執(zhí)行不到位。在我國，收入分配嚴重失衡、財富兩極分化是一個極其嚴峻但又難以很快改變的現(xiàn)實。一些人手上集聚了大量的資金，在應對通貨膨脹確保財富保值，以及在房價上漲的預期下，必然對房地產市場有較高的投資和投機需要，再加上銀行信貸所產生的桿杠效應的推波助瀾，炒房之風必然不斷興起，并造就諸多的房叔、房嬸和房姐們。而且，炒房暴富的示范效應一方面導致了房價的持續(xù)飆升和失去理性的再投資沖動，另一方面也使得中國房地產演化成了有錢人的儲錢罐。這種畸形的財富儲存模式在世界上都絕無僅有，由此導致的住房空置不僅是巨大的資源浪費，更會讓本已緊張的住房供需矛盾雪上加霜。

其三，調控決心不夠。2005年，中央政府就提出將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制，并首次明確提出對住房價格上漲過快、控制不力的要追究有關責任人的責任。2010-2012年，中央政府又多次提出要毫不動搖實行房地產調控，重申調控問責制，甚至在2011年各地也陸續(xù)制定了房價上漲的控制目標。但今天回想起來，有誰完成了調控目標呢？又有誰被問責了呢？

2006年建設部就規(guī)定，建筑面積90平方米以下住房所占比率必須達到70%以上，其后幾年也多次強調，但事實上，又有哪個開發(fā)商真正執(zhí)行了呢？歷年的土地供應計劃又有幾個省完成了呢？即使出臺了最嚴厲的限購政策，除了北京等一線城市尚能認真執(zhí)行外，又有多少地方城市能認真執(zhí)行呢？給中介幾千塊錢，全套手續(xù)就能辦齊，難道說政府一點都不知情？不是不知道，恐怕更多的是默許甚至是縱容吧。政府無政策執(zhí)行的動力和決心，又怎么會有政策調控的真正效果呢？

就如打靶，一般強調三個要點：首先要知道靶在哪里，瞄準方向；其次打靶姿勢要正確；最后明確告訴你打不好教官要來踢你屁股的。房地產調控要想見效果，是不是也應該如此呢？

國土部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)文調控房地產用地，落實保障房及中小套型建設

限價房售價將受控；囤地一年禁再買地；政府原因閑置土地將限期查辦

通知稱，此次進一步加強房地產用地和建設的管理調控，系積極促進房地產市場繼續(xù)向好發(fā)展。

“通知”中的樓市調控政策具體有15個方面。這被稱為“京十五條”的要求，自發(fā)布次日起執(zhí)行。

對已擁有1套住房的北京戶籍居民家庭、持有北京有效暫住證在北京沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在北京繳納社會保險或個人所得稅的非北京戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。

作為“國八條”的落地政策，“京十五條”要求，嚴格執(zhí)行國家關于個人轉讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策。各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執(zhí)行政策。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理。

“京十五條”內容還顯示，本市將加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。住房城鄉(xiāng)建設部門會同公安、稅務、民政、人力社保等部門進一步完善信息共享和購房人資格核查機制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理產權登記手續(xù)，并由其承擔相應的經濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規(guī)簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構，依法嚴肅處理。

“京十五條”要求，各區(qū)縣政府和市有關部門要切實承擔起住房保障和穩(wěn)定房價的責任，繼續(xù)增加土地有效供應，進一步加大保障性住房和普通商品住房建設力度，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房，加強監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于沒有完成住房保障工作目標任務，房地產市場調控政策落實不到位、工作不得力的，進行約談和問責。