茂名市建設(shè)用地增加容積率補交土地差價管理規(guī)定解讀

出臺目的

隨著茂名市土地資源緊缺與城市發(fā)展的矛盾日益尖銳，急需有效盤活存量用地，開拓發(fā)展空間。在國家政策導(dǎo)向明確鼓勵集約節(jié)約用地的背景下，我市有相當(dāng)數(shù)量出讓時無約定容積率或者基準(zhǔn)容積率較低的土地，不符合新的城市規(guī)劃，不適應(yīng)新形勢發(fā)展需要，迫切需要有相應(yīng)的政策法規(guī)來規(guī)范這些土地的開發(fā)建設(shè)。因此，2009年我市出臺了《茂名市規(guī)劃區(qū)建設(shè)項目增加容積率補交土地差價管理暫行規(guī)定》（茂府〔2009〕90號，以下簡稱“90號文”），2013年，我市在90號文基礎(chǔ)上進一步修改完善，制定了96號文。自90號文和96號文相繼實施以來，為解決歷史用地在規(guī)劃報建過程中有關(guān)容積率確定和補交土地差價等問題提供了有力的政策法規(guī)依據(jù)，大力推動了我市存量用地集約節(jié)約開發(fā)利用。在實施過程中也得到相關(guān)用地單位和公眾的支持。因96號文自2014年1月1日起實施，有效期五年，已于2019年1月1日過期失效。為進一步盤活我市已出讓未建低效用地，特制定本《管理規(guī)定》。

適用范圍

《管理規(guī)定》基本延續(xù)96號文限定的適用范圍，即在茂名市茂南區(qū)、電白區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地涉及增加容積率建設(shè)須補交土地差價的。所稱須補交土地差價的國有建設(shè)用地，是指居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地及物流用地等國有建設(shè)用地，不包括倉儲用地、工業(yè)用地及公益性項目用地。法律、法規(guī)及“三舊”改造政策另有規(guī)定的，則從其規(guī)定。另外明確對于《管理規(guī)定》，信宜市、高州市和化州市人民政府可參照執(zhí)行。

容積率的定義

本規(guī)定所指容積率，是指在一定的地塊內(nèi)計入容積率的總建筑面積與相應(yīng)的規(guī)劃用地面積的比值。由于部分配套公共服務(wù)設(shè)施和地下停車場等建筑面積是不計入容積率的，因此，總建筑面積需扣除這部分建筑面積，明確表述為計入容積率的總建筑面積。

容積率指標(biāo)計算依據(jù)

96號文規(guī)定容積率指標(biāo)計算統(tǒng)一按《茂名市建設(shè)用地容積率計算規(guī)則》中的有關(guān)規(guī)則執(zhí)行。由于2018年12月市政府批準(zhǔn)實施新的《茂名市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，該規(guī)定對容積率指標(biāo)計算有新的內(nèi)容和要求，所以《管理規(guī)定》相應(yīng)修改為：“容積率指標(biāo)計算統(tǒng)一按《茂名市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。

基準(zhǔn)容積率確定

《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的容積率，為基準(zhǔn)容積率。但因歷史原因，尚未簽訂出讓合同或者已出讓土地合同中沒有約定容積率的，則按下列原則確定基準(zhǔn)容積率：

（一）土地出讓時有已經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃的，以該控制性詳細規(guī)劃確定的容積率為基準(zhǔn)容積率；

（二）出讓時無已批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃，但有已批準(zhǔn)的修建性詳細規(guī)劃的，以該修建性詳細規(guī)劃確定的容積率為基準(zhǔn)容積率；

（三）出讓時既無已批準(zhǔn)控制性詳細規(guī)劃，又無已批準(zhǔn)的修建性詳細規(guī)劃的，則按1.5確定其基準(zhǔn)容積率。

第（一）、（二）款是以出讓時經(jīng)批準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)劃的容積率作為基準(zhǔn)容積率。第（三）款主要是依據(jù)當(dāng)時河?xùn)|片區(qū)2008年前已基本建成小區(qū)的總體平均容積率（約為1.49，取小數(shù)點后一位為1.5）確定，符合我市的城市發(fā)展和經(jīng)濟社會發(fā)展的實際情況，與我們經(jīng)濟社會發(fā)展水平相當(dāng)?shù)闹苓叧鞘嘘柦淖龇ㄒ才c我市一致。上述條款也是延續(xù)90號、96號文的相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)用地增加容積率補交土地差價

建設(shè)用地增加容積率補交土地差價的計算公式為：應(yīng)補交的土地差價＝樓面地價×新增計容建筑面積。

樓面地價確定

樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下，根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)【2018】4號）及有關(guān)規(guī)定確定。估價期日以自然資源部門依法受理補繳地價申請時點為準(zhǔn)。

96號文關(guān)于樓面地價的表述主要是根據(jù)2011年廣東省國土資源廳《轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部土地利用管理司關(guān)于房地產(chǎn)用地調(diào)整容積率后補繳地價款有關(guān)問題的通知》（粵國土資利用函〔2011〕3101號），估價期日定為市政府同意批準(zhǔn)增加容積率的日期。由于2018年出臺了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)【2018】4號），文件明確估價期日以國土資源部門（機構(gòu)改革后調(diào)為自然資源部門）依法受理補繳地價申請時點為準(zhǔn)。因此，樓面地價及估價期日的表述相應(yīng)作了修改。

新增計容建筑面積核定

核定新增計容建筑面積，以批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的計容建筑面積（新容積率規(guī)劃條件下計容建筑面積－基準(zhǔn)容積率條件下計容建筑面積）為準(zhǔn)，或規(guī)劃條件核實時實測的新增計容建筑面積（實測的計容建筑面積－基準(zhǔn)容積率條件下計容建筑面積）為準(zhǔn)。

96號文是核定新增建筑面積，由于新增建筑面積有部分是不計容的，比如增加一些公共服務(wù)設(shè)施和地下停車場等，這部分增加的面積不需補交土地差價。因此，《管理規(guī)定》將第九條規(guī)定的所有“建筑面積”統(tǒng)一修改為：“計容建筑面積”，令到表述更加準(zhǔn)確無歧義。

第一條 為進一步規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高集約節(jié)約用地水平，規(guī)范我市規(guī)劃和國有土地管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》《建設(shè)用地容積率管理辦法》《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條 在茂名市茂南區(qū)、電白區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地涉及增加容積率建設(shè)須補交土地差價的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱須補交土地差價的國有建設(shè)用地，是指居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地及物流用地等國有建設(shè)用地，其中倉儲用地、工業(yè)用地及公益性項目用地除外。法律、法規(guī)及“三舊”改造政策另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所指容積率，是指在一定的地塊內(nèi)計入容積率的總建筑面積與相應(yīng)的規(guī)劃用地面積的比值。容積率指標(biāo)計算統(tǒng)一按《茂名市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本規(guī)定所稱土地差價，是指建設(shè)用地批準(zhǔn)增加后的容積率大于基準(zhǔn)容積率時，超出基準(zhǔn)容積率部分應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓價款。

《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的容積率，為基準(zhǔn)容積率。因歷史原因，尚未簽訂出讓合同或者已出讓土地合同中沒有約定容積率的，按下列原則確定基準(zhǔn)容積率：

（一）土地出讓時有已經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃的，以該控制性詳細規(guī)劃確定的容積率為基準(zhǔn)容積率；

（二）出讓時無已批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃，但有已批準(zhǔn)的修建性詳細規(guī)劃的，以該修建性詳細規(guī)劃確定的容積率為基準(zhǔn)容積率；

（三）出讓時既無已批準(zhǔn)控制性詳細規(guī)劃，又無已批準(zhǔn)的修建性詳細規(guī)劃的，則按1.5確定其基準(zhǔn)容積率。

第四條 凡通過招標(biāo)投標(biāo)、拍賣或掛牌等出讓方式取得使用權(quán)的土地以及通過以上方式取得土地使用權(quán)后又轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的經(jīng)營性建設(shè)用地，或是過去按規(guī)定通過協(xié)議出讓或轉(zhuǎn)讓取得使用權(quán)的土地，經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的經(jīng)營性建設(shè)用地，均應(yīng)按規(guī)定補交土地差價。

第五條 土地使用權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃條件和出讓合同使用土地，不得擅自改變土地用途，自行調(diào)整容積率。

第六條 國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調(diào)整：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；

（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（三）國家和省、市的有關(guān)政策發(fā)生變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第七條 自然資源部門、財政部門負責(zé)建設(shè)用地增加容積率補交土地差價的相關(guān)工作，各自履行如下職責(zé)：

（一）自然資源部門負責(zé)建設(shè)用地增加容積率的審核報批，出具批準(zhǔn)增加容積率文件，核定應(yīng)補交土地差價金額并負責(zé)征收土地差價及繳入地方國庫等工作；同時與土地使用權(quán)人簽訂國有土地出讓補充合同，督促土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)補交土地差價，憑銀行繳款憑證出具已繳款證明。

（二）財政部門負責(zé)土地差價入庫后的管理工作。

第八條 建設(shè)用地增加容積率應(yīng)按《茂名市建設(shè)用地規(guī)劃條件核發(fā)與變更管理辦法》中的有關(guān)程序?qū)徟k理。

第九條 建設(shè)用地增加容積率補交土地差價的計算公式為：

應(yīng)補交的土地差價＝樓面地價×新增計容建筑面積。

樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下，根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（國土資廳發(fā)〔2018〕4號）及有關(guān)規(guī)定確定。估價期日以自然資源部門依法受理補繳地價申請時點為準(zhǔn)。核定新增計容建筑面積，以批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的計容建筑面積（新容積率規(guī)劃條件下計容建筑面積－基準(zhǔn)容積率條件下計容建筑面積）為準(zhǔn)，或規(guī)劃條件核實時實測的新增計容建筑面積（實測的計容建筑面積－基準(zhǔn)容積率條件下計容建筑面積）為準(zhǔn)。

第十條 經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的建設(shè)用地項目，土地使用權(quán)人必須按規(guī)定補交土地差價及相關(guān)稅費后，方可到自然資源部門領(lǐng)取變更后的規(guī)劃條件。

第十一條 建設(shè)項目規(guī)劃條件核實時實際測定的容積率如超過批準(zhǔn)容積率，增加部分在合理誤差范圍內(nèi)的，按本規(guī)定第九條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補交土地差價。增加部分超出合理誤差范圍的，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第八十條等有關(guān)規(guī)定處理。

第十二條 信宜市、高州市和化州市人民政府可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第十三條 本規(guī)定自印發(fā)之日起實施，有效期五年。 2100433B

建設(shè)用地容積率管理辦法

第一條為進一步規(guī)范建設(shè)用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)用地的容積率管理，適用本辦法。

第三條容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率計算規(guī)則由?。ㄗ灾螀^(qū)）、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范確定。

第四條以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。

以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。

第五條任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。

第六條在國有土地使用權(quán)劃撥或出讓前需調(diào)整控制性詳細規(guī)劃確定的容積率的，應(yīng)當(dāng)遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行。

第七條國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調(diào)整：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；

（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（三）國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第八條國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個人向控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出書面申請并說明變更理由；

（二）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；

（三）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證；

（四）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關(guān)提出修改或不修改控制性詳細規(guī)劃的建議，向原審批機關(guān)專題報告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況。經(jīng)原審批機關(guān)同意修改的，方可組織編制修改方案；

（五）修改后的控制性詳細規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報城市、縣人民政府批準(zhǔn)。報批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果；

（六）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

第九條國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個人向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證；

專家論證應(yīng)根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構(gòu)成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避；

（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進行走訪、座談或組織聽證；

（四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準(zhǔn)；

（五）經(jīng)城市、縣人民政府批準(zhǔn)后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。

第十條城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。

第十一條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對建設(shè)項目實施規(guī)劃管理，必須嚴(yán)格遵守經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率。

對同一建設(shè)項目，在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項目竣工規(guī)劃核實過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結(jié)果公開，直至該項目竣工驗收完成。

對于分期開發(fā)的建設(shè)項目，各期建設(shè)工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應(yīng)該符合規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。

第十二條縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程進行核實時，要嚴(yán)格審查建設(shè)工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合容積率要求的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。

第十三條因建設(shè)單位或個人原因提出申請容積率調(diào)整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四條建設(shè)單位或個人違反本辦法規(guī)定，擅自調(diào)整容積率進行建設(shè)的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。

第十五條違反本辦法規(guī)定進行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。

第十六條本辦法自2012年3月1日起施行。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)用地容積率管理辦法》的通知

建規(guī)〔2012〕22號

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市規(guī)劃局（委）：

為規(guī)范建設(shè)用地容積率管理，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃依法行政水平，促進反腐倡廉工作，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》，我部制定了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)你們，請認真貫徹落實。

附件：建設(shè)用地容積率管理辦法

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二〇一二年二月十七日