權(quán)利合作與市場化：城市物業(yè)管理問題研究圖書目錄

第1章 緒論

1.1 引言

1.2 研究的基本框架和主要內(nèi)容

第2章 基本理論

2.1 個人行為假定

2.2 家庭和儒家文化

2.3 產(chǎn)權(quán)與交易成本

2.4 外部性

2.5 集體行動理論

2.6 合作理論

2.7 評價標準

第3章 物業(yè)管理市場化的前因后果

3.1 住房制度改革與物業(yè)管理市場化

3.2 物業(yè)管理市場化的后果

3.2.1 物業(yè)管理的經(jīng)濟與社會貢獻

3.2.2 物業(yè)管理過程中的問題

第4章 物業(yè)管理問題調(diào)查與結(jié)果分析

4.1 物業(yè)管理問題的調(diào)查內(nèi)容和結(jié)果匯總

4.2 物業(yè)管理問題的總體分析

第5章 物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)交易和權(quán)益分布

5.1 物業(yè)相關(guān)交易概述

5.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程與相關(guān)交易

5.1.2 交易相關(guān)者和交易狀態(tài)

5.2 伴隨交易的物業(yè)權(quán)益重分布

5.2.1 政府與開發(fā)商之間的交易

5.2.2 開發(fā)建設(shè)階段的相關(guān)交易

5.2.3 開發(fā)商與購房者（業(yè)主）之間的交易

5.2.4 開發(fā)商與物業(yè)公司之間的交易

5.2.5 業(yè)主與物業(yè)相關(guān)服務(wù)公司之間的交易

5.2.6 業(yè)主間的交易

5.2.7 物業(yè)交易中的其他相關(guān)者

第6章 物業(yè)管理相關(guān)者權(quán)益關(guān)系理論框架

6.1 產(chǎn)權(quán)與外部性

6.2 外部性、計量與連鎖反應(yīng)

6.2.1 經(jīng)濟理論中的外部性

6.2.2 外部性的特征、類別與演進

6.2.3 外部性的計量

6.2.4 外部性的連鎖反應(yīng)

6.3 產(chǎn)權(quán)與外部性的關(guān)系

6.3.1 一個演進模型

6.3.2 橫截面上財產(chǎn)用途的產(chǎn)權(quán)與潛在的外部性

6.3.3 土地縱向演進的產(chǎn)權(quán)與外部性系列

6.3.4 外部性的產(chǎn)權(quán)

6.3.5 產(chǎn)權(quán)與外部性關(guān)系：一個小結(jié)

6.4 物業(yè)權(quán)益糾紛、外部性及其處置方式

6.4.1 兩塊毗鄰土地所有者之間的權(quán)益糾紛

6.4.2 房屋建設(shè)和使用過程中的產(chǎn)權(quán)與外部性

第7章 物業(yè)管理相關(guān)交易的產(chǎn)權(quán)安排

7.1 《中華人民共和國物權(quán)法》中有關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的安排

7.2 政府與開發(fā)商之間的產(chǎn)權(quán)安排

7.2.1 土地使用權(quán)交易中有待明晰的產(chǎn)權(quán)

7.2.2 土地使用權(quán)交易中的產(chǎn)權(quán)完善

7.2.3 許可證交易中的產(chǎn)權(quán)

7.3 開發(fā)商與購房者（業(yè)主）之間的產(chǎn)權(quán)安排

7.3.1 開發(fā)商和購房者間的產(chǎn)權(quán)模型

7.3.2 商品房交易中有待清晰的產(chǎn)權(quán)

7.3.3 商品房交易中相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)安排的建議

7.3.4 界定小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的方式

7.3.5 業(yè)主產(chǎn)權(quán)的行使限制

第8章 物業(yè)管理中的合作

8.1 合作理論與物業(yè)管理中的合作關(guān)系

8.1.1 合作的緣由與形式

8.1.2 博弈論對合作的解釋

8.1.3 物業(yè)管理中的合作關(guān)系

8.2 物業(yè)管理中的合作現(xiàn)狀

8.2.1 開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的合作現(xiàn)狀

8.2.2 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的合作現(xiàn)狀

8.2.3 業(yè)主與地方政府間的合作現(xiàn)狀

8.2.4 業(yè)主間的合作現(xiàn)狀

8.3 基于博弈論的合作模型

8.4 物業(yè)管理服務(wù)中的合作案例

8.4.1 百步亭社區(qū)管理概況

8.4.2 社區(qū)管理服務(wù)的生產(chǎn)

8.4.3 監(jiān)督者與隊員的激勵

8.4.4 黨政機構(gòu)、企業(yè)和居民之間的合作

8.4.5 社區(qū)管理服務(wù)的制度安排

8.5 物業(yè)管理服務(wù)的合作供給

8.5.1 合作的成本

8.5.2 物業(yè)管理服務(wù)的供給方式選擇

8.6 傳統(tǒng)文化和道德約束對合作的維系

8.6.1 中國傳統(tǒng)文化的特點

8.6.2 傳統(tǒng)文化的現(xiàn)代借鑒與融合

第9章 業(yè)主集體行動

9.1 集體行動問題

9.2 集體行動的可能性與問題的解

9.2.1 聯(lián)合提供共用物品的可能性

9.2.2 私人提供公共物品的可能性

9.2.3 制度對集體物品供給的激勵

9.2.4 強制與集體行動

9.3 業(yè)主特征、經(jīng)濟計量與業(yè)主集體行動

9.3.1 業(yè)主特征和業(yè)主的經(jīng)濟計量

9.3.2 業(yè)主集體行動的規(guī)模經(jīng)濟與決策成本

9.4 開發(fā)商對業(yè)主集體行動的影響

9.4.1 開發(fā)商售房與業(yè)主集體的形成

9.4.2 《臨時業(yè)主公約》與開發(fā)商的“中心代理人”地位

9.4.3 開發(fā)商的選擇

9.5 物業(yè)公司與業(yè)主集體行動

9.5.1 作為開發(fā)商下屬的物業(yè)管理部門或公司

9.5.2 接受開發(fā)商委托的社會化物業(yè)公司

第10章 業(yè)主組織與制度安排

10.1 制度治理的理論框架

10.1.1 制度、制度層級與分析層次

10.1.2 制度對共有資源（共有建筑物）治理的概念框架

10.2 制度與業(yè)主組織形成

10.2.1 業(yè)主與制度確認

10.2.2 業(yè)主組織成立的制度安排

10.2.3 業(yè)主組織形成的制度比較

10.3 業(yè)主委員會職權(quán)安排與現(xiàn)有法規(guī)的對接

10.4 業(yè)主委員會的運作與制度創(chuàng)新

第11章 業(yè)主權(quán)益分布與投票規(guī)則選擇

11.1 抑制業(yè)主間財富轉(zhuǎn)移的投票規(guī)則

11.1.1 基本模型

11.1.2 R1和R2情形下的財富轉(zhuǎn)移問題

11.1.3 補償與協(xié)調(diào)

11.2 選票分配規(guī)則對決策成本的影響

11.2.1 決議形成成本

11.2.2 討價還價成本

11.3 投票決定規(guī)則與決策成本

11.3.1 一致同意時的討價還價成本

11.3.2 投票決定規(guī)則、集體規(guī)模與討價還價成本

11.4 基于業(yè)主特征、服務(wù)收益的投票規(guī)則選擇

11.4.1 基本模型

11.4.2 物業(yè)面積（投資）差異與投票規(guī)則選擇

11.4.3 物業(yè)自然特征差異與投票規(guī)則選擇

11.4.4 業(yè)主偏好差異與投票規(guī)則選擇

11.5 投票規(guī)則對物業(yè)投資的影響

11.5.1 基本模型

11.5.2 投票權(quán)分配規(guī)則對物業(yè)投資的影響

11.5.3 雙重計票規(guī)則對物業(yè)投資的激勵

第12章 物業(yè)管理市場化的權(quán)益關(guān)系協(xié)調(diào)機制

12.1 開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)益關(guān)系協(xié)調(diào)

12.1.1 投票規(guī)則與決策過程

12.1.2 購房階段的一致同意

12.1.3 合約履行階段的權(quán)益糾紛

12.1.4 權(quán)益關(guān)系協(xié)調(diào)：開發(fā)商的市場化方法

12.1.5 投票規(guī)則給出的制度協(xié)調(diào)

12.2 業(yè)主問的權(quán)益關(guān)系協(xié)調(diào)

12.2.1 單個業(yè)主在業(yè)主集體中的權(quán)重

12.2.2 費用分攤、收益分布與投票規(guī)則選擇

12.2.3 綜合與拓展

12.2.4 費用分攤的產(chǎn)權(quán)模型

12.3 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和價格確立

12.4 建立物業(yè)服務(wù)交易的招投標制度

12.4.1 物業(yè)管理服務(wù)招投標工作程序

12.4.2 評標辦法和運作要點

12.4.3 評標工作階段和工作內(nèi)容

12.5 業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系協(xié)調(diào)

12.5.1 不同點

12.5.2 交叉點或疊合面

12.5.3 沖突與制度協(xié)調(diào)

12.5.4 誰領(lǐng)導誰？

12.5.5 未來走向與政策建議

12.6 小區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的整合機制

第13章 主要結(jié)論和有待研究的問題

13.1 主要結(jié)論

13.2 有待研究的問題

參考文獻

附表1物業(yè)管理問題調(diào)查表

《權(quán)利合作與市場化：城市物業(yè)管理問題研究》從產(chǎn)權(quán)、合作和集體行動等方面，解析了物業(yè)管理市場化進程中物業(yè)管理問題的形成機理，給出了相關(guān)的體制機制創(chuàng)新和制度安排建議。主要內(nèi)容包括：行為與制度經(jīng)濟理論綜述、住房商品化與物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)聯(lián)性、物業(yè)管理問題及其成因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)和相關(guān)的權(quán)益分布、物業(yè)相關(guān)者間的權(quán)益關(guān)系、物業(yè)產(chǎn)權(quán)安排、物業(yè)相關(guān)者的合作、業(yè)主的集體行動、業(yè)主組織與相關(guān)的制度安排、業(yè)主間的權(quán)益關(guān)系與投票規(guī)則選擇、物業(yè)管理市場化的協(xié)調(diào)機制等。

本書通過對物業(yè)管理法律關(guān)系的探討，對業(yè)主權(quán)利作邏輯上的梳理與歸納，并從業(yè)主權(quán)利保護的視角，對物業(yè)管理侵權(quán)的概念、特征、法律屬性、構(gòu)成條件、成因與表現(xiàn)形態(tài)進行具體分析與研究，特別是對物業(yè)管理侵權(quán)作類型化研究后（即按不同標準把物業(yè)管理侵權(quán)具體化為業(yè)主自益權(quán)或私益權(quán)性質(zhì)的物業(yè)管理侵權(quán)與業(yè)主共有權(quán)或公益權(quán)性質(zhì)的物業(yè)管理侵權(quán)、人身權(quán)屬類的物業(yè)管理侵權(quán)與財產(chǎn)權(quán)屬類的物業(yè)管理侵權(quán)），試圖在系統(tǒng)論證、理論演繹、問題歸納、規(guī)范分析、個案解讀的基礎(chǔ)上，依照歸責原則以確定法律責任的主體歸屬與具體分配，以不同的法律救濟制度為背景，提出一整套以保護業(yè)主權(quán)利為主旨的物業(yè)管理侵權(quán)救濟方案。

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權(quán)利權(quán)利的實質(zhì)

關(guān)于權(quán)利的實質(zhì)，歷史上學者曾有過很多不同的論述。在馬克思主義出現(xiàn)以前，影響最大的權(quán)利學說是17～18世紀歐美資產(chǎn)階級啟蒙思想家和德國古典唯心主義思想家I.康德等人所主張的“天賦人權(quán)論”。馬克思主義認為，權(quán)利歸根結(jié)底是由社會經(jīng)濟關(guān)系所決定，即權(quán)利只不過是社會經(jīng)濟關(guān)系的一種法律形式。統(tǒng)治階級利用法律確認人們的某種權(quán)利，并賦予它以法律上的保護，其目的是為了維護有利于本階級的社會關(guān)系和社會秩序。剝削階級的法往往公開剝奪被剝削者的權(quán)利，或者使法律上確認的權(quán)利對勞動者徒具形式。社會主義國家不僅在法律上確認公民具有廣泛的權(quán)利，而且為公民行使權(quán)利提供政治上和物質(zhì)上的保障，體現(xiàn)了權(quán)利的真實性。

權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系

權(quán)利和義務(wù)是密切相聯(lián)的。任何權(quán)利的實現(xiàn)總是以義務(wù)的履行為條件。例如根據(jù)合同法規(guī)定，成立合同關(guān)系的雙方當事人相互享有權(quán)利并承擔義務(wù)。又如,財政機關(guān)有依法收稅的權(quán)利,企業(yè)單位、公民等就有依法交納有關(guān)捐稅的義務(wù)；而就財政機關(guān)收稅同國家之間的法律關(guān)系來說又是履行行政義務(wù)。

什么是義務(wù)？一般說來，法學上的義務(wù)是一個與權(quán)利相對應(yīng)的概念。說某人享有或擁有某種利益、主張、資格、權(quán)力或自由，是說別人對其享有或擁有之物負有不得侵奪、不得妨礙的義務(wù)。若無人承擔和履行相應(yīng)的義務(wù)，權(quán)利便沒有意義。故一項權(quán)利的存在，意味著一種讓別人承擔和履行相應(yīng)義務(wù)的觀念和制度的存在。如果說權(quán)利表示的是以“要求”、“獲取”或“做”為表現(xiàn)形式的“得”，那么，義務(wù)所表示的就是相應(yīng)的以“提供”、“讓與”或“不做”為表現(xiàn)形式的“予”。

從權(quán)利前設(shè)推導相應(yīng)的義務(wù)，是現(xiàn)代權(quán)利話語的一般邏輯，但是，從根上講，權(quán)利乃是從道德義務(wù)里推導出來的。人權(quán)就是從每個人對同類所必須承擔的相互尊敬、平等相待的道德義務(wù)里推導出來的一種制度理性。 同時，權(quán)利與義務(wù)并不是簡單的對應(yīng)關(guān)系。有些義務(wù)缺乏相應(yīng)的權(quán)利，例如，原始群體里的相互義務(wù)，基于德性的神圣義務(wù)；有些權(quán)利則缺乏相應(yīng)的義務(wù)承擔者，尤其是諸多經(jīng)濟、社會、文化權(quán)利缺乏實在法意義上的義務(wù)承擔任者，并因此缺乏可訴性或司法上的可主張性。

權(quán)利五要素

第一個要素是利益（interest）。一項權(quán)利之所以成立，是為了保護某種利益，是由于利在其中。在此意義上，也可以說，權(quán)利是受到保護的利益，是為道德和法律所確證的利益。利益既可能是個人的，也可能是群體的、社會的；既可能是物質(zhì)的，也可能是精神的；既可能是權(quán)利主體自己的，又可能是與權(quán)利主體相關(guān)的他人的。

第二個要素是主張（claim）。一種利益若無人提出對它的主張或要求，就不可能成為權(quán)利。一種利益之所以要由利益主體通過表達意思或其他行為來主張，是因為它可能受到侵犯或隨時處在受侵犯的威脅中。

第三個要素是資格（entitlement）。提出利益主張要有所憑據(jù)，即要有資格提出要求。資格有兩種，一是道德資格，一是法律資格。專制社會里的民眾沒有主張言論自由的法律資格，但是具有提出這種要求的道德資格，這種道德資格是近代人權(quán)思想的核心，即所謂人之作為人所應(yīng)有的權(quán)利。同時，這個時代的一些思想家又對國王和貴族所具有特殊的法律資格，給予道德上的否定。

第四個要素是力量，它包括權(quán)威（power）和能力（capacity）。一種利益、主張、資格必須具有力量才能成為權(quán)利。力量首先是從不容許侵犯的權(quán)威或強力意義上講的，其次是從能力的意義上講的。由法律來賦予權(quán)威的利益、主張或資格，稱法律權(quán)利。人權(quán)在獲得法律認可之前是道德權(quán)利，由于僅具道德權(quán)威，侵害它，并不招致法律處罰。在獲得法律確認后，人權(quán)就既是道德權(quán)利，也是法律權(quán)利。因而，侵犯人權(quán)會導致法律后果。除了權(quán)威的支持外，權(quán)利主體還要具備享有和實現(xiàn)其利益、主張或資格的實際能力或可能性。

第五個要素是自由。在許多場合，自由是權(quán)利的內(nèi)容，如出版自由、人身自由。這種作為某些權(quán)利內(nèi)容的自由（或稱“自由權(quán)利”），不屬于作為權(quán)利本質(zhì)屬性之一的自由。因為奴役權(quán)利、監(jiān)護權(quán)利并不以自由為內(nèi)容，但其本身的確是權(quán)利。作為權(quán)利本質(zhì)屬性或構(gòu)成要素的自由，通常指權(quán)利主體可以按個人意志去行使或放棄該項權(quán)利，不受外來的干預或脅迫。如果某人被強迫去主張或放棄某種利益、要求，那么就不是享有權(quán)利，而是履行義務(wù)。

權(quán)利要件

權(quán)利的可訴性問題涉及到權(quán)利的成立要件。我們常常說，現(xiàn)行中國憲法不能在法院審判里被援用，實際上，這就是一個權(quán)利的可訴性問題。它表明，現(xiàn)行憲法里規(guī)定的憲法權(quán)利，在現(xiàn)有的體制內(nèi)，還不是一項完整的權(quán)利，或者說，還缺乏某些要件。那么，如何判定、如何促使一種利益、要求、資格、自由或權(quán)力得以成為一項權(quán)利？

關(guān)于權(quán)利要件的分析在當代權(quán)利理論占據(jù)顯著位置。貝克（Lawrence C.Becker）在《財產(chǎn)權(quán)》一書里認為，權(quán)利的存在，就是下述事物狀態(tài)的存在：甲（權(quán)利人）對乙（義務(wù)人）的作為或不作為有要求（claim）；如果該要求被行使或有效力，而且前述的作為或不作為沒被履行，那么，在其他條件等同的情形下，用強制手段實現(xiàn)此種履行或以賠償（或補償）代替此種履行的做法就是正當?shù)?。在此意義上，權(quán)利的典型特征就是，與義務(wù)相依存，以強制為后盾，涉及作為或不作為，侵犯者必須賠償（或補償）。但是，這些特征畢竟還是零散的，很難成為一套嚴整的思維形態(tài)。于是，貝克從權(quán)利現(xiàn)象的形式結(jié)構(gòu)入手，提煉出了權(quán)利的十個要件，也即我們思考權(quán)利現(xiàn)象應(yīng)該遵循的十個步驟。如果存有一個權(quán)利，那么就必然有：

① 權(quán)利人。

② 義務(wù)人。如果權(quán)利要有價值，便必須有人尊重該權(quán)利。

③ 權(quán)利人和義務(wù)人的關(guān)系。

④ 權(quán)利人擁有的或可要求的作為、不作為、地位或利益。

⑤ 權(quán)利－要求道德根據(jù)。

⑥ 構(gòu)成侵權(quán)的要素。

⑦侵權(quán)行為在何種情況下可寬宥。

⑧ 何為適當救濟。

⑨ 何為獲取救濟的方法。

⑩ 誰可以強制施與救濟。

在這十個思維步驟里，①和②是由③④⑤決定的。它們結(jié)合起來，可以回答諸如動物、樹木和下一代有無權(quán)利的問題。③，即權(quán)利人和其他人的關(guān)系的性質(zhì)，顯然具有決定意義。如果權(quán)利人擁有變更其他人的權(quán)利關(guān)系的權(quán)力，那么，只有具備獨立作出某種行動的資能的人才是權(quán)利人。④，權(quán)利的內(nèi)容，也非常重要的。如果權(quán)利人有墮胎的權(quán)利，我們便可認定，權(quán)利人是具有懷孕能力并且要求墮胎的個人。⑤，權(quán)利－要求之為正當?shù)臈l件，也有助于說明誰是權(quán)利人。如果確立權(quán)利－要求的正當性的論證只適用于人或孩子或野生動物，權(quán)利人便也相應(yīng)地被確定了。權(quán)利人可以是自然的個人或法律擬制的人格。然而，單純的個人集合體則不應(yīng)視作權(quán)利的人。

③主要可借霍菲爾德的分析得到說明。④涉及權(quán)利的內(nèi)容，可以很抽象，如言論自由；也可很具體，如在某年某月某日某地交付10000元現(xiàn)金。⑤涉及對普遍權(quán)利－要求的一般證成，對特定權(quán)利－要求的具體證成，對個別權(quán)利－要求的個別證成。

⑥涉及兩個問題。第一，義務(wù)人在什么情形下才算沒能滿足權(quán)利人的權(quán)利－要求？第二，在某些條件下，壓倒某些權(quán)利的行為是正當?shù)?，如緊急避險和正當防衛(wèi)。壓倒和侵犯不同。我們可以通過考察⑤的三個層次的證成來界定二者的差異。⑦同樣涉及兩個問題：一確定“行動者應(yīng)為其行為負責”的普遍標準；二在某些情形下，強加制裁是沒有意義的，或者說，較之原來的侵權(quán)行為來說，強加此種制裁同樣是不正義的或是更大的罪惡。這個時候，侵權(quán)行為就是可寬宥的。

⑧救濟方式隨具體情形的不同而有相應(yīng)差異。權(quán)利受到的負面影響主要有三種：被壓倒，這是正當?shù)?；被侵犯，但卻是可以原諒的，如政府對土地的合法征用；被侵犯，而且是不可原諒的。前兩種情形是不存在懲罰性賠償?shù)?，因為“正當”和“可原諒”就意味著不?yīng)該受懲罰，意味著懲罰性制裁是不正義的。但是，這決不意味著義務(wù)人在此種情形下可以不承擔責任，雖然不存在懲罰性的賠償，但他卻必須給予權(quán)利人公平及時的補償。⑨獲得救濟的方法，一方面取決于正義原則對賠償和補償?shù)囊?，另外還受到侵權(quán)人自身生存狀況的制約，它不應(yīng)該置侵權(quán)人于非人道的境地；再者，救濟方法的確定，通常還會考慮到它可能對整體經(jīng)濟發(fā)展的影響。⑩現(xiàn)在的法律一般禁止受害人自己強制實現(xiàn)救濟，而是將此種職責交由某種官方的機構(gòu)。Macpherson[15]曾說，財產(chǎn)權(quán)是可強制執(zhí)行的要求（enforceable claim）。其必然的邏輯意涵是：財產(chǎn)權(quán)是政治現(xiàn)象，體現(xiàn)的是人和人之間的政治關(guān)系。財產(chǎn)權(quán)的概念要想成立，就必然意味著存在實現(xiàn)該權(quán)利的實體——這個實體或者是有組織的社會本身，或者是國家。在現(xiàn)代（即后封建）社會，這個實體就是國家，國家的使命是在人世間播撒正義，現(xiàn)實中代表國家來實現(xiàn)此使命的終端者通常是法院。

權(quán)利根據(jù)

如果說，權(quán)利概念、權(quán)利要素、權(quán)利類別是關(guān)于權(quán)利“是什么”、“要什么”、“有什么”，那么，權(quán)利根據(jù)就是關(guān)于權(quán)利“憑什么”。一個人憑借什么來做出某行為或要求某物品，這些行為或要求為什么就是人的或公民的權(quán)利？——這是“權(quán)利根據(jù)”要回答的問題。

在迄今為止的各派權(quán)利理論里，自然權(quán)利理論（theory of natural rights）是源遠流長的經(jīng)典學說。該理論認為，每個人在作為人的意義上都享有某些權(quán)利，這些權(quán)利與生俱來、不可轉(zhuǎn)讓、不可剝奪。在漢語里，“natural rights”又被譯為“天賦權(quán)利”、“天賦人權(quán)”、“天然權(quán)利”或“天權(quán)”。望文生義，便知道這樣的權(quán)利是不以現(xiàn)實社會里的法律為根據(jù)的，它的根據(jù)，就是所謂自然法（natural law）。用中國話講，自然法就是天然的法則或天法。按照古希臘羅馬哲學里的自然法理論，自然法與實在法構(gòu)成二元對應(yīng)的關(guān)系，它來自人的本性，普遍適用，永恒不變。起初，自然法被作為主張自然義務(wù)的根據(jù)，后來，則更多地被作為主張自然權(quán)利的根據(jù)。尤其是經(jīng)過啟蒙思想家們的努力，自然權(quán)利具備了比較完整的理論形式。按照自然權(quán)利理論，自然權(quán)利出自人的本性，是本性的權(quán)利。它超越實在法而存在，是不可剝奪的、不可讓渡的。自然權(quán)利理論不僅為近代歐美政治革命和法制變革提供了思想基礎(chǔ)，而且為人權(quán)觀念和制度置下了雄厚的根基。

這樣一種理論，從一開始，就注定要受到質(zhì)疑和挑戰(zhàn)。因為，它涉及到對“什么是人”、“什么是人的本性”這些簡單問題的復雜回答。尤其是，它難以回答所謂本性權(quán)利究竟是價值意義上的，還是事實意義上的；每個人又如何能夠憑借自己的“本性”而通過現(xiàn)實的法律來對社會、對國家、對他人提出要求、主張利益。況且，人的本性又是難以定義的，不同的人對本性有著不同的看法，可以從本性里生發(fā)出來的需求又五花八門，如此，便勢必導致自然權(quán)利的內(nèi)容過于隨意、寬泛。或許更重要的是，通常人們都相信，在實在法的場合下談?wù)摍?quán)利是最適宜的，而且，即便有什么超越于法定權(quán)利的權(quán)利，也必須寄身于實在法，并通過國家法律來享有和實現(xiàn)，正如邊沁所說：“在我看來，權(quán)利乃法律之子……自然權(quán)利乃是無父之子?！?

對自然權(quán)利理論的非難當然不是簡單地主張法定權(quán)利，它主要是否定自然法學的認識方法，對正當理性、永恒本性提出懷疑，早期以英國哲學家休謨和摩爾為代表，后來則主要來自倫理懷疑主義和道德相對主義。面對挑戰(zhàn)，自然法學一方面不斷地修正自我，一方面予以回擊。第二次世界大戰(zhàn)期間，德國法西斯以法制、秩序的名義犯下的殘暴罪行，也使人們警醒，進一步意識到：每個人必須享有一些與身俱來的權(quán)利；這些權(quán)利，不論現(xiàn)實政治如何需要、國家法律如何規(guī)定，都是不可剝奪的。

從理論上講，人們之所以要主張這樣一種訴諸于天、訴諸于本性的模糊的權(quán)利，乃是因為現(xiàn)存的政治強力和秩序不能自己證明自己是正當?shù)?，換言之，不能“是怎么樣，就怎么樣”。不論個人如何應(yīng)該服從和增進國家利益，不論個人如何依賴社會、如何生來處在社群關(guān)系里，在國家強力和社會沖突面前，每個人都必須使用道德權(quán)利概念來筑起一道防護墻，衛(wèi)護自己的尊嚴和自由。也只有每個人都能夠維護好自己作為人的最基本的尊嚴和自由，成為合格的、負責的道德主體，國家和社會才會健康發(fā)展、和諧安寧。這便是自然權(quán)利理論的社會功用，也是個人權(quán)利的道德基礎(chǔ)。道德權(quán)利是一個批判性概念，沒有這樣的概念，我們便注定會喪失對現(xiàn)實社會和法律的批判精神。一旦喪失這樣的批判精神，現(xiàn)實社會和法律便注定會喪失不斷改善的目標和動力。

正因此，倫理懷疑論和道德相對論遭到許多權(quán)利理論家的拒棄。從根上講，權(quán)利的道德基礎(chǔ)問題是一個元倫理學問題。一些權(quán)利學家堅持這樣一個信念：元倫理學（meta-ethics）里的理論本身無需任何關(guān)于初級秩序（first-order）道德判斷層次上的或然陳述和應(yīng)然陳述的觀點來支持。即便道德判斷果真只是態(tài)度的表達，這也既不意味著表達我們所持有的態(tài)度非錯即謬，也不意味著表露一種在所及范圍內(nèi)絕對而內(nèi)在共有的態(tài)度有什么不對。我們可以說：“人人皆有平等自由的權(quán)利”一類的聲明只不過是一種情感的表達，但不能說表達這類情感是可取或不可取的。

當然，這樣一種關(guān)于道德權(quán)利的迂回曲折的辯護，并不能夠終止關(guān)于權(quán)利根據(jù)的繼續(xù)追問，這些追問涉及到如何建立、如何援用法律的價值體系。盡管我們不能說權(quán)利只能由實在法來授予，或者權(quán)利只能以實在法為根據(jù)，但是，實在法畢竟在授予權(quán)利方面起著無可替代的作用，而且，許多法定權(quán)利是直接由實在法創(chuàng)造出來的，例如一項法律頒行時，宣布從今年某個時候起，每個公民對某種利益享有權(quán)利，那么，首要的問題就是：實在法是如何授予權(quán)利的？能否從法定義務(wù)推出法定權(quán)利？其次，道德又是如何授予權(quán)利的？能否從道德義務(wù)里必然推出道德權(quán)利？例如，可以說我們每個人都負有仁慈的道德義務(wù)，這是否意味著承認那些接受仁慈幫助的人享有一項受仁慈幫助的權(quán)利？其三，從道德意義上表達了權(quán)利，是否意味著也表達了相應(yīng)的義務(wù)？這樣的義務(wù)該不該、能不能影響實在法的規(guī)則標準、取得法律的效力？例如，一個國家倡導把生存權(quán)作為一項基本權(quán)利，并在評估社會經(jīng)濟制度時運用這一權(quán)利原則，就意味著它主張對生存權(quán)這一道德權(quán)利承擔義務(wù)，但是，一旦在法律里使用生存權(quán)概念，是否就意味著，不僅政府負有提供保護生存權(quán)的社會經(jīng)濟安排的法定義務(wù)，而且法院還負有受理生存權(quán)訴訟的法定義務(wù)？換言之，生存權(quán)成為在司法上可訴的權(quán)利？

前言

中文摘要

英文摘要

緒論

第一章 城市土地市場化經(jīng)營的先決條件

一、強化城市土地產(chǎn)權(quán)建設(shè)與管理

二、國有土地公司要規(guī)范、高效地運作

三、國有土地公司要有靈活多樣的籌資手段

第二章 城市土地市場化經(jīng)營條件下的資產(chǎn)改良策暗

一、城市土地資產(chǎn)現(xiàn)狀評價

二、城市土地市場化經(jīng)營條件下的資產(chǎn)改良思路

三、實施土地資產(chǎn)優(yōu)化的具體方案

第三章 城市土地市場化經(jīng)營條件下的土地收益

一、城市土地收益現(xiàn)狀評價

二、城市土地市場化經(jīng)營條件下的土地收益

三、影響城市土地經(jīng)營收益的環(huán)境分析

四、增加城市土地經(jīng)營收益的措施

第四章 城市市場化經(jīng)營條件下土地所有者的收益保障

一、城市土地收益的占有情況及思考

二、城市市場化經(jīng)營條件下土地所有者的收益保障

三、影響中央財政土地收益的重要因子——城市地租

第五章 城市土地市場化經(jīng)營條件下的政府稅收

一、城市土地稅制現(xiàn)狀及存在問題

二、構(gòu)建市場化經(jīng)營條件下的新土地稅制

三、城市土地市場化經(jīng)營條件下的納稅及稅收分享

第六章 城市土地市場化經(jīng)營條件下的政府職能

一、西方國家土地經(jīng)營中的政府職能

二、我國城市土地使用、流轉(zhuǎn)中的政府職能評價

三、城市土地市場化經(jīng)營條件下的政府監(jiān)管

四、城市土地市場化經(jīng)營條件下的政府扶持

參考文獻

后記