認(rèn)房又認(rèn)貸市場(chǎng)觀望

對(duì)于新出臺(tái)的細(xì)則會(huì)對(duì)房市產(chǎn)生哪些影響，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，這將使得購(gòu)房人認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，并使其觀望情緒加重。

部分網(wǎng)絡(luò)媒體稱(chēng)房地產(chǎn)調(diào)控政策可能取消，在樓市引起軒然大波，不過(guò)住建部等三部委隨即澄清，稱(chēng)報(bào)道不實(shí)，并稱(chēng)將繼續(xù)堅(jiān)決嚴(yán)格地執(zhí)行調(diào)控政策。

陳志表示，雖然此次北京出臺(tái)的《通知》與該事件無(wú)關(guān)，但對(duì)于購(gòu)房人而言，也將被認(rèn)為是調(diào)控將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的一個(gè)表態(tài)和信號(hào)，那么對(duì)于樓市繼續(xù)觀望的態(tài)度肯定會(huì)加重。

對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，陳志認(rèn)為，在調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，下半年房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)是必然的。

北京二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2010年7月15日出臺(tái)，銀行在放貸前，不僅要查詢(xún)借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門(mén)的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢(xún)借款人家庭的住房數(shù)量。嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房。

實(shí)施細(xì)則率先出臺(tái)

據(jù)了解，北京和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、北京金融局等5部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)的《通知》是全國(guó)率先出臺(tái)的有關(guān)二套房貸實(shí)施細(xì)則。根據(jù)《通知》，今后，北京貸款購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)填寫(xiě)《家庭擁有成套住房申報(bào)表》申報(bào)家庭住房情況，而銀行應(yīng)根據(jù)申報(bào)情況、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)、征信查詢(xún)、房屋交易權(quán)屬信息查詢(xún)等方式確定差別化住房信貸政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)借款人申請(qǐng)或授權(quán)后，銀行指定部門(mén)每日匯總查詢(xún)需求，登錄房屋交易權(quán)屬信息查詢(xún)系統(tǒng)，提交查詢(xún)申請(qǐng)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委兩個(gè)工作日內(nèi)反饋查詢(xún)結(jié)果。銀行登錄查詢(xún)系統(tǒng)應(yīng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申請(qǐng)注冊(cè)并領(lǐng)取鑰匙盤(pán)。申請(qǐng)時(shí)提交系統(tǒng)鑰匙盤(pán)申請(qǐng)表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)、受托人身份證件原件及復(fù)印件、保密承諾書(shū)等材料。

《通知》還明確，銀行應(yīng)采取有效措施加強(qiáng)信息安全管理，依法保護(hù)借款人相關(guān)信息，防止借款人隱私泄露。而購(gòu)房人提供虛假信息的，銀行應(yīng)依法采取包括資產(chǎn)保全措施在內(nèi)的相關(guān)措施，并經(jīng)嚴(yán)格審慎程序進(jìn)行認(rèn)定后，在中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中記錄。

房貸漏洞促細(xì)則出臺(tái)

2010年5月26日，住建部等三部門(mén)出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，并執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。

但該文件出臺(tái)后，由于各地尚未出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，二套房貸在實(shí)際操作中，不少銀行只是查證借款人之前的貸款記錄。沒(méi)能與房屋權(quán)屬單位聯(lián)網(wǎng)，核查借款人家庭住房情況。是只“認(rèn)貸”，未實(shí)現(xiàn)“認(rèn)房”。也正是如此，部分之前全款買(mǎi)了房的購(gòu)房人利用銀行和房屋權(quán)屬部門(mén)不能聯(lián)網(wǎng)核查的“漏洞”，享受了“首套房貸”的優(yōu)惠。

第一種情形 對(duì)于借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如果在擬購(gòu)房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購(gòu)買(mǎi)的住房一定是第二套或者以上住房。

第二種情形 借款人已經(jīng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套或者以上的住房，又申請(qǐng)貸款來(lái)買(mǎi)住房，也認(rèn)定是第二套及以上住房。

第三種情形 銀行通過(guò)查詢(xún)征信記錄、居訪等訪問(wèn)形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來(lái)執(zhí)行。

疑問(wèn)1　外地有房產(chǎn)，怎么查證套數(shù)

《通知》規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。 具備查詢(xún)條件的城市房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢(xún)，并出具書(shū)面查詢(xún)結(jié)果。

按照這一規(guī)定，假如說(shuō)你打算在杭州買(mǎi)房，照理應(yīng)該將你在全國(guó)各地的房產(chǎn)都進(jìn)行查詢(xún)，有幾套就算幾套。但實(shí)際上，杭州目前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)只有五個(gè)老城區(qū)(上城、下城、江干、拱墅、西湖)是聯(lián)網(wǎng)的，下沙開(kāi)發(fā)區(qū)、濱江區(qū)、之江度假區(qū)的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)尚“各自為政”。更別說(shuō)蕭山、余杭了。如何認(rèn)定五城區(qū)之外的房產(chǎn)"para" label-module="para">

深圳發(fā)展銀行杭州分行零售業(yè)務(wù)部風(fēng)險(xiǎn)主管杜志良認(rèn)為，假如由購(gòu)房者即貸款人自己分頭跑各個(gè)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)出證明，光杭州地區(qū)就要跑六個(gè)，這個(gè)工作量太大，并不現(xiàn)實(shí)。目前最可行的操作辦法就是五城區(qū)以外房產(chǎn)由購(gòu)房者提供套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。

但對(duì)于書(shū)面保證的真實(shí)性，大多數(shù)銀行房貸負(fù)責(zé)人表示確認(rèn)的難度很大。杜志良認(rèn)為，銀行可以在貸款合同中掌握主動(dòng)權(quán)，假如保證失實(shí)，放貸之后一旦查實(shí)，銀行有權(quán)采取“收回貸款”、“高額罰息”、“記作不良記錄”等違約手段。建設(shè)銀行某房貸負(fù)責(zé)人則直言不諱地說(shuō)，不管怎么說(shuō)，單靠一紙保證認(rèn)定有點(diǎn)“自欺欺人”的味道。實(shí)際上，對(duì)于杭州以外地區(qū)的二套房認(rèn)定，目前似乎只能放任自流。

疑問(wèn)2　外地人購(gòu)房，究竟怎么算

《通知》規(guī)定，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。這一條款被許多媒體認(rèn)定為一度暫停的外地人房貸放松的標(biāo)志。

“只要是外地人，不能提供兩項(xiàng)證明，就得按照二套以上標(biāo)準(zhǔn)放貸。那么到底是按照二套，還是三套或四套呢"para" label-module="para">

而一位金華購(gòu)房者也詢(xún)問(wèn)記者，他是金華戶口，在金華已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房?！拔胰绻诤贾葙I(mǎi)房，算二套是肯定的。但因?yàn)槲以诮鹑A有一套，是否還要相應(yīng)再升一級(jí)，按三套對(duì)待"para" label-module="para">

對(duì)于這一點(diǎn)，記者咨詢(xún)了幾家銀行的房貸負(fù)責(zé)人，他們對(duì)這一條款的理解有兩個(gè)版本：一種認(rèn)為，不論外地人在全國(guó)范圍內(nèi)有幾套，只要不能提供兩項(xiàng)證明，都按照二套標(biāo)準(zhǔn)放貸。另一種認(rèn)為，相比本地人，外地人均要在套數(shù)上上浮一檔。也就是說(shuō)，外地人是首套的，按照二套放貸，外地人是二套的，按照三套放貸，以此類(lèi)推。

據(jù)建設(shè)銀行某支行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前二套和三套的首付利率相差較大，二套為首付5成、1.1倍利率，三套為首付5.5成、1.2倍利率。這也意味著，對(duì)外地人套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定還是非常重要的。

對(duì)外地人套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定后，外地人按揭是否真的放開(kāi)了"para" label-module="para">

據(jù)杭州某銀行界人士透露，雖然央行松了口，但是否執(zhí)行還得看地方銀行臉色。央行只不過(guò)把這類(lèi)貸款的自主權(quán)下放到了地方。目前市場(chǎng)成交低迷，房?jī)r(jià)隨時(shí)可能大幅下跌，近期內(nèi)估計(jì)外地人貸款口子還不會(huì)松開(kāi)。

疑問(wèn)3　小房子賣(mài)了換大房，是否也算二套

“借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，這樣也視作二套?！贬槍?duì)《通知》中的這一條款，立即有人鳴冤叫屈：只要貸過(guò)款，我名下的小房子賣(mài)了，是否也算一套"para" label-module="para">

這類(lèi)人被稱(chēng)為“改善性剛需”，他們叫屈的理由是：我不是投資者，原來(lái)的房子面積太小，現(xiàn)在我想改善了，賣(mài)了小房子換套大房子。就因?yàn)槲覜](méi)錢(qián)貸過(guò)款，難道也算二套，政府也不鼓勵(lì)"para" label-module="para">

對(duì)此，銀行界人士評(píng)論，國(guó)家政策不可能面面俱到，做到絕對(duì)公平。如果不折不扣地執(zhí)行，那就意味著購(gòu)房者為了改善住房條件，即使把現(xiàn)有住房事先賣(mài)掉，變成無(wú)房一族，再去購(gòu)買(mǎi)新房，那也要被執(zhí)行二套房政策。但這樣一來(lái)，一些剛性的改善型需求確實(shí)要受到影響。有人認(rèn)為，為了堅(jiān)持對(duì)樓市進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控，不得已而傷及無(wú)辜，那么，這種“誤殺”也就是情理之中的了。當(dāng)然，具體怎么定還得等待細(xì)則出臺(tái)。

另外，還有讀者問(wèn)，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房是否也計(jì)入套數(shù)"_blank" href="/item/首套房/835144" data-lemmaid="835144">首套房的認(rèn)定不分性質(zhì)，不管是經(jīng)濟(jì)適用房、房改房還是商品房都算一套。

2010年6月4日，住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，進(jìn)一步明確了“同一購(gòu)房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公布后，京城大部分銀行已經(jīng)在按照|“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴(yán)厲。只不過(guò)在此通知發(fā)布后，京城各大銀行對(duì)房貸的審核會(huì)更加統(tǒng)一更加嚴(yán)厲。

“同一購(gòu)房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投資投機(jī)炒房客，尤其是外地投資投機(jī)炒房客，進(jìn)行了精準(zhǔn)的外科手術(shù)般的剝離，這對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定當(dāng)然有好處。但是，這一標(biāo)準(zhǔn)也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業(yè)者和改善性購(gòu)房者。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，受二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)影響，有大約6%的首次置業(yè)者和23%的改善性購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃推遲或取消。

首先，對(duì)首次置業(yè)者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，但是，其父母曾把名下的房產(chǎn)過(guò)戶給了子女，使得這部分購(gòu)房者在首次置業(yè)時(shí)，因名下已有房，所以在向銀行貸款時(shí)會(huì)被認(rèn)定為第二套。我愛(ài)我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分首次置業(yè)者可以先把名下的房產(chǎn)賣(mài)出，然后再向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。

其次，對(duì)曾經(jīng)全款購(gòu)買(mǎi)過(guò)首套房的置業(yè)升級(jí)人群，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚后，其中一方或一起曾經(jīng)全款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套住房，如果想通過(guò)銀行貸款再購(gòu)買(mǎi)一套住房實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)，就會(huì)因同一購(gòu)房家庭成員名下有房，而被認(rèn)定為二套房。我愛(ài)我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購(gòu)房者可以先賣(mài)掉原有房產(chǎn)，然后再向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。

第三，對(duì)曾經(jīng)貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)首套房的改善性購(gòu)房者，影響最大。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，目前市場(chǎng)上有大約30%的購(gòu)房者都屬于有剛性需求的改善性購(gòu)房者，其中貸款購(gòu)買(mǎi)首套房的購(gòu)房者占到了2/3，這部分人群經(jīng)過(guò)多年的努力工作，隨著自身儲(chǔ)蓄的增多，非常渴望置業(yè)升級(jí)。由于家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現(xiàn)有房產(chǎn)賣(mài)出還是不賣(mài)出，再向銀行貸款買(mǎi)房都會(huì)被認(rèn)定為第二套。我愛(ài)我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購(gòu)房者可以通過(guò)抵押已有房產(chǎn)貸款或賣(mài)出房屋后盡量籌措資金全款購(gòu)買(mǎi)；如果沒(méi)有全款購(gòu)買(mǎi)的能力，則可以選擇公積金貸款，因?yàn)楣e金貸款和商業(yè)貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。

住建部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。通知明確，對(duì)于二套房的認(rèn)定不僅要以家庭為單位，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。

通知規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢(xún)，并出具書(shū)面查詢(xún)結(jié)果。暫不具備查詢(xún)條件的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。

通知還明確，三種情況將被認(rèn)定“二套房”，并執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的；貸款人通過(guò)查詢(xún)征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

按照通知規(guī)定，不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。

而對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，按本地居民認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

北京房貸市場(chǎng)交易量下滑

2010年6月上旬出臺(tái)的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)滿月，統(tǒng)計(jì)表明，北京房貸市場(chǎng)交易量略有下滑，降幅約為17%左右。分析認(rèn)為，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)和三套房停貸，成為6月份房貸市場(chǎng)交易量下降的首要原因。在房貸政策逐步明朗穩(wěn)定后，借款人會(huì)根據(jù)自身貸款需求做出正確的判斷，7月份房貸市場(chǎng)交易量有望小幅回暖。

據(jù)"偉嘉安捷"介紹，早在三部委對(duì)"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之前，北京多家銀行已經(jīng)陸續(xù)按照"認(rèn)房又認(rèn)貸"的原則來(lái)認(rèn)定二套房，所以政策的影響力并不是很大。 雖然北京市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)已建立，但全國(guó)性的住房交易系統(tǒng)并未聯(lián)網(wǎng)，而央行的個(gè)人征信系統(tǒng)則是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的，所以以認(rèn)貸來(lái)認(rèn)定二套房銀行更易操作，目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定主要還是以認(rèn)貸為主、認(rèn)房為輔。

與此同時(shí)，銀行對(duì)非交易類(lèi)抵押貸款亦收緊。從6月份開(kāi)始，北京各銀行開(kāi)始收緊抵押消費(fèi)貸款。對(duì)于借款人名下無(wú)貸款，首次抵押的情況最高成數(shù)降至六成，利率調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1倍。對(duì)于借款人名下有過(guò)貸款紀(jì)錄還清后再次抵押房產(chǎn)，貸款成數(shù)則會(huì)再減少、利率再上浮。抵押房產(chǎn)用于購(gòu)房貸款的最長(zhǎng)年限也由原來(lái)20年縮短到10年至15年。同時(shí)，銀行還會(huì)在抵押放款后，對(duì)借款人貸款用途進(jìn)行復(fù)查。抵押消費(fèi)貸款政策的收緊，也在一定程度上造成了6月份非交易類(lèi)貸款交易量的下降。

此外，從北京房貸市場(chǎng)來(lái)看，各家銀行對(duì)于外地人貸款政策并未放寬，對(duì)不能提供在京一年以上納稅或社保證明的外地人，銀行仍是不能發(fā)放貸款。外地人貸款政策的未放寬，將影響近兩成的外地購(gòu)房人無(wú)法辦理購(gòu)房貸款，這也是導(dǎo)致新的宏觀政策滿月后房貸市場(chǎng)交易下滑的又一誘因。

不改“認(rèn)房又認(rèn)貸”：滬三套房貸復(fù)出

套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”細(xì)則出臺(tái)“滿月”之際，一線城市三套房貸悄然“松綁”跡象已然引起監(jiān)管層注意。銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于各商業(yè)銀行貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》的政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，要求各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》昨日就第三套房貸的最新執(zhí)行情況采訪了滬上多家中資銀行，除了個(gè)別銀行繼續(xù)暫停發(fā)放三套房貸之外，大部分銀行對(duì)第三套房貸已然從暫停發(fā)放到目前“可以做第三套房貸”。不過(guò)，銀行對(duì)三套房貸審批較為嚴(yán)格，對(duì)首付比例和利率水平均有大幅提高，要想成功申請(qǐng)第三套房貸款仍然不容易。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”沒(méi)改變

房貸新政出臺(tái)后，滬上銀行對(duì)三套房貸的具體執(zhí)行一直“撲朔迷離”，曾一度出現(xiàn)三套房貸停貸現(xiàn)象。雖然此前大部分銀行只稱(chēng) “對(duì)新政正在研究”，但對(duì)發(fā)放三套房貸尤為謹(jǐn)慎。

然而，銀行的這種態(tài)度近期似乎發(fā)生了一些變化。記者昨日致電多家中資銀行信貸員后獲悉，除中國(guó)銀行(3.43,-0.02,-0.58%)、交通銀行(6.06,-0.03,-0.49%)目前在上海地區(qū)仍暫停發(fā)放第三套房貸，大部分銀行表示，可以做第三套房貸。

此外，個(gè)別銀行對(duì)房屋數(shù)量的認(rèn)定上略有放松，有銀行人士表明“只要此前貸款已經(jīng)還清，依然可以按照第二套房貸處理”。一家國(guó)有銀行上海地區(qū)某支行信貸員就表示，如果貸款申請(qǐng)人沒(méi)有貸款記錄，以個(gè)人或以家庭為單位擁有房產(chǎn)，在申請(qǐng)貸款時(shí)可以不計(jì)算在內(nèi)。

不過(guò)，大部分銀行在套數(shù)認(rèn)定上依然嚴(yán)格把關(guān)。某股份制銀行上海分行零售貸款部副總經(jīng)理表示，該行對(duì)房屋數(shù)量認(rèn)定“依然比較嚴(yán)格，既認(rèn)房又認(rèn)貸，認(rèn)貸方面無(wú)論此前貸款是否還清，都按照已貸款數(shù)量來(lái)計(jì)算”。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(2.69,-0.01,-0.37%)上海分行個(gè)金部相關(guān)人士則表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”沒(méi)有改變，而且貸款認(rèn)定上“無(wú)論此前貸款是否還清，都有一套算一套，包括公積金貸款在內(nèi)”。但該人士同時(shí)坦言，“雖然要認(rèn)房，但實(shí)際操作中所有貸款人都到房產(chǎn)交易中心去查詢(xún)，還是有一些問(wèn)題的?！?

交通銀行副行長(zhǎng)錢(qián)文揮此前也表示，交行對(duì)第三套房的貸款政策是嚴(yán)格控制，即對(duì)于極少數(shù)確屬個(gè)人居住需要的第三套房（如：家庭祖孫三代分戶居?。?，仍將實(shí)事求是地按二套房以上的首付和利率政策給予貸款。而對(duì)于投資和投機(jī)的二套房以上的貸款，交行將停止發(fā)放。

三套房貸首付五成五至六成

利率上浮20%

雖然銀行對(duì)房貸操作略有松綁跡象，但要想成功申請(qǐng)第三套房貸款也并不那么容易。記者了解到，滬上大部分銀行對(duì)三套房貸的首付比例在五成五至六成，貸款利率基本上是基準(zhǔn)利率上浮20%。明顯高于二套房貸款首付比例五成，貸款利率上浮10%的規(guī)定。

按照國(guó)十條規(guī)定：“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定?！?

各家銀行的定價(jià)略有不同。上述農(nóng)行上海分行個(gè)金部相關(guān)人士表示，目前該行對(duì)第三套房貸“審得很緊”，首付比例的提高和利率水平的上浮高于二套房約10%。

上述股份制銀行副總經(jīng)理也對(duì)本報(bào)表示，目前第三套房依然接受申請(qǐng)，首付比例五成五，利率則為基準(zhǔn)水平的1.2倍。

招商銀行(13.65,0.09,0.66%)上海分行相關(guān)人士則表示，該行第三套房貸款首付為六成，利率至少上浮15%。

一家股份制銀行上海某支行行長(zhǎng)表示，該行三套房貸款執(zhí)行首付比例為六成，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，明顯高于二套房貸首付比例五成，貸款利率上浮10%的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)?！拔覀?cè)谏虾５姆中卸际前凑湛傂邪l(fā)布的房貸執(zhí)行細(xì)則進(jìn)行操作?！鄙鲜鲋行虚L(zhǎng)表示。

而對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的第三套房貸松動(dòng)一事，上海市銀行同業(yè)公會(huì)也作出回應(yīng)表示，上海各家銀行嚴(yán)格按“二套房”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行房貸政策，并未出現(xiàn)松動(dòng)跡象。上海各銀行嚴(yán)格執(zhí)行文件要求，發(fā)放第三套房貸的銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則，按照國(guó)辦文件要求大幅度提高了貸款首付款比例和貸款利率。各行對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照三部委的文件來(lái)執(zhí)行，即既認(rèn)房又認(rèn)貸。公會(huì)負(fù)責(zé)人表示，上海各銀行將加強(qiáng)行業(yè)自律，一旦發(fā)現(xiàn)有銀行突破紅線，將報(bào)監(jiān)管部門(mén)查實(shí)處罰。2100433B

2010年6月4日，住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，進(jìn)一步明確了“同一購(gòu)房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公布后，京城大部分銀行已經(jīng)在按照|“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴(yán)厲。只不過(guò)在此通知發(fā)布后，京城各大銀行對(duì)房貸的審核會(huì)更加統(tǒng)一更加嚴(yán)厲。

“同一購(gòu)房家庭”、“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投資投機(jī)炒房客，尤其是外地投資投機(jī)炒房客，進(jìn)行了精準(zhǔn)的外科手術(shù)般的剝離，這對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定當(dāng)然有好處。但是，這一標(biāo)準(zhǔn)也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業(yè)者和改善性購(gòu)房者。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，受二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)影響，有大約6%的首次置業(yè)者和23%的改善性購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃推遲或取消。首先，對(duì)首次置業(yè)者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)，但是，其父母曾把名下的房產(chǎn)過(guò)戶給了子女，使得這部分購(gòu)房者在首次置業(yè)時(shí)，因名下已有房，所以在向銀行貸款時(shí)會(huì)被認(rèn)定為第二套。我愛(ài)我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分首次置業(yè)者可以先把名下的房產(chǎn)賣(mài)出，然后再向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。其次，對(duì)曾經(jīng)全款購(gòu)買(mǎi)過(guò)首套房的置業(yè)升級(jí)人群，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚后，其中一方或一起曾經(jīng)全款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套住房，如果想通過(guò)銀行貸款再購(gòu)買(mǎi)一套住房實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)，就會(huì)因同一購(gòu)房家庭成員名下有房，而被認(rèn)定為二套房。我愛(ài)我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購(gòu)房者可以先賣(mài)掉原有房產(chǎn)，然后再向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。第三，對(duì)曾經(jīng)貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)首套房的改善性購(gòu)房者，影響最大。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，目前市場(chǎng)上有大約30%的購(gòu)房者都屬于有剛性需求的改善性購(gòu)房者，其中貸款購(gòu)買(mǎi)首套房的購(gòu)房者占到了2/3，這部分人群經(jīng)過(guò)多年的努力工作，隨著自身儲(chǔ)蓄的增多，非?？释脴I(yè)升級(jí)。由于家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現(xiàn)有房產(chǎn)賣(mài)出還是不賣(mài)出，再向銀行貸款買(mǎi)房都會(huì)被認(rèn)定為第二套。我愛(ài)我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購(gòu)房者可以通過(guò)抵押已有房產(chǎn)貸款或賣(mài)出房屋后盡量籌措資金全款購(gòu)買(mǎi)；如果沒(méi)有全款購(gòu)買(mǎi)的能力，則可以選擇公積金貸款，因?yàn)楣e金貸款和商業(yè)貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。