認房又認貸評論

住建部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。通知明確，對于二套房的認定不僅要以家庭為單位，同時執(zhí)行認房又認貸的嚴厲政策。

通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。同時，購房人應通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。暫不具備查詢條件的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。

通知還明確，三種情況將被認定“二套房”，并執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

按照通知規(guī)定，不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。

而對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，按本地居民認定標準執(zhí)行。

2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，進一步明確了“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準。其實，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公布后，京城大部分銀行已經(jīng)在按照|“既認房又認貸”的標準在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴厲。只不過在此通知發(fā)布后，京城各大銀行對房貸的審核會更加統(tǒng)一更加嚴厲。

“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準，對投資投機炒房客，尤其是外地投資投機炒房客，進行了精準的外科手術(shù)般的剝離，這對房價的穩(wěn)定當然有好處。但是，這一標準也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業(yè)者和改善性購房者。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，受二套房認定標準影響，有大約6%的首次置業(yè)者和23%的改善性購房者的購房計劃推遲或取消。

首先，對首次置業(yè)者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購買過房產(chǎn)，但是，其父母曾把名下的房產(chǎn)過戶給了子女，使得這部分購房者在首次置業(yè)時，因名下已有房，所以在向銀行貸款時會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分首次置業(yè)者可以先把名下的房產(chǎn)賣出，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。

其次，對曾經(jīng)全款購買過首套房的置業(yè)升級人群，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚后，其中一方或一起曾經(jīng)全款購買過一套住房，如果想通過銀行貸款再購買一套住房實現(xiàn)置業(yè)升級，就會因同一購房家庭成員名下有房，而被認定為二套房。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以先賣掉原有房產(chǎn)，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。

第三，對曾經(jīng)貸款購買過首套房的改善性購房者，影響最大。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，目前市場上有大約30%的購房者都屬于有剛性需求的改善性購房者，其中貸款購買首套房的購房者占到了2/3，這部分人群經(jīng)過多年的努力工作，隨著自身儲蓄的增多，非?？释脴I(yè)升級。由于家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現(xiàn)有房產(chǎn)賣出還是不賣出，再向銀行貸款買房都會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以通過抵押已有房產(chǎn)貸款或賣出房屋后盡量籌措資金全款購買；如果沒有全款購買的能力，則可以選擇公積金貸款，因為公積金貸款和商業(yè)貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。

疑問1　外地有房產(chǎn)，怎么查證套數(shù)

《通知》規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。 具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。

按照這一規(guī)定，假如說你打算在杭州買房，照理應該將你在全國各地的房產(chǎn)都進行查詢，有幾套就算幾套。但實際上，杭州目前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)只有五個老城區(qū)(上城、下城、江干、拱墅、西湖)是聯(lián)網(wǎng)的，下沙開發(fā)區(qū)、濱江區(qū)、之江度假區(qū)的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)尚“各自為政”。更別說蕭山、余杭了。如何認定五城區(qū)之外的房產(chǎn)"para" label-module="para">

深圳發(fā)展銀行杭州分行零售業(yè)務部風險主管杜志良認為，假如由購房者即貸款人自己分頭跑各個產(chǎn)權(quán)登記部門出證明，光杭州地區(qū)就要跑六個，這個工作量太大，并不現(xiàn)實。目前最可行的操作辦法就是五城區(qū)以外房產(chǎn)由購房者提供套數(shù)書面誠信保證。

但對于書面保證的真實性，大多數(shù)銀行房貸負責人表示確認的難度很大。杜志良認為，銀行可以在貸款合同中掌握主動權(quán)，假如保證失實，放貸之后一旦查實，銀行有權(quán)采取“收回貸款”、“高額罰息”、“記作不良記錄”等違約手段。建設(shè)銀行某房貸負責人則直言不諱地說，不管怎么說，單靠一紙保證認定有點“自欺欺人”的味道。實際上，對于杭州以外地區(qū)的二套房認定，目前似乎只能放任自流。

疑問2　外地人購房，究竟怎么算

《通知》規(guī)定，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。這一條款被許多媒體認定為一度暫停的外地人房貸放松的標志。

“只要是外地人，不能提供兩項證明，就得按照二套以上標準放貸。那么到底是按照二套，還是三套或四套呢"para" label-module="para">

而一位金華購房者也詢問記者，他是金華戶口，在金華已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州買房，算二套是肯定的。但因為我在金華有一套，是否還要相應再升一級，按三套對待"para" label-module="para">

對于這一點，記者咨詢了幾家銀行的房貸負責人，他們對這一條款的理解有兩個版本：一種認為，不論外地人在全國范圍內(nèi)有幾套，只要不能提供兩項證明，都按照二套標準放貸。另一種認為，相比本地人，外地人均要在套數(shù)上上浮一檔。也就是說，外地人是首套的，按照二套放貸，外地人是二套的，按照三套放貸，以此類推。

據(jù)建設(shè)銀行某支行相關(guān)負責人介紹，目前二套和三套的首付利率相差較大，二套為首付5成、1.1倍利率，三套為首付5.5成、1.2倍利率。這也意味著，對外地人套數(shù)標準的認定還是非常重要的。

對外地人套數(shù)標準認定后，外地人按揭是否真的放開了"para" label-module="para">

據(jù)杭州某銀行界人士透露，雖然央行松了口，但是否執(zhí)行還得看地方銀行臉色。央行只不過把這類貸款的自主權(quán)下放到了地方。目前市場成交低迷，房價隨時可能大幅下跌，近期內(nèi)估計外地人貸款口子還不會松開。

疑問3　小房子賣了換大房，是否也算二套

“借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的，這樣也視作二套?！贬槍Α锻ㄖ分械倪@一條款，立即有人鳴冤叫屈：只要貸過款，我名下的小房子賣了，是否也算一套"para" label-module="para">

這類人被稱為“改善性剛需”，他們叫屈的理由是：我不是投資者，原來的房子面積太小，現(xiàn)在我想改善了，賣了小房子換套大房子。就因為我沒錢貸過款，難道也算二套，政府也不鼓勵"para" label-module="para">

對此，銀行界人士評論，國家政策不可能面面俱到，做到絕對公平。如果不折不扣地執(zhí)行，那就意味著購房者為了改善住房條件，即使把現(xiàn)有住房事先賣掉，變成無房一族，再去購買新房，那也要被執(zhí)行二套房政策。但這樣一來，一些剛性的改善型需求確實要受到影響。有人認為，為了堅持對樓市進行強力調(diào)控，不得已而傷及無辜，那么，這種“誤殺”也就是情理之中的了。當然，具體怎么定還得等待細則出臺。

另外，還有讀者問，房改房、經(jīng)濟適用房是否也計入套數(shù)"_blank" href="/item/首套房/835144" data-lemmaid="835144">首套房的認定不分性質(zhì)，不管是經(jīng)濟適用房、房改房還是商品房都算一套。

對于新出臺的細則會對房市產(chǎn)生哪些影響，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志表示，這將使得購房人認為，房地產(chǎn)調(diào)控會繼續(xù)嚴格執(zhí)行，并使其觀望情緒加重。

部分網(wǎng)絡(luò)媒體稱房地產(chǎn)調(diào)控政策可能取消，在樓市引起軒然大波，不過住建部等三部委隨即澄清，稱報道不實，并稱將繼續(xù)堅決嚴格地執(zhí)行調(diào)控政策。

陳志表示，雖然此次北京出臺的《通知》與該事件無關(guān)，但對于購房人而言，也將被認為是調(diào)控將繼續(xù)嚴格執(zhí)行的一個表態(tài)和信號，那么對于樓市繼續(xù)觀望的態(tài)度肯定會加重。

對于下半年房價走勢，陳志認為，在調(diào)控政策繼續(xù)嚴格執(zhí)行的情況下，下半年房價下行的趨勢是必然的。

北京二套房認定標準2010年7月15日出臺，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。嚴格按“認房又認貸”原則界定二套房。

實施細則率先出臺

據(jù)了解，北京和中國銀監(jiān)會、北京金融局等5部門聯(lián)合出臺的《通知》是全國率先出臺的有關(guān)二套房貸實施細則。根據(jù)《通知》，今后，北京貸款購房人在申請貸款時應填寫《家庭擁有成套住房申報表》申報家庭住房情況，而銀行應根據(jù)申報情況、面測、面談(必要時居訪)、征信查詢、房屋交易權(quán)屬信息查詢等方式確定差別化住房信貸政策執(zhí)行標準。

經(jīng)借款人申請或授權(quán)后，銀行指定部門每日匯總查詢需求，登錄房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)，提交查詢申請。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委兩個工作日內(nèi)反饋查詢結(jié)果。銀行登錄查詢系統(tǒng)應向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申請注冊并領(lǐng)取鑰匙盤。申請時提交系統(tǒng)鑰匙盤申請表、營業(yè)執(zhí)照原件及復印件、授權(quán)委托書、受托人身份證件原件及復印件、保密承諾書等材料。

《通知》還明確，銀行應采取有效措施加強信息安全管理，依法保護借款人相關(guān)信息，防止借款人隱私泄露。而購房人提供虛假信息的，銀行應依法采取包括資產(chǎn)保全措施在內(nèi)的相關(guān)措施，并經(jīng)嚴格審慎程序進行認定后，在中國人民銀行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中記錄。

房貸漏洞促細則出臺

2010年5月26日，住建部等三部門出臺《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，明確二套房認定以家庭為單位，并執(zhí)行“認房又認貸”的原則。

但該文件出臺后，由于各地尚未出臺實施細則，二套房貸在實際操作中，不少銀行只是查證借款人之前的貸款記錄。沒能與房屋權(quán)屬單位聯(lián)網(wǎng)，核查借款人家庭住房情況。是只“認貸”，未實現(xiàn)“認房”。也正是如此，部分之前全款買了房的購房人利用銀行和房屋權(quán)屬部門不能聯(lián)網(wǎng)核查的“漏洞”，享受了“首套房貸”的優(yōu)惠。

第一種情形 對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng)當中，包括預售合同的登記備案系統(tǒng)當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。

第二種情形 借款人已經(jīng)利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。

第三種情形 銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執(zhí)行。

北京房貸市場交易量下滑

2010年6月上旬出臺的"二套房"認定標準已經(jīng)滿月，統(tǒng)計表明，北京房貸市場交易量略有下滑，降幅約為17%左右。分析認為，二套房認定標準的從嚴和三套房停貸，成為6月份房貸市場交易量下降的首要原因。在房貸政策逐步明朗穩(wěn)定后，借款人會根據(jù)自身貸款需求做出正確的判斷，7月份房貸市場交易量有望小幅回暖。

據(jù)"偉嘉安捷"介紹，早在三部委對"二套房"認定標準出臺之前，北京多家銀行已經(jīng)陸續(xù)按照"認房又認貸"的原則來認定二套房，所以政策的影響力并不是很大。 雖然北京市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫已建立，但全國性的住房交易系統(tǒng)并未聯(lián)網(wǎng)，而央行的個人征信系統(tǒng)則是全國聯(lián)網(wǎng)的，所以以認貸來認定二套房銀行更易操作，目前銀行對二套房認定主要還是以認貸為主、認房為輔。

與此同時，銀行對非交易類抵押貸款亦收緊。從6月份開始，北京各銀行開始收緊抵押消費貸款。對于借款人名下無貸款，首次抵押的情況最高成數(shù)降至六成，利率調(diào)至基準利率1.1倍。對于借款人名下有過貸款紀錄還清后再次抵押房產(chǎn)，貸款成數(shù)則會再減少、利率再上浮。抵押房產(chǎn)用于購房貸款的最長年限也由原來20年縮短到10年至15年。同時，銀行還會在抵押放款后，對借款人貸款用途進行復查。抵押消費貸款政策的收緊，也在一定程度上造成了6月份非交易類貸款交易量的下降。

此外，從北京房貸市場來看，各家銀行對于外地人貸款政策并未放寬，對不能提供在京一年以上納稅或社保證明的外地人，銀行仍是不能發(fā)放貸款。外地人貸款政策的未放寬，將影響近兩成的外地購房人無法辦理購房貸款，這也是導致新的宏觀政策滿月后房貸市場交易下滑的又一誘因。

不改“認房又認貸”：滬三套房貸復出

套房“認房又認貸”細則出臺“滿月”之際，一線城市三套房貸悄然“松綁”跡象已然引起監(jiān)管層注意。銀監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，銀監(jiān)會對于各商業(yè)銀行貫徹落實國務院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》的政策要求和標準沒有任何變化，要求各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行，不能動搖。

《第一財經(jīng)日報》昨日就第三套房貸的最新執(zhí)行情況采訪了滬上多家中資銀行，除了個別銀行繼續(xù)暫停發(fā)放三套房貸之外，大部分銀行對第三套房貸已然從暫停發(fā)放到目前“可以做第三套房貸”。不過，銀行對三套房貸審批較為嚴格，對首付比例和利率水平均有大幅提高，要想成功申請第三套房貸款仍然不容易。

“認房又認貸”沒改變

房貸新政出臺后，滬上銀行對三套房貸的具體執(zhí)行一直“撲朔迷離”，曾一度出現(xiàn)三套房貸停貸現(xiàn)象。雖然此前大部分銀行只稱 “對新政正在研究”，但對發(fā)放三套房貸尤為謹慎。

然而，銀行的這種態(tài)度近期似乎發(fā)生了一些變化。記者昨日致電多家中資銀行信貸員后獲悉，除中國銀行(3.43,-0.02,-0.58%)、交通銀行(6.06,-0.03,-0.49%)目前在上海地區(qū)仍暫停發(fā)放第三套房貸，大部分銀行表示，可以做第三套房貸。

此外，個別銀行對房屋數(shù)量的認定上略有放松，有銀行人士表明“只要此前貸款已經(jīng)還清，依然可以按照第二套房貸處理”。一家國有銀行上海地區(qū)某支行信貸員就表示，如果貸款申請人沒有貸款記錄，以個人或以家庭為單位擁有房產(chǎn)，在申請貸款時可以不計算在內(nèi)。

不過，大部分銀行在套數(shù)認定上依然嚴格把關(guān)。某股份制銀行上海分行零售貸款部副總經(jīng)理表示，該行對房屋數(shù)量認定“依然比較嚴格，既認房又認貸，認貸方面無論此前貸款是否還清，都按照已貸款數(shù)量來計算”。

中國農(nóng)業(yè)銀行(2.69,-0.01,-0.37%)上海分行個金部相關(guān)人士則表示，“認房又認貸”沒有改變，而且貸款認定上“無論此前貸款是否還清，都有一套算一套，包括公積金貸款在內(nèi)”。但該人士同時坦言，“雖然要認房，但實際操作中所有貸款人都到房產(chǎn)交易中心去查詢，還是有一些問題的?！?

交通銀行副行長錢文揮此前也表示，交行對第三套房的貸款政策是嚴格控制，即對于極少數(shù)確屬個人居住需要的第三套房（如：家庭祖孫三代分戶居住），仍將實事求是地按二套房以上的首付和利率政策給予貸款。而對于投資和投機的二套房以上的貸款，交行將停止發(fā)放。

三套房貸首付五成五至六成

利率上浮20%

雖然銀行對房貸操作略有松綁跡象，但要想成功申請第三套房貸款也并不那么容易。記者了解到，滬上大部分銀行對三套房貸的首付比例在五成五至六成，貸款利率基本上是基準利率上浮20%。明顯高于二套房貸款首付比例五成，貸款利率上浮10%的規(guī)定。

按照國十條規(guī)定：“對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定?！?

各家銀行的定價略有不同。上述農(nóng)行上海分行個金部相關(guān)人士表示，目前該行對第三套房貸“審得很緊”，首付比例的提高和利率水平的上浮高于二套房約10%。

上述股份制銀行副總經(jīng)理也對本報表示，目前第三套房依然接受申請，首付比例五成五，利率則為基準水平的1.2倍。

招商銀行(13.65,0.09,0.66%)上海分行相關(guān)人士則表示，該行第三套房貸款首付為六成，利率至少上浮15%。

一家股份制銀行上海某支行行長表示，該行三套房貸款執(zhí)行首付比例為六成，貸款利率為基準利率上浮20%，明顯高于二套房貸首付比例五成，貸款利率上浮10%的執(zhí)行標準?！拔覀冊谏虾５姆中卸际前凑湛傂邪l(fā)布的房貸執(zhí)行細則進行操作?！鄙鲜鲋行虚L表示。

而對于市場關(guān)注的第三套房貸松動一事，上海市銀行同業(yè)公會也作出回應表示，上海各家銀行嚴格按“二套房”標準執(zhí)行房貸政策，并未出現(xiàn)松動跡象。上海各銀行嚴格執(zhí)行文件要求，發(fā)放第三套房貸的銀行根據(jù)風險管理原則，按照國辦文件要求大幅度提高了貸款首付款比例和貸款利率。各行對二套房的認定標準嚴格按照三部委的文件來執(zhí)行，即既認房又認貸。公會負責人表示，上海各銀行將加強行業(yè)自律，一旦發(fā)現(xiàn)有銀行突破紅線，將報監(jiān)管部門查實處罰。2100433B

2010年6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，進一步明確了“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準。其實，早在2010年4月30日“北京樓市新政”公布后，京城大部分銀行已經(jīng)在按照|“既認房又認貸”的標準在操作，而且要比6月4日的通知更為嚴厲。只不過在此通知發(fā)布后，京城各大銀行對房貸的審核會更加統(tǒng)一更加嚴厲。

“同一購房家庭”、“既認房又認貸”的二套房認定標準，對投資投機炒房客，尤其是外地投資投機炒房客，進行了精準的外科手術(shù)般的剝離，這對房價的穩(wěn)定當然有好處。但是，這一標準也同樣傷害到了眾多有剛性需求的首次置業(yè)者和改善性購房者。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，受二套房認定標準影響，有大約6%的首次置業(yè)者和23%的改善性購房者的購房計劃推遲或取消。首先，對首次置業(yè)者，有輕微影響。這主要是指以自己的名義，從未貸款或全款購買過房產(chǎn)，但是，其父母曾把名下的房產(chǎn)過戶給了子女，使得這部分購房者在首次置業(yè)時，因名下已有房，所以在向銀行貸款時會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分首次置業(yè)者可以先把名下的房產(chǎn)賣出，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。其次，對曾經(jīng)全款購買過首套房的置業(yè)升級人群，有輕微影響。比如夫妻二人，不管是在婚前還是在婚后，其中一方或一起曾經(jīng)全款購買過一套住房，如果想通過銀行貸款再購買一套住房實現(xiàn)置業(yè)升級，就會因同一購房家庭成員名下有房，而被認定為二套房。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以先賣掉原有房產(chǎn)，然后再向銀行貸款購買新房，這樣既可享受到首套房的貸款優(yōu)惠。第三，對曾經(jīng)貸款購買過首套房的改善性購房者，影響最大。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，目前市場上有大約30%的購房者都屬于有剛性需求的改善性購房者，其中貸款購買首套房的購房者占到了2/3，這部分人群經(jīng)過多年的努力工作，隨著自身儲蓄的增多，非常渴望置業(yè)升級。由于家庭成員名下已有貸款記錄，所以不管現(xiàn)有房產(chǎn)賣出還是不賣出，再向銀行貸款買房都會被認定為第二套。我愛我家、偉嘉安捷的業(yè)內(nèi)人士建議這部分改善性購房者可以通過抵押已有房產(chǎn)貸款或賣出房屋后盡量籌措資金全款購買；如果沒有全款購買的能力，則可以選擇公積金貸款，因為公積金貸款和商業(yè)貸款首付都是五成，而公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。