涉外房產(chǎn)遵循原則

第一條　為適應(yīng)對外開放和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)涉外房產(chǎn)交易管理，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本試行辦法。

第二條　本試行辦法所稱涉外房產(chǎn)，是指依法成立核準(zhǔn)在本市開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)建造的商品房屋；本市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的向境外或境內(nèi)的外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、其他向外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓、出租的各類房屋。

本市外商投資規(guī)劃區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的交易不適用本辦法。

第三條　無錫市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產(chǎn)交易的主管部門，負(fù)責(zé)涉外房產(chǎn)交易的審批、監(jiān)督和管理。

第四條　涉外房產(chǎn)買賣、租賃、抵押等經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)納入本市房產(chǎn)市場統(tǒng)一管理。

第五條　涉外商品房可在境內(nèi)外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關(guān)系或未在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家和地區(qū)除外。

第六條　涉外商品房應(yīng)以向境外銷售為主，其比例應(yīng)符合國家的有關(guān)規(guī)定，房款以外匯或按外匯匯率結(jié)算。涉外商品房向境內(nèi)銷售，應(yīng)以外籍人士、華僑、港澳臺(tái)同胞、外商駐華機(jī)構(gòu)、外商投資企業(yè)和居民個(gè)人為主要對象。境內(nèi)的國家機(jī)關(guān)、團(tuán)體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經(jīng)市、縣（市）政府批準(zhǔn)。

第七條　涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報(bào)市縣（市）房產(chǎn)交易主管部門核準(zhǔn)。

第八條　涉外商品房在竣工交付前可以預(yù)售。預(yù)售必須符合下列條件：

（一）有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證；

（二）有建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）有審核批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目工程施工圖紙；

（五）凡無地下室等地下設(shè)施的房屋完成地坪以下的基礎(chǔ)工程；有地下設(shè)施的房屋已完成建筑安裝投資額20%以上（不含土地出讓金，由有監(jiān)督權(quán)的開戶銀行出具證明）；

（六）工程施工進(jìn)度和交付日期已確定。

第九條　涉外商品房可在竣工后直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：

（一）有土地使用權(quán)有償出讓合同和土地使用證；

（二）有建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（四）有市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收合格證書。

第十條　涉外商品房預(yù)售或銷售，必須經(jīng)市、縣（市）房產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)，并領(lǐng)取《商品房外銷許可證》。 2100433B

外國人、港澳臺(tái)人士、華僑就其個(gè)人在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)訂立遺囑的，必須有兩名以上無利害關(guān)系人見證、簽署、蓋章、再經(jīng)公證方具有法律效力。

外國人、華僑申請?jiān)谥袊^承房地產(chǎn)的應(yīng)在其居住國辦理公證證明本人的身份、住址及與中國的被繼承人的親屬關(guān)系，并經(jīng)中國駐該國使領(lǐng)館認(rèn)證。

涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在境外進(jìn)行的應(yīng)取得所在國家或地區(qū)的公證、外交機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，中國駐該國使領(lǐng)館或者有關(guān)商務(wù)代辦處的認(rèn)證，在中國境內(nèi)進(jìn)行的也應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)的公證。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，兩者同時(shí)存在的話必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓不能分離，如果地塊上尚未建設(shè)房屋或其他建筑，其轉(zhuǎn)讓可以是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

外向型房地產(chǎn)

外向型房地產(chǎn)是指建造商品房向境外人士銷售。

它又包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：

一是我們通常所說的外銷商品房；

二是中資直接在海外投資開發(fā)并在當(dāng)?shù)亟?jīng)營銷售房地產(chǎn)。

目前，我國的一些公司開始在海外從事房地產(chǎn)投資開發(fā)，但數(shù)量不多，規(guī)模較小，主要集中在香港、澳門、美國、加拿大、泰國、澳大利亞等國家和地區(qū)。國家對海外房地產(chǎn)開發(fā)投資有嚴(yán)格的限制，以避免資金大量外流。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，我方到海外投資100萬美元以上的項(xiàng)目，要由對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部征求我駐外使領(lǐng)館及有關(guān)部門的意見后審批，并報(bào)對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部備案和領(lǐng)取批準(zhǔn)證書。

此外，在敏感地區(qū)、未建交國家及港澳地區(qū)投資的，無論投資大小，均需經(jīng)對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部審批(港澳地區(qū)還需經(jīng)國務(wù)院港澳辦審查同意)。

引進(jìn)外資開發(fā)房地產(chǎn)

引進(jìn)外資開發(fā)房地產(chǎn)的主要目的在于補(bǔ)充國內(nèi)房地產(chǎn)投資的不足，從而以更快的步伐大力發(fā)展以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)。

要繼續(xù)改善投資環(huán)境，加快引進(jìn)外資的步伐;同時(shí)更要注意引導(dǎo)外資在房地產(chǎn)上的投資結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制樓堂館所等高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)，積極引導(dǎo)外資向經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房等住宅項(xiàng)目建設(shè)投資。

涉外房地產(chǎn)可以從3個(gè)方面來認(rèn)識(shí)：

(1)主體涉外，指房地產(chǎn)經(jīng)營主體或財(cái)產(chǎn)權(quán)益主體具有涉外因素。不僅合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)屬于涉外房地產(chǎn)，而且外國人或港、澳、臺(tái)同胞承租國內(nèi)房地產(chǎn)情況，也屬于涉外房地產(chǎn)，因?yàn)榉课菁巴恋氐乃泻褪褂弥苯雨P(guān)聯(lián)著涉外權(quán)益。

(2)行為涉外，指房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的法律行為具有涉外因素。

(3)標(biāo)的涉外，主要指我國在國外享有所有權(quán)及承租權(quán)的房地產(chǎn)以及所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

一、涉外性。

我國習(xí)慣稱呼的“涉外工程”就是指國內(nèi)的國際工程，它是一項(xiàng)跨國性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及不止一個(gè)國家和參與單位的經(jīng)濟(jì)利益，為此類工程編制的招標(biāo)書也就具有涉外性。

二、嚴(yán)格性。

涉外招標(biāo)書的規(guī)范、完善與否既涉及到業(yè)主能否選擇到合格、勝任的承包商及對工程投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行有效控制，又涉及到承包商能否據(jù)此編制出合格的投標(biāo)書。因此其，編制必須系統(tǒng)、完整、準(zhǔn)確、明了。既要遵守國家法律法規(guī)，又要符合國際慣例；既要使內(nèi)容全面、具體，又要力求統(tǒng)一。

三、告知性。

業(yè)主的招標(biāo)信息，招標(biāo)工程的基本情況、工期或供貨要求，工程或貨物質(zhì)量的要求，支付規(guī)定等各方面的各種信息，承包商(或供貨商)都是從招標(biāo)書獲悉知道的。

涉外保險(xiǎn)合同除了具有保險(xiǎn)合同所共有的特征外，還具有涉外經(jīng)濟(jì)自身的一些特點(diǎn)。

(一)涉外保險(xiǎn)合同是具有涉外因素的合同

涉外保險(xiǎn)合同中的投保人應(yīng)當(dāng)具有某種涉外因素。如是外國的法人或自然人；或是從事涉外活動(dòng)的中國的法人或自然人。中國的從事涉外活動(dòng)的法人或自然人與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同并不都是涉外保險(xiǎn)合同。只有投保人就與其涉外活動(dòng)有關(guān)的保險(xiǎn)標(biāo)的與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同才能構(gòu)成涉外保險(xiǎn)合同。如中國的遠(yuǎn)洋公司就其遠(yuǎn)洋船舶與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同是涉外保險(xiǎn)合同。他們就其國內(nèi)的與涉外活動(dòng)沒有直接關(guān)系的標(biāo)的(如辦公用房等)與保險(xiǎn)人訂立的是一般保險(xiǎn)合同，不是涉外保險(xiǎn)合同。涉外保險(xiǎn)合同必須遵守我國的法律、法規(guī)，并不得損害我國的社會(huì)公共利益。但是，涉外保險(xiǎn)合同的雙方當(dāng)事人可以選擇處理合同爭議所適用的法律，包括選擇外國法律(但當(dāng)涉外保險(xiǎn)合同雙方都是中國的法人或自然人時(shí)，一般仍適用中國法律)。同時(shí)可以適用國際保險(xiǎn)慣例，包括適用外國保險(xiǎn)條款。

(二)涉外保險(xiǎn)合同是保障性合同

涉外保險(xiǎn)合同的保障性就在于，在保險(xiǎn)合同有效期間，不管保險(xiǎn)標(biāo)的是否遭受保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人都履行了保障被保險(xiǎn)人對保險(xiǎn)標(biāo)的的經(jīng)濟(jì)利益。但就個(gè)別涉外保險(xiǎn)合同而言，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生災(zāi)害事故所致的經(jīng)濟(jì)損失是偶然的，因而它的保障性是相對的，但就涉外保險(xiǎn)合同所保障的保險(xiǎn)標(biāo)的的整體來說，保險(xiǎn)標(biāo)的遭受災(zāi)害事故而致?lián)p失，又是客觀存在的，不可避免的。保險(xiǎn)人支付給被保險(xiǎn)人賠款(或給付)是一定會(huì)發(fā)生的。從這一意義來講，涉外保險(xiǎn)合同的保障性是絕對的。

涉外保險(xiǎn)合同的保障性特點(diǎn)，是保險(xiǎn)人與投保人(或被保險(xiǎn)人)簽訂涉外保險(xiǎn)合同的基本條件。

(三)涉外保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同

合同是雙方當(dāng)事人的法律行為。合同雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)相對應(yīng)，就稱為雙務(wù)合同；如果只有一方享受權(quán)利而他方只負(fù)義務(wù)的，稱為單方合同。涉外保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同，保險(xiǎn)人只有在被保險(xiǎn)人承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)情況下，才承擔(dān)賠償責(zé)任。保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人雙方的權(quán)利義務(wù)有著相互關(guān)聯(lián)和互為因果的關(guān)系。

(四)涉外保險(xiǎn)合同是對價(jià)有償合同

對價(jià)有償合同是指合同雙方當(dāng)事人權(quán)利的轉(zhuǎn)移是有代價(jià)的。被保險(xiǎn)人要得到保險(xiǎn)人對標(biāo)的給予保障的權(quán)利，必須向保險(xiǎn)人繳付保險(xiǎn)費(fèi)，而保險(xiǎn)人收取保險(xiǎn)費(fèi)，在保險(xiǎn)標(biāo)的受損后，就須盡賠償?shù)牧x務(wù)。涉外保險(xiǎn)合同以對價(jià)有償為其必要條件，但是過份強(qiáng)調(diào)等價(jià)，會(huì)使人們不易理解涉外保險(xiǎn)合同的特點(diǎn)。這里的等價(jià)實(shí)際上亦指當(dāng)事人之間法律地位平等，應(yīng)當(dāng)按價(jià)值規(guī)律調(diào)節(jié)保險(xiǎn)人與投保人或被保險(xiǎn)人主體間的交換關(guān)系。

(五)涉外保險(xiǎn)合同是誠信合同

任何經(jīng)濟(jì)合同雙方當(dāng)事人都不能欺騙、隱瞞，都要誠信，而涉外保險(xiǎn)合同尤其是這樣。在簽訂涉外保險(xiǎn)合同時(shí)，雙方當(dāng)事人必須將作為訂約依據(jù)的主要情況和條件，誠實(shí)無保留地告訴對方，雙方在真實(shí)的基礎(chǔ)上考慮決定。投保人對于訂立涉外保險(xiǎn)合同的重要事項(xiàng)，如有不真實(shí)或者遺漏，都將在一定程度上影響合同的效力。因此，長期以來，形成了一條公認(rèn)的、以最大誠信作為訂立保險(xiǎn)合同，尤其涉外保險(xiǎn)合同必須遵守的基本原則。

(六)涉外保險(xiǎn)合同是附合合同

附合合同與協(xié)商合同是相對的。協(xié)商合同是當(dāng)事人雙方在意愿一致的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，附合合同則是由一方當(dāng)事人提出合同的主要內(nèi)容，另一方當(dāng)事人只能對合同作取與舍的決定。涉外保險(xiǎn)合同亦屬于附合合同。

涉外招標(biāo)是凡是涉及有外國人或外國企業(yè)參與的國內(nèi)招標(biāo)活動(dòng)的統(tǒng)稱。在我國，對于涉外招標(biāo)在政府頒布的有關(guān)招標(biāo)條例中有專門的規(guī)定。凡是中外合資、中外合作、外國投資和世界銀行貸款的建設(shè)項(xiàng)目，統(tǒng)稱為涉外建設(shè)項(xiàng)目。所以，涉外建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，屬于涉外招標(biāo)的范圍。但涉外招標(biāo)不一定都采取國際招標(biāo)的方式。

所以，涉外建設(shè)項(xiàng)目與涉外招標(biāo)是兩個(gè)不同的概念，不能混同。當(dāng)涉外建設(shè)項(xiàng)目需要邀請外國企業(yè)參加與投標(biāo)承包時(shí)。涉外招標(biāo)與國際招標(biāo)在某種意義上具有一致性。凡是全部由中國投資的建設(shè)項(xiàng)目，有關(guān)招標(biāo)條例規(guī)定：不得邀請外國工程公司參加投標(biāo)，也即全部由國內(nèi)投資的國內(nèi)工程，不得進(jìn)行國際招標(biāo)。必須注意，我國建筑承包企業(yè)的對外承包業(yè)務(wù)活動(dòng)，不屬于涉外招標(biāo)的范疇。 2100433B